不动产经济学(1)(精品).ppt

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1、不动产经济学不动产经济学Essentials of Real Estate Essentials of Real Estate EconomicsEconomics授课教师：孙炜授课教师：孙炜TEL:13257567621TEL:13257567621EmailEmail：课程定位课程定位本本课课程是不程是不动产学动产学院院为为各各个专业开设个专业开设的的1212门门基基础课础课之一。之一。从经济学学从经济学学科的梯科的梯层结构来层结构来看，看，该课该课程程属属于于经济经济理理论论的的应应用部用部分，分，归为归为部部门经济学门经济学，探，探讨讨具体具体领领域（不域（不动产动产部部门门）的）的经

2、济运经济运行行规规律；律；从从不不动产学动产学科体系的建科体系的建设来设来看，看，该课该课程程属属于基于基础础理理论论部分，部分，为为不不动产动产各各专业专业的建的建设设提供本部提供本部门运门运作的基本作的基本经济经济意意识识和和经济经济思思维维，理解，理解贯贯穿于全球市穿于全球市场经济规场经济规律的不律的不动产现动产现象；象；从该课从该课程的程的属属性性来来看，具有看，具有概论课概论课的性的性质质。只有全面了解了不。只有全面了解了不动产经济动产经济，才能更好更深入地，才能更好更深入地继续学习继续学习其他分支其他分支课课程，如不程，如不动动产产投投资资、不、不动产动产金融、不金融、不动产开发动

3、产开发、不、不动产营销动产营销、城市、城市规划规划、资资源源环环境境经济学经济学、土地、土地经济学经济学、城市、城市经济学经济学、不、不动产税动产税收等等。收等等。否否则则大家在大家在学习这学习这些具体科目些具体科目时时，会会有只有只见树见树木，不木，不见见森林的森林的欠缺，缺乏系欠缺，缺乏系统统及及综综合意合意识识。课程目标课程目标1 1、知、知识识目目标标学习学习不不动产经济学动产经济学基本理基本理论论。深刻深刻认识认识不不动产与动产与社社会经济发会经济发展之展之间间的的内内在在关关系和系和规规律。律。能能够够正确理解和正确理解和运运用不用不动产经济学专业术语动产经济学专业术语和基本原理。

4、和基本原理。掌握不掌握不动产经济学动产经济学的各的各种种分析方法。分析方法。2 2、能力目、能力目标标具具备独备独立立学习学习和自主和自主学习学习的意的意识识，能，能够够利用利用图书馆图书馆和和网络网络等等教师教师推荐的推荐的资资源自源自觉学习觉学习，提高信息提高信息处处理、理、应应用及用及学术学术能力。能力。能能够从专业够从专业角度角度思考思考问题问题，不，不断断提升提升独独立立寻寻找解找解决问题决问题的途的途径径的能力。的能力。能能够运够运用所用所学学知知识识理解社理解社会现实会现实生活中具体生活中具体的不的不动产经济现动产经济现象，象，并对现并对现象做出合理的象做出合理的分分析和析和发发

5、展展预测预测。能能够运够运用不用不动产经济学动产经济学的相的相关关理念和政策工理念和政策工具具解解决决实际实际工作中所涉及到的有工作中所涉及到的有关关不不动产规动产规划划、开发开发、投、投资资等方面的等方面的问题问题。课程目标课程目标3 3、素、素质质目目标标理理论联论联系系实际实际，指，指导导自己自己对对不不动产动产的理性的理性消消费费和投和投资资。具有强烈的可持具有强烈的可持续发续发展意展意识识；逐；逐渐养渐养成大成大局意局意识识，形成，形成节约资节约资源、保源、保护环护环境、境、协调协调发发展的高度自展的高度自觉觉行行为为。培培养关养关心心时时事政治和事政治和经济经济政策的政策的兴兴趣，

6、能趣，能够从够从社社会资会资源有效配置和效率的角度理解源有效配置和效率的角度理解和和应应用用经济经济政策和制度，政策和制度，较较好地好地认识认识和和处处理不理不动产领动产领域的矛盾和冲突，域的矛盾和冲突，学会学会客客观观、全面地看待和全面地看待和对对待待问题问题。课程目标课程目标课程内容课程内容第一部分第一部分 不不动产经济动产经济基基础础理理论论 第二部分第二部分 理解不理解不动产动产市市场场第三部分第三部分 不不动产经济动产经济微微观观行行为为分析分析 第四部分第四部分 不不动产经济动产经济宏宏观观分析分析第五部分第五部分 不不动产经济学动产经济学的的应应用和用和发发展展趋势趋势展望展望

