《不动产估价》第十二章：土地估价(精品).ppt

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1、不动产估价不动产估价编著编著 周小萍周小萍 毕继业毕继业王军艳王军艳 第12章 土地估价n12.1 基准地价评估n12.2 宗地地价评估n12.3 地价动态监测n12.4 建筑地价分摊与不动产增值n12.5 农用地估价学习目标学习目标n通过本章的学习，读者应了解不动产估价中重要的组成部分土地估价，熟悉土地估价中的基准地价评估、宗地地价评估、地价动态监测、建筑地价分摊与不动产增值、农用地估价等的技术过程。12.1 基准地价评估n12.1.1 基准地价的概念和特点n12.1.2 基准地价评估的原理n12.1.3 基准地价评估的思路与技术路线n12.1.4 基准地价的评估程序n12.1.5 基准地价

2、成果的应用与更新12.1.1 基准地价的概念和特点n1 基准地价的概念基准地价的概念n基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。2 基准地价的特点基准地价的特点n平均性n区域性n时效性n全域性n标准性n公示性n控制性12.1.2 基准地价评估的原理n土地收益是基准地价评估的基础n地租、地价理论和区位理论是基准地价评估的理论依据n各行业对土地质量的不同要求是形成不同类别基准地价的基础n城镇土地利用结构在一定时期内的相对稳定性和长期趋势上的变化性是基准地价相对稳定和不

3、断变化的前提12.1.3 基准地价评估的思路与技术路线n1 基准地价评估的思路基准地价评估的思路n以土地级别为基础进行基准地价评估的思路n以土地条件均质区域为基础进行基准地价评估的思路n2 基准地价评估的技术路线基准地价评估的技术路线n以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价n用土地条件划分均质区域，用市场交易等资料评估基准地价12.1.4 基准地价的评估程序n1 确定基准地价评估区域确定基准地价评估区域n2 评估资料的调查与收集评估资料的调查与收集n资料收集的一般要求n资料调查的内容n资料调查的渠道n样点资料的整理n3 基准地价的内涵及参数确定基准地价的内涵及参数确定

4、n基准地价内涵的确定n基准地价参数的确定n4 基准地价的确定基准地价的确定n样点地价的计算n样点地价修正n基准地价的确定12.1.5 基准地价成果的应用与更新n1 基准地价成果的应用基准地价成果的应用n为政府出让土地、进行价格调控提供依据n有利于土地价格体系的完善，为政府对地价的宏观调控提供依据n为城镇的布局规划提供依据n为不动产的抵押贷款提供价格依据n促进土地市场健康发展2 基准地价成果的更新基准地价成果的更新n基准地价的更新主要有以下几种技术路线。n以土地定级（或均质区域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。n以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基

5、准地价。n以土地定级（或均质区域）为基础，以地价指数为依据，利用地价动态监测成果更新基准地价。12.2 宗地地价评估n12.2.1 宗地地价的概念和特点n12.2.2 宗地地价评估的原理n12.2.3 宗地地价评估方法n12.2.4 宗地地价评估程序12.2.1 宗地地价的概念和特点n1 宗地地价的概念宗地地价的概念n宗地地价是指具体宗地在某一日期的土地使用权价格。n2 宗地地价的特点宗地地价的特点n特殊性n目的多样性n公正性n时效性12.2.2 宗地地价评估的原理n宗地地价是指具体宗地在某一日期的土地使用权价格。n正常的土地市场中，具有同样土地质量等级和土地使用价值的宗地，应该具有相同的土地

6、收益，使用者也应支付相同的地租。n同一供需圈内，具有同样等级和土地使用价值的宗地，应该具有同样的价格。n土地市场中，不同的土地使用者对同一宗地的价格认识可能不完全一致，但土地使用权转移成交时，双方对地价标准的认识趋于一致，这也正是土地估价应追求的结果。12.2.3 宗地地价评估方法n我国宗地地价评估的基本方法，主要有市场法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价系数修正法等。12.2.4 宗地地价评估程序n1 选定估价方法选定估价方法n各种估价方法的比较n各种估价对象适宜的估价方法n不同权利状况下宗地地价的估价方法n2 确定估价结果确定估价结果12.3 地价动态监测n12.3.1 地价动态监测的

7、发展n12.3.2 地价动态监测中的概念n12.3.3 地价动态监测的技术路线与程序n12.3.4 地价动态监测中有关指标的计算n12.3.5 地价动态监测的成果及其应用12.3.1 地价动态监测的发展n1 地价动态监测的发展概况n2 地价动态监测发展的目标n3 地价动态监测已取得的成果12.3.2 地价动态监测中的概念n1 地价动态监测n2 地价监测点n3 监测点地价n4 地价区段n5 监测地价类型n6 监测地价类型n7 地价水平值n8 地价变化量n9 地价增长率n10 地价指数12.3.3 地价动态监测的技术路线与程序n1 地价动态监测的技术路线地价动态监测的技术路线n通过建立监测点，采用

8、评估等手段收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况做出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。2 地价动态监测的程序地价动态监测的程序n确定地价动态监测的范围n建立以地价监测点为基础的数据源 n采集并处理监测数据n根据监测目标建立地价动态监测指标体系n计算各类地价动态监测指标n对城市地价状况进行综合分析和评价n编制城市地价动态监测报告n发布城市地价动态监测信息12.3.4 地价动态监测中有关指标的计算n1 地价水平值计算n2 地价变化量计算n3 地价增长率计算n4 地价指数计算12.

