《房地产产权》PPT课件.ppt

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1、思考与思考与练习练习本章本章教学要求教学要求本章本章主要主要内容内容不动产经济学不动产经济学【教学目的和要求】【教学目的和要求】通过本章的学习使学生熟悉房地通过本章的学习使学生熟悉房地产产权的相关理论，掌握土地产权体系、土地所有权、产产权的相关理论，掌握土地产权体系、土地所有权、土地使用权相关理论及房屋产权相关理论土地使用权相关理论及房屋产权相关理论。【教学重点及难点】【教学重点及难点】土地所有权的权能构成、我国土土地所有权的权能构成、我国土地所有权和土地使用权的类型及特征、地役权和土地地所有权和土地使用权的类型及特征、地役权和土地抵押权的概念、房屋所有权的性质和房屋所有权取得抵押权的概念、房

2、屋所有权的性质和房屋所有权取得的途径等的途径等。【教学内容与时间】【教学内容与时间】（4学时）学时）。【教学方法与手段】【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以课主要以多媒体教学为主，辅以课堂讨论和学生自学。堂讨论和学生自学。首页第八章第八章 房地产产权房地产产权第一节第一节 产权理论产权理论第二节第二节 土地产权土地产权第三节第三节 房屋产权房屋产权第四节第四节 国外房地产产权国外房地产产权首页第八章第八章 房地产产权房地产产权第一节第一节 产权理论产权理论一、产权的概念一、产权的概念 产权产权：是财产权或财产权利（：是财产权或财产权利（property rights）的简称。产）的简称

3、。产权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。具体讲，是的人与人之间财产关系的法律表现。具体讲，是对物品或劳务根对物品或劳务根据一定的目的加以利用或处置从而获得一定收益的权利。据一定的目的加以利用或处置从而获得一定收益的权利。产权可分为产权可分为：所有权、用益权和：所有权、用益权和信托信托。房地产信托房地产信托（一）完全产权概念（一）完全产权概念：一项完全产权是指对某一财产具有可以完：一项完全产权是指对某一财产具有可以完全实施的排他性的使用及收益权、自由的转让权，否则，该产权全实施的排他性的使

4、用及收益权、自由的转让权，否则，该产权就是不完全的或者说是残缺的。就是不完全的或者说是残缺的。（二）交易费用（成本）：（二）交易费用（成本）：是指在产权交易过程中，寻求买方或是指在产权交易过程中，寻求买方或卖方、买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。卖方、买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。（三）科斯定理（三）科斯定理二、产权与经济效率二、产权与经济效率 假定一个工厂周围有假定一个工厂周围有5 5户居民户，工厂的烟囱排放的烟尘因为户居民户，工厂的烟囱排放的烟尘因为使居民户晒在户外的衣物受到污染而使每户损失使居民户晒在户外的衣物受到污染而使每户损失7575美元，美元，5 5户居

5、民户居民总共损失总共损失375375美元。美元。解决此问题的办法有三种：解决此问题的办法有三种：（1 1）一是）一是在工厂的烟囱上安装一个防尘罩，费用为在工厂的烟囱上安装一个防尘罩，费用为150150美元；美元；（2 2）二是）二是每户有一台除尘机，除尘机价格为每户有一台除尘机，除尘机价格为5050元，总费用是元，总费用是250250美元；美元；（3 3）三是）三是每户居民户有每户居民户有7575美元的损失补偿。补偿方是工厂或者美元的损失补偿。补偿方是工厂或者是居民户自身。是居民户自身。假定假定5 5户居民户之间，以及居民户与工厂之间达到某种约定的户居民户之间，以及居民户与工厂之间达到某种约定

6、的成本为零，即交易成本为零，在这种情况下：成本为零，即交易成本为零，在这种情况下：（1 1）如果法律规定工厂享有排污权如果法律规定工厂享有排污权（这就是一种产权规定），（这就是一种产权规定），那那么，居民户会如何选择？么，居民户会如何选择？（2）如果法律规定居民户享有清洁权如果法律规定居民户享有清洁权（这也是一种产权规定），（这也是一种产权规定），那么，工厂会如何选择？那么，工厂会如何选择？科斯定理科斯定理实例分析实例分析 如果法律规定工厂享有排污权（这就是一种产权规定），如果法律规定工厂享有排污权（这就是一种产权规定），那那么，居民户会选择每户出资么，居民户会选择每户出资30美元去共同购买一

