三十六计物业管理培训资料精华.pdf

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1、三十六计第 一 计瞒 天 过 海作 为 物 业 管 理 人 员，对 业 主 说 实 话 没 错，但 什 么 实 话 都 说 就 大 错 特 错 了。第 二 计围 魏 救 赵不 交 暖 气 费 可 以 适 当 地 停 水，不 交 物 业 费 可 以 有 节 制 地 停 他 电。法 规 不 允 许？当 然不 允 许！但 你 不 会 不 说 是 欠 费 停 电 吗？就 说 是 设 备 故 障，反 正 他 钱 不 交 来 设 备 就 老 有 故障。第 三 计借 刀 杀 人业 主 不 交 停 车 费 我 们 当 然 不 能 指 使 保 安 砸 人 家 车，但我 们 不 砸 并 不 说 明 所 有 人 都

2、 不会 砸。第 四 计以 逸 待 劳这 一 批 楼 建 得 实 在 差 劲 儿，一 下 雨 就 有 人 投 诉 北 边 儿 的 窗 户 漏。漏 怎 么 办？要 修 也得 等 天 晴 了，不 然 抹 上 的 玻 璃 胶 干 不 了 还 是 会 漏，到 时 候 业 主 不 光 投 诉 窗 户 问 题，还 会投 诉 你 们 把 人 家 地 板 踩 脏 了。不 过 等 天 晴 了 业 主 们 到 很 少 会 有 人 再 张 罗 维 修 的 事 了，所以 业 主 报 修 不 要 着 急，拖 一 拖、等 一 等，效 果 比 你 十 万 火 急 地 赶 过 去 还 好！第 五 计趁 火 打 劫业 主 向 开

3、 发 商、建 筑 公 司 投 诉 房 屋 质 量 不 好 对 我 们 来 说 不 是 坏 事，我 们 也 应 该 积 极呼 吁：“闹 事 的 业 主 只 是 一 小 部 分，而 房 屋 的 质 量 问 题 是 普 遍 存 在 的。要 平 息 众 怒 就 要追 加 对 本 小 区 的 投 入。鉴 于 你 们 忙 于 新 的 项 目 抽 不 出 时 间，干 脆 你 们 直 接 把 钱 打 到 我 们物 业 公 司，我 们 负 责 组 织 施 工，对 广 大 业 主 也 好 有 个 交 待。”当 然，钱 到 了 我 们 帐 上 想怎 么 花 就 是 我 们 说 了 算 了。第 六 计生 东 击 西我

4、 们 要 经 常 与 业 主 沟 通：“您 对 我 们 的 工 作 有 什 么 意 见？您 觉 得 我 们 还 应 该 在 那 些方 面 改 进？”业 主 如 果 有 意 见，我 们 一 方 面 表 示 虚 心 接 受，另 一 方 面 也 要 向 业 主 大 吐 苦水，说 一 说 工 作 难 度，求 得 业 主 的 理 解 和 支 持。如 果 业 主 提 不 出 什 么 意 见，那 好，就 快把 物 业 费 交 了 吧！第 七 计无 中 生 有业 主 反 映 小 区 里 有 拾 破 烂 的 出 没。这 有 什 么，我 们 收 着 拾 破 烂 的 管 理 费 呢！当 然 这事 儿 不 能 跟 业

5、 主 讲，那 么 可 以 告 诉 业 主：“咱 们 这 个 小 区 是 商 品 房，拿 着 银 子 来 买 房 的第 1 页都 是 上 帝，售 楼 小 姐 缺 乏 对 业 主 素 质 的 把 关，所 以 个 别 收 破 烂 发 财 的 也 成 为 咱 们 这 儿 的业 主 了，积 习 难 改，人 家 不 偷 不 抢，在 自 己 家 院 子 里 拾 点 儿 废 品 我 们 怎 么 干 涉？第 八 计暗 度 陈 仓你 说 这 些 业 主 操 心 自 己 家 的 事 情 不 就 得 了，连 我 们 这 些 老 总、副 总 到 哪 儿 度 假 了 也都 那 么 关 心，一 开 口 就 说 我 们 花

6、他 们 钱 腐 败 去 了。我 们 出 去 旅 游 是 谁 说 出 去 的？下 次 再有 这 样 的 情 况 你 们 一 律 统 一 口 径，就 说 我 们 到 先 进 小 区 考 察，学 习 人 家 的 先 进 经 验 去 了！第 九 计隔 岸 观 火业 主 家 房 漏 了？先 查 查 他 物 业 费 交 齐 了 没 有，如 果 没 有，你 可 以 先 答 应 他 马 上 就 去解 决，半 小 时 后 等 他 再 催 得 时 候 告 诉 他 还 有 几 户 报 修，我 们 得 给 先 交 物 业 费 的 业 主 服 务，又 耐 心 就 让 他 等 吧！第 十 计笑 里 藏 刀看 见 欠 费

