宁夏省房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的要求考试试题.pdf

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1、省房地产估价师理论与方法省房地产估价师理论与方法：搜集交易实例的要求考试试题：搜集交易实例的要求考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题意）意）1、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为_。A时间类参数 B融资类参数 C评价标准类指标 D收益类指标2、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格

2、之和低了许多，开发商采用的是_技巧。A产品线定价 B选择品定价 C补充品定价 D产品束定价3、保险的派生职能不包括_。A 防灾防损 B 融通资金 C 组织经济补偿 D 分配4、判定一宗房地产是否为收益性生房地产，关键是看该房地产。A：目前是否有经济收入 B：过去是否带来了经济收益 C：是否具有产生经济收益的能力 D：目前的收入是否大于运营费用 E：工业用地的监测点评估价格5、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用围的土地使用权_转让。A同时 B随之 C不能 D权利人确定是否6、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。A：区位 B：用途 C：建筑面积 D：临时安置补助费 E：房地产估价机

3、构必须加盖公章7、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为_的方法。A质量控制 B进度控制 C合同管理 D成本控制8、不应计入收益性物业经营费用的是。A：抵押贷款利息 B：公共设施维修费C：房产税 D：物业保险税 E：借款合同9、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上是不超过当地人均住房面积的_。A50%B60%C70%D80%10、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于_。A 基准回收期 B 静态投资回收期 C项目开发期 D项目销售期11、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是。A：成本利润率是年成本利润率 B：成本利润率是开发经营期的成本利润率 C：投资利润率是

4、项目经营期年平均利润总额与项目总投资的比率 D：投资利润率是项目经营期一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 E：借款合同12、可比实例的房地产状况一般是在_时的状况。A估价时点 B成交日期C交易登记 D合同签署13、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。A：10 年 B：15 年 C：20 年 D：30 年 E：工业用地的监测点评估价格14、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为_。A存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量 B 存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C存量+新开发量+空置

5、房量-拆毁量 D存量+新增竣工量-拆毁量15、某市拟修建一大型图书馆，现根据图书馆的土建工程施工图编制的预算价格为_预算价格。A单项工程 B单位工程 C分部工程 D分项工程16、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。A：谨慎原则 B：最高最佳使用原则 C：合法原Word文档则 D：替代原则 E：工业用地的监测点评估价格17、某建筑物建筑面积为 4000m2，经济寿命 40 年，单位建筑面积的重置价格为2500 元/m2，有效经过年数为 15 年，残值率为 5%，该建筑物现值为_万元。A523.45 B593.75 C643.75 D1000

6、18、房产税的课税对象是_。A房产所有人 B房屋使用人 C房产 D房产收益人19、房地产开发项目自_之日起满 3 年未动工开发的，可以征收土地闲置费。A土地使用权出让合同签订 B土地使用权出让合同约定的动工开发 C土地使用权出让金缴纳 D土地使用权证书取得20、根据所有权的结构，房地产企业不包括_。A 中介公司 B 独资企业 C 有限责任公司 D股份21、安置补助费是_。A 为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费 B为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费 C为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费 D为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费22、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方

7、面不需具有。A：扎实的理论知识 B：广泛的人际关系 C：丰富的实践经验 D：良好的职业道德 E：工业用地的监测点评估价格23、敏感性分析是用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度。找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目_的能力。A盈利 B清偿C承担风险 D保本24、设损益表中的销售利润为 SP，营业利润为 BP，利润总额为 TP，净利润为NP，则以下关系中一定成立的为_。ASPTP BTPBP CBPNP DTPNP25、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500 元/m2，交易税费均由买方负担。已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费，买方按正常价格的 3%缴纳

8、有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于_。A 2427 元/m2B2500 元/m2 C2575 元/m2 D2632 元/m2二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符个以上符合题意，合题意，至少有至少有 1 1 个错项。个错项。错选，错选，本题不得分；本题不得分；少选，少选，所选的每个选项得所选的每个选项得 0.50.5 分）分）1、动态投资回收期是指项目以_所需的时间。A 经营收入抵偿全部投资 B 全部现金流入抵偿全部现金流出 C净收益抵偿全部投资 D净收益现值抵偿全部投