7、个防尘罩安装在美元去共同购买一个防尘罩安装在工厂的烟囱上，因为相对于每户拿出工厂的烟囱上，因为相对于每户拿出50元钱买除尘机，或者自认元钱买除尘机，或者自认了了75美元的损失来说，这是一种最经济的办法。美元的损失来说，这是一种最经济的办法。如果法律规定居民户享有清洁权（这也是一种产权规定），如果法律规定居民户享有清洁权（这也是一种产权规定），那么，工厂也会选择出资那么，工厂也会选择出资150150美元购买一个防尘罩安装在工厂的烟美元购买一个防尘罩安装在工厂的烟囱上，因为相对于出资囱上，因为相对于出资250250美元给每户居民户配备一个除尘机，或美元给每户居民户配备一个除尘机，或者拿出者拿出37

8、5375美元给每户居民户赔偿美元给每户居民户赔偿7575美元的损失，购买防尘罩也是美元的损失，购买防尘罩也是最经济的办法。最经济的办法。因此，在交易成本为零时，无论法律是规定工厂享有排污权，因此，在交易成本为零时，无论法律是规定工厂享有排污权，还是相反的规定即居民户享有清洁权，最后解决烟尘污染衣物导还是相反的规定即居民户享有清洁权，最后解决烟尘污染衣物导致致375375美元损失的成本都是最低的，即美元损失的成本都是最低的，即150150美元，这样的解决办法美元，这样的解决办法效率最高。效率最高。通过以上例子就说明，在交易成本为零时，无论产权如何通过以上例子就说明，在交易成本为零时，无论产权如何

9、规定，资源配置的效率总能达到最优。这就是规定，资源配置的效率总能达到最优。这就是“科斯定理科斯定理”。案例案例 1：假定有甲、乙两宗土地，甲土地上建筑物高度的假定有甲、乙两宗土地，甲土地上建筑物高度的变化会影响乙土地的风景，从而影响乙的价格。变化会影响乙土地的风景，从而影响乙的价格。0 d e b c甲土地上建甲土地上建筑物高度筑物高度cbeda总损失或收益总损失或收益乙的土地乙的土地甲的土地甲的土地大海大海不同产权安排下房地产开发效益的变化不同产权安排下房地产开发效益的变化甲总收益甲总收益乙总损失乙总损失产权学派经典案例产权学派经典案例产权学派经典案例产权学派经典案例案例案例 2：养牛人与农

10、夫的故事养牛人与农夫的故事（走失的牛损坏邻近土地谷物生长）（走失的牛损坏邻近土地谷物生长）考虑损坏的相互性，关键是：避免更大的损害。例如：考虑损坏的相互性，关键是：避免更大的损害。例如：牛群头数牛群头数年谷物损失（吨）年谷物损失（吨）每增加一头牛的谷物损失（吨）每增加一头牛的谷物损失（吨）1 11 11 12 23 32 23 36 63 34 410104 4此外，修栅栏的成本为此外，修栅栏的成本为9 9元，谷物为元，谷物为1 1元元/吨吨（1 1）将产权界定给农夫（即养牛人无权让牛吃农夫的谷物）将产权界定给农夫（即养牛人无权让牛吃农夫的谷物）若追加生产第若追加生产第4 4头牛的价值头牛的价

11、值=追加成本（包括追加成本（包括4 4元赔偿）元赔偿）这意味着：牛的最优产量是这意味着：牛的最优产量是 4 4 头。头。则这时：养牛人是选择修栅栏还是赔偿？则这时：养牛人是选择修栅栏还是赔偿？。若牛的最优产量是若牛的最优产量是3 3头，则牛夫又如何选择？头，则牛夫又如何选择？。（2 2）将产权界定给养牛人（即养牛人有权让牛吃农夫的谷）将产权界定给养牛人（即养牛人有权让牛吃农夫的谷物）物）与情况（与情况（1 1）一样。）一样。产权学派经典案例产权学派经典案例案例案例 2：4修栅栏修栅栏赔偿赔偿科斯第一定理：科斯第一定理：交易成本为零时，只要产权界定清楚，而交易成本为零时，只要产权界定清楚，而无论

12、是如何界定的，市场运行的最终结果都是一样的，且无论是如何界定的，市场运行的最终结果都是一样的，且达到达到帕累托最优帕累托最优。科斯第二定理：科斯第二定理：交易成本大于零时，不同的产权安排会有不交易成本大于零时，不同的产权安排会有不同的交易成本，因而，最初的产权界定会影响到市场配置资同的交易成本，因而，最初的产权界定会影响到市场配置资源的效率。源的效率。由于存在交易成本，因而初始产权的界定应在兼顾公平由于存在交易成本，因而初始产权的界定应在兼顾公平的同时，最大限度地降低交易成本。要注意的是，产权的安的同时，最大限度地降低交易成本。要注意的是，产权的安排只是整个社会制度体系中的一个方面，除了考虑经

