chap1：房地产经济学概述(精品).ppt

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1、chap1：房地产经济学概述：房地产经济学概述1.1 相关基本概念与基础知识回顾1.2 房地产经济活动的基本环节与内容1.3 房地产经济与国民经济的关系1.4 房地产业在国民经济中的地位和作用1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法1.1 相关基本概念与基础知识回顾相关基本概念与基础知识回顾1.什么是什么是房地产房地产？2.房地产业房地产业3.经济学经济学研究什么研究什么?4.房地产经济学房地产经济学1.1 相关基本概念与基础知识回顾相关基本概念与基础知识回顾1.什么是什么是房地产房地产？房地产的房地产的概念概念(real estate,property,asset)房地产的房地产的属性特征属

2、性特征（房产、地产、房地产）（房产、地产、房地产）房地产的房地产的形态形态（实物形态、经济形态）（实物形态、经济形态）房地产的房地产的类型类型概念：概念：A.房地产房地产，是房产与地产的统称，是房屋与土地在，是房产与地产的统称，是房屋与土地在经济方面的经济方面的商品商品体现。体现。B.房地产房地产，是在一定所有制关系下，作为，是在一定所有制关系下，作为财产财产的房的房屋及其所占用的土地的总称。屋及其所占用的土地的总称。C.房地产房地产是指土地、土地之上的永久性的建筑物、是指土地、土地之上的永久性的建筑物、构筑物，以及由其所衍生的构筑物，以及由其所衍生的权利权利。1.1 基本概念及经济学相关基础

3、知识回顾基本概念及经济学相关基础知识回顾2023/2/2苏州科技学院土木工程学院房地产研究所5归结起来讲：房地产是商品房地产是财产房地产是权利 房地产是指土地及其附着于土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物在自然形态和经济形态下的总称。2023/2/2苏州科技学院土木工程学院房地产研究所6房地产的构成物质形态构成 土地（建筑地块）+房屋（建筑物）+附属设施经济形态构成 产权以房地产产权证为代表的权利 商品 财产2023/2/2苏州科技学院土木工程学院房地产研究所7表1-1：按房屋结构分类序号序号房屋按房屋按结结构分构分类类房屋承重的主要房屋承重的主要结结构材料构材料1钢、钢筋混凝土结构钢或钢筋混

4、凝建造2混合结构钢筋混凝土和砖木建造3砖木结构砖木建造4其他结构竹木、砖石、土建造的简易房屋2023/2/2苏州科技学院土木工程学院房地产研究所8表1-2：按房屋用途分类序号序号房屋按使用性房屋按使用性质质分分类类房屋用途房屋用途1住宅住宅居住用房（包括民居和集体宿舍）2工业交通仓库用房工业交通仓库用房用于生产、业务、储备物资等及各种附属用房3商业服务用房商业服务用房对外营业及各种商业、服务业用房及附属用房4教育、医疗、科研用房教育、医疗、科研用房从事教育、医疗、科研活动的各种房屋及附属房屋5文化、体育、娱乐用房文化、体育、娱乐用房文化馆、影剧院、展览馆、体育场、公园、游乐场等6办公用房办公用

5、房中级各级党政机关、群众团体、党校、干校、等及附属用房7其他用房其他用房不属于上述的各种特殊用房，如：外交使馆、外交公寓、军事、宗教、寺庙、监狱等2023/2/2苏州科技学院土木工程学院房地产研究所9表1-3：按房屋构成要素划分房屋建筑材料房屋建筑材料钢材、水泥、木材、砖瓦、塑料、玻璃、轻质材料等；房屋建筑地基房屋建筑地基包括宅基地；房屋内设施房屋内设施水、电、煤、卫、空调、取暖设备；房屋外部环境房屋外部环境地理位置、道路交通、文化娱乐、生活服务。2023/2/2苏州科技学院土木工程学院房地产研究所10表1-4：按房屋基本社会经济功能划分序号类型1类型21住宅福利住宅、准商品住宅、商品住宅2非

6、住宅商业用、工业用、行政用、其他3配套设施市政设施、基本生活配套设施2023/2/2苏州科技学院土木工程学院房地产研究所11表5：房地产综合分类分分 类类 依依 据据类类 型型按按物物质质形形态态划分划分土地、在建工程、建成后物土地、在建工程、建成后物业业按按用途用途划分划分森林、森林、农农田、田、住宅、商住宅、商业业房地房地产产、工、工业业房地房地产产、开、开发发基地基地按按经营经营方式方式划分划分用于出售的房地用于出售的房地产产、用于出租的房地、用于出租的房地产产按按是否是否产产生收益生收益划分划分收益性物收益性物业业、非收益性物、非收益性物业业按按开开发发程度程度划分划分生地、毛地、熟地

