旅游技术经济概论第08章.ppt

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1、第八章第八章 旅游资产评估的旅游资产评估的基本方法基本方法v旅游资产具有与一般行业资产所不同的特点。v(1)投资回收期短。旅游资产的投资回收期，一般在10年以内，超过10年的项目鲜见。v(2)流动性强。旅游资产的流动性较其他资产更强，周转时间更短。v(3)损耗率高。基于旅游业的消费和休闲属性，大多数旅游业的设施和装修都有较高档次，且这些设施和装修都是一次性投入、使用周期短、不具备修复性和不可重复使用，所以，它的损耗率很高。v(4)风险性高。由于旅游业的投资回报率较高，伴随的必然是高风险。人们出游的目的地，一般是不会重复的，去过的地方鲜有再次光顾，游景点和线路绝大多数情况下接待的客人是一次过客。

2、v(5)季节性和地理气候性明显。季节性特点是旅游业与其他行业最明显的区别，寒暑假、节日长假是旅游旺季。另外，地理气候条件优越的热线地区，也是旅游资产的重要加分因素，一些账面价格同质同价的资产，分别处于南北地区，由于每年的营业天数不同，其市场价值的差异会造成两者的评估价格相差悬殊。v基于旅游资产的这些特点，我们在对旅游资产进行评估时应该予以注意。第一节第一节 收益现值法收益现值法v一、收益现值法的概念一、收益现值法的概念v收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益，并折算成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。所谓预期收益，是指一个企业或一项特定资产在使用的过程中所带来的净收入。这

3、里的净收入，首先是指企业的所得税后利润，其次，也包括固定资产的折旧额，即按下列公式计算：v每年收益=每年税后净利+每年折旧额v=(每年营业收入-每年的各种付现成本-每年折旧额)v(1-所得税率)+每年折旧额v=(每年营业收入-每年的各种付现成本)(1-所得税率)v+每年折旧额(1-所得税率)v资产运用最后一年的收益=该年税后净利+该年折旧额+固定资产残值收入+项目终期回收流动资金额v我们认为，收益是企业在生产经营活动中运用其资产所回收的净现金。它应该是企业在使用资产的过程中，所取得的总现金扣除掉企业为取得这一总现金而必须支付的现金总额后的余额。这一扣除的现金总额，应该根据企业所处的实际环境来确

4、定，包括以下两个方面。v(1)营运活动所必须垫支的各种现金(料、工、费等付现成本)，它是指流动资产的耗费。v(2)企业向国家政府履行各种纳税义务，它是企业的一种法定的现金支出。v至于企业每年提取的折旧额，实际上是固定资产投资额的分期回收。固定资产的购建(投入)是一次性的，回收则是分期的。对于企业经营的每一年来讲，流动资产运营的实际增值，必须首先表现为固定资产的折旧额，若有节余，才表现为利润。从资产评估的角度来讲，折旧额就是固定资产的未来收益的最低水平。资产成交后，能为新的所有者带来一定的期望收益，为此所支付的货币量不会超过该项资产(或与其具有同样风险因素的相似资产)的期望收益折现值。v应用收益

5、现值评估资产必须具备以下两个条件。(1)被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产。(2)产权所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。v二、决定收益现值的基本因素二、决定收益现值的基本因素v(1)超额利润。它是指一个企业的获利能力超过了同行业其他企业的获利能力；或者说就本行业而言，超出了其他行业的获利能力。这个因素说明，这些资产相对于其他企业拥有的同样资产具有较强的获利能力。它是资产持有者和购买者最重视的问题，运用这些资产将带来超额收益，其收益的现值必然增加，资产价格必然提高。在一般情况下，影响超额收益的主要因素如下。v企业素质。企业素质包括企业员工的技术、文化水平，机器设备

6、，原材料，加工工艺方法以及企业管理等。企业素质是企业技术先进性、管理现代化、服务质量、企业文化、商誉等无形资产的拥有程度的综合反映。一般来说，在售价相同的情况下，企业素质高，生产消耗就低，成本就会低，超额利润就多；反之就不会有超额利润。v市场条件。市场条件主要指市场占有率的高低、竞争环境的优越与否等。v企业或其产品或其商誉在国民经济中所处的地位。如企业或其产品属于新兴行业或新产品，缺乏竞争对手，技术进步或提供超值服务等，它获得超额利润的可能性就大。v(2)重置成本。通常情况下，重置成本是以现时货币量反映资产存量规模的指标，也是在现时状态下，反映投入本金数额的尺度。在企业生产经营正常的情况下，收