7、的 业 主 我 们 老 远 就 的 上 前 跟 人 家 打 招 呼，可 以 夸 他 的 孩 子，夸 他 家 的 狗，再 不 就 夸 他 的 衣 服 精 神，总 之 要 把 他 夸 的 心 花 怒 放，恨 不 得 拿 你 当 知 己。在 这 个 时 候 就可 以 提 醒 他 该 交 物 业 费 了。第 十 一 计李 代 桃 僵保 安 队 混 乱、管 理 不 善，为 平 民 愤，当 然 不 能 让 保 安 部 长 承 担 责 任，因 为 该 部 长 是总 经 理 的 司 机 兼 任 的。那 撤 谁 呢？干 脆 把 挂 名 主 管 保 安 部 还 不 到 一 星 期 的 副 总 给 撤 了，该 副

8、总 牛 哄 哄 的 早 就 瞅 他 不 顺 眼 了，正 愁 没 理 由 办 他 呢！第 十 二 计顺 手 牵 羊光 撤 那 个 副 总 是 不 够 的，连 跟 他 有 关 系 的 党 羽 亲 信 也 一 同 拿 掉。第 十 三 计打 草 惊 蛇周 三 安 全 检 察，赶 紧 贴 通 知 出 去！那 些 在 地 下 室 用 电 炉 子、用 煤 气 罐 的 租 户 看 见 通知 就 会 在 你 检 察 之 前 把 安 全 隐 患 收 拾 起 来，等 我 们 检 察 的 时 候 天 下 太 平，这 不 挺 好 吗？千 万 不 要 搞 突 然 袭 击，真 到 时 候 发 现 一 大 堆 问 题 你 怎

9、 么 办？把 人 家 轰 出 去？人 家 是 租户，租 户 交 费 比 业 主 还 积 极，不 能 全 得 罪 光 了 嘛。第 十 四 计借 尸 还 魂业 主 说 咱 们 是“草 台 班 子”，什 么 叫 草 台 班 子？咱 们 公 司 这 些 老 总、副 总、部 门 经理 以 前 都 是 国 家 大 企 业 的 领 导 干 部，如果 没 有 我 们，企业 怎 么 能 破 产；如果 企 业 不 破 产，那 企 业 所 在 的 这 片 土 地 怎 么 能 卖 给 开 发 商；如 果 这 块 地 不 卖 给 开 发 商，那 么 这 个 小 区 从哪 儿 来？我 们 就 是 这 么 一 路 走 来，

10、把 一 个 企 业 变 成 居 民 区，因 为 我 们 对 开 发 商 的 杰 出 贡第 2 页献，我 们 也 从 企 业 领 导 变 身 为 物 业 公 司 的 领 导，这 有 什 么 不 对 的？第 十 五 计调 虎 离 山业 主 代 表 找 到 总 经 理 室 反 映 问 题，好 像 来 者 不 善。客 服 部 经 理 应 马 上 出 面，把 这 些人 请 到 会 议 室，会 议 室 离 楼 梯 口 远，总 经 理 可 以 悄 悄 地 撤 离。总 之 不 能 让 他 们 把 老 总 堵屋 里，别 人 干 了 让 业 主 反 感 的 事 情 可 以 说 是 领 导 的 意 思，老 总 往

11、哪 儿 推 呀！第 十 六 计欲 擒 帮 纵领 导 都 要 抓 权，谁 也 不 例 外，但 你 不 能 一 开 始 就 显 出 对 某 项 工 作 的 渴 望，你 得 先 推荐 在 这 项 业 务 上 比 较 差 的 主 儿 去 抓 这 项 工 作，等 他 把 事 儿 都 干 砸 了，你 再 出 来 力 挽 狂 澜，这 就 能 显 出 你 的 工 作 能 力 了。第 十 七 计抛 砖 引 玉小 区 草 坪 上 死 了 几 棵 树，要 补 种 又 得 投 资。随 便 种 上 一 棵，告 诉 大 伙 儿 是 小 区 业 主自 己 种 的，其 他 业 主 就 会 心 理 不 平 衡：在 公 共 区