13、济效益，排只是整个社会制度体系中的一个方面，除了考虑经济效益，还要与社会道德及伦理等价值体系和谐一致，才能够得到有还要与社会道德及伦理等价值体系和谐一致，才能够得到有效实施。效实施。科斯定理科斯定理第一节第一节 产权理论产权理论三、产权的演变三、产权的演变 在简单的商品经济条件下，形成了罗马法的在简单的商品经济条件下，形成了罗马法的“个人本位个人本位”的立的立法思想和绝对所有权原则。一方面，它强调所有权，承认个人所有法思想和绝对所有权原则。一方面，它强调所有权，承认个人所有权的绝对性、排他性和永续性；另一方面，它强调对物的权的绝对性、排他性和永续性；另一方面，它强调对物的“所有所有”，而不是对

14、物的，而不是对物的“利用利用”。所有权在立法中处于绝对的、中心的地位，主要表现在所有权在立法中处于绝对的、中心的地位，主要表现在：（1）所有权中心主义）所有权中心主义（2）一物一权原则）一物一权原则（3）绝对所有权原则）绝对所有权原则（4）所有权的弹力性和归一性）所有权的弹力性和归一性 产权的区分是社会发展的结果，不同的社会发展阶段和组产权的区分是社会发展的结果，不同的社会发展阶段和组织形式，产权的概念和结构不同。最具有特点的是罗马法的绝织形式，产权的概念和结构不同。最具有特点的是罗马法的绝对所有权、英美法的地产权、日耳曼法的所有权和权利束。对所有权、英美法的地产权、日耳曼法的所有权和权利束。

15、（一）罗马法的绝对所有权（一）罗马法的绝对所有权三、产权的演变三、产权的演变 地产权地产权是英美法中土地制度的基础是英美法中土地制度的基础。1066年诺曼底公爵征服了英格兰后，英王变成了其全国土地的年诺曼底公爵征服了英格兰后，英王变成了其全国土地的唯一绝对所有权人。征服者威廉以唯一绝对所有权人。征服者威廉以“保有保有”的形式将英格兰土地授的形式将英格兰土地授予一批追随者、追随者又将土地以保有权形式授予一级领主，直至予一批追随者、追随者又将土地以保有权形式授予一级领主，直至最终佃户，最终佃户，形成一个金字塔式的等级结构形成一个金字塔式的等级结构。罗马法长期反对所有权的分离，英美法的土地保有推动了

16、土地罗马法长期反对所有权的分离，英美法的土地保有推动了土地权利的分离趋势。权利的分离趋势。在法律中，土地保有权的拥有者称为在法律中，土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人土地持有人或租借人。土。土地持有人所保有的土地权利的总和，叫做地持有人所保有的土地权利的总和，叫做地产权地产权。地产权有两种形式地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权，即为永业权一种是自由保有的地产权，即为永业权，主要有三类，即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地主要有三类，即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。产权。另一种是租用保有地产权。也称为租业权另一种是租用保有地产权。也称为租业权，它是有一定

17、期限，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。的地产权，大部分依协议而产生。（二）英美法的地产权（二）英美法的地产权 在英国、英联邦国家和地区，在英国、英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或全部的土地从法律上都归英王或国家所有国家所有。也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业。也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。英国、英联邦国家和地区的和各种机构团体仅拥有土地的使用权。英国、英联邦国家和地区的土地虽然在法律上都属于英王土地虽然在法律上都属于英王(国家国家)所有，所有，但拥有永业权的土地持但拥有永业权的土地持有人实际上就是该土地的

18、拥有者。有人实际上就是该土地的拥有者。因此，英国是一个土地私有制国因此，英国是一个土地私有制国家，绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地家，绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。仅占很小的一部分。自由保有权为保有权人永久所有自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使年，土地视为使用者保有。用者保有。租用保有权有租用保有权有125年、年、40年、年、20年、年、10年等年等，并通过合同或协，并通过合同或协议确