7、必必读书读书目目不不动产经济学动产经济学（第五版），（第五版），美美 丹尼斯丹尼斯JJ麦麦肯肯泽泽等等房地房地产经济学产经济学，张张红红，清华清华大大学学出版社出版社房地房地产经济学产经济学通通论论(21(21世世纪经济与纪经济与管理管理教教材材)，曹振良，曹振良，北京大北京大学学出版社出版社选读书选读书目目:不不动产经济学动产经济学，钟丽钟丽娜娜房地房地产经济学产经济学,华伟华伟,复复旦大旦大学学出版社出版社房地房地产经济学产经济学，谢经荣谢经荣、吕吕萍、萍、乔乔志敏，中志敏，中国国人民大人民大学学出版社出版社土地土地经济学经济学，董藩，北董藩，北师师大出版社大出版社土地土地资资源源经济学经

8、济学不不动产经济学动产经济学，雷利，雷利 巴洛巴洛维维(美美)，北，北农农大大学学出版社出版社 现现代不代不动产动产，查查尔斯尔斯HH温温茨巴奇茨巴奇 (译译者者),),任淮秀任淮秀，中，中国国人民大人民大学学出版社出版社房地房地产产系列系列教教材材，尹伯成、，尹伯成、边华边华才主才主编编，复复旦大旦大学学出版社出版社中中国国都市都市经济研经济研究究报报告告20072007，刘伟刘伟、黄黄桂田等主桂田等主编编，同心出版社，同心出版社房地房地产经济学产经济学，张张永岳、永岳、陈陈伯庚、伯庚、孙孙斌斌艺艺，高等，高等教教育出版社育出版社房地房地产产案例精案例精选选，蔡育天主，蔡育天主编编，上海市人

9、民出版社，上海市人民出版社本课程的考核本课程的考核平平时时成成绩绩70%70%，期末成，期末成绩绩30%30%。1 1、课课堂考勤堂考勤1010分。分。2 2、课课外外资资料料阅读与阅读与思考思考4 4次次,每次每次1515分分,共共计计6060分。分。各各专业专业除完成本除完成本专业规专业规定任定任务务外外(占占1212分分)，还还 需需对对其他其他专业专业所留材料所留材料进进行行阅读阅读,写写出出阅读总结阅读总结（占（占3 3分）。分）。3 3、期末考、期末考试试3030分。分。4 4、不、不动产经济学动产经济学的的应应用及用及动态发动态发展展研讨研讨作作为为附加分附加分值值，可在，可在总

10、总成成绩绩上加上加3636分，直至分，直至100100分分为为限。限。第一部分第一部分 不动产经济基础理论不动产经济基础理论 学习内容学习内容4 4、不动产税收的经济学、不动产税收的经济学3 3、土地利用管制、土地利用管制2 2、区域与社区分析、区域与社区分析1 1、导论、导论本次课主要学习导论本次课主要学习导论：经济学经济学原理回原理回顾顾不不动产经济学概动产经济学概述述不不动产动产的重要的重要经济经济特征特征 请同学们思考以下问题请同学们思考以下问题：什什么么是是经济学经济学？什什么么是不是不动产动产？什什么么是不是不动产经济学动产经济学？不不动产经济学研动产经济学研究什究什么么？为为什什

11、么学习么学习不不动产经济学动产经济学？1 1、经济学原理回顾、经济学原理回顾 经济学：经济学：研究稀缺条件下如何抉择的学科。研究稀缺条件下如何抉择的学科。1 1、经济学原理回顾、经济学原理回顾微微观经济学观经济学要解要解决决的是的是资资源配置源配置问题问题，其核心，其核心是价格理是价格理论论。现实现实世界基本矛盾：世界基本矛盾：资资源有限、人欲无源有限、人欲无穷穷，故必，故必有所取舍，如何取舍，有所取舍，如何取舍，视视成本效益。成本效益。成本收益成本收益 -边际边际效益效益边际边际成本。成本。-边际边际效益（成本）效益（成本）递减递减（递递增）增）-供求供求关关系：供系：供边际边际成本，求成本

12、，求边际边际效益。效益。供求相等，市供求相等，市场场均衡，均衡，资资源配置最佳。源配置最佳。-价格价格与与供供给给成正比，价格成正比，价格与与需求成反比。需求成反比。1 1、经济学原理回顾、经济学原理回顾微微观经济学观经济学的三大的三大论论合理行合理行为论为论：人知其所欲，其行相合：人知其所欲，其行相合机机会会成本成本论论：有得必有失：有得必有失边际边际分析分析论论：一：一个馒头个馒头不不饱饱、两个馒头刚两个馒头刚饱饱、三、三个馒头个馒头正好、四正好、四个馒头个馒头，吓跑吓跑。微观经济分析的框架结构微观经济分析的框架结构家庭经济行为家庭经济行为企业经济行为企业经济行为边际效用分析边际效用分析无

