【精品】南汇周康板块房地产市场报告精品ppt课件.ppt

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1、南汇周康板块房地产市场报告PART ONE区域市场简析区域市场简析ONEONEn0808年年1 1月至月至0808年年6 6月，周康板块成交表现良好，并且市场处于供不应求的状态月，周康板块成交表现良好，并且市场处于供不应求的状态n随着美国次贷危机爆发以及全球经济萧条逐渐呈现，随着美国次贷危机爆发以及全球经济萧条逐渐呈现，0808年下半年周康市场成交量与经济一同下滑年下半年周康市场成交量与经济一同下滑n0909年年1 1月市场依旧持续在低迷状态，表现为月市场依旧持续在低迷状态，表现为买方市场买方市场n供应方面，供应方面，0808年年1010月至月至1212月月市场出现集中放量，市场出现集中放量，

2、主要来自区域大盘印象春城和绿洲康城主要来自区域大盘印象春城和绿洲康城n从从0808年年1212月开始价格下滑趋势明显月开始价格下滑趋势明显08年1月09年1月周康公寓供求情况ONE周康板块总价成交段主要集中在万的区间之内，其次是万区间。周康板块总价成交段主要集中在万的区间之内，其次是万区间。ONE板块内主力在售项目的单价走势趋于下降，现在阶段，各项目成交单价主要徘徊于板块内主力在售项目的单价走势趋于下降，现在阶段，各项目成交单价主要徘徊于8000-90008000-9000元元/平方米的范围内。平方米的范围内。ONE南汇周康板块1月去化量排名项目名称体量套数1绿洲康城8730.1842金柳湾新

3、贵居1021.7153东方晶华园966.3184印象春城846.1795菱翔苑816.8766中邦城市园732.7477沈默花苑605.0758粤亮湾景苑325.6649圣鑫苑324.23合计1436514365131131n 近期周康板块成交缓慢，表现最突出的是绿洲康城清水湾，开盘当月成交近期周康板块成交缓慢，表现最突出的是绿洲康城清水湾，开盘当月成交8484套，单价较前批套，单价较前批房源有大幅度下降，以房源有大幅度下降，以1200012000元元/平米单价打平米单价打7 7折销售，成交均价仅折销售，成交均价仅86908690元元/平米平米PART TWO区域竞品扫描区域竞品扫描TWO周康

4、板块竞品扫描周康板块竞品扫描6 圣鑫苑圣鑫苑8 中邦城市中邦城市5 周浦万达广场周浦万达广场11 万科金色里程万科金色里程10 金柳湾金柳湾（墅外）（墅外）4 印象春城印象春城7 绿地东上海绿地东上海本案本案3 东方晶华园东方晶华园 粤亮湾粤亮湾9 绿洲康城绿洲康城亲水湾亲水湾12 保利林雨溪保利林雨溪2 和居水岸和居水岸TWO基本信息基本信息印象春城印象春城区域位置：周浦年家浜东路129弄 占地面积：35万总建筑面积：46万开盘时间：08.10.30（首批）推盘案量：288套交付标准：毛坯交房时间：09.12.31户型：一房：63平米 二房：88平米、92平米、113平米 三房;131平米0

5、8.11开盘报价：均价8500元/平米 价格范围：8200-9000元/平米开盘优惠活动：开盘当天认购优惠200元/平米TWO成交信息成交信息销售节点08.1108.1209.1去化套数124187销售率43%6.5%2.4%网上成交均价：网上成交均价：83878387元元/平米平米印象春城印象春城TWO 2.21 2.21推出推出3 3号和号和7 7号两栋楼，带号两栋楼，带6363平米小户型一房，开盘报价平米小户型一房，开盘报价7600-95007600-9500元元/平米，均价平米，均价85008500元元/平米，开盘当天优惠总价平米，开盘当天优惠总价1600016000元元,房地网上反应

6、开盘当天预定房地网上反应开盘当天预定9393套，其中成交套，其中成交户型一房和二房所占比例平均。户型一房和二房所占比例平均。房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。印象春城印象春城媒体信息媒体信息日期报纸名称2008-12-12新闻晨报2008-11-20新闻晨报2008-11-20时代报2008-11-20新民晚报2008-11-6时代报2008-11-5新民晚报2008-11-5新闻晨报2009-10-30时代报2008-10-29新闻晨报2008-10-29新民晚报2008-10-20租售情报2008-10-6其他日期报纸名称2009-2-19时代报2009-2