7、益率不变，则资产存量多，其收益必然多；反之亦然。v(3)本金化率，即折现率。本金化率是以资金收益率为基础的，从全社会来看，本金化率与资金收益率在内容上是一致的。本金化率是一个行业或一个社会的平均资金收益率，是用以考核某行业经济效益的重要综合经济指标。本金化率与资产价格之间的关系是：本金化率=资产收益率=年收益额/资产总额(收益现值)v或者：资产总额(收益现值)=年收益额/本金化率v显然，本金化率越高，收益现值越低；本金化率越低，收益现值越高。v当企业经营方向有所变更，需要追加投资时，收益现值就不仅受上述持续经营条件下各项因素的影响。经营方向的改变使企业追加投资，应视同预期收益的扣除因素。在计算

8、收益额时，折旧增加现金流量和追加投资减少现金流量的因素统一予以考虑。v三、收益现值法评估资产的程序三、收益现值法评估资产的程序v(1)根据资产业务的性质确定被评估资产时应用收益现值法。v(2)收集有关财务状况等信息资料，其来源主要是被评估企业的资产负债表、损益表等财务报表和中长期(一般为5年)发展规划。v(3)对比分析有关指标(如产销量、利润总额等)的变化趋势。v(4)根据资料计算和对比分析结果，结合中长期发展规划预测未来收益额。v(5)按一定的收益率对各年的收益额进行折现或资本化处理。v(6)根据评估结果，确定放评估资产的价格。v资产评估收益现值法的程序如图8-1所示。v收益现值法从对资产的

9、本质特性出发，以资产的未来收益的现值对资产进行计价，真实且较准确地反映了企业整体资产或某一类资产的本金化的价格，应用此法评估的资产价格易为买卖双方所接受。但采用这一方法，预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响，评估结果很难保证正确可靠。因此，收益现值法在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产的评估。v四、收益现值评估的方法及其应用四、收益现值评估的方法及其应用v1)预期收益折现法v预期收益折现法是在能够预测资产的未来各年度收益水平时，直接用未来各年度的收益额，根据资产所能够服务的年限以及适当的折现率进行折现求出现值之和，即资产的重估价格

10、。预期收益折现法，分别在下列不同情况有所区别。v(1)有限期间各年收益折现法。其计算公式为v(2)在未来收益是无限期的条件下，有两种可能，一是未来各年收益呈现为年金的无穷数列，二是未来各年收益是不等额的无穷数列。对这两种情况应分别采取不同的方法计算其收益现值。图8-1收益现值法资产评估程序图v年金法。年金法适用于未来各年预期收益呈现为年金无穷数列的情况，可直接进行本金化，就可计算出其收益现值。其计算公式为v收益现值=年收益额/适用本金化率v分段法。分段法适合于未来预期收益高低不等，且没有明显稳定增长趋势的情况。分段法是以若干年为界划分前期和后期，对前期(一般取5年)预测各年预期收益折现加总，计

11、算现值；对后期，先设定各年收益为适当数额的年金，并经本金化处理计算出以后期第1年为现时的现值，再将这个现值进行折现处理，折算或整个时期第1年的现值，最后将前后期两段的收益相加，即为预期收益的现值。v采用分段法计算收益现值的计算公式为v确定后期各年年金的方法，一般以前期最后1年的收益额作为后期永续年金收益的标准；也可预测后期第1年的收益作为永续年金收益。v2)市场参照法v在市场上，能够找到一个与被评估资产相同或十分类似的资产作为参照物，参照物的收益现值就可作为被评估资产的收益现值。这种方法在理论上是成立的，但找到相同或十分相似的参照物有时是十分困难的，因此，这种方法在实际应用中受到相当大的限制。