13、差异曲线分析无差异曲线分析显示偏好理论显示偏好理论生产理论生产理论成本理论成本理论市场结构理论市场结构理论供求理论供求理论完全竞争完全竞争垄断竞争垄断竞争寡头垄断寡头垄断完全垄断完全垄断收入分配理论收入分配理论劳动市场劳动市场资本市场资本市场土地市场土地市场微观经济微观经济政策政策一般均衡理论一般均衡理论福利经济学福利经济学1 1、经济学原理回顾、经济学原理回顾宏宏观经济学观经济学要解要解决决的是的是资资源利用源利用问题问题，其核心其核心是收入理是收入理论论。宏宏观经济学观经济学以以GDPGDP为为核心，核心，研研究究经济总经济总量的短期量的短期和和长长期期决决定。定。宏宏观经济学观经济学的本

14、的本质质，市，市场场不是万能的，政府必不是万能的，政府必须须干干预预。政府干政府干预预的主要是的主要是总总需求，通需求，通过财过财政政策和政政策和货币货币政策政策来实现来实现。宏宏观经济观经济的目的目标标是充分就是充分就业业，物价，物价稳稳定，定，国际国际收收支平衡，支平衡，经济经济增增长长。1 1、经济学原理回顾、经济学原理回顾GDP短期决定及对策短期决定及对策长期决定及对策长期决定及对策总需求曲线总需求曲线总供给曲线总供给曲线产品市场产品市场货币市场货币市场国际市场国际市场 劳动市场劳动市场 经济增长和经济周期理论经济增长和经济周期理论1 1、经济学原理回顾、经济学原理回顾经济学经济学的的

15、研研究方法究方法局部均衡和一般均衡局部均衡和一般均衡边际边际分析和最分析和最优优分析分析静态静态分析、比分析、比较静态较静态分析和分析和动态动态分析分析流量和存量分析流量和存量分析模型分析模型分析2 2、认识不动产、认识不动产 不动产就是指土地及其上的改良物，以及由不动产就是指土地及其上的改良物，以及由于对它们的所有而享有的一系列权利。于对它们的所有而享有的一系列权利。思考思考：不动产就是房地产？不动产就是房地产？房地产就是不动产？房地产就是不动产？2 2、认识不动产、认识不动产 不动产不动产 1、地产、地产 2、房产、房产（1）养力用地及其财产权利）养力用地及其财产权利（2）富源地及其财产权

16、利）富源地及其财产权利（3）承载用地及其财产权利）承载用地及其财产权利（1）住宅房屋建筑及其财产权利）住宅房屋建筑及其财产权利（2）非住宅房屋建筑及其财产权利）非住宅房屋建筑及其财产权利（3）与房屋建筑有关的城市基础设施）与房屋建筑有关的城市基础设施 建筑及其财产权利建筑及其财产权利3、非房屋建筑及其财产权利、非房屋建筑及其财产权利4、与土地尚未分离的农作物、林木种子等、与土地尚未分离的农作物、林木种子等5、价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产、价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产6、财产综合体（动产和不动产的集合体）、财产综合体（动产和不动产的集合体）房地产房地产2 2、认识不动产、认识不动产 不不

17、动产动产的的资产资产特点特点物理特征物理特征1）不可移动性：各地市场是分散的）不可移动性：各地市场是分散的 地方市场地方市场/全国全国/国际国际2 2）独）独 特特 性：性：商品差异大商品差异大3 3）不）不 灭灭 性：性：土地作为有形资产和合法权土地作为有形资产和合法权 益的载体益的载体2 2、认识不动产、认识不动产 不不动产动产的的资产资产特点特点经济特征经济特征1 1）稀缺性稀缺性2 2）经济寿命长经济寿命长3 3）改造：影响不动产的价值改造：影响不动产的价值4 4）位位址址/位位置置/区区位位:不不动动产产区区位位以以及及与与周周围围环境的关系环境的关系2 2、认识不动产、认识不动产

18、不不动产动产市市场场的特点的特点思考：思考：不动产市场是完全竞争的市场吗？不动产市场是完全竞争的市场吗？2 2、认识不动产、认识不动产 不不动产动产市市场场的特点的特点1.1.买卖双方的数目买卖双方的数目2.2.产品的差别程度产品的差别程度3.3.进退行业的难易程度进退行业的难易程度4.4.政府的作用政府的作用5.5.信息的充分程度信息的充分程度6.6.资源的流动性资源的流动性7.7.价格价格.不不动产动产市市场场的特点的特点：（完全（完全竞争竞争市市场场不可能存在）不可能存在）信信息息的的获获取取较较困困难难，成成本本较较高高，需需要要经经纪纪人人和评估师等专业人员让市场有效运转和评估师等专