7、-18新闻晨报2009-2-6时代报2009-2-5新闻晨报2009-2-5新民晚报2009-1-26新民晚报2009-1-5租售情报硬广媒体主要为：晨报、晚报、时代报、租售情报硬广媒体主要为：晨报、晚报、时代报、租售情报TWO印象春城印象春城户外广告户外广告周浦镇区：无户外媒体外接待点：金丰易居代理，依靠周浦镇上易居中介门店共同销售导示系统：无交通导示，在周浦镇区宣传力度不够，年家浜路无交通指示牌，引导动线差TWOONE印象春城印象春城广告诉求广告诉求基本信息基本信息绿洲康城绿洲康城区域位置：康桥路1558弄占地面积：50万总建筑面积：70万开盘时间：08.12.13推盘案量：215套交付标

8、准：毛坯交房时间：2010.6.3008.12开盘报价：均价9300元/平米 价格范围：8700-12500元/平米价格促销活动：原价均价12000元/平米，7折销售房型房型面积面积套数套数比例比例1 1房房69平米4922.79%2 2房房91106平米8338.60%3 3房房133139平米8338.60%合计215100%TWO成交信息成交信息绿洲康城绿洲康城 康桥区域超级大盘，早期销售在康桥区域超级大盘，早期销售在0505年，年，经历市场最高峰经历市场最高峰1.31.3万价格，万价格，在沉寂一年后，紧在沉寂一年后，紧随印象春城开盘，去年年底推出随印象春城开盘，去年年底推出2 2幢小高

9、层，幢小高层，215215套房源，价格也是采取直线跳水方式，套房源，价格也是采取直线跳水方式，表价表价1250012500元元/平米平米打打7 7折销售，折销售，成交均价成交均价90739073元元/平米，但平米，但销售情况依然不理想。销售情况依然不理想。TWO绿洲康城绿洲康城户外广告户外广告外接待点：无看房班车：龙阳路地铁站导示系统：交通指示牌:沪南公路、康桥路 户外看板：康桥路2块 刀旗:康桥路TWO绿洲康城绿洲康城广告诉求广告诉求93万平方米亲水亲阳光低密度法式小镇 TWO基本信息基本信息东方晶华园东方晶华园区域位置：康沈路1758弄近年家浜路占地面积：60300平米总建筑面积：7744

10、3平米开盘时间：07.09.30推盘案量：487套 可售房源243套（扣除动迁房可售88套）交付标准：毛坯交房时间：09.2.28户型：二房：102-104平米 三房;123-130平米 复式：160-200平米价格：报价均价9000元/平米，一月成交均价8687 元/平米TWO成交信息成交信息东方晶华园东方晶华园 该盘是区域在售项目中该盘是区域在售项目中位置最好的项目，位置最好的项目，除动迁房外，目前可售剩余房源除动迁房外，目前可售剩余房源8888套。套。该盘以报价均价该盘以报价均价90009000元元/平米，较开盘期间价格下滑约平米，较开盘期间价格下滑约14001400元元/平米，成交均价

11、平米，成交均价86878687元元/平米，在区域市场内平米，在区域市场内成交缓慢。成交缓慢。TWO基本信息基本信息绿地东上海绿地东上海区域位置：秀浦路788弄占地面积：405810平米总建筑面积：61万（其中住宅51万，商业10万）开盘时间：06.10推盘案量：1270套交付标准：毛坯交房时间：07.12户型：二房：92-114平米 三房;130-140平米 价格;一期尾盘报价均价12000元/平米 二期房源工程进度主体6层，预计09.5开盘 二期报价均价约9000元/平米以内TWO成交信息成交信息绿地东上海绿地东上海该盘是区域内品质最好的项目，从销售情况上看，一期尾盘报价该盘是区域内品质最好

