房地产项目定价及策略.pdf

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1、房地产项目定价及策略一、公寓部分总平均单价的确定原则（一）一个前提：*项目的均价是在项目本身的基础上，参照区域情形、市场情形的基础上来制定的。（二）二个原则：第一：以目前市场上同区域、同类型物业的总平均单价做为定价的参考依据我们调查的区域市场内总体平均单价为*元/m2。第二：以本项目的单位成本作为定价依据我们如何躲开竞争猛烈的主流市场，有效的查找市场空缺点？项目的品质不仅是表达在产品本身的设计上，还应充分表达在产品的附加值上，也确实是说表达在诸如会所、物业服务、景观、外立面等方面。（三）本项目公寓部分总平均单价：在上述一个前提和二个原则的综合考虑下，本项目公寓部分的总平均单价为*元/平方米。如

2、此既能够保证本项目的售价仍坚持在同区域、同档次物业价格的主流市场中，又能够较高的性能价格比占据市场。二、公寓部分各楼座平均单价的确定以下，将在保证本项目公寓部分总体平均单价*元/平方米的原则下，确定各楼座平均单价，具体如下：（一）各楼座平均单价的制定原则：以 6#楼为参照物，针对各楼座在河景、户型、社区内部景观、邻里、遮挡、交通噪音等方面进行单项评比，得出各楼座系数。1、河景：在不考虑以上其它因素的情形下，原则上认为在5 栋公寓楼中，3#楼与 4#楼从观赏通惠河景观的角度和视野为最优，5 号楼略高于 6#楼，7#楼最差。2、户型：从产品设计来看，3#楼、4#楼为一梯二户户型、三向采光且南北通透

3、，主卧及主卫均朝南向，且主卫均拥有明窗；而5#楼、6#楼、7#楼为三栋同样的一梯四户型，只有二个采光面，因此在不考虑以上其它因素的情形下，原则上认为 3#楼和 4#楼的户型从采光、通风、居住舒服度来讲均为最佳，5#楼、6#楼、7#楼的户型与 3#楼、4#楼比较略差，但程度较为平均。3、社区内景观：从产品规划角度来看，6#楼位于整个社区的中心，其北侧和西侧有二块大面积空地可做园林设计，因此认为6#楼在社区内景观一项中为最优。在不考虑其它因素的阻碍、6#楼为参照物的前提下，认为 3#楼、4#楼、5#楼、7#楼的社区内景观均次于6#楼。4、邻里、遮挡：在不考虑其它因素的情形下，认为 3#楼只有北向、

4、西向受到社区内其它建筑物的遮挡，且栋距相对较远，而南向、东向均无遮挡，因此认为 3#在此项评比中为最优；5#楼北向受 1#写字楼遮挡、西向受 6#楼遮挡，但南向、东向均无遮挡。由于5#楼东向临规划中的都市快速路，因此认为 5#楼略次于 3#楼；4#楼由于除南向外的三向均受不同程度的遮挡，且由于西侧为万豪项目，因此认为 4#楼略次于 3#楼；如以 6#楼为参照物，认为 4#楼、5#楼在此项中均好于 6#楼；而 7#楼四面均受不同程度的遮挡，且西对万豪、北对2#写字楼，因此认为7#楼为最差。5、交通噪音：因本项目东侧为规划中的都市快速路，且有可能为立交桥跃起的部分，因此3#楼、5#楼均受到阻碍，在

5、此项评比中为最差；项目南侧亦为规划道路，因此4#楼也受到噪音阻碍，但认为其程度略轻于 3#楼和 5#楼；7#楼处于社区最内侧，较少受到道路噪音阻碍，以 6#楼为参照物，认为 7#楼同于 6#楼。（二）各楼座平均单价各楼座的均价利用加权平均法运算。第一，以 6#楼为评定标准（楼座的基准系数 1.00），其它各楼座因外在单项因素产生差值，此偏差值不宜过大，标准如下表。单项因素差值最好2较好1平均0较差-1最差-2依据各因素产生的差值对各楼座进行综合评定：各楼座系数评定表楼座因素河景户型内景观邻里、遮挡噪音评定分值3#22-12-234#22-11-136#0000005#10-11-2-17#-2

6、0-1-20-5依据评定分值对基准系数进行调整，各楼座系数如下：楼座楼座系数3#1.034#1.036#1.005#0.997#0.95在保证本项目公寓部分总平均单价为 12500 元/平方米的基础上，利用加权平均法运算各楼座均价：*项目各楼座平均单价一览表单位：元/平方米楼号3#4#5#6#7#楼座面积系数（平方米）权数加权平均系数修正系数各楼座平均单价16660.001.0317159.801.0005391691.0305553451288216110.361.0316593.671.0005391691.0305553441288223255.680.9923023.121.00053

7、91690.9905337771238223255.681.0023255.681.0005391691.0005391691250716038.400.9515236.481.0005391690.9505122111188195268.75合计95320.12如上表可见，在平均单价为 12500 元/平方米的基础上，分别乘以各楼座系数，最终得出本项目公寓部分各楼座平均单价，如图所示：（三）本项目各楼座时期性价格将本项目公寓部分分为三个时期的销售。第一时期：当销售为 030%，楼座均价 9 折第二时期：当销售为 3165%，楼座均价的 100%第三时期：当销售为 66100%，楼座均价的 110%（四）依照付款方式进行调价从付款方式上看，可分为一次性、按揭和分期付款。我们依照不同的付款方式制定了不同的折扣形式。以下将要紧讨论第一时期的价格策略，第二时期将在开盘时依照第一时期的销售情形另行制定价格策略。第一以均价 90 折做为第一时期一次性付款的价格，即各楼座最低销售单价，按揭付款比一次性付款提高 2 个百分点，分期付款提高5 个百分点。（五）依照销售速度进行调价第一时期还将依照销售情形对各楼座平均单价进行调整，原则上销售率达到10%、20%时分别对平均单价上调 2%。