19、业人员让市场有效运转外部经济外部经济/基础设施影响大基础设施影响大 污染，轨道交通污染，轨道交通2 2、认识不动产、认识不动产 不不动产动产市市场场的特点的特点思考：思考：既然不动产市场是不完全竞争的市场，这是否既然不动产市场是不完全竞争的市场，这是否意味着供需原理在不动产市场中不起作用？意味着供需原理在不动产市场中不起作用？2 2、认识不动产、认识不动产 不不动产动产市市场场的特点的特点不动产价格的形成：不动产的供求不动产价格的形成：不动产的供求 需求需求1)1)不不动产既动产既是消是消费费品，又是品，又是资资本品。本品。2)2)有效需求有效需求 供供给给1 1）时间时间:建筑期建筑期间间造

20、成的造成的滞滞后后2 2）地点：不可移地点：不可移动动性，土地性，土地数数量固定量固定3 3）转换转换：如，深：如，深圳华圳华强北强北 ，北京大山子，北京大山子2 2、认识不动产、认识不动产 不不动产动产市市场场的特点的特点供求原理仍然是影供求原理仍然是影响响不不动产动产价格的重要因素。价格的重要因素。但在不但在不动产动产市市场场上，上，该该原理具有不同的原理具有不同的运运作作方式。在一方式。在一个个完全完全竞争竞争的市的市场场上，供求上，供求双双方方对对市市场场的的变变化情化情况会况会作出迅速的反作出迅速的反应应。但在。但在不不动产动产市市场场上，由于供上，由于供给给在短期在短期内内是固定的

21、，是固定的，因此无法依据市因此无法依据市场场情情况况作出迅速回作出迅速回应应。短期。短期内决内决定不定不动产动产价格的是需求的力量。价格的是需求的力量。2 2、认识不动产、认识不动产 不不动产动产市市场场的特点的特点-使用者、消使用者、消费费者，包括所有者和租者，包括所有者和租户户。-提提供供者者，建建筑筑工工人人、建建筑筑师师、工工程程师师、测测量量员员、开发开发商、投商、投资资者。者。-中央和地方政府，各中央和地方政府，各级级代理机代理机构构，法院。，法院。-其其他他辅辅助助使使用用者者或或提提供供者者的的相相关关专专业业人人员员，对对市市场场运运作作起起关关键键作作用用：如如，中中介介、

22、咨咨询询、物物业业管理。管理。市场中的个人和机构市场中的个人和机构3 3、认识不动产经济学、认识不动产经济学不动产实务不动产实务原则和实践原则和实践一般经济学一般经济学原则和理论原则和理论不动产不动产经济学经济学3 3、认识不动产经济学、认识不动产经济学推荐必推荐必读书读书目的定目的定义义：不不动产经济学动产经济学是一是一门综门综合合运运用宏用宏观经济学观经济学和微和微观观经济学经济学的原理，去分析的原理，去分析国国家、地家、地区区和社和社区区的的变变化化趋势对趋势对不不动产动产价价值值影影响响的科的科学学。不不动产经济学关动产经济学关注能注能够对够对不不动产动产价价值产值产生影生影响响的的经

23、济学经济学原理。（价格理原理。（价格理论论）定定义侧义侧重于微重于微观观不不动产动产市市场场的价格的价格变变化及各行化及各行为为主体的主体的选择选择（主要是投（主要是投资决资决策）策）除此之外，我除此之外，我们还们还要要研研究不究不动产与国动产与国民民经济经济的的关关系及政府的宏系及政府的宏观调观调控。控。3 3、认识不动产经济学、认识不动产经济学不不动产经济学综动产经济学综合合运运用微用微观经济学观经济学和宏和宏观经观经济学济学的原理，去的原理，去研研究不究不动产经济运动产经济运行行规规律、律、不不动产资动产资源配置效率和不源配置效率和不动产动产配置措施。配置措施。不不动产动产配置效率是不配

24、置效率是不动产经济动产经济行行为为的目的目标标，也是政府管理、也是政府管理、规规范不范不动产动产生生产产、交易、消、交易、消费费行行为为，调节调节不不动产业发动产业发展水平的依据；不展水平的依据；不动产动产配置措施是不配置措施是不动产调动产调控的手段。前者是控的手段。前者是基基础础，后者是，后者是应应用。用。不不动产经济学动产经济学具体涉具体涉猎猎下列知下列知识识：第一部分第一部分 不动产经济基础理论不动产经济基础理论 1 1、导论、导论1.1不动产经济学概述1.2不动产分析的经济学原理1.3不动产的重要经济特征 2 2、区域与社区分析、区域与社区分析 2.1社区结构2.2社区经济增长原因2.

