物业项目存在问题及整改措施(小区物业管理整改措施（共8篇）).docx

《物业项目存在问题及整改措施(小区物业管理整改措施（共8篇）).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业项目存在问题及整改措施(小区物业管理整改措施（共8篇）).docx（73页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、物业项目存在问题及整改措施(小区物业管理整改措施（共8篇）)第1篇：物业整改措施关于七月份卫生的整改措施空港医院七月份的问题如下：1、保安的服装还是长袖，需要申报夏天服装。2、消防栓里面的塑料绳子未解绑。3、二楼的厕所较臭，需要多多清洗。以上三点，服装在15号之前会同意上报给郭琴，消防栓的绳子已经让保安仔细检查，厕所的气味已经让区域的保洁阿姨清理，包括每日的点蚊香。关于管委会这边的卫生情况，存在以下问题：1、东一楼会议室外面有烟蒂。2、保安室里面聊天，卫生较脏。3、墙壁上面有较多石灰脱落4、厕所的木板有脱落5、服务中心的插板线电线裸露针对第一点，已经叫区域保洁人员清理，且每天都检查，第二点，已

2、经对保安人员进行教育，以后保障保安室的整洁和干净。第三点，由于领导对此事不是很重视，所以作罢。第四点，破损的木板已经拆除。第五点已经派保安人员去将裸露的电线安置好。在卫生上面，我们会再接再厉，希望能在一些小细节上面做的更好。 管委会： 徐雅萍 日期： 第2篇：物业公司整改措施物业公司物业管理纠风工作整改方案和措施2014年8月，团行风评议小组采取发放调查问卷、走访职工、摸底调查等形式，向小区居民了解物业公司行风建设的情况，梳理出了存在的问题。2014年9月，物业公司领导班子对物业管理纠风工作进行了会议讨论，对存在的问题制定整改方案和措施：问题一：存在个别工作人员服务态度欠佳现象。整改目标：树立

3、服务意识，提高物业公司工作人员人员服务态度，加强理论学习，提高工作人员的素质。整改措施：根据公司实际情况,制定培训计划,提高服务意识、业务水平。有针对性的开展岗位素质教育,促进员工爱岗敬业,服务意识等综合素质的提高。对员工从服务意识、礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训,并在实际工作中检查落实,提高管理服务水平和服务质量,提高员工队伍的综合素质,尽量做到让公司和服务单位、业主满意、认可。保障措施：物业公司主管责任人向小区业主了解工作人员工作服务态度情况，对存在问题的工作人员加强素质教育。整改时间：现时整改责任人：吕连起（物业公司副经理） 监督部门：一八八团新城社区

4、问题二：小区整体环境还有待提高。整改目标：抓好小区绿化维护工作，提升小区居住环境。 整改措施：制定物业小区绿化管理制度，绿化管理员按规定承担辖区绿化的日常巡视、养护、监管任务，并按时填写绿化日常养护定期作业及检查表。保障措施：物业公司绿化班班长负责监督落实，主管领导负责监督检查。整改时间：现时整改责任人：吕连起（物业公司副经理） 监督部门：一八八团新城社区问题三：居民对小区车辆停放管理感到普遍不满意。 整改目标：规范辖区内的车辆停放，为业主提供高效而且安全的服务。整改措施：所有车主在物业管理区内均要按照物业公司规定的有关场地、路线和时间行驶以及停放。禁止工程车、农机车停入小区院内，保障车辆停放

5、有序，交通顺畅。9月之后，海川家园小区大门将逐步实行封闭，保留一个车辆进出口大门，避免车辆丢失事故的发生。保障措施：物业进出车辆管理人员在小区的工作受物业公司领导，受业主的监督，并定期给予打分，对考核不称职的物业进出车辆管理人员物业公司有权给予罚款，造成公司严重损失的，解除其合同。 整改时间：2014年9月至2014年12月 责任人：吕连起（物业公司副经理） 监督部门：一八八团新城社区问题四：存在对居民反映的物业情况，不解释、拖着不解决的现象。整改目标：针对反映的问题及时解决，提升物业公司公信度。 整改措施：切实从业主的利益出发，物业工作人员对反映的问题建立记录台账，做到反映问题有答复，问题解