12、第二节第二节 重置成本法重置成本法v一、重置成本法的概念和基本思路一、重置成本法的概念和基本思路v重置成本法是指按被评估资产的现时全新状态完全重置成本(简称重置全价)减去实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，来确定被评估资产价格的一种资产评估方法。v1)重置成本的含义和分类v重置成本是指在当前生产条件、技术条件和市场状况下，购建与被评估资产完全相同的全新资产所需要的全部支出。由于被评估资产是历史上某一时间购建形成的，在评估时大都是旧的资产，重置成本虽然指的是与被评估资产完全相同的资产的成本或价格，但它同时又指的是一种全新状态的资产的成本或价格。由于购建被评估资产与当前相同资产所用的材料、技术以及

13、市场条件不同，重置成本可分为以下两种。v(1)更新重置成本。它是指利用当前新技术、新型材料，以现时评估日所耗材料价格和费用标准，购建与被评估资产功能相同的全新资产所需的成本。其基本特点是面对现实技术条件和市场条件，购建资产的量耗和计价具有一致性，计算依据比较可靠、真实，因此，估价比较真实可靠。v(2)复原重置成本。它是指用与被评估资产相同的材料、建造标准、设计结构和技术条件等，以现时评估日材料以及费用价格再购建相同的全新资产所需的成本。其基本特点是指形成资产的量耗不变，按现时的新价格、新费用率计价，是资产量耗复原而价格重置。这种做法脱离了现实技术条件，很难做到真正的资产复原，只能是一种“假定”

14、，往往会造成评估价格偏高，影响评估结论的可靠性。v更新重置成本与复原重置成本，都是一次性再购建同一全新资产的成本。两者的区别在于，更新重置成本是使用新技术、新材料、新标准更新购建的该项资产；而复原重置成本是在原技术条件的基础上，恢复重新购建的该项资产。更新重置成本和复原重置成本都是用现时价格，都具有同样的功能和生产能力。在一般情况下，更新重置成本支出会低于复原重置成本支出。因此，在资产评估中应尽量采用更新重置成本。复原重置成本仅适用于资产重置技术条件变化不大、资产改型不大、服役时间不长，或者对一些非标准设备、自制材料等，市场上无类比参照物的情况。v2)损耗或贬值v在资产使用和储存过程中，由于物

15、理和化学的原因，以及科学技术的发展，会使资产的价值产生降低，其降低额就是资产的损耗或贬值。它可分为以下几种。v(1)有形损耗。它是指资产在存放和使用过程中，由于使用磨损和自然损耗而导致的资产实体发生的价值损耗，又称物质损耗或实体性贬值。v(2)无形损耗(功能性贬值)。它是指由于科学技术进步和经济因素变化而带来的贬值。其一般有两种情形，一是由于劳动生产率的提高，使生产同样功能的资产的价值降低了，引起原有资产的贬值；另一种是由于新功能资产的出现，使原资产的功能价值降低了。这种在降低资产购置成本和减少收益两方面原因所带来的原资产的贬值，通称为功能性贬值。v(3)经济性贬值。它是指由于外部经济环境变化

16、，如产品供求市场条件的变化、原材料、电力的供应条件改变以及经济紧缩、通货膨胀等经济环境的变化等，使得资产在使用过程中，所产生的价值和所带来的效益发生变化，从而使资产价值产生相对降低，这种降低额就是经济性损耗或经济性贬值。v考虑以上因素，重置成本法评估资产价格的基本公式为被评估资产的评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值v3)重置成本法适用范围v重置成本法较充分地考虑了资产的重置成本和应计的各种贬值，因而对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都是适用的。在资产评估业务中，重置成本法也是较常应用的评估方法，特别是在通货膨胀时期，为了确定资产重置和补偿的标准，必须采用重置成本评估的方

17、法。这种方法一般适用于单项资产的评估，但在企业整体转让时，也可通过重置成本，提供分项资产的价格资料，建立有关资产的账簿和报表进行评估。v二、重置成本法评估值的估算二、重置成本法评估值的估算v1)重置成本的估算v(1)直接法，也称重置核算法。这种方法是指按资产成本的构成因素，以各因素的现行市价为标准，计算被评估资产重置成本的一种方法。构成资产的各因素即成本项目，按计入资产成本的方式不同，可分为直接成本与间接成本。v直接成本。它是指购建全新资产的全部支出中，可直接计入购建资产成本的支出。v间接成本。它是指购建全新资产的全部支出中不能直接计入该项资产成本，需要采用适当的方法、按照一定的标准分配计入购

