_两权_抵押贷款的风险防范_基于福建省试点县_市_的实践_兰可雄.docx

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1、 UJIAN FINANCE 实 # 金 融 安 全 “ 两权 ” 抵押贷款的风险防范 基于福建省试点县 (市）的实践 兰 可雄 (福建省农村信用社联合社，福建福州 350003) 摘要：开办 “ 两权 ” :I牴押贷款释放了农民的可抵押资产，拓宽了银行贷款风险缓释范围，增加了服务 “ 三农 ” 资金的来源渠道。但由于 “ 两权 ” 抵押的特殊性，在实际操作中存在不容忽视的风险，需要前瞻性 地预判和针对性地解决，真正让 “ 两权 ” 抵押贷款的预期效果有效发挥。 关键词：农村土地承包经营权；农民住房财产权；抵押贷款；风险防范 中图分类号： F301.2 文献标识码： A 文章编号： 1002-

2、2740(2016) 10-0050-03 农村承包土地经营权抵押贷款是指以承包土 地经营权为抵押的贷款，农民住房财产权抵押贷 款是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以 农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押的 贷款。 一、开展 “ 两权 抵押贷款试点的意义 从银行角度看，开展 “ 两权 ” 抵押贷款试点，增 强了贷款的风险缓释能力，拓宽了服务 “ 三农 ”的 资金来源渠道，提高了普惠金融、精准扶贫力度， 加快推进农村金融产品和服务方式创新，主动挖 掘金融市场潜力，为农村 金融注入新活力。从 “ 三 农 ”角度看， “ 两权 ” 抵押贷款试点适应农业现代化 发展、适度规模经营和新型城镇化的

3、现实需要，有 利于盘活农村土地资产，增强农村土地资源效能， 促进农业现代化发展和农民增收致富。农民可抵 押财产范围的拓宽，唤醒了农村沉睡资本，盘活农 村资源，在一定程度上解决了长期以来农民因缺 乏有效抵押物 “ 难贷款 ” 的问题，提高了农民贷款 的可获得性和便利性。从法律角度看， “ 两权 ” 抵押 撬动了农村产权制度，解决了农村资产流通问题， 突破了农村资产变现的障碍，盘活农民土地用益 物权的财产属性，为稳步推进农村 土地制度改革 提供经验和模式。 二、 “ 两权 ” 抵押贷款开办现状 早在 10年前，福建省漳浦、永春、建瓯等地就 开始探索办理农村承包土地经营权抵押贷款，晋 江、石狮等 1

4、7个县（市）尝试办理农房抵押贷款。随 着国务院关于开展农村承包土地的经营权和农 民住房财产权抵押贷款试点的指导意见全国人 民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市 大兴区等 232个试点县（市、区）、天津市蓟县等 59 个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有 关法律规定的决定等政策出台，明确将福建省漳 浦、建瓯、沙县、仙游、福清、武平、永春、屏南、邵 武、古田等 10个县（市）列入农村承包土地经营权 抵押试点，晋江、古田、上杭、石狮等 4个县（市）列 入农民住房财产权抵押试点。 中国人民银行及有关部委颁布农村承包土 地的经营权抵押贷款试点暂行办法和农民住房 财产权抵押贷款试点暂行办法后

5、，福建省内商业 银行有针对性地制定出台了 “ 两权 ” 抵押贷款管理 措施，福建省农村信用社联合社出台了农村承包 土地的经营权抵押贷款管理办法和农民住房财 产权抵押贷款管理暂行办法，明确农村承包土 收稿日期 = 2016-07-15 作者简介 :兰可雄 (1969-)，男，福建古田人，硕士，高级经济师，银行风险与监管国际认证 (ICBRR)、 注 册金融风险管理师 (CFRM)、 高级企业培训师 (TTT),现供职于福建省农村信用社联合社。 指农村土地承包经营权和农民住房财产权。 福建金融 2016年第 10期 50 FUJIAN FINANC I金融 金 融 安 全 g务 地的经营权抵押贷款