12、的项目，从销售情况上看，一期尾盘报价1200012000元元/平米，平米，从从0808年年8 8月到现在都是月到现在都是“零零”成交。二期约成交。二期约09.509.5月开盘，该批房源开盘均价直接跳月开盘，该批房源开盘均价直接跳水，水，90009000元元/平米的价格可能导致周康地区新一轮的价格大战平米的价格可能导致周康地区新一轮的价格大战TWO基本信息基本信息中邦城市中邦城市区域位置：秀沿路867号 占地面积：35万平米 总建筑面积：40万平米 开盘时间：07.6.30推盘案量：918套交付标准：毛坯交房时间：现房目前一期、二期已经全部售罄，三期地块在秀沿路南侧，尚未动工，预计周期较长，业务

13、已经在年前撤场TWO中邦城市中邦城市媒体信息媒体信息日期报纸名称2009-1-12上海楼市2008-10-5租售情报2008-9-20租售情报2008-9-11上海楼市2008-8-20租售情报2008-5-30东方早报2008-5-23东方早报2008-4-10上海楼市2008-4-3东方早报2008-4-3东方早报2008-2-25上海楼市2008-1-25上海楼市硬广媒体主要为：早报、上海楼市、硬广媒体主要为：早报、上海楼市、租售情报租售情报近期二期售罄，三期未动工，媒体投近期二期售罄，三期未动工，媒体投入减少入减少TWO广告诉求广告诉求中邦城市中邦城市东上海、大盘、创新艺术生活东上海、

14、大盘、创新艺术生活TWO周浦万达广场周浦万达广场基本信息基本信息区域位置：沪南公路3467号占地面积：50万总建筑面积：31.8万开盘时间：08.12.27推盘案量：966套交付标准：装修交房时间：2010.3.31房屋性质：办公户型：40-90平米 价格：开盘报价均价9500元/平米，2月报价均价10000元/平米TWO成交信息成交信息周浦万达广场周浦万达广场销售节点09.01去化套数276套销售率25%网上成交均价：网上成交均价：95009500元元/平米平米 区域唯一在售小户型办公产品，开盘均价区域唯一在售小户型办公产品，开盘均价95009500元元/平米，平米，是区域近期是区域近期成交

15、最好的项目成交最好的项目，这是和大量的广告投入，这是和大量的广告投入和良好的现场表现分不开的。从该盘可以看到，小户和良好的现场表现分不开的。从该盘可以看到，小户型产品存在较大需求量型产品存在较大需求量TWO户外广告户外广告周浦万达广场周浦万达广场 该项目户外广告做的是竞品中最到位的，沪南公路交通指示标牌，外环线高该项目户外广告做的是竞品中最到位的，沪南公路交通指示标牌，外环线高炮、上南、三林、康桥、周浦地区横幅，竞品门口横幅，周浦镇灯箱、看板，炮、上南、三林、康桥、周浦地区横幅，竞品门口横幅，周浦镇灯箱、看板，小上海商业城灯箱、派单等结合使用，为现场成交带来稳定的来人。小上海商业城灯箱、派单等

16、结合使用，为现场成交带来稳定的来人。TWO媒体信息媒体信息周浦万达广场周浦万达广场日期报纸名称2009-2-19时代报2009-1-12上海楼市2008-12-20租售情报2008-12-10上海楼市2008-12-5租售情报2008-11-25租售情报2008-11-20租售情报2008-11-14新闻晨报2008-11-14东方早报2008-11-5租售情报2008-10-20租售情报2008-9-20租售情报硬广媒体主要为：晨报、时代报、早报、上海楼市、租售情报硬广媒体主要为：晨报、时代报、早报、上海楼市、租售情报TWO广告诉求广告诉求周浦万达广场周浦万达广场万达品牌、精装小户型TWO基

17、本信息基本信息圣鑫苑圣鑫苑区域位置：川周公路4056弄占地面积：54800平米总建筑面积：7万平米开盘时间：最早一期05.1.14推盘案量：557套交付标准：毛坯交房时间：三期09.6户型：二房：104-110平米 三房：130-140平米价格：一月成交均价7554元/平米TWO成交信息成交信息圣鑫苑圣鑫苑该盘在区域市场中，受周边小环境及大型变电站等抗性影响，成交低迷，成交该盘在区域市场中，受周边小环境及大型变电站等抗性影响，成交低迷，成交价格一直维持在价格一直维持在75007500元元/平米左右，一月成交均价平米左右，一月成交均价75547554元元/平米。平米。TWO媒体信息媒体信息圣鑫苑

