甘肃省2023年房地产估价师之房地产案例与分析考前冲刺试卷A卷含答案.doc

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1、甘肃省甘肃省 20232023 年房地产估价师之房地产案例与分析考年房地产估价师之房地产案例与分析考前冲刺试卷前冲刺试卷 A A 卷含答案卷含答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益C.该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益D.根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商

2、业利润后的所得可视作年净收益【答案】D2、光盘驱动器与主机的接口总线常采用（）总线。A.ISAB.CETRONIC.EIDEATAD.PCI【答案】C3、已知 N 个数已存入数组 A1M的前 N 个元素中（NM），为在 Ai（1iN）之前插入一个新数，应先（），以挪出一个空闲位置插入该数。A.从 Ai开始直到 Al，每个数向后移动一个位置B.从 A1开始直到 Ai，每个数向后移动一个位置C.从 Ai开始直到 AN，每个数向前移动一个位置D.从 AN开始直到 Ai，每个数间后移动一个位置【答案】D4、系统测试计划应该在软件开发的()阶段制定。A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.系统测试【答案

3、】A5、WWW 服务器与客户机之间采用（）协议进行网页的发送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML【答案】A6、（）：A collection of related information，organized for easyretrieval.A.DataB.DatabaseC.ButterD.Stack【答案】B7、甲公司 2013 年 3 月以 1000 万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了 60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了 100 万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.1060B.1160C.小于 1060D.大于 1160【答案】C8

4、、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和C.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在 2006 年 10 月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】C9、房地产估价师一项实操性很强

5、的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.估价对象每平方米建筑面积的价格大约在 4000 元左右B.该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语C.从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想D.这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引【答案】C10、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C11、确认测试主要涉及的文档是（）。A.详细设计说明书B.概要设计说明书C.需求规格说明书D.源程序【答案】C12、患儿男，7 岁，智

6、力正常，平素好动，注意力不集中，记忆力差，学习成绩差，兼见躁扰不宁，脾气暴躁，动辄出手打人，胸中烦热，便秘尿赤，舌质红，苔黄腻，脉滑数。该患儿针灸治疗宜首选的经穴是A.任脉、手厥阴经、手足少阴经穴B.督脉、手足厥阴经、手少阴经穴C.任脉、手少阴、手足厥阴经穴D.任脉、督脉、手少阴经穴【答案】B13、在 while 型循环结构中，（）。A.循环体的执行次数等于循环条件的判断次数B.循环体的执行次数多于循环条件的判断次数C.循环体的执行次数少于循环条件的判断次数D.循环体的执行次数与循环条件的判断次数无关【答案】C14、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建

7、筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.30B.34C.36D.40【答案】B15、在面向对象的系统中，由于有了()，所以父类的数据和方法可以应用于子类。A.继承性B.封装性C.抽象性D.多态性【

8、答案】A16、计算机中数据输入输出的控制方式有多种，“中断”方式的优点不包括（）。A.I/O 与 CPU 并行处理B.并行处理多种 I/OC.实时响应突发事件D.批量传送数据【答案】D17、确认测试主要涉及的文档是（）。A.详细设计说明书B.概要设计说明书C.需求规格说明书D.源程序【答案】C18、甲公司于 2008 年 5 月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为 2000m2，二层建筑面积为 1500m2，该房屋于 2010 年 1 月出租给乙公司，租赁期限为 10 年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了 500m2 的包房，2011 年 3 月甲公司以该

9、房屋申请了 3 年期抵押贷款，丙房地产估价机构于 2011 年接受委托，对房屋进行了抵押估A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置【答案】B19、（）is the conscious effort to make all jobs similar，routine，and interchangeable.A.WWWB.InformatizationC.ComputerizationD.Standardization【答案】D20、继承关系是父类和子类之间共享数据和方法的机制，子类都是父类的特例。

10、当一个类只能有一个父类时，称为(请作答此空)；当一个类有两个或两个以上的类作为父类时，称为()。A.单重继承B.多态C.混合继承D.多重继承【答案】A21、商品关系 P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。查询由“北京”生产的 185 升电冰箱的 SQL 语句应该是：A.SET 价格=价格*1.05B.SET 价格=价格*1.05C.Modify 价格=价格*1.05D.Modify 价格=价格*1.05【答案】B22、在“Excel 2000”表处理中，假设 A1=2，A2=2.5，选择 A1:A2 区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至 A10，则