7、生地、毛地、熟地或：已开或：已开发发土地、未开土地、未开发发土地、未来待开土地、未来待开发发土地土地1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾基本概念及经济学相关基础知识回顾n属性特征（房产、地产、房地产）属性特征（房产、地产、房地产）房地产的属性特征空间的固定性 使用的耐久性 收益的递减性 效用的多层次性 数量有限 位置不可移动 多用途 聚积资本 位置固定性与质量差异性数量有限性与供给稀缺性利用永续性与报酬递减性产权分割性与权益流动性1.1 基本概念与知识回顾基本概念与知识回顾3.房地产业房地产业 对房地产业的理解包含对房地产业的理解包含两个层次两个层次：1)房地产业所从事的主要房地产业所从事

8、的主要活动活动（投资、开发、买卖、中介、（投资、开发、买卖、中介、管理、建设、维修、装饰等）管理、建设、维修、装饰等）2)具体参与房地产经济活动的具体参与房地产经济活动的组织和机构组织和机构（公司、企业、（公司、企业、政府主管机构等）政府主管机构等）3.经济学研究什么经济学研究什么?5WWHY WHAT WHERE WHO WHEN 1HHOW1.1 基本概念与知识回顾基本概念与知识回顾经济学的几个基本概念需求需求 Demand（宏观、微观）（宏观、微观）供给供给 Supply （宏观、微观）（宏观、微观）市场市场 Market （广义、狭义）（广义、狭义）价格价格 Price （总体、个别、

9、弹性）（总体、个别、弹性）生产要素生产要素 Produce Factor成本成本 Cost经济学的几个基本概念生产要素生产要素i.土地土地 Landii.资本资本 Capitaliii.劳动力劳动力 Laboriv.管理者职能管理者职能 Manager Function经济学的几个基本概念几种基本的成本（几种基本的成本（cost）概念：）概念：外显成本、隐含成本外显成本、隐含成本会计成本、经济成本会计成本、经济成本短期成本、长期成本短期成本、长期成本固定成本、变动成本、总成本固定成本、变动成本、总成本1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾基本概念及经济学相关基础知识回顾4.房地产经济学房地产

10、经济学 经济学科中的一个分支学科经济学科中的一个分支学科部门经济学科部门经济学科宏观上宏观上研究研究：房地产经济运行规律房地产经济运行规律 房地产资源的有效配置房地产资源的有效配置微观上微观上研究研究：房地产开发、经营、消费、服务、管理的运房地产开发、经营、消费、服务、管理的运 行机制和规律。行机制和规律。1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾基本概念及经济学相关基础知识回顾n房地产经济房地产经济 房地产生产、流通、消费和再生产过房地产生产、流通、消费和再生产过程中的程中的经济活动经济活动。1.2 房地产经济活动的基本环节与内容房地产经济活动的基本环节与内容1)生产环节生产环节房房地地产产经

11、经济济活活动动的的生生产产环环节节，即即通通过过对对自自然然状状态态的的土土地地投投入入人人类类劳劳动动，进进行行房房屋屋和和基基础础设施建设，获得房地产劳动产品的过程。设施建设，获得房地产劳动产品的过程。注：这一环节的前提条件是注：这一环节的前提条件是获得可供开发的土地获得可供开发的土地房地产经济活动房地产经济活动注1：房地产生产活动的主要内容第一层次：土地开发、房屋开发建设第二层次：在第一层次基础上发展的综 合开发、配套建设，以及在 流通、消费环节中以装饰和 修缮形式为主的追加。注2：房地产综合开发的涵义从横向看对开发地区 包括：合理规划 统筹安排 配套建设从纵向看对建设全过程 包括：规划