6、最长可达 5年，农房财产权抵 押贷款最长可达 10年，且还款方式更灵活，以适 应农户收入不稳定、季节性强等特点。目前，福建 省农村承包土地经营权抵押贷款 10个试点县中 有 7个已开办该业务，贷款余额 1.36亿元 ;4个农 民住房财产权抵押贷款试点县（市）全部开办该业 务，贷款余额11.3亿元。 三、推行 “ 两权 ” 抵押贷款中存在的风险 (一） 信用风险。一是经营者信用风险，如经营 者内部因素导致违约，或自然环境、社会环境等外 部因素导致土地经营者违约；二是土地承包户违约 风险，在土地经营权流转合同有效期内，土地承包 户因各种因素提前收回土地，将导致经营者无法获 得土地经营收益而缺乏第一

7、还款来 源、且因土地经 营权抵押关系不复存在而丧失第二还款来源。 (二） 价值评估风险。目前，农村土地不允许在 集体外流转，没有市场参照价格。农民住房不像城 市住房那样有成熟、明确、完整的评估制度、技术 规范与行业标准，缺乏具体操作办法、住房评估机 构和专业人员，致使估值方法、手段和标准参差不 齐， “ 两权 ” 抵押物的公允价值难以掌握，银行难以 对农村土地和农民住房的价值进行评估。 (三 ） “ 两权 ” 抵押物变现风险。处置 “ 两权 ” 抵 押物可能影响农村社会稳定。农地、农房是具有较 强保障性的资产，是农民主要的固定资产。银行实 现抵押权时，会造成农民丧失土地和住房，致使农 民丧失基

8、本的生活保障，不利于农村乃至整个社 会的安宁与稳定。农民抵押住房，必须拥有其他长 期稳定居住场所，并经所在集体经济组织书面同 意，而且宅基地使用权必须随同住房一并抵押处 置，对农房的受让人也有限制。政府部门一般不允 许农民自行建房或对旧房重新翻建，进一步增加 了抵押农房的处置难度。而且随着城镇化进程的 加快、农村人口大量外迁，农村住房大量闲置，有 价无市。同时相关法规规定无法改变农村土地的 集体性质和用途，不能流转到集体经济组织之外， 加上农村土地、住 房受位置固定性、质量差异性等 因素的影响，造成 “ 两权 ” 变现渠道狭窄。 (四） 风险难以转移。农业生产的先天弱质性 决定了其高风险性。农

9、业生产周期长、盈利能力 弱，抵御自然与市场风险能力相对较弱，产业收益 存在较大的不确定性。依靠农业自身的力量难以 化解各种风险，同时由于缺乏风险分散分担机制， 农业贷款受自然灾害和市场风险等因素的影响， 风险难以转移。 四、推行 “ 两权 抵押贷款的风险防范对策 (一） 选择好借款人主体。申请 “ 两权 ” 抵押贷 款的借款人必须是通过家庭承包方式，取得土地 经营权的承包方农户，或通过合法流转方式，获得 土地经营权的农业经营主体，从事农业生产经营 活动，符合国家产业政策与环保政策，产品有市 场、经营有效益。实际操作中，要求借款人主体适 格、征信记录良好，诚信申贷。通过加大诚信建设 力度，加强信

10、用乡、镇、村、户建设，完善借款人信 用记录，使诚信意识深入人心，进一步增强借款人 按时还款的意识，为持续降低 “ 两权 ” 抵押贷款成 本与风险创造良好的环境。 (二） 选择好抵押品。农村土地承包经营权抵 押业务，必须产权关系明晰，符合 “ 依法、自愿、有 偿 ”的流转原则，承包经营租赁协议和手续应符合 国家法规政策规定，具备持续生产能力的耕地、种 植园地、养殖场、养殖水面等农用地，经营土地不 能改变农业用途，即遵循三个 “ 不得 ” 原则 （ 不得改 变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损 害农民土地承包权益）。用于抵押的农村住房财产 权应权属清晰，有关主管部门颁发的权属证明，不 列入

11、征地拆迁范围；所在的集体经济组织同意宅 基地使用权随农民住房一并抵押及处置。还应综 合考虑试点地区农房位置、建筑材料、使用年限等 因素，细化农房抵押率设定标准。应优先选择临近 城区、国 道和省道、集市等可作为商业用途的农民 住房作抵押物。 ( 三） 确认抵押物价值。抵押物价值可由有资 质的中介机构评估，也可由银行内部评估确认或 与抵押当事人协商议定。由银行内部评估确认或 与抵押当事人协商议定的，应结合当地实际事先 制定评估办法，设定指导价，明确评估程序和责 任。抵押物价值确认应综合考虑土地所在区域、土 地经营权的剩余期限、流转价格、地面作物预期收 入等因素。抵押房屋的价值可由具有房产评估资 质