6、决有记录，真正做到想群众之所想、急群众之所急，把业主的利益放在第一位。保障措施：进一步提升物业服务质量，主管领导对反映的问题牵头解决，对台账记录责任做到落实到人，为业主做出合理答复。整改时间：制定出相应制度，现时整改。 责任人：吕连起（物业公司副经理） 监督部门：一八八团新城社区问题五：维修人员还存在乱收费、收费不给票据的现象。 整改目标：加强维修人员维修收费正规化。整改措施：在对本辖区小区居民上门维修中，制定以市场价的标准收费服务，设立维修费用标准公示栏，严格要求维修人员按要求开具维修票据。整改时间：现时整改，狠抓落实 责任人：吕连起（物业公司副经理） 监督部门：一八八团新城社区问题六：小区

7、安全措施和对公共设施的维护不到位。 整改目标：保证设备运行正常，无重大管理责任事故。 整改措施：公共配套服务设施维护周到，道路、公共照明完好，小区范围内的道路畅通，路面平坦；制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。整改时间：现时整改，狠抓落实 责任人：吕连起（物业公司副经理） 监督部门：一八八团新城社区目前，由于物业由于财力、人力有限，针对小区公共设施的建设、维护、小区改道及增加监控设施方面的问题需要团党委的大力支持和帮助。今后，物业公司将按照团纠风办的要求，落实整改措施，由一八八团新城社区负责监督，降低小区业主与物业公司之间矛盾纠纷情况的发生。一八八团新城

8、社区 一八八团物业公司2014年9月9日第3篇：物业服务整改措施物业服务整改措施篇1：物业管理的整改方案对*物业管理的整改方案为了规范我县的物业管理市场，维护全体业主的合法权益，大力开展我县各物业管理小区的环境整治工作，进一步加强我县物业管理工作，减少物业服务公司与业主之间的矛盾，创建“平安*”，依据中华人民共和国物权法、物业管理条例及业主大会和业主委员会指导规则等相关法律法规的规定，结合实际情况，经研究对*的物业管理制定整改方案如下：一、健全组织，加强领导为加强*物业管理整改的组织领导工作，围绕*物业管理中存在的实际问题，扎实开展物业管理治理工作，认真解决损害群众利益的突出问题，为促进我县今

9、后的物业管理提供有力保证。经研究决定成立以*同志为组长的*物业管理整治工作领导小组，具体组成人员名单如下：组 长：*副组长：*成 员：*二、工作目标严格按照物业管理条例、业主大会和业主委员员指导规则等相关法律法规和有关政策性文件的规定和要求，对*召开业主大会，选举产生新的业主委员会，并要求物业服务企业全面开展小区环境卫生综合整治工作，切实改变小区“脏、乱、差”的局面，做到依法依规管理、诚信履约、合理收费、规范服务，按时限要求达到整改目标，并建立健全各项长效管理制度。三、分步组织实施，确保工作落到实处（一）筹备阶段（7月1日至7月15日）1、核实*全体业主人员名单，并对组成业主大会的人员名单在广

10、场张贴大型公告。2、对*的物业管理情况进行全面调查摸底，切实摸清业主反映较强烈且切实存在的问题，建立台账。3、依据业主大会和业主委员会指导规则，由业主自荐或推荐业主委员会成员，对核实合格的业委会委员候选人名单进行公示。（二）具体实施阶段（7月16日-7月20日）1、由于*业主和原业主委员会之间存在矛盾，此次由县房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府一起组织召开业主大会，并选举产生新的业主委员会。2、对新的业主委员会进行指导工作，新的业委会必须接受全体业主的监督，维护全体业主的合法权益，在享有权利的同时严格履行义务。3、对筹备阶段建立的台账，依据台账一条一改，专人跟踪整改，做到改出实效。（三）

11、加大宣传力度，建立长效机制（长期）以发放宣传彩页、电子传媒等形式加强对物业法律法规知识的宣传学习，曝光、通报物业管理过程中存在的违法违规行为，规范业主、业委会、物业服务企业三方的主体行为，引导业主支持和主动参与物业管理活动，减少业主与物业服务公司之间的矛盾，营造有利于行业健康发展的良好舆论氛围。同时，以此次*管理整改为契机，加强我县各物业服务企业的综合管理，要求各服务企业要提高认识，提升服务质量，加强物业管理，确保我县的物业管理工作再上一个台阶，切实维护业主的合法权益，为我县社会秩序稳定及长治久安奠定坚实基础。*20XX年6月29日篇2：我国物业管理存在的问题及改进措施我国物业管理存在的问题及