12、设计 征地拆迁 土地平整 建设施工注3：装饰与修缮装饰建筑安装的外延修缮局部建筑物的再生产1.2 房地产经济活动的基本环节与内容房地产经济活动的基本环节与内容2)流通环节流通环节房房地地产产业业流流通通环环节节，即即房房地地产产的的劳劳动动产产品品进进入入市市场场，进进行行交易活动，交易活动，实现其使用价值和价值的过程。实现其使用价值和价值的过程。严严格格地地讲讲：房房地地产产流流通通是是指指房房地地产产的的商商品品形形态态与与货货币币形形态态相互转化的过程。相互转化的过程。即：即：通过交换实现房地产的价值和使用价值通过交换实现房地产的价值和使用价值。亦即：房地产开发建设者交出房地产的使用价值

13、，亦即：房地产开发建设者交出房地产的使用价值，换回价值的过程。换回价值的过程。当然，未经开发的当然，未经开发的“生地生地”也能投人市场流通也能投人市场流通。注1：房地产流通的活动内容第一层次：土地流通，即地产流通 包括：土地征用 土地使用权的出让、转让 土地使用权的租赁、抵押等第二层次：房地产流通，即房产流通 包括：房屋出租、出售 房屋置换 房屋抵押、典当注2：房地产流通主要方式房地产流通的主要方式有：房地产买卖 房地产租赁 房地产抵押 房地产典当3)消费环节消费环节房房地地产产消消费费是是指指 通通过过对对房房地地产产的的占占有有、使使用用实实现现其其使用价值的过程。使用价值的过程。经经济济

14、学学对对于于消消费费的的解解释释：通通过过对对经经济济物物品品的的占占有有、使用，实现其使用价值的过程使用，实现其使用价值的过程。1.2 房地产经济活动的基本环节与内容房地产经济活动的基本环节与内容注：房地产消费的形式生产消费生活消费经营消费行政消费注1：房地产经济产生的基础1)所有权的产生是房地产经济形态形成的基础2)房地产经济是商品经济形态的历史产物注2：房地产经济运行的基本规律1)房地产市场运行规律2)房地产经济活动的基本规律3)房地产资金（资本）运行规律注3：房地产经济运行最基本、最重要的关系1)房地产产权关系2)市场供求关系3)收益分配关系注4：房地产经济运行的基本环境1)制度保障与

15、政策环境2)外部环境注5：我国房地产经济发展的基本过程1)土地使用权的有偿转让2)房屋商品化与住房制度改革3)房地产综合开发与建设的突飞猛进4)房地产市场的逐步建立与日益活跃5)房地产经营方式的多样化6)房地产法律法规体系的逐步完善1.3 房地产经济与国民经济的关系房地产经济与国民经济的关系国民生产总值的增长率房地产投资增长率全社会固定资产投资增长率城市居民人均居住面积增长率农村居民人均居住面积增长率施工面积增长率房屋竣工面积增长率19994.513.535.15.43.97.149.6320009.421.510.34.62.40.8-2.920016.927.3132.53.740.320

16、028.222.816.99.63.110.37.8200312.230.327.73.92.612.9320041728.126.65.52.69.42.1200515.320.9264.46.614.59.9200614.722.123.93.83.412.86.7200718.730.224.83.32.918.612.2200816.823.425.92.515.39.2200916.130.112.85.51999200020012002200320042005200620072008200905101520253035-5国民生产总值的增长率房地产投资增长率全社会固定资产投资增长率

17、城市居民人均居住面积增长率农村居民人均居住面积增长率施工面积增长率房屋竣工面积增长率两者关系的具体表述房地产经济（部门经济）是国民经济（宏观经济）的一部分两者之间具有显著的互动性和关联性 表现在：总趋势正相关 国民经济带动房地产经济 房地产经济波动的波幅大于国民经济 国民经济波动的波长大于房地产经济1.4 房地产业在国民经济中的地位和作用房地产业在国民经济中的地位和作用1）房地产业在现代社会中重要作用的一般表述）房地产业在现代社会中重要作用的一般表述1房地产业的特点房地产业的特点 基础性基础性 产业的作用产业的作用 先导性先导性 产业的作用产业的作用 高度综合性和高度关联性高度综合性和高度关联

18、性及其作用及其作用主导性主导性产业的作用产业的作用不平衡性不平衡性注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件a)a)主导产业主导产业概念：“起爆剂产业”一国产业结构中需求的价格和收入弹性都很高的，能够带动其他产业的先导性产业。作用：可以加速一国产业结构的高度化进程。注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件b)b)支柱产业支柱产业概念：少数在国民经济中处于举足轻重地位的，其价值在国民生产总值中占有较大比重的产业。注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件c)c)主导产业与支柱产业的区别主导产业与支柱产业的区别主导产业强调的是 产业的带动作用和扩散作用 支柱产业强调的是 产业在