9、3.5 地价动态监测的成果及其应用n2003年以来，国家根据全国主要的52个城市上报的地价监测数据，每季度定期发布季度城市地价动态监测报告，每年度发布年度城市地价动态监测报告，并逐年公开出版发行中国城市地价状况。n这些成果的应用主要表现在：n促进了我国基准地价定期更新及发布制度的落实。n广泛建立了内涵统一、规范的地价监控数据源。n监测系统运行有序，定期为行政管理部门和社会公众提供信息分析报告。n针对土地市场的热点难点问题，及时提供专题调查研究成果，体现了动态监控工作的高效性。12.4 建筑地价分摊与不动产增值n12.4.1 城市土地空间价值n12.4.2 建筑地价分摊n12.4.3 不动产增值

10、12.4.1 城市土地空间价值n1 城市土地空间价值的内涵城市土地空间价值的内涵n土地空间价值的货币表现，实质上是土地各层空间地租的资本化还原。n2 城市土地空间价值的影响因素城市土地空间价值的影响因素n人类劳动的投入n可及性n视野n舒适性n电梯设备的配置状况n安全性n3 城市土地空间价值估价的原则城市土地空间价值估价的原则n规模经济效益原则n收益递增递减原则n合法原则12.4.2 建筑地价分摊n1 建筑地价分摊的意义建筑地价分摊的意义n建筑地价分摊可以解决：各部分占有的土地份额；各部分享有的土地面积；各部分享有的地价数额等。n2 待分摊的地价待分摊的地价n静态地价n动态地价n调整后的动态地价

11、n3 建筑地价分摊需要考虑的因素建筑地价分摊需要考虑的因素n面积n楼层n朝向n4 建筑地价分摊的方法建筑地价分摊的方法n建筑地价分摊的方法有按建筑面积进行分摊、按房地价值进行分摊、按土地价值进行分摊三种。12.4.3 不动产增值n1不动产增值的原因不动产增值的原因n由于土地经营者增加对土地的投资所引起的土地增值。n由于土地周围设施的改善所引起的土地增值。n土地利用类型的变化所引起的土地增值。n由于时间的推移，人口的增加和社会经济的发展所引起的土地增值。n2 不动产增值的界定不动产增值的界定n不动产增值与不动产价格增长的关系n不动产增值与追加劳动的关系n3 不动产增值的计算不动产增值的计算n其计

12、算公式为：12.5 农用地估价n12.5.1 农用地估价的概述n12.5.2 农用地估价方法n12.5.3 农用地宗地估价n12.5.4 农用地征收价格评估12.5.1 农用地估价的概述n1 农用地估价农用地估价n2 农用地价格的影响因素农用地价格的影响因素n自然因素n社会经济因素n特殊因素12.5.2 农用地估价方法n1 收益法收益法n年总收益的分析计算n年总费用的分析计算n求取年纯收益n求取年纯收益n2 评估分析法评估分析法n建立农用地价格影响因素体系n制定农用地价格影响因素评分标准n调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分n确定单位分值价格n计算待估宗地价格12.5.3 农用地宗地估价

13、n1 农用地宗地价格农用地宗地价格n2 不同利用类型的农用地宗地估价不同利用类型的农用地宗地估价n耕地地价估价n园地地价估价n林地地价估价n牧草地地价估价n3 不同估价目的的农用地宗地估价不同估价目的的农用地宗地估价n承包及转包农用地价格评估n农用地租金评估n荒地拍卖评估n荒地抵押价格评估12.5.4 农用地征收价格评估n1 农用地征收价格影响因素农用地征收价格影响因素n除有农用地价格影响因素以外，还应有以下因素：n权利因素n用途因素n社会保障因素n其他因素2 农用地征地区片价评估农用地征地区片价评估n评估步骤n调查资料n划分社会保障区n测算社会保障价格n计算单位面积农用地社会保障价格n绘制社

14、会保障价格图n划分农用地征收价格区片n计算农用地征地区片价3 农用地征收宗地价格评估农用地征收宗地价格评估n综合法n比较法n征地区片价系数修正法n农用地征收价格的确定本章基本概念本章基本概念n土地估价 基准地价 宗地地价 地价动态监测 建筑地价分摊 不动产增值 农用地估价思考与练习思考与练习n1 基准地价评估实践中，主要的两种技术路线是什么？它们的适用条件各是什么？n2 基准地价更新的主要技术路线有哪些？n3 简述不同权利状况下宗地地价的估价方法？n4 简述地价动态监测的评估程序。n5 简述地价动态监测成果的作用。n6 影响城市土地空间价值的因素有哪些？n7 建筑地价分摊的意义的什么？n8 建筑地价分摊需要考虑的因素有哪些？n9 建筑地价分摊的方法有哪些？各自的优缺点是什么？n10 不动产增值的原因有哪几种？n11 不动产增值与不动产价格增长的关系如何？n12 农用地价格的影响因素有哪些？n13 如何应用评分估价法？n14 简述不同利用类型的农用地宗地估价。n15 简述不同估价目的的农用地宗地估价n16 如何评估农用地征地区片价？