19、定土地权利和内容。在租赁期内，确定的土地权利和内容不能议确定土地权利和内容。在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改。自由保有权人不能随意干涉。随意更改。自由保有权人不能随意干涉。土地所有者并不能随意对土地进行开发，这一限制通过土地用土地所有者并不能随意对土地进行开发，这一限制通过土地用途管制来实现。途管制来实现。1947年城乡规划法规定一切土地的发展权，即年城乡规划法规定一切土地的发展权，即变更土地用途的权利归国家所有。这项法律实质上实行变更土地用途的权利归国家所有。这项法律实质上实行“土地发展土地发展权国有化权国有化”。任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途，必须申。任何土地所有人或其

20、他人如欲变更土地用途，必须申请规划许可。请规划许可。三、产权的演变三、产权的演变 日耳曼法是农业社会的法律，同时又具有游牧部落的日耳曼法是农业社会的法律，同时又具有游牧部落的传统，所以，日耳曼法以传统，所以，日耳曼法以“团体本位团体本位”为立法原则，以物为立法原则，以物的利用为中心，所有权具有相对性。的利用为中心，所有权具有相对性。日耳曼法中所有权的特性：日耳曼法中所有权的特性：（1）各种利用权为独立的物权）各种利用权为独立的物权（2）所有权的双重性）所有权的双重性（3）团体所有时权利的分离）团体所有时权利的分离（4）所有权的可分割性）所有权的可分割性（三）日耳曼法的所有权（三）日耳曼法的所有

21、权第一节第一节 产权理论产权理论（四）权利束（四）权利束绝对所有权可以分割成相对独立的、清晰的一束权利。绝对所有权可以分割成相对独立的、清晰的一束权利。三、产权的演变三、产权的演变 随着社会的进步，土地绝对所有权概念不断发展、随着社会的进步，土地绝对所有权概念不断发展、演进：权利分离，绝对性弱化、土地产权概念产生。演进：权利分离，绝对性弱化、土地产权概念产生。主主要趋向表现为：要趋向表现为：（1）由绝对所有权转为相对所有权）由绝对所有权转为相对所有权（2）从）从“以所有为中心以所有为中心”向向“以利用为中心以利用为中心”转变转变（3）从）从“个人中心个人中心”向向“社会本位社会本位”转变转变（

22、4）所有权向权利束的发展）所有权向权利束的发展（5）所有权由对物的所有向对价值的权利转变）所有权由对物的所有向对价值的权利转变（五）所有权概念的发展（五）所有权概念的发展第一节第一节 产权理论产权理论目录担保物权担保物权土地所有权土地所有权地上权地上权土地发展权土地发展权土地使用权（广义）土地使用权（广义）土地抵押权土地抵押权土地使用权（侠义）土地使用权（侠义）土地租赁权土地租赁权自物权自物权用益物权用益物权土土地地产产权权他物权他物权债权债权物权物权第二节第二节 土地产权土地产权目录“物权物权”是一种财产权，是一种财产权，指权利人依法对一定的物指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人享有

23、直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。用益物权和担保物权。“用益物权用益物权”是指权利人是指权利人依法对他人的不动产或者依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。宅基地使用权。“担保物权担保物权”是为了确保是为了确保债务履行而设立的物权，债务履行而设立的物权，包括抵押权、包括抵押权、质权质权和和留置留置权权；当债务人不履行债务；当债务人不履行债务时，债权人就担保财产依时，债权人就担保财产依法享有优先受偿的权利。法享有优

24、先受偿的权利。债权债权是按照合同的约定或是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权力和之间产生的特定的权力和义务关系。义务关系。一、土地所有权一、土地所有权 土地所有权土地所有权是是土地所有制的法律体现形式，是土地所有土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细分为分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能占有权、使用权、收益权、处分权等权能。（一）（一）所有权的属性所有权的属性（二）（二）所有权的权能所有权的权能（三）（三）所有权的类型所有权的类型（四）（四）国

25、家土地所有权国家土地所有权（五）（五）集体土地所有权集体土地所有权第二节第二节 土地产权土地产权（一）所有权的属性（一）所有权的属性 所有权是物权中最重要、最完整的一种权利，它在全所有权是物权中最重要、最完整的一种权利，它在全部物权中起着主导作用。部物权中起着主导作用。（1 1）所有权的完整性。）所有权的完整性。（2 2）所有权的显要性。）所有权的显要性。所有权的完整性、显要性就构成了所有权的绝对性，所有权的完整性、显要性就构成了所有权的绝对性，所有权又称为绝对权。所有权又称为绝对权。但，所有权的这种绝对权地位越来但，所有权的这种绝对权地位越来越受到挑战。越受到挑战。第二节第二节 土地产权土地