25、3区域经济研究3 3、土地利用管制、土地利用管制3.1土地利用的经济学原理3.2 土地利用管制模式 3.3 城市规划原理 3.4 土地利用管制的最新趋势 4 4、不动产税收的经济学（含专题分析）、不动产税收的经济学（含专题分析）4.1 税收原理 4.2不动产税的评价 4.3 不动产税收改革 第二部分第二部分 理解不动产市场理解不动产市场5 5、土地市场、土地市场 5.1土地供给5.2土地需求5.3地租：产生、理论与应用5.4土地价格6 6、住房市场、住房市场6.1住房需求6.2住房供给6.3政府住房项目6.4住宅市场价格7 7、非住房市场、非住房市场7.1商业不动产市场7.2工业不动产市场7.

26、3休闲和农业不动产市场第三部分第三部分 不动产微观经济主体行为分析不动产微观经济主体行为分析8 8、不动产投资理论、不动产投资理论8.1 基本投资原理8.2 不动产投资 8.3 住宅投资项目分析 9 9、不动产金融理论（含专题分析）、不动产金融理论（含专题分析）9.1 不动产与金融关系分析9.2 不动产金融的基本内容 9.3 住房抵押贷款证券化1010、不动产开发理论、不动产开发理论10.1 不动产开发概述 10.2 开发和建设过程 10.3 项目可行性研究 第四部分第四部分 不动产经济宏观分析不动产经济宏观分析1111、不动产与宏观经济不动产与宏观经济 11.1 宏观经济对不动产发展的影响研

27、究11.2 不动产发展对宏观经济的影响研究11.3 不动产与宏观经济的互动机制分析11.4 不动产经济波动1212、不动产市场的宏观调控不动产市场的宏观调控 (含专题分析含专题分析)12.1 不动产领域的市场失灵12.2 不动产市场的政府干预12.3 不动产领域的政府失灵与政府干预评价1313、不动产业的可持续发展不动产业的可持续发展13.1 不动产业可持续发展的内涵13.2 土地资源利用与可持续发展13.3 不动产开发与可持续发展13.4 人居问题与可持续发展13.5 不动产市场与可持续发展第五部分第五部分 不动产经济学的应用和发展趋势展望不动产经济学的应用和发展趋势展望 本课程的重点、难点

28、本课程的重点、难点本课程的重点：不动产经济运行基本原理、不动产市场均衡分析及价格形成、区位、地租理论及其运用、不动产交易行为及其效率、不动产经济波动、不动产市场失灵及政府宏观调控和不动产市场可持续发展。本课程的难点：由于本课程是应用性和综合性较强的经济学科，同学们不仅要了解不动产经济运作的基本原理和规律，更为重要的是能够理论联系实际，深入理解并能指导自己的不动产实践。尽管大家学习过微观经济学和宏观经济学，对经济运作原理有了初步认识，对基本理论的运用有了一定基础，但由于缺乏反思批判的精神、严谨的逻辑思维能力，再加上实际经验的缺乏，因此灵活运用原理多角度认识问题、深入分析问题本质并寻求解决途径是学

29、习的重点也是难点。4 4、学习不动产经济学的意义、学习不动产经济学的意义了解不了解不动产经济动产经济活活动动波波动动的原因。的原因。理解和理解和评评价不价不动产动产市市场场的各的各种调种调控政策。控政策。作出正确的不作出正确的不动产动产市市场场分析及分析及决决策活策活动动。预测预测未未来来不不动产动产的的发发展展趋势趋势有利于更好地作出有利于更好地作出决决策。策。运运用不用不动产经济学动产经济学的相的相关关理念和政策工具解理念和政策工具解决实际决实际工工作中所涉及到的有作中所涉及到的有关关不不动产开发动产开发、经营经营等方面的等方面的问题问题。学习学习不不动产经济学动产经济学后，后，你应该你应该：明确掌握不明确掌握不动产经济学动产经济学的基本理的基本理论论。掌握不掌握不动产经济学动产经济学的各的各种种分析方法。分析方法。形成形成对现实对现实不不动产经济问题进动产经济问题进行分析和解行分析和解决决的能力。的能力。形成形成较为严较为严密的密的逻辑逻辑思思维维能力和能力和预见预见能力。能力。完完