12、改进措施一、引言物业管理在我国的兴起与发展时间不长,属于一个新的研究领域,也是现代服务业之一,占据第三产业中的比重将越来越大,而我国的物业管理还很不成熟,与国外的物业管理相比,差距还很大。目前,物业管理问题成为近年来投诉率最高的问题,高校的物业管理问题也很突出,黄蕾和李映辉对近年来发表在我国核心期刊的物业管理相关问题及对策进行了评述?,物业管理问题表现突出。因此,笔者拟对我国物业管理问题的产生进行分析,提出改进对策是当前急需解决的问题。二、我国物业管理存在的问题1.政府定价需要调整。政府对于物业公司服务收费定价,从减轻旧的住房制度下的福利负担以及考虑在物业管理兴建之初,居民的思想和经济承受能力

13、都较低的情况下,政府定价物业管理的收费不应过高,但目前物业管理企业大多在物业服务项目上亏损,物业服务收费还需要靠其他方面的经营收入来弥补损失?。2.物业管理法规有待完善。物业管理立法相对滞后,法规体系有待完善。随着我国福利分房转向个人购房,从而呈现出居民小区物业的管理问题。我国相关的物业管理政策与法规尚未出台,很多人钻空子,引发多起群体纠纷。虽然20XX年国务院出台了物业管理条例,随后又陆续颁布了物业服务收费管理办法、前期物业管理招标投标管理暂行办法等规章?,但是十多年前制定的管理法规,与现有的物业管理模式不匹配,我国物业管理立法明显滞后于物业管理行业的发展。3.物业管理行业缺乏专业人才。我国

14、物业管理人员大多素质低下,服务很不到位,取得物业管理员职业资格的人数不多?。有部分是房改转型人员,没有经过职业培训。部分物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等与物业管理的发展要求差距较大,非专业管理人员做物业管理已成为我国物业管理行业的现实状况。4.缺乏管理水平,服务水平低劣。物业市场缺乏足够的管理水平和道德素养,缺乏具有较高水平的招投标企业和评标专家,结果出现了邀标多、公开招标少的局面,导致“劣币驱逐良币”的现象频繁发生?。物业管理行业中有一批质素低下的公司患“近视眼”,一切都是短期行为,败坏了物业管理的行业的声誉。有些物业管理公司降低管理标准,服务差水平低劣,最终影响企业的声誉。

15、因此,影响了物业管理企业的经营效益,效益不佳,同时也造成人才流失;没有人才,更难以提供优质的管理和服务,最终形成恶性循环?。由于我国物业管理工作起步较晚,管理行为不规范,造成“小、散、乱”状况问题突出?。5.物业管理缺乏规模。在我国物业管理存在企业规模小,群体优势缺乏,并且企业经济效益不良,有的还亏损严重。许多物业管理企业管理物业项目少,不具备经营规模,经营业绩很难理想。缺乏经营规模,将影响项目管理的连续性和稳定性,管理出现断层,经营效益差。物业管理行业如果不具备规模效益,将缺乏发展后劲。三、物业问题产生原因分析1.物业管理实践时间短。物业管理在我国施行的时间还很短,还有一个学习实践的过程,很

16、多事情要“摸着石头过河”。另外,我国还处于经济转型时期,还有很多的法律、法规要跟着转型,有的要重新建立,但法律、法规建立滞后,实际实施就更困难。竟争机制不完善,市场化程度低,缺乏公平的竟争机制,从而造成恶性循环。2.市场竟争激烈。物业管理市场竟争激烈,为争得物业管理项目费尽心机。市场竟争是双刃剑,如果在市场经济大潮中,能够优胜劣汰、优化资源,就能够促进企业的发展壮大。但现在存在招投标竟争规则不完善,如“恶性竟争”、“围标秀场”等,导致部分的物业管理企业价格很低,利润也愈来愈低?。3.物业管理定价滞后。物业管理定价,没有与时俱进。在各种物价上涨的情况下,物业服务的定价,政府没有随着市场、环境的变

17、化进行调价,致使有些物业还沿用很久以前的价格表;如笔者曾在一小区见到还贴着10年前的服务价格表。而过去的物业管理服务的定价,是政府一方决定的,物业服务的价格制定没有进行多方协商,致使价格的制定与实际情况严重脱节。四、物业管理改进措施1.端正经营理念,树立良好品牌。基础不牢,地动山摇。物业管理企业在经营过程中,要端正经营的理念。企业与业主之间要进行良好的沟通,心理契约的达成要建立在期望的契合上?。业主了解其它物业管理企业的信息后,就对自己所在小区的物业管理企业形成了心理期望。因此,物业管理企业要重视与业主沟通,注重核心能力的构建,增强危机管理意识,要尽可能地了解顾客,帮助实现其心理期望,树立企业