12、的中介机构评估确定，也可由银行内部评估确 定或抵押双方当事人协商确定。采取内部评估或 51 福建金融 2016年第 10期 金融嚣 UJIAN FINANCE 丈 # 金 融 安 全 双方协商确定的，应结合当地实际事先制定相应 的评估办法，设定指导价，明确评估程序和责任。 要综合考虑农房位置、建筑材料、建筑面积、使用 年限等因素，公平、公正、客观地确定宅基地使用权 及房屋所有权价值。可借鉴屏南县的做法，由涉农 小额贷款促进会提供评估服务，或借鉴漳浦县农业 局的做法，组织专家或银行工作人员共同对土地经 营权价值进行测算并出具证明，也可以参照永春县 的方式，由政府制定土地经营权评估指导价，对贷 款

13、金额 50万元以下的参照指导价，实行免评估。 (四） 办妥抵押登记。农房抵押登记部门是不 动产登记机构，依据不动产登记暂行条例及细 则进行抵押登记，银行应在试点地区政府确定的 不动产登记机构，办理农民住房所有权和宅基地 使用权抵押登记。农地抵押登记部门是农业主管 部门，或政府授权的农村产权流转交易平台。银行 与抵押人签订抵押合同后，双方赴当地农业主管 部门或农村产权交易中心申请办理抵押登记。 (五） 限定用途，实贷实付，加强贷后管理。借 款人贷款用途应符合国 家法律法规和政策规定， 用于种植、养殖、农副产品、休闲农业等生产加工 或农业的经营资金需求，也可用于房屋装修、医 疗、教育助学等需要。银

14、行不得发放无指定用途贷 款，在发放贷款前应确认借款人满足合同约定的 提款条件，按照合同约定通过贷款人受托支付或 借款人自主支付的方式，对贷款资金的支付进行 管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用。 客户经理应定期回访客户，了解和监督贷款资 金的使用情况。如发现借款人有明显的违约或还款 能力减弱情况，应及时采取措施。对抵押物价值发 生较大变化的，要及时追加其他担保，确保贷款资 产安全。应定期或不定期检查抵押房屋状况，对拆 迁、出售、转让、馈赠或再抵押等情况则及时处理。 (六） 风险分担与缓释 1. 建立补偿或共担基金。可借鉴古田、福清、 仙游、上杭等试点县（市）的做法，建立农村 “ 两权 ” 抵

15、押贷款风险补偿基金，用于补偿或收购抵押 物、补偿分担因自然灾害等不可抗力造成的损失、 抵押物处置期间农民基本权益保障及抵押物处 置后不足，以缓释本金损失的贷款风险。 2. 丰富涉农保险产品线。协调保险公司丰富 产品线，加快推出涉农房农地保险产品，创新农业 保险险种与服务，推动农业保险基本覆盖主要农 作物、地方特色农产品，鼓励银行将涉农保险投保 情况作为授信要素，发展 “ 信贷 +保险 ” 业务。 3. 增加补充担保措施。可争取政府控股的担 保公司、农村产权交易平台、农业产业化龙头企 业、农民专业合作经济组织等单位及个人为其提 供补充担保。学习沙县将农村承包土地经营权与 地上附着物等捆绑融资的做

16、法，发展 “ 农村土地经 营权 +地上附着物 ” 组合担保贷款模式，增强新型 农业经营主体融资能力，或学习漳浦县通过村民 信用互助，将农村承包土地经营权、农民住房财产 权反担保给政府组建的农业发展公司、农民专业 合作社或担保公司。 4. 创新农 村土地经营权抵押贷款模式。可借 鉴美、德、日等发达国家开展农村土地抵押的成功 经验，参考 “ 农户 +村委会 +金融机构 ”“ 农户 +专业 合作社 +金融机构 ” “ 农户 +土地协会 +金融机构 ” 模式等，创新农村土地经营权贷款模式。 (七）抵押物处置 1. 处置方式。一是转让。抵押权人依法通过交 易市场将抵押物进行转让，也可由当地集体经济 组织