12、域 种 自 己 家 的 树，有 这 样 的 便 宜 为 什 么不 占 呢？不 用 咱 们 张 罗，业 主 们 自 己 就 会 悄 悄 地 把 树 补 种 上，而 且 浇 水 施 肥 都 不 用 咱 们操 心，说 不 定 哪 天 咱 们 小 区 就 挑 李 满 园 了！第 十 八 计擒 贼 擒 王拣 一 个 对 我 们 意 见 最 大 的、嚷 嚷 得 最 凶 的、拖 欠 费 最 久 的 治 他 一 下，他 把 欠 费 补 齐了，别 人 还 会 不 交 吗？第 十 九计釜 底 抽 薪最 烦 的 就 是 业 主 们 搅 和 在 一 起 闹 事，什 么 物 业 费 高、设 施 不 完 善，提 不 完

13、的 意 见。先 办 那 个 最 麻 烦 的，私 下 里 跟 他 谈 谈 减 免 他 一 些 费 用，让 他 别 带 头 折 腾 了，闹 得 最 欢 的不 嚷 了，其 他 人 也 就 散 了。第 二 十 计混 水 摸 鱼业 主 因 为 房 屋 质 量 索 赔，好，我 们 支 持 嘛，不 过 开 发 商、建 筑 商 划 过 来 的 钱 得 经 我们 的 手 给 业 主。我 们 不 是 白 服 务 的，在 给 业 主 发 钱 的 时 候 物 业 费、暖 气 费 得 扣 出 来，如果 为 斑 不 强 烈 抗 议，连 明 年、后 年 的 费 用 也 一 同 扣 除。这 多 好，通 情 达 理 的 业 主

14、 从 我 们手 里 拿 钱 还 会 对 我 们 说 声 谢 谢，我 们 也 预 收 了 费 用。第 二 十 一 计金 蝉 脱 壳在 物 业 客 服 部 工 作 不 善 没 关 系，可 以 把 你 调 财 务 部，到 财 务 部 把 账 目 弄 乱 了 没 关 系，可 以 把 你 你 调 到 行 政 办，行 政 办 被 你 整 得 一 塌 糊 涂 也 没 关 系，你 可 以 去 做 人 力 资 源。总之，只 要 老 总 欣 赏 你，你 就 可 以 做 得 潇 潇 洒 洒，走 得 干 干 净 净，弄 砸 的 事 情 自 然 会 有 人第 3 页替 你 担 责 任。第 二 十 二 计关 门 捉 贼业

15、 主 不 交 费？我 就 不 信 他 能 躲 我 们 一 辈 子，他 买 自 来 水、天 然 气 不 都 得 来 我 们 这 儿吗？他 只 要 进 了 我 们 这 个 门 儿，我 们 就 要 动 之 以 情，晓 之 以 理，没 事 儿 的 时 候 多 跟 人 家推 销 保 险 的、商 场 促 销 化 妆 品 学 习 学 习，要 学 会 让 业 主 不 交 钱 不 好 意 思 走 出 咱 们 这 个 门儿！第 二 十 三 计远 交 近 攻这 个 小 区 也 没 有 什 么 潜 力 可 挖 了，就 这 么 着 吧，我 们 要 把 眼 光 瞄 上 新 建 小 区，和 开发 商 建 立 良 好 的 关

16、 系。新 建 小 区 好 哇，一 方 面 是 什 么 都 新，没 那 么 多 维 修 量，就 是 有 问题 不 都 还 在 保 修 时 期 内 吗。我 们 接 下 来，不 仅 没 有 什 么 投 入，还 有 一 笔 可 观 的 开 办 费，够我 们 吃 一 阵 子 啦！第 二 十 四 计假 途 灭 虢业 主 报 修？好，维 修 工 和 收 费 员 一 起 上 门，维 修 没 问 题，但 您 得 把 欠 费 给 交 了。第 二 十 五 计偷 梁 换 柱不 是 原 装 儿 的 配 件 就 不 能 用 啦？你 不 要 跟 业 主 说 这 是 真 的 还 是 假 的，业主 不 问 你 别多 嘴。业 主

17、 真 问 起 来 你 可 以 说：“次 品 我 能 给 您 用 上 吗？将 来 又 坏 了 还 需 要 我 来 修，我能 给 自 己 找 不 自 在 吗？第 二 十 六 计指 桑 骂 槐小 区 公 告 栏 别 让 它 闲 着，收 集 一 下 最 近 报 纸 上 的 信 息，什 么 哪 儿 有 保 安 打 业 主 了，哪 儿 有 物 业 公 司 把 欠 费 业 主 给 告 了，法 院 判 决 强 制 执 行 了 什 么 的，别 让 那 拨 儿 人 欠 费 欠得 心 安 理 得！第 二 十 七 计假 痴 不 癫你 问 我 物 业 费 为 什 么 收 这 么 高？我 能 告 诉 你 这 是 我 们