18、良好形象。2.政府与企业联合定价。长远看来,物业管理的最终发展方向必然是企业化,凡不能进入市场,不以利润为目的者均不能称之为企业。从这个意义上讲,为顺应物业管理企业化发展这一潮流,必须在竟争的基础上,能够保证企业的基本利润的原则确定价格,因此,需要由政府与企业商议进行价格的制定。3.管理法制化。物业管理应拥有良好的环境,并应提高从业者的整体素质。走法制化发展之路,完善物业行业法律法规。物业管理步及内容广泛,物业管理企业与许多部门有多层关系,物业管理企业与供水、供电等十多个部门有联系。如果没有法律、法规作保证,物业管理难以健康发展。因此,政府有关部门应加快立法,建立物业管理法规体系,使我国物业管

19、理有法可依、有章可循。4.培养物业管理人才。人才需要培养,优秀的物业管理人才要采取多渠道、多形式进行培养,为物业管理行业的发展提供必要的人力资源储备。可采用“请进来,走出去”的培养方式,并给相应人才有拓展的空间,如晋级、深造、学历提升等学习机会。同时,加强正确的思想培养,树立良好的道德观念,培养德才兼备的人才,建立一支吃苦耐劳、乐于奉献,技术过硬的队伍,提高物业管理人员的专业技术素质与管理水平。5.实现规模与品牌效益。我国物业管理企业如果要发展,一方面应摆脱小而全模式,进行联合发展,构建物业企业集团,进行良好的管理,实现规模效益;另一方面,要进行品牌的打造,提供优质服务。无论是大企业,还是小企

20、业,创建良好的品牌,并能够长久保证质量,企业就能够逐步发展。因此,政府部门应制定相应的政策,提高企业的进入条件,严格清除制度,对不良的企业及时清除,保证企业一定的规模与品质,促进物业企业与物业管理良好的发展。 篇3：提升物业管理服务水平整改方案业主调查整改方案我公司经过对业主进行的满意度调查后，根据调查项目和内容，针对以上不足之处，提出整改措施如下：一、保安服务方面1.围绕提高保安的责任心问题，加强培训教肓，结合工作考评，考评不合格进行劝退；2.对个别年龄偏大的逐步进行调整，新进保安限至40岁以下；3.夜间由每小时巡查改为每半小时巡查一次，对重点部位实行不间断巡查，如车库，楼道 及小区四周；4

21、.在提高责任心的同时，加强对保安的监督，对晚间保安的值勤情况每周进行一次查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退;5.门岗对外来人员的车辆一律禁止进入小区，同时对外来人员、材料、工具及车辆严格询问登记，做到凭证出入。二、车辆管理方面1、落实机动车停车的管理方案，制定路面停车和地下车场停车的办法及服务收费标准，实施车辆的有效管理。2、开设电动车充电和停车收费车库，设施己经到位，与此同时开设临时非机动车车库，方便临时停车。3、做好停车管理的告示宣传，对各楼道公共出入囗的电动车，自行车逐一进劝告和清理，确保环境整洁有序。三、加强环境卫生清洁方面1、加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发

22、现死角和清理死角，对不负责任的保洁员及时进行辞退。2、装修垃圾做到及时清理，管理员提高对装修现场的巡查力度，对垃圾乱堆乱放的行为及时进行教育与整改。3、对地下车库进行全面清扫，实施车辆和保洁的规范管理。4、小区楼道墙面太脏问题，将组织一次全面检查，对污迹严重的状况及时进行整改，由于目前处在装修高峰期，大面积墙面整改需要暂缓，等到装修完工80%之后，会对楼梯墙面进行一次统一整改。四、其他方面1、紧抓物业人员礼节礼貌及专业技能的培训，切实做到按日巡查，认真巡查；维修人员要注意服务礼仪、礼节；公共区域维修要及时，要自查自检。2、公司有计划的针对小区的特点，根据国家法定节日开展活动，提高小区生活的氛围

23、，使小区的文化氛围、团结力量得到提升。3、小区晚间照明问题，已经延长晚间照明的时间，景观灯实行部分增开，确保一定光亮。第4篇：物业中心的整改措施物业中心的整改措施通过我局“转变作风除障碍、强化服务促保障”学习活动的开展，物业中心根据自己的实际情况和上阶段查摆的问题，特制定如下整改措施：一、物业中心要创新服务思路。物业中心除认真做好领导交办的各项维修任务外，作为后勤保障的窗口单位，下一步要主动走出去发现问题，解决问题，每周要主动征求一次各办对后勤服务的意见，及时修正存在的隐患和问题，放眼大局，争取服务的主动性，让领导放心，让服务单位满意。二、加强服务质量，提高技术水平。针对物业人员的实际状况，下