9、资2、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。A：要给被征地单位妥善安排生产用地 B：要妥善安置征地围外的拆迁户 C：对征收的土地要适当补偿 D：对因征地给农民造成的损失要适当补偿 E：对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排3、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（）。A建筑安装工程费 B土地使用权出让金 C拆迁补偿费 D公共配套设施建设费 E城市基础设施建设费4、依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，_。A由国家无偿收回 B自动续期 C应于届满前 6 个月申请续期 D应于届满前 1 年申请续期5、房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同

10、可以分为不同类型。按投资业务的不同，房地产投资信托可以分为。A：权益型房地产投资信托 B：债务Word文档型房地产投资信托 C：抵押型房地产投资信托 D：混合型房地产投资信托 E：权利型房地产投资信托6、收益乘数有_。A毛租金乘数 B利润乘数 C净收益乘数 D销售收入乘数 E潜在毛收入乘数7、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。A：税收政策 B：城市规划调整 C：环境状况 D：城市基础设施状况 E：汇率8、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是_。A项目风险越大，风险等级系数值越大 B贷款期限越长，期限系数值越小 C企业信用等级越高，信用等级系数值越低 D用商品房抵押

11、与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低9、写字楼分类过程中要考虑的因素包括。A：物业所处位置 B：辐射区域的围C：建筑设备系统 D：建造年代 E：租户类型10、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元，容积率为 1.5，土地使用年限为 50 年。乙地块土地单价为 820 元，容积率为 2.4，土地使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8，则下列表述中正确的有。A：乙地块比甲地块贵B：甲地块的 70 年使用权楼面地价低于 341.67 元 C：甲地块与乙地块的楼面地价相等 D：甲地块比乙地块贵 E：乙地块的70 年使

12、用权楼面价高于 340 元11、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A估价机构 B估价师 C估价报告使用者 D估价委托人的估价需要12、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是。A：定额计价以直接费单价为基础 B：定额计价以综合单价为基础 C：定额计价是分部分项工程的不完全价格 D：定额计价是分部分项工程的完全价格 E：目前采用单位估价法和实物估价法确定13、某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年，则该商业房地产的折旧年限是_年。A 37 B 40 C 60 D 6314、在建筑设计阶段影响工程造价的因素包括。A：平面

13、形状 B：功能分区 C：建筑结构 D：流通空间 E：建筑物的体积与面积15、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是_。A 转让利润 B 市场影响 C产权是否清晰 D被拆迁人的利益16、下列关于部收益率的表述中，正确的有。A：部收益率总是大于目标收益率 B：部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率 C：同一项目的全投资部收益率一定高于资本金部收益率 D：部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率 E：部收益率越高，投资风险就越小17、某置业投资者以 1 万元/m2 的价格购买了 200m2 的商业店铺用于出租经营，购买价中的 40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款

14、期为 10 年，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共 24 万元，则其偿债备付率是（）。A0.21 B1.23 C2.01 D3.2318、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费。则对商品乙的消费的边际效用_。A 减少 B 增加 C不变 D可能增加也可能减少19、明确估价对象的容，包括明确。A：实物状况 B：权益状况 C：区位状况 D：经济状况 E：环境状况Word文档20、长期趋势法主要有_等方法。A数学曲线拟合法 B衰减曲线法 C平均增减量法 D平均发展速度法 E指数修匀法21、有 A、B、C 三个影响房地产价格的

15、因素，其中 A 的影响最大，B 次之，C最小，分别赋予的权重为 f1、f2、f3，此三者的大小关系应为_。Af1f2f3 Bf1f2f3 Cf1=f2=f3 D无关22、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。A：资产报酬率 B：销售净利率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：股东权益报酬率23、下列关于银行的房地产金融业务，表述正确的是。A：根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务B：表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务 C：银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等 D：负债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等 E：表外业务指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务24、住房公积金的缴存比例一般不得低于_。A3%B5%C10%D12%25、防估价风险的最后一道防线是_。A估价师声明 B估价的假设和限制条件 C审核估价报告 D估价报告应用有效期Word文档