18、建资产成本的支出。在资产评估实务中，为了简化间接成本的估算手续，一般对间接成本可采用按直接成本的一定比例或工作量法进行估算。具体的计算方法如下。v按人工成本比例法计算：间接成本分配率=(间接成本总额/人工成本总额)100%某项资产应负担的间接成本数额=人工成本总额间接成本v分配率按规定单位价格计算：某项资产应负担的间接成本=工作时间(日或工时)负担的间接成本=工作量(日或工时)规定单位价格(元/日或工时)v按事先规定的直接成本百分比法计算：某项资产应负担的间接成本=该项资产的直接成本规定的间接成本占直接成本的比例v(2)功能价值法。这种方法是以生产相同产品的同类或相似的全新资产的现行市价为标准

19、，计算其生产能力与资产价格之间的关系，从而估算被评估资产的重置成本的方法。在这里，资产的生产能力可以用年产量来表示，若资产价格与生产能力之间呈线性关系，被评估资产重置成本的计算公式为被评估资产=(被评估资产年产量/参照物资产年产量)参照物资产现行市价v(3)物价指数法。它是指应用资产价格变动指数估算重置成本的一种方法，它根据账面历史成本和价格指数调整估算被评估资产的重置成本。这种方法只考虑物价水平变动对资产重置价格的影响，着眼于资产价值的保全，而不完全是使用价值(即资产实体)的重置。v(4)统计分析法。它是应用统计学的抽样原理来估算被评估资产重置成本的一种方法。这种方法在企业整体资产评估中应用

20、，对于数量众多的资产评估，可以简化评估工作量，节省评估时间，提高评估效率。应用统计分析法评估资产重置成本的程序如下。v在核实被评估资产数量的基础上，把全部固定资产按照适当的标准划分为若干类别。v在划分的各类资产中，抽样选择适量具有代表性的资产，应用物价指数法、功能价值法或直接法等估算其重置成本。v根据分类抽样估算资产的重置成本，计算资产的重置成本与账面历史成本相比的调整系数。调整系数的计算公式为K=R/Rv式中：K资产重置成本与历史成本的调整系数；vR某类抽样资产的重置成本；vR某类资产的历史成本。v根据上式计算的K值，估算被评估资产的重置成本为被评估资产重设成本=某类资产账面历史成本KvK值

21、可以大于1，也可以小于1，当重置成本大于历史成本时，K大于1，反之则小于1。各类资产的历史成本可从会计账簿资料中取得。v利用统计分析法评估资产的重置成本，虽然可以简化评估工作量、提高评估效率，但这一方法的精确性要差一些。因此，在实际中要注意两个问题：一是资产类别的划分要合理，既要保证每一类资产的账面历史成本相差不大，也要保证其购置时间不要相差太远；二是要合理抽样，要贯彻随机抽样原则，不能存在主观的选择，也不能为了简化工作量而任意缩小样本数量。v2)实体性贬值的估算v在资产评估中，一般采用技术测试和使用年限法估算固定资产的实体性贬值。对某些特定固定资产，如车辆、飞机、船舶等也可采用直接法估算，如

22、采用工作强度、工作时间、运行里程等进行估算；对一些资产则可视其理化状态估算实体性贬值，如原材料、产成品等。通常采用的方法如下。v(1)观察法，也称成新率法。它是指对被评估资产由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对资产实体的主要部位进行技术鉴定，或通过与有关人员交谈了解情况，分析判断确定其磨损程度和精度降低程度，再与同类或相似全新的资产进行比较分析，判断被评估资产的成新率，从而估算其实体性贬值的一种方法。其计算公式为被评估资产的实体性贬值=重置成本(1-成新率)v(2)使用年限法。它是指对被评估资产根据其直观性能和数据，确定其实际使用年限，来计算实体性贬值的方法。其计算公式为被评估资产的实体