18、总 经 理 根 据 自 己 的 爱 好 随 便想 出 来 的 吗？既 然 企 业 机 密 不 能 泄 露，那 就 只 好 打 哈 哈 了：“按 什 么 标 准 收 费 当 然 是 有依 据 的，不 同 的 小 区 有 不 同 的 成 本 当 然 也 不 有 不 同 的 价 格 了 嘛，计 算 公 式 太 复 杂，一 时半 会 儿 说 不 清 ”等 把 业 主 说 糊 涂 了，这 件 事 你 也 就 解 释 清 楚 了。第 二 十 八 计上 屋 抽 梯我 们 公 司 竞 标 接 管 小 区 时 是 怎 么 承 诺 的？问 那 些 有 用 吗？那 时 候 不 这 么 说 小 区 能给 我 们 吗？

19、现 在 是 我 们 管，那 就 得 按 我 们 的 办 法 办，不 然 都 从 你 们 的 利 益 出 发，我 们 不就 成 了 赔 本 赚 吆 喝 了 吗？第 4 页第 二 十 九 计树 上 开 花这 一 季 度 收 费 率 达 到 了 80%，不 错，不 过 客 服 部 就 别 指 望 拿 奖 金 拿 提 成 了，管 理 好那 是 因 为 公 司 高 层 的 领 导 得 法，有 奖 金 也 得 让 领 导 们 分。那 什 么，下 一 季 度 的 收 费 率 达不 到 95%扣 你 们 工 资！第 三 十 计反 客 为 主业 主 是 小 区 名 义 上 的 主 人，我 们 物 业 公 司 是

20、 小 区 事 实 的 主 人。我 们 可 以 决 定 谁 可 以在 这 个 小 区 自 由 出 入，谁 进 出 小 区 必 须 接 受 盘 查，包 括 回 家 的 业 主。第 三 十 一 计美 人 计你 们 这 些 收 费 小 姑 娘 也 别 太 一 本 正 经 了，业 主 跟 你 们 贫 两 句 就 跟 人 家 翻 脸，以 后 还怎 么 跟 人 家 打 交 道、怎 么 向 人 家 收 费？开 两 句 玩 笑 怎 么 了，跟 他 们 混 熟 了 他 们 好 意 思 为这 点 儿 物 业 费 跟 你 们 计 较 吗？第 三 十 二 计空 城 计员 工 会 餐 时 可 以 锁 上 门，但 电 脑

21、一 定 要 开 着，给 人 一 种 我 们 刚 离 开 而 且 马 上 会 回 来的 假 相，不 然 的 话 业 主 会 有 意 见：我 们 交 那 么 多 物 业 费 就 是 为 了 让 你 们 吃 吃 喝 喝？第 三 十 三 计反 间 计你 们 家 狗 狗 真 可 爱！我 就 喜 欢 狗，我 支 持 养 狗，可 是 你 们 家 狗 狗 没 少 在 电 梯 里 撒 尿吧？你 们 楼 上 好 几 个 业 主 跟 我 们 反 映，大 家 对 狗 的 意 见 特 别 大。别 不 当 回 事 儿，附 近 小区 就 有 几 把 狗 药 死 的，你 们 最 好 把 小 狗 看 紧 着 点 儿，出 了 问

22、 题 别 说 我 们 没 提 醒 您。第 三 十 四 计苦 肉 计物 业 费 收 缴 率 和 员 工 工 资 挂 钩（注 意，这 里 指 的 员 工 是 那 些 被 业 主 所 认 可、受 业 主欢 迎、为 业 主 服 务 热 情 周 到、兢 兢 业 业 的 员 工，至 于 那 些 拿 着 业 主 的 钱 洗 桑 拿、泡 脚、喝 酒、旅 游 的 领 导 们 当 然 不 计 在 内），收 不 上 来 物 业 费 就 扣 这 些 人 的 工 资，凭 你 付 出 再多 的 劳 动 也 是 活 该，总 会 有 些 心 软 的 业 主 看 不 过 去 把 物 业 费 交 了。第 三 十 五 计连 环 计对 付 业 主 一 条 两 条 计 策 根 本 不 好 使，三 十 六 计 您 得 综 合 使 用，这 叫 连 环 计。第 三 十 六 计走 为 上实 在 经 营 不 下 去 了 也 没 关 系，我 们 可 以 去 接 新 小 区，反 正 这 个 小 区 前 期 开 办 费 我 们也 用 的 差 不 多 了，留 下 一 个 烂 摊 子 谁 爱 收 拾 谁 收 拾 吧。第 5 页