26、产权返回（二）所有权的权能（二）所有权的权能（1 1）占有权能占有权能：指对土地的实际占有、控制的权利指对土地的实际占有、控制的权利。（2 2）使用权能使用权能：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用（3 3）收益权能收益权能：指从土地上获得收益的权利，土地收益权是指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能一项独立的权能。（4 4）处分权能处分权能：指在法律允许的范围内对土地进行处置的权指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利。它决定土地的归属，是土地所有权的核心。利。它决定土地的归属，是土地所有权的核心。以上所有权的四项全能可以统一由所有权人

27、行使，这时形以上所有权的四项全能可以统一由所有权人行使，这时形成绝对、统一的所有权；也可以分别由不同人行使，形成分离、成绝对、统一的所有权；也可以分别由不同人行使，形成分离、分割的状态，如土地使用权出让等。分割的状态，如土地使用权出让等。第二节第二节 土地产权土地产权返回（三）所有权的类型（三）所有权的类型（1 1）部落和氏族所有。）部落和氏族所有。（2 2）家族所有。）家族所有。（3 3）个人所有。）个人所有。（4 4）集体或合作社所有。）集体或合作社所有。（5 5）法人所有。）法人所有。（6 6）国家所有。）国家所有。第二节第二节 土地产权土地产权返回（四）我国国家土地所有权（四）我国国家

28、土地所有权（1 1）国家所有土地的来源国家所有土地的来源：接收旧中国的国有土地、没收旧官接收旧中国的国有土地、没收旧官僚等的土地、农村土地改革中划归国家所有的土地和经济发展不同僚等的土地、农村土地改革中划归国家所有的土地和经济发展不同时期征收的土地。时期征收的土地。（2 2）国家土地所有权的性质）国家土地所有权的性质：是国家享有的一种民事权利。：是国家享有的一种民事权利。（3 3）国家土地所有权的主体国家土地所有权的主体：世界各国的土地所有权主体分为世界各国的土地所有权主体分为一元制一元制和和多元制多元制。在计划经济时期我国的土地所有权属于一元制，但没有规定主在计划经济时期我国的土地所有权属于

29、一元制，但没有规定主体。现在我国土地所有权是一个权力多元化的体制，如国有企业用体。现在我国土地所有权是一个权力多元化的体制，如国有企业用地的所有权在国家，出让权、收益权在地方政府，收益权和使用权地的所有权在国家，出让权、收益权在地方政府，收益权和使用权在企业，可以说是一元多级分权制。在企业，可以说是一元多级分权制。我国土地管理法中规定：我国土地管理法中规定：“全民所有，即国家所有土地的全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。所有权由国务院代表国家行使。”明确地指出了行使国家土地所有明确地指出了行使国家土地所有权的主体是国务院，但这一规定仅停留在法律表述上。权的主体是国务院，但这一

30、规定仅停留在法律表述上。第二节第二节 土地产权土地产权返回国家土地所有权与国家领土主权（五）我国集体土地所有权（五）我国集体土地所有权（1 1）集体土地所有权的历史）集体土地所有权的历史 目前我国的农村集体土地所有权是在农村家庭私有土地上经目前我国的农村集体土地所有权是在农村家庭私有土地上经历历5050余年的发展变化而形成的。余年的发展变化而形成的。新中国成立后到新中国成立后到19521952年年19531953年年19561956年年19581958年年;1962 1962年提出了年提出了“三级所有，队为基础三级所有，队为基础”的原则的原则;1978 1978年以后，我国在保证农村集体所有权

31、的基础上，进行了农年以后，我国在保证农村集体所有权的基础上，进行了农地使用制度改革，家庭成为农业生产的基本单位。地使用制度改革，家庭成为农业生产的基本单位。1998 1998年法律规定家庭承包经营年法律规定家庭承包经营3030年不变。年不变。（2 2）农村集体土地所有权人）农村集体土地所有权人 目前，我国农村集体土地的所有权人主要包括：目前，我国农村集体土地的所有权人主要包括：村农民集体村农民集体所有、村民小组所有、乡镇农村经济组织所有。所有、村民小组所有、乡镇农村经济组织所有。（3 3）集体土地和集体土地所有权）集体土地和集体土地所有权第二节第二节 土地产权土地产权（五）我国集体土地所有权（