23、性贬值=(实际已使用年限/总使用年限)重置成本v公式中的有关指标说明如下。v总使用年限。它是指已使用年限与尚可使用年限之和。尚可使用年限是根据资产的有形损耗和可预见的各种无形损耗因素，预计继续使用的年限。这里必须注意，在资产评估中，所使用的总使用年限与国家财务制度以及税法中规定的固定资产分类折旧年限并不相同，应以实际技术鉴定的使用年限为准。v实际已使用年限。它是指资产在使用中实际磨损的年限，可通过现场技术鉴定确定，不能简单地照搬会计核算中的已使用年限，特别是存在停产、轮番作业、修理停工、季节性停工的情况下，更不能简单地以投入使用的时间来代替已使用年限。除通过现场测定已使用年限外，还可用下列公式

24、进行计算：实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率资产利用率=(资产累计利用时间/资产投入使用的法定时间)100%v资产利用率计算结果小于1表示开工不足或存在各种形式的停工，实际已使用年限小于名义已使用年限；计算结果大于1表示资产存在超负荷运转，实际已使用年限大于名义已使用年限。v3)功能性贬值的估算v一般采用测算被评估资产与参照物资产的生产成本的差额的方法估算功能性贬值。资产的生产成本也称为营运成本，包括工资成本、原材料和能源消耗等成本项目。其基本方法是：选择一个相应的参照物(其在同行业中应具有技术先进性)，测算其年生产产品的生产成本，并将被评估资产的年生产成本与参照物的生产成本相比较；计算

25、两者之间的差额，参照物资产的生产成本低于被评估资产生产成本的差额，就是被评估资产超额支出的生产成本，即与参照物资产相比浪费的金额；计算超支的生产成本的税后超支额，即将超支的生产成本额(1-所得税税率)；计算税后的生产成本超支额在被评估资产的剩余使用年限内的折现值之和，就是该资产的功能性贬值额。其计算公式为被评估资产的功能性贬值=被评估资产每年产品生产成本超支额(1-所得税税率)折现系数v公式中，被评估资产产品的生产成本超支额，是通过与参照物对比计算求得的；计算折现系数采用的折现率，可选用企业现时资金税后利润率，所使用的折现年限采用评估资产的剩余使用年限。v4)经济性贬值的估算v机器设备的经济性

26、贬值，是指由于外界因素的影响引起的资产贬值。由于经济性贬值通常是外界对整个企业发生作用的结果，所以，有人认为，对于单台或几台机器设备是很难单独计算其经济性贬值的，只有对整个企业进行评估时，才能用收益法进行计算。所以，对于单项机器设备用重置成本法进行评估时，一般不估算其经济性贬值。但事实上，机器设备的经济性贬值对于单台设备来讲，也是存在的，如由于某种原材料供应的紧张，工人的熟练程度太低，以及由于产品市场疲软等原因，也会造成单台设备的生产能力达不到原设计生产能力，造成单台设备的经济性贬值。v对设备的经济性贬值额的估算方法通常用成本比例法，通过计算经济性贬值率来估算经济性贬值。经济性贬值可以用被评估

27、资产的重置成本扣减实体性贬值、功能性贬值后的余额，乘以经济性贬值率计算求得。v经过上述重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的估算，就可以估算出被评估资产的重置成本评估值，即被评估资产的评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值v通过上述分析，可以看出重置成本法评估资产的程序如图8-2所示。v三、重置成本法的优缺点及其应用三、重置成本法的优缺点及其应用v重置成本法是资产评估的重要方法之一，它具有如下优点。v(1)从资产成本的构成项目上研究资产的重置成本，比较客观和科学，其评估结果也比较容易取得当事人的认可。v(2)比较充分地考虑了资产的有形损耗和无形损耗，其评估结果较为公平合理

28、。v(3)有利于单项资产和专用资产的评估。v(4)在不易计算资产未来收益或难以取得现行市价的条件下，重置成本法能够得到广泛应用，特别在我国的资产评估实务中，应用较为广泛。v虽然重置成本法具有上述优点，但它仍然存在以下不足。v(1)对房地产评估应用难度较大。v(2)被评估资产的经济性损耗有时很难计算，考虑因素有时也很不全面，因而评估值往往偏高。图8-2重置成本法资产评估程序图第三节第三节 市场比较法市场比较法v一、市场比较法的基本概念一、市场比较法的基本概念 v市场比较法，是指按现行市场价格作为价值基础，借此确定被评估资产价格的一种方法。市场比较法也称为市场法或现行市价法。采用市场比较法，应通过