11、A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】B23、2019 年 8 月 1 日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行了抵押评估。A.原规划审批文件B.房屋预售许可证C.房屋所有权证、土地使用权证D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证【答案】D24、计算机指令系统中采用不同寻址方式可以提高编程灵活性，立即寻址是指（）。A.操作数包含在指令中B.操作数的地址包含在指令中C.操作数在地址计数器中D.操作数在寄存器中【答案】A25、结构化分析方法（SA）的主要思想是（）。A.自顶向下、逐步分解B.自顶

12、向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解【答案】A26、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.应对房屋建筑物、房屋改造装修部分分别计算折旧B.无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息C.在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终积算价值中应扣减需补交的土地使用权出让金【答案】C27、以下文件扩展名中，（）不是视频文件格式。A.MPEGB.AVIC.VOCD.RM【答案】C28、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由(请

13、作答此空)支持。多态分为多种，()多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.继承B.封装C.过载D.覆盖【答案】A29、患儿男，7 岁，智力正常，平素好动，注意力不集中，记忆力差，学习成绩差，兼见躁扰不宁，脾气暴躁，动辄出手打人，胸中烦热，便秘尿赤，舌质红，苔黄腻，脉滑数。该患儿针灸治疗宜首选的经穴是A.任脉、手厥阴经、手足少阴经穴B.督脉、手足厥阴经、手少阴经穴C.任脉、手少阴、手足厥阴经穴D.任脉、督脉、手少阴经穴【答案】B30、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（请作答此空）方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（）。A.消息传递B.继承C.引

14、用D.多态【答案】A31、为了提高易读性，源程序内部应加功能性注释，用于说明()。A.模块总的功能B.程序段或语句的功能C.模块参数的用途D.所有的【答案】B32、以下关于软件开发的叙述中，不正确的是()。A.软件要设计得尽量通用，要尽量考虑到长远的需求和应用领域的扩展B.软件开发者对所开发软件性能的了解程度取决于对该软件的测试程度C.软件越复杂则维护越困难，尽量保持简洁是软件设计的一条重要原则D.正常情况下，软件维护期远超实现期，所以，降低维护成本比降低实现成本更重要【答案】A33、GIF files are limited to a maximum of 8 bits/pixel，it s

15、implymeans that no more than 256 colors are allowed in（）.A.an imageB.a fileC.a windowD.a page【答案】A34、GIF files are limited to a maximum of 8 bits/pixel，it simplymeans that no more than 256 colors are allowed in（）.A.an imageB.a fileC.a windowD.a page【答案】A35、关于用户界面（UI）测试的叙述中，不正确的是（）。A.UI 测试的目的是检查界面风格是

16、否满足用户要求，用户操作是否友好B.由于同一软件在不同设备上的界面可能不同，UI 测试难以自动化C.UI 测试一般采用白盒测试方法，并需要设计测试用例D.UI 测试是软件测试中经常做的、很繁琐的测试【答案】C36、2019 年 8 月 1 日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行了抵押评估。A.价值时点时的市场价值B.价值时点时的变现价值C.未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程价款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款D.未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程价款与实际成交价的差价【答案】C37、One of the greatest features of a

17、home（）is the ability toshare one Internet connection simultaneously over two or morecomputers.A.computerB.deviceC.networkD.work【答案】C38、某地区有 1000 人参加了程序员考试(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目 45 分以上有 700 人，下午科目 45 分以上有 600 人。据此可以推断，至少有（）人这两个科目的成绩同时在 45 分以上。A.600B.400C.300D.200【答案】C39、（）：The process of identifying an

18、d correcting errors in aprogram.A.DebugB.BugC.FaultD.Default【答案】A40、HTML 页面的“title 主页/title”代码应写在（）标记内。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B41、（）不是我国著作权法所保护的对象。A.计算机程序B.计算机保护条例C.计算机文档D.Flash 软件制作的动画【答案】B42、文法 G 产生的（）的全体是该文法描述的语言。A.句型B.终结符集C.非终结符集D.句子【答案】D43、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据