19、国民经济中的比重和份额主导产业强调的是 产业成长初期对国民经济的带动作用 支柱产业强调的是 产业成熟期对国民经济的支撑作用所以所以：支柱产业支柱产业可以由主导产业主导产业转化而来注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件d)d)确定的标准确定的标准中国“九五”期间国家计委政策研究办公室在编制中国支柱产业振兴方略中队支柱产业提出了九条要求，其中第一条最主要的标准是：产业增加值占国民生产总值的5%。美国经济学家罗斯托的经济成长理论认为：主导产业应能够吸收新技术，且本身有较高的增长率，对相关产业有较强的扩散性作用。注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件日本经济学家筱原三代平则提出过著

20、名的规划产业结构的两个原则：收入弹性原则把收入弹性较大的产业作为张店发展的产业，以保证改产业有足够的市场。生产率上升原则把生产率提高幅度较大的产业作为重点发展的产业，一边能够迅速扩张产业的规模。1.4房地产业在国民经济中的地位和作用房地产业在国民经济中的地位和作用2）房地产业占国民经济的比重及其对国民经济的贡献）房地产业占国民经济的比重及其对国民经济的贡献按照国家统计局数据计算的房地产业增加值及其按照国家统计局数据计算的房地产业增加值及其占占GDP的比重的比重房地产业的经济增长贡献率房地产业的经济增长贡献率年份年份房地产业增房地产业增 加值加值（亿元）（亿元）房地产业增房地产业增加值增展速加值

21、增展速度（度（%）房地产业增房地产业增加值加值/GDP/GDP(%)(%)房地产业增加值房地产业增加值增量增量/GDP/GDP增量增量（%）房地产为房地产为GDPGDP增长贡献的增长贡献的百分点百分点(个个)1991368.21992521.134.31.93.00.431993640.78.61.81.50.201994870.311.61.91.90.2419951058.66.01.81.60.1719961149.32.31.71.00.1019971258.88.71.71.70.1519981452.618.51.95.00.3919991528.48.41.92.00.14200

22、01698.712.81.92.30.1820011885.410.21.92.40.18房地产业对国民生产总值增长的贡献房地产业对国民生产总值增长的贡献资料来源：资料来源：中国统计年鉴（中国统计年鉴（20022002）、中国统计年鉴（中国统计年鉴（20032003）20012001年国民经济各产业增加值的排序年国民经济各产业增加值的排序国民经济产业分类国民经济产业分类占占GDP的比重（的比重（%）增加值排序增加值排序A 农、林、牧、渔业农、林、牧、渔业16.112B 采掘业采掘业4.797C 制造业制造业34.291D 电力、煤气及水的生产和供应业电力、煤气及水的生产和供应业4.468E 建

23、筑业建筑业6.554F 地质勘探业、水利管理业地质勘探业、水利管理业0.3515G 交通运输、仓储及邮电通讯业交通运输、仓储及邮电通讯业6.135H 批发和零售贸、餐饮业批发和零售贸、餐饮业8.143I 金融、保险业金融、保险业5.746J 房地产业房地产业1.9412K 社会服务业社会服务业3.969L 卫生、体育和社会福利业卫生、体育和社会福利业1.0113M 教育、文化艺术及广播电影电视业教育、文化艺术及广播电影电视业2.8510N 科学研究和综合技术服务业科学研究和综合技术服务业0.7214O 国家机关、党政机关和社会团体国家机关、党政机关和社会团体2.6611P 其他行业其他行业0.

24、3016估算房地产业增加值的基础资料估算房地产业增加值的基础资料年份商品住宅的价格（元）城镇人口（亿人）人均住房面积（平方米）县统计口径人均住房支出（元）199616673.7317.0124.1199717903.9417.6164.0199818544.1618.6195.6199918574.3719.6222.1200019484.5920.6238.2200120174.8120.8249.5200220925.0222.8242.6200322125.2423.7256.5资料来源：各年度资料来源：各年度中国统计年鉴中国统计年鉴房地产业的经济增长贡献率（%）=房地产业增加值国民经济