29、市场调查，选择一个或几个与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，分析比较参照物的成交价格和交易条件，进行对比调整，在此基础上，估算被评估资产的价格。这里所说的现行市价，是指市场上公开出售的参照物的公平市场价格，是一种处于全新状态下的资产市场价格。另外，现行市价是指单项生产要素的市场价格，它取决于该项生产要素所耗费的社会必要劳动时间的多少，并随供求关系的变化而变化。整体资产的市场价格通常取决于资产整体的收益现值。v二、市场比较法的前提条件和适用范围二、市场比较法的前提条件和适用范围v1)市场价格的种类v资产评估中所说的现行市价，是指公平的市场价格。公平市场价格是指某项资产在公平市场条件下，公开交

30、易的成交价格。这里所说的公平市场，必须具有两个特点。一是资产买卖双方均可在正常的公开资产交易场所进行买卖，买卖双方都有足够的时间和条件去了解、判断和谈判，并做出成交结论；二是指资产交易的价格和付款方式等都是由买卖双方自愿决定的。资产评估机构评定估算出某项资产的公平市场价格，可以为买卖双方提供一个公正的市场价格。在发达国家，买卖双方的成交价格一般是在评估价格的10%左右浮动。成交价格与评估价格之间差异的大小，也是衡量一个资产评估机构信誉的重要标志。v在我国，公平的市场价格一般表现为以下两种价格标准。v(1)国家指令性价格。它是指在国民经济中处于重要地位、关系到国计民生的少数重要的生产资料，由国家

31、规定其市场价格。v(2)自由市场价格。它是指在遵循国家的法律、法规的前提下，由买卖双方协商或由卖方根据市场行情自主决定的价格。v2)特殊的现行市价清算价格v清算价格是指由于破产、抵押、停业或终止等原因，要求在一定期限内将企业或资产变现出售，在企业清算之日预期出卖资产可收回现金的价格，就是清算价格。因为清算价格基本上是由当前的市场行情决定的(由于清算资产变现有时间限制，其价格往往要比市场价格略低)，所以，清算价格实际上是一种特殊的现行市价。v按清算价格对资产进行估价，可遵循如下原则。v(1)如果被清算的资产具有一定的使用价值，即能够继续用以经营的资产，可参照现行市价、重置成本或收益现值进行估价；

32、没有使用价值，即不能继续经营运用的资产，可按快速变现的价格或残值进行估价。v(2)企业未丧失处置权的资产，可参照现行市价或重置成本由买卖双方协商议价，作为清算价格；企业丧失处置权的资产，即强制拍卖的资产，可按限期内快速变现的价格估价。v清算价格的构成内容，是适用清算条件的现行市价扣除清理费用支出后的余额，也就是说，一项资产当出售所得的货币不能足额补偿清理费用支出时，这项资产实际上已不存在清算价格，即一文不值了。v在资产评估中，适用清算价格的前提条件如下。v(1)具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件为依据。v(2)资产以整体或拆零在市场上可以快速出售变现。至于资产是整体出售，还是拆

33、零出售，要看资产变现的速度和出售价格的高低。v(3)资产出售的收入足以补偿因出售资产而发生的附加支出总额。v3)市场比较法应用的前提条件v(1)需要有一个发育完善、充分活跃的资产市场。v(2)能够方便地找到被评估资产的市场参照物，被评估资产与参照物相比较的指标、技术参数等资料也必须能够方便地搜集到。v4)市场比较法选择与适用范围v评估某一资产的价格需要有一个价格标准，不同的评估目的应选择不同的价格标准，现行市价就是各种价格标准中的一种。现行市价主要用于单项生产要素的交易，如房地产、设备买卖、原材料处理以及利用设备、原材料等单项生产要素投资参股、合作经营等资产业务，为了课征财产税和遗产税，一般也