18、圣鑫苑日期报纸名称2008-6-19新闻晨报2008-4-24新闻晨报2008-3-27青年报2007-12-27青年报2007-12-24新闻晨报2007-12-20青年报2007-12-14新闻晨报2007-12-13新闻晨报硬广媒体主要为：晨报、青年报硬广媒体主要为：晨报、青年报TWO广告诉求广告诉求圣鑫苑圣鑫苑TWO粤亮湾粤亮湾基本信息基本信息区域位置：周市路39弄占地面积：5.94万平米总建筑面积：8万平米开盘时间：08.3.29推盘案量：392套 可售房源257套交付标准：毛坯交房时间：09.8.31户型：二房：81-86平米08年3月至今销售135套，销售率34%，可以说成交非常

19、缓慢，目前在价格没有优势的情况下，月成交保持在5套左右，无法摆脱成交低迷的状况。TWO成交信息成交信息粤亮湾粤亮湾该盘在区域市场中属于小户型产品，有一定的总价优势，目前剩余房源都是高该盘在区域市场中属于小户型产品，有一定的总价优势，目前剩余房源都是高区高单价产品，在印象春城开盘后，受同类型产品低单价冲击，成交量明显区高单价产品，在印象春城开盘后，受同类型产品低单价冲击，成交量明显萎缩萎缩TWO基本信息基本信息和居水岸（金色水岸、和居水岸（金色水岸、沈墨荷兰苑沈墨荷兰苑）区域位置：康沈路1838号 占地面积：6.7万平米总建筑面积：11.4万平米开盘时间：最早04.6，绿地接手重新开盘：08.7

20、推盘案量：172套交付标准：毛坯交房时间：现房销售户型：二房：95平米 三房：123平米价格：一月成交均价8820元/平米该案曾经烂尾，开发商无法还银行贷款，导致交房延迟3年，区域口碑差，现由绿地接手，目前销售状况惨淡。成交信息成交信息和居水岸和居水岸该盘该盘0404年就开盘，受银行贷款拖欠影响，一度被禁止销售年就开盘，受银行贷款拖欠影响，一度被禁止销售3 3年，年，08.808.8重新开盘，重新开盘，因地段在竞品中较占优，成交价格在因地段在竞品中较占优，成交价格在8500-90008500-9000元元/平米。平米。媒体诉求媒体诉求和居水岸和居水岸项目在尾盘销售阶段，三期工地尚未开工，初开盘

21、报纸稿外，其他无媒体投入，项目在尾盘销售阶段，三期工地尚未开工，初开盘报纸稿外，其他无媒体投入，包括在周浦镇区无户外媒体。包括在周浦镇区无户外媒体。基本信息基本信息金柳湾金柳湾区域位置：康桥川周公路2828弄 占地面积：4.8万平米总建筑面积：10万平米 开盘时间：08.12推盘案量：163套 交付标准：精装修 装修标准：25003000元/平米 带地暖、中央空调、西门子厨卫、科勒洁具交房时间：09.10户型：二房：170平米 三房：210-270价格：网上价格曲线路（近七天）：1070011600元/平米开盘两个月成交8套，小高层产品，统一大户型，做精装修走高端路线ONE媒体诉求媒体诉求金柳湾金柳湾平面媒体做过三次租售情报广告，户外在外环和沪南公路有高炮PART THREE区域市场总结区域市场总结THREETHREE区域市场表现区域市场表现区域成交进入近几年最低谷，成交表现低迷区域价格下滑趋势明显，项目低价开盘引发新盘价格战大盘集中，周康板块后续供应量巨大打大盘概念：绿洲康城、中邦城市、绿地东上海、印象春城打品质概念：绿地东上海打生活品质概念：绿地东上海、中邦城市打低价概念：圣鑫苑、印象春城、绿洲康城打水景概念：绿地东上海打优惠概念：金色水岸打小户型概念：万达广场打大户型类别墅概念：金柳湾THREE竞品媒体表现竞品媒体表现谢谢谢谢