24、一步打算集中精力学习业务知识，提高技术操作水平，把大家的认识统一到机关后勤保障服务的工作中来。三、拓展服务范围，搞好物业创收，争取年前投资不大的情况下，新上一处机关洗车处，这样既安排了富余人员，又增加了物业收入。四、严格管理，制定了切实可行的物业管理制度，奖惩制度和岗位职责，运行一个多月来，全体人员都能够自觉遵守，很少有人迟到和早退，从来有不写请假条而旷工者，理顺了工作程序，营造了良好的工作氛围。物 业 中 心二00八年十月第5篇：物业管理措施物业管理措施（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并

25、有回访记录。（二）定期向业主物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。（六）常规性公共服务1、房屋管理及维修养护（1） 栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。（2） 物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。（3） 空调安装统一。2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。（1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3

26、年检测1次。（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路

27、通畅，路面平坦。4、保安及车辆管理。 （1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。（3）车辆出入管理严格，有登记。（4）停车场停放整齐，场地整洁。（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。（6）联系群众，搞好群防群治。（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。（1）环卫设施完备。（2）实行标准化清扫保洁。（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃

28、物。（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。6、绿化管理（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。（4）绿化完好率达到95%以上。7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。（1）受理本小区二次装修咨询与审批。（2）所有装修人员到管理处办理出入证。8、房屋租售管理。（1）督促外来人员在三天内办理暂住证手续。（2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。9、社区文化（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。（2）制有居民精神

29、文明建设公约。（3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。（4）业主满意率95%以上。（七）针对性的专项服务（代理业务）1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。2、提供空房代管、房屋中介等服务。3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。4、提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。三、公司拟采取的管理方式“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。（一）标准化管理物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误

30、解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。（二）沟通服务至上组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多

31、数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁

32、止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。（三）缔造亲善的社区文化创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。四、为开展XX佳园物业管理所配置的人力、物力资源（一）人员设置。根据所确定的管理档次及实

33、地考察，按物业管理面积计算,本公司管理处拟设置工作人员11人。职位 人数 负责内容管理入主任兼业主联络处主任 1人 负责总体工作安排、业主沟通工程人员 1人 负责设备、设施维修、保养车管员/收银员 2人 停车场管理、出纳、收费保洁绿化人员 1人 负责保洁绿化保安人员 6人 负责岗亭、车辆出入、巡逻注：财务人员由总公司兼任。（二）综合效益简要分析综合管理费及维修金收费标准可为(以上收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费)：管理费 维修金五、物业管理的具体操作公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保

34、洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理 。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。(一)前期准备公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。1.内部机构的设置与拟定人

35、员编制2.物业管理人员的选聘和培训开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。3.规章制度制定1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写业主公约、用户手册并在入伙时发放。2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。 (二)物业管理的启动1.物业的接管验收1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。2）、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等）2.入伙管理1）、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入

36、伙验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问；签订物业管理委托合同、业主公约；通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；向用户发放用户须知、用户手册；配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。2）、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。3.二次装修施工全过程监控二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依厦门市

37、住宅区物业管理条例、建设部第46号令建筑装饰装修管理规定、家庭居室装饰装修管理试行办法、厦门市建筑外墙装饰管理规定、家庭居室装饰二次装修管理试行办法、厦门市物业管理服务收费办法等有关法规以及前期物业管理协议、用户手册、业主公约执行管理。作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐

38、患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤

39、其是私自在楼梯口加装铁门。土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。(三)完善的日常物业管理服务A、安全保卫系统1、总

40、体安全环境管理在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。

41、2、对出租户管理租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。3、车辆交通及道路管理楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。4、科学管理记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。B、设备设施维护系统1.

42、房屋管理与维修养护主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。2.共用设备管理本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；

43、三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。1）给排水设备管理管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次

44、供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。2）供电设备管理供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年

45、大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。 配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差

46、异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。3）弱电设备管理每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。4）消防管理消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无

47、损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。 C、环境保结系统环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。1、日常保洁范围 工 作 内 容 频 次 标 准 备注楼道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 无遗留物、臭味2 扫地板及楼梯 1次/天 无杂物，无积水3 冲洗楼梯 1次/周 无杂物，无积水4 擦公寓口信报箱 1次/天 无灰尘，无手印 5 擦电梯 2次/天 无灰尘，