34、以现行市价作为税基。v具体来说，市场比较法适用于以下资产业务。v房地产的评估。v投资用单项资产的评估。v承包、兼并、转让、清算、保险等资产业务。v资产租赁经营业务。v中外合资、合作经营的资产业务。v课征财产税和遗产税的资产业务等。v三、决定资产现行市价的基本因素三、决定资产现行市价的基本因素v(1)基础价格。基础价格即资产的生产成本价格。在正常情况下，一项资产生产成本的高低决定其价格的高低。v(2)供求关系。在资产评估时，应充分考虑市场供求关系对资产现行市价的影响。当一项资产有多个买主购买，使资产处于卖方市场状态，买方的竞争可以导致资产价格的上涨；反之，资产处于买方市场时，卖主的竞争则会导致资

35、产价格的下降。商品的价格就是在商品价值的基础上，由供求关系影响而上下浮动的。v(3)质量因素。质量因素是指资产本身的功能、精度等技术参数。一般来说，商品价格是“优质优价”，在商品的生产成本和供求关系相同的同类商品中，质量好的价格高，质量差的价格低。在资产评估中，质量因素对资产价格的影响也必须予以充分的考虑，即便是同种商品，由于其质量水平不同，其现行市价也是不同的。应特别指出的是，质量因素对房地产现行市价的影响有着特殊的意义，如房屋除其实体结构的质量差别导致现行市价的差别外，还存在着所处地理位置不同对现行市价的影响。这一点在资产评估时，也是值得特别注意的。v四、评估现行市价的方法四、评估现行市价

36、的方法v1)有参照物时评估现行市价的方法v(1)直接评估法。它是指在公开市场上，能够找到与被评估资产完全相同的已成交资产的成交价格(例如，同一小区的商品房的现行买卖价)，或被评估资产属于购建时间较短的全新资产时，可以已成交资产的成交价格作为被评估资产的现行价格。这种方法直观简单，但有时完全相同的已成交资产很难找到，因而其应用受到一定的限制。v(2)类比评估法。它是指在市场上找不到与被评估资产完全相同的资产，但在市场上，可以找到与被评估资产相类似的资产(参照物)时，以参照物资产的成交价格为基础，再对差异因素作必要的修正，据此确定被评估资产的现行市价。应用类比评估法评估资产价格时，被评估资产与参照

37、物的差异调整因素主要有以下几个方面。v时间因素，是指参照物成交时间与被评估资产评估基准日不同所导致的资产价格差异。v地域因素，是指参照物与被评估资产所在地区或地段条件对价格的影响差异，这个因素对房地产的评估最为重要。v功能因素，是指参照物资产与被评估资产在功能上的差异对价格的影响差异，一般来讲，功能多的资产，其价格就高，反之亦然。参照物与被评估资产功能上的差异对其价格的影响，在使用类比评估法时也必须得到重视。v2)无参照物时评估现行市价的方法v(1)历史成本法。它是指在被评估资产购建时间较短、现行市价与原购入价格基本没有变动时，可直接以资产的账面历史成本作为现行市价。v(2)物价指数调整法。它

38、是指利用物价指数来估算被评估资产的现行市价的方法。它是用物价指数来调整资产的历史成本，然后，考虑贬值或升值因素的影响来求得资产的现行市价。其计算公式为被评估资产现行市价=历史成本评估基准日定基物价指数-贬值(或+升值)v五、市场比较法的应用程序五、市场比较法的应用程序v(1)确定评估对象，明确被评估资产的评估指标。v(2)进行市场调查，搜集相同资产或参照物资产，收集相同资产或参照物资产的基本市场信息资料。v(3)分析整理资料并验证其准确性，确定参照物。评估人员对从市场上收集到的资料应认真分析，验证其真实程度和可用程度，然后，在多个可供选择的参照物中，判断选定一个或一组相似性较强的参照物。v(4)将被评估资产与参照物进行比较，确定差异因素。v(5)分析调整差异。通过与参照物的比较，就可发现各因素的差异，然后，进行定量分析，确定差异因素的差异，并调整差异。v(6)做出结论，确定评估价格。v市场比较法的评估程序如图8-3所示。v市场比较法能够根据市场参照物来评定资产价格，并能充分考虑公开市场的变化因素，评定的资产价格经得起市场的客观验证，资产交易双方能够认可评估结论。但它对市场的依赖性较强，受能否选择到适当的参照物的影响，其应用范围也有一定的局限性，特别是在资产交易市场发育不充分、市场经营不规范时，这种方法的应用更受到限制。图8-3市场比较法的评估程序图