政策-土地使用权是否计入房产原值缴纳房产税..pdf

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1、土地使用权是否计入房产原值缴纳房产税?企业会计准则和税务差异。答:一、根据 财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知(财税 2008152 号,对依照房产原值计税的房产,房屋原价应根据国家有关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按照国家会 计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。因此,企业根据新会计准则的规定未将土地使 用权在房屋原价中核算,则在计算缴纳房产税时不需将土地使用权计入房产原值计算缴纳房产税,但对纳 税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定对房屋原价进行调整或重新评估后计算缴纳房产税。另据 财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税

2、等政策的通知(财税 2010121 号,自 2010年 12 月21日起,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包 括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5 的,按房产建筑面积 的 2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率低于 0.5 的,其计入房产原值的地价 按以下公式计算:计入房产原值的地价=应税房产建筑面积2土地单价。通过划拨方式取得土地使用权 的,计入房产原值的地价为零。一、这一规定与企业会计准则存在的差异形资产单独核算,土地使用权账面价值不计入建筑物建造成本。企业取得的土地使用权通常应确认为无形 资

3、产,但改变土地使用权用途,用于赚取租金或资本增值的,应当将其转为投资性房地产。自行开发建造 厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。也就是 说执行企业会计准则的企业,其取得的土地使用权是单独作为无形资产核算的,其价值不包括在账簿 中固定资产-房屋的价值中,因此,其在计算缴纳房产税时是并不包含土地价款的。2010 年 12月 21 日前,税务机关也都是按照这个原则执行的。2010年 12月 21 日后,按财税 2010121 号规定,房产原值的会计 和房产税处

4、理就不一致。会计上仍然按照企业会计准则的规定,在帐薄“固定资产”科目中记载的房 屋原价不包含地价及其他费用;税收上在申报缴纳房产税时,却要按照财税 2010121 号规定,房产税的计 税依据要包括地价及其他费用。二、这一规定废止了与此不一致有关规定财税 2010121 号规定,本通知自发文之日(2010年 12 月 21 日起执行,此前规定与本通知不一致的,按本通知执行,这就废止了与此不一致的有关规定。如,财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的 解释和暂行规定(财税地字 19868 号曾规定,“房产原值”是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固 定资产”科目中记载的房屋原价。财政部、国家税务总

5、局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知(财税 2008152 号曾规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均 应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会 计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估等。三、房产税计税依据中的土地价值将如何计算配比宗地容积率是房产税中首次提到的概念。宗地容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比 值。容积率越小说明工程项目的建筑面积小,没有充分地利用土地,造成土地浪费。按规定,这里特别强 调的是国家的宏观政策是鼓励小高层建筑,杜绝浪费土地,保正合理的宗地容积率。一

6、般来讲建筑物越高,宗地容积率就越高。高层、小高层建筑的容积率高于多层建筑;多层建筑的容积率高于别墅、平房。现根 据企业会计准则和财税 2010121 号文件的规定,就房产税计税依据中的土地价值如何计算配比本人在 此做一个详细的解读。如容积率大于 1,则将土地价值按建筑面积分摊,确定征税的房产原值。如容 积率小于 1,且不小于0.5,可以按容积率乘以土地价值,以此结果再按建筑面积分摊,确定征税的房产原值。如容积率小于 0.5,按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价,根据这 一规定计算出来的这个面积肯定是大于房产实际占用的土地面积的,这是政策对不充分利用土地资源的一 种惩罚。例:如土地 10000平米,价值1000万,容积率 0.6,地上房屋总建筑面积 6000 平米全额征税,那么,如土地单独核算,土地价值计入房产原值征税的价值是:1000*0.6=600万。如果上例容积率变为 0.4,那么,计入征税房产原值的土地价值是 800 万。