19、之间的强制类型转换。访问数组元素 进行赋值运算 对算术表达式求值 进行递归调用A.B.C.D.【答案】A44、已知 n 为一正整数，在下面的循环语句中，循环体的重复次数约为（）。A.n-1B.n/2C.（n-1）2D.1og2n【答案】D45、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C46、在面向对象的系统中，由于有了()，所以父类的数据和方法可以应用于子类。A.继承性B.封装性C.抽象性D.多态性【答案】A47、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进

20、行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修【答案】A48、某企业招聘系统中，对应聘人员进行了筛选，学历要求为本科、硕士或博士，专 业为通信、电子或计算机，年龄不低于 26 岁且不高于 40 岁。（52

21、）不是一个好的测 试用例集。A.(本科，通信，26)、(硕士，电子，45)B.(本科，生物，26)、(博士，计算机，20)C.(高中，通信，26)、(本科，电子，45)D.(本科，生物，24)、(硕士，数学，20)【答案】D49、请从下列名词中区分类和对象。其中，（）全部是类，（）全部是对象。A.电影、序列号为 sw1987532 的电影胶片、足球赛B.电影、足球赛、电影胶片C.影片“卡萨布兰卡”、足球赛D.影片“卡萨布兰卡”、序列号为 sw1987532 的电影胶片【答案】B50、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.旅馆房地

22、产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】B大题（共大题（共 1010 题）题）一、下表中，第一行依次列出了 0.00，0.01，0.02，0.03，0.99，共 100个数据；对第一行的每个数据采用方法 1 处理后形成第二行数据；对第一行的每个数据采用方法 2 处理后形成第三行数据。方法 1 是对末位数字采用 4 舍 5入处理，即末位数字是 4 或 4 以下时舍去，若末位数字是 5 或 5 以上

23、，则进1。方法 2 对 4 舍 5 入法做了如下修改：如果末位数字是 5，则并不总是入，而需要根据前一位数字的奇偶性再决定舍入：如果前一位数字是偶数，则将 5 舍去；如果前一位数字是奇数，则进 1。例如，0.05 将舍入成 0.0；0.15将舍入成 0.2。通过对这三行数据分别求算术平均值，可以看出：在处理一批正数时，方法 1（通常的 4 舍 5 入法）与方法 2（修改后的 4 舍 5 入法）相比，（）。【答案】单纯解答本题并不难。第一行 100 个数据都是正数，均匀地列出了 2位小数的各种可能，其平均值为 49.50。经方法 1 处理后的 100 个数据的平均值为 50.00，可以看出，方法

24、 1 产生了偏高结果：经方法 2 处理后的 100 个数据的平均值为 49.50，可以看出，方法 2 改进了方法 1。本题的意义是：对处理大批正数而言，4 舍 5 入方法比较简单实用，但也比较粗略，会产生略微偏高的结果。在需要更精确要求的应用领域，采用方法 2 更好些。实际工作中采集的数据大多是正数，而且大多是近似值，小数点后太多的位数没有实际意义。为了使计算结果精确到小数点后某一位，原始数据就应在小数点后多取 1 位。计算完成后，常需要对小数点后最末一位数字进行舍入处理。人们通常使用 4舍 5 入法对最末位数字进行舍入处理。4 以下的数字则舍去。5 以上的数字则雳要进 I。这种做法确实简单实

25、用，但从下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4 舍的量与 0.6 入的量可以相抵，0.3 舍的量与 0.7 入的量可以相抵。正数 4 舍 5 入的偏差来自尾数为 5 的量都要进位，从而产生偏高结果。为平衡起见，应将尾数为 5 的情况分裂成两种情况：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法 2 规定，经舍入后应保持新的尾数为偶数，这有一半的可能。当然，如果规定新的尾数应成为奇数，也是可以的。但在同一个问题的计算过程中，总是要有统一的规定。保持偶数比保持奇数对进一步计算（例如再分半）会更有利些，所以人们选用方法 2 来改进方法 1。在银行利息计算中，采用粗略的方法还是采用更精