25、总增加值即：当年房地产业增加值（GDP）占国民经济增加值的比重。1.4房地产业在国民经济中的地位和作用房地产业在国民经济中的地位和作用3）房地产业对国民经济的三大效应）房地产业对国民经济的三大效应回顾效应回顾效应前瞻效应前瞻效应旁侧效应旁侧效应房地产业的回顾效应房地产业的回顾效应所谓所谓“回顾效应回顾效应”产业的发展对为其产业的发展对为其 提供提供投入品投入品的产业的发展所施加的影响。的产业的发展所施加的影响。房地产业具有回顾效应的房地产业具有回顾效应的原因原因：房地产业涵盖范围广泛，且其影响范房地产业涵盖范围广泛，且其影响范围会随经济发展和人民收入水平的提高而围会随经济发展和人民收入水平的提

26、高而逐步扩大。逐步扩大。例：商品房销售与钢材、木材、水泥的相关性例：商品房销售与钢材、木材、水泥的相关性 年份年份项目项目1988198919901991199219931994商品房销售额商品房销售额增长率（增长率（%）33.711.223.317.979.3102.517.9木材价格指数木材价格指数（上年（上年=100）129.7114.110096.4112168.7 101.6钢材价格指数钢材价格指数（上年（上年=100）12511710010412116192水泥价格指数水泥价格指数（上年（上年=100）115.9130.493.9110.7120.3 169.395.3房地产业的前

27、瞻效应房地产业的前瞻效应所谓所谓“前瞻效应前瞻效应”产业的发展创造了能够引起新产业的发展创造了能够引起新的产业活动的基础，并为更广大范围的的产业活动的基础，并为更广大范围的经济活动提供了可能，甚至为新的产业经济活动提供了可能，甚至为新的产业的建立创造了条件。的建立创造了条件。房地产业的旁侧效应房地产业的旁侧效应所谓所谓“旁侧效应旁侧效应”产业发展对社会的影响产业发展对社会的影响，包括所有不能划入上两种效应的其他效应。包括所有不能划入上两种效应的其他效应。主要主要是指促进了社会整体物质文明和精神文明水平提是指促进了社会整体物质文明和精神文明水平提高的那些间接影响。高的那些间接影响。房地产业的旁侧

28、效应表现在：房地产业的旁侧效应表现在：i.人们居住工作环境的改善人们居住工作环境的改善ii.进行购物和旅游更加方便进行购物和旅游更加方便iii.对学习及社会活动等精神活动的空间要求得到了对学习及社会活动等精神活动的空间要求得到了更多的满足更多的满足iv.房地产开发创造了新的城市及城市空间房地产开发创造了新的城市及城市空间房地产业作为主导产业进而成为支柱产业的三大效应示意图1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法房地产经济学的主要流派与研究方法1)基本理论基本理论地租地价理论地租地价理论产权理论产权理论供给需求理论供给需求理论区位理论区位理论城市化与城市规划理论城市化与城市规划理论经济周期理论经

29、济周期理论1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法房地产经济学的主要流派与研究方法2)主要流派主要流派土地经济学派土地经济学派城市经济学派城市经济学派地理学派地理学派行为学派行为学派社会学派社会学派1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法房地产经济学的主要流派与研究方法3)房地产经济学的建立房地产经济学的建立土地经济学土地经济学城市经济学城市经济学1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法房地产经济学的主要流派与研究方法4)房地产经济学的研究对象房地产经济学的研究对象房地产资源的合理利用与配置房地产资源的合理利用与配置房地产经济活动运行的规律房地产经济活动运行的规律 1.5 房地产经济学的主要流

30、派与研究方法房地产经济学的主要流派与研究方法5)研究与学习方法研究与学习方法科学抽象法科学抽象法分析综合法分析综合法动态分析法动态分析法循序渐进的研究方法循序渐进的研究方法定量与定性相结合的研究方法定量与定性相结合的研究方法实证分析与研究方法实证分析与研究方法复习思考题复习思考题1.经济学相关基本概念：供给、需求、市场、价格（价格弹经济学相关基本概念：供给、需求、市场、价格（价格弹性）、成本、生产要素。性）、成本、生产要素。2.什么是房地产？（概念、属性特征、形态、类型）什么是房地产？（概念、属性特征、形态、类型）3.简述房地产经济活动的基本环节和内容。简述房地产经济活动的基本环节和内容。4.房地产业在国民经济中的地位和作用。房地产业在国民经济中的地位和作用。5.如何理解：房地产业的回顾效应、房地产业的前瞻效应、如何理解：房地产业的回顾效应、房地产业的前瞻效应、房地产业的旁侧效应。房地产业的旁侧效应。