17、或农村产权抵押融资风险基金（农村资产经 营管理公司）按协议或相关规定收购，通过获取转 让收益或收购款清偿贷款本息。二是协议。抵押权 人与抵押人通过协商以抵押财产折价或拍卖、变 卖抵押财产所得价款，抵押权人优先受偿。三是诉 讼。抵押权人经与抵押人协商，以土地经营权折价 或拍卖、变卖所得价款受偿不成的，根据合同约定 向当地人民法院提起诉讼。 2. 建立农村产权流转交易平台。试点地区政府 可依托公共资源管理平台，推进建立县（区）、乡 (镇、街道 ） 等多级联网的农村产权流转交易平台， 包括现有的农村土地承包经营权流转服务中心、农 村集体资产管理交易中心、林权管理服务中心和林 业产权交易所，以及各地探

18、索建立的其他形式农村 产权流转交易市场，通过对农村 “ 两权 ” 招标拍卖、 协议转让、挂牌交易，有效解决 抵押物处置问题。 如，晋江选择部分乡村试点成立村民事务理事会， 负责本村宅基地有偿使用、有偿退出及抵押担保等 事务，并探索农房收储试点机制；漳浦、古田、武平 福建金融 2016年第 10期 52 FUJIAN FINANC 学习与借鉴 g # 美国存款保险标识 管理的方法及启示 吴 锡 扬 刘 娜 娜 (中国人民银行泉州市中心支行，福建泉州 362000) 摘要：我国存款保险条例实施己一年，但存款保险官方标识及相关配套管理制度尚未确立。本文 通过梳理美国联邦存款保险公司 （ FDIC)关

19、于存款保险标识的相关管理法规、文件及使用管理方法，提 出建立我国存款保险标识管理体系的政策建议。 关键词：存款保险制度；存款保险标识； FDIC;借鉴 中图分类号： F830.48 文献标识码 ： A 文章编号： 1002-2740(2016) 10-0053-04 存款保险官方标识 (下称 “ 存 保标识 ” )是证明金融机构及其产 品能够获得存款保险保障的凭 证。存保标识的合理使用对保持 公众信心和维护金融稳定至关重 要，可提高存款人对投保机构的 识别度和认可度，防范挤兑事件 发生，促进银行公平竞争，营造良 好的运营环境，使存款保险制度 运行更加稳健。 2015年 5月 1日，我 国存款保

20、险条例出台，标志着 存款保险制度在我国正式建立， 对推动我国金融改革步伐，提高 金融体系的稳定性，保护存款人 利益、促进银行业适度竞争有重 和建瓯等地依托土地流转服务中心或成立专门机 构，开展农村承包土地经营权收储处置。 3. 成立专门的农村资产管理公司。将不良资 产进行统一处置、变现，增强农村土地经营权抵押 贷款抵押物的流动性，彻底解除金融机构后顾之 忧，达到促进农地经营权抵押贷款业务健康发展 的目的。 4. 逐渐完善农村社会保障体系。建议将农民 基本生活保障纳入国家公共财政体系之中，构建 城乡一体的农民失地保险机制，彻底解决失地农 民的基本生活保障问题。建立普惠式的社会保障 机制，覆盖农民

21、医疗、失业、养老和住房等基本生 活需求，确保农村 “ 两权 ” 抵押推广工作对农民生 活的负面影响降至最低限度。 参考文献： m曹阳 .农村土地经营权抵押贷款风险形成及防 范机制探索 J.金融与经济， 2015,. 2仝爱华等 .农村土地经营权抵押贷款风险及防 范建议 . 农业经济与科技， 2015, (12). 31翁新辉等 .实干担当行稳致远 福建省扎实 推进 “ 两权 ” 抵押贷款试点工作见成效 fNj.金融 时报， 2016-06-14. 4高勇 .我国农村 “ 两权 ” 抵押融资试点经验与启 示田 河北金融， 2015,（ 8). (责任编辑：周冰） ( 责任校对：周冰王勉 ） 收稿日期 =2016-04-25 作者简介：吴锡扬 （ 1963-),男，福建三明人，现供职于中国人民银行泉州市中心支行 9 刘娜娜 （ 1984-） ，女，河南灵宝人，经济学硕士，现供职于中国人民银行泉州市中心支行。 53 福建金融 2016年第 10期