26、细的方法可能会有较大一笔钱的出入。对于正负数对称分布的情况，则 4 舍 5 入法不会产生偏差。因为正数的舍（引起减少）与负数的舍（引起增加）相抵，正数的入（引起增加）与负数的入（引起减少）相抵。从本题也可以看出，在信息处理领域人们不但要学会使用数据处理的软件，更需要研究数据处理领域本身的技术。二、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题 10 分。错处不超过 4 个。如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣2.5 分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于市路 1 号园座 101 房的一宗房地产，建筑面积为 353.54

27、平方米，土地使用权面积为 679.6 平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20年 11 月 14 日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800 元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和

28、限制条件一、估价假设（一）一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。【答案】错误 1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误 2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误 3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误 4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家

29、经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。三、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为2016 年 6 月 15 日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是 2011 年 6月通过出让取得，2012 年 6 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为 3000元m2，包括土地成本、建

30、设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自 2011 年 6 月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为 3000 元m2。、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？【答案】1.本题考查的是成本法。错误有：（1）应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用或重置价格；（2）不应计算自 2011 年 6 月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；（3）利润应是价值时点市场上的客

31、观正常利润水平。2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧；（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。四、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次

32、估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性

33、均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。五、设有一个关系 EMP（职工号，姓名，部门名，工种，工资），若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的 SELECT 语句为：SELECT部门名，AVG(工资)AS 平均工资 FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）将职工号为“23115”

34、、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入 EMP 关系中的 SQL 语句为：Insert（）【答案】本题考查应试者对 SQL 语言的掌握程度。试题（60）（61）的正确答案分别是选项 C 和 A。因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后再按条件工种=钳工，进行选取，因此正确的 SELECT 语句如下：SELECT 部门名，AVG（工资）AS 平均工资FROMEMPGROUPBY 部门名 HAVING 工种=钳工，试题（62）的正确答案是选项D，因为插入语句的基本格式如下：INSERTINTO 基本表名（字段名，字段名）VALUES（常量

35、，常量）；查询语句由上可见，选项 A 和 B 是不正确的。选项 C 也是不正确的，因为按照 SELECT 语句的语法，字符串插入时，需要用单引号括起，可在选项 C 中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起。六、2018 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积

36、？、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一

37、致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。七、李某于 2014 年 7 月预购了一幢别墅（总售价为 120 万元），并先后向开发商支付了 114 万元。该别墅于 2015 年 7 月 30 日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了 40 万元。2015 年 9 月

38、为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于 2015 年 9 月 10 日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为 130 万，李某希望评估价值为 2015 年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即 170 万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于 2015 年 7 月 30 签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按 170 万元进行估价 3.可否按 2015 年 9 月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装

39、修费用确定评估值为什么【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按 170 万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按 2015 年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。八、甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积 6510m2，除

40、 500m2 建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中 2000m2 建筑面积 30 户承租人租金低于市场租金，60 户共 3010m2 承租人租金等于市场租金，10 户共 1000m2 承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被省县法院查封，该法院请房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.?【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，

41、评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近 3 年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜

42、选的理由。2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出题。九、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为 1500m2，占地 2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于 1955 年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为 3 及以下的商业用途土地价格为 2 万元/m2，商品住宅销售均价为 1.2 万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

43、1.以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结

44、果。一十、1、房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号 12 层243.7m2 商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币 170.41 万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币 6993 元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供

45、房地产估价报告 2 份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)2006 年 10 月 15 日估价师声明(略)【答案】1致委托方函缺估价时点。2致委托方函缺估价报告应用的有效期。3结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。4结果报告估价方法中缺估价方法定义(或各种方法未做说明)。5结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。”6技术报告中可比实例 B、C 商业土地等级与估价对象不一致，应修正。7比较因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。8缺少可比实例因素的分析说明(或缺少可比实例因素修正系数取值说明)。9可比实例 C 的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。10市场法中可比实例 B、C 设施设备因素修正与实际描述不符。11估价对象一层层高 4.5m，未进行相应修正处理。12技术报告中市场法缺少计算公式。13租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。1410%空置率和租金损失率 5%应说明确定理由。