32、五）我国集体土地所有权（3 3）集体土地和集体土地所有权）集体土地和集体土地所有权 集体土地集体土地主要包括集体农地和集体建设用地。主要包括集体农地和集体建设用地。农地农地包括耕地和其他直接与间接用于农业生产的土地。包括耕地和其他直接与间接用于农业生产的土地。农村建设用地农村建设用地主要包括：宅基地；乡村企业用地；乡村公用事主要包括：宅基地；乡村企业用地；乡村公用事业和乡村公益事业用地等；已确认给集体的分散的荒山荒地。业和乡村公益事业用地等；已确认给集体的分散的荒山荒地。集体土地所有权人可以行使土地的占有、使用、收益和处分权集体土地所有权人可以行使土地的占有、使用、收益和处分权利。利。集体土地

33、的使用权和处分权受到法律、规划的限制：集体土地的使用权和处分权受到法律、规划的限制：（1 1）集体土地的使用必须服从国家的农业政策和耕地保护政策，）集体土地的使用必须服从国家的农业政策和耕地保护政策，耕地不能抛荒；（耕地不能抛荒；（2 2）集体土地使用权可以让与村内经济组织、个）集体土地使用权可以让与村内经济组织、个人兴办企业，耕地也可以承包给家庭使用；（人兴办企业，耕地也可以承包给家庭使用；（3 3）集体土地所有权）集体土地所有权不能出让，只有在国家需要时通过征收程序让渡给国家。不能出让，只有在国家需要时通过征收程序让渡给国家。第二节第二节 土地产权土地产权返回第二节第二节 土地产权土地产权

34、二、土地使用权二、土地使用权 我国农村集体土地除了征收外，不能进入市场，国有土地所我国农村集体土地除了征收外，不能进入市场，国有土地所有权也不能进入市场。为了实现土地所有权的价值，促进土地的有权也不能进入市场。为了实现土地所有权的价值，促进土地的合理利用，使用权能和收益权能从土地所有权中分离出来，形成合理利用，使用权能和收益权能从土地所有权中分离出来，形成独立的独立的土地使用权土地使用权。（一）土地使用权的特征和性质（一）土地使用权的特征和性质1 1、土地使用权的特征、土地使用权的特征:（1）是一种用益物权；）是一种用益物权；（2）是土地所有权派生出来的权利；）是土地所有权派生出来的权利；（3

35、）可在法律规定和合同约定下转让）可在法律规定和合同约定下转让2 2、土地使用权的属性、土地使用权的属性:（1）派生性）派生性（2）从属性）从属性（3）直接性）直接性（4）期限性）期限性（5）可转让性）可转让性（二）国有土地使用权（二）国有土地使用权1 1、国有土地使用权的发展、国有土地使用权的发展（1 1）新中国成立后到）新中国成立后到19541954年我国实行的是新民主主义经济，土地年我国实行的是新民主主义经济，土地可以买卖、租赁、典当等，无论国有企业还是私有企业使用国有土可以买卖、租赁、典当等，无论国有企业还是私有企业使用国有土地都要缴纳租金。地都要缴纳租金。（2 2）19541954年年

36、2 2月，政务院发布文件规定，国有企业不再向政府缴纳月，政务院发布文件规定，国有企业不再向政府缴纳租金，集体和个人使用国有土地的要缴纳租金。自从，我国的土地租金，集体和个人使用国有土地的要缴纳租金。自从，我国的土地无偿使用制度开始在全国推广。无偿使用制度开始在全国推广。（3 3）19841984年以后，深圳、抚顺等城市开始征收土地使用费，开始年以后，深圳、抚顺等城市开始征收土地使用费，开始了国有企业有偿使用的试验，但全国仍是三无的使用土地制度。了国有企业有偿使用的试验，但全国仍是三无的使用土地制度。（4 4）19881988年全国人大修改了宪法和土地管理法，土地使年全国人大修改了宪法和土地管理

37、法，土地使用权可以依法转让。用权可以依法转让。（5 5）19901990年，国务院颁布了城镇国有土地使用权出让和转让暂年，国务院颁布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，对土地使用权制度做了详细规定。行条例，对土地使用权制度做了详细规定。（6 6）19971997年以后，颁布了有关国有企业改制中土地资产处置方面年以后，颁布了有关国有企业改制中土地资产处置方面的部门规章，完善了存量国有土地使用权制度。的部门规章，完善了存量国有土地使用权制度。（二）国有土地使用权（二）国有土地使用权2 2、国有土地使用权的类型国有土地使用权的类型 按国有土地使用权取得方式的不同，可以分成划拨土地使用按国有土地使

38、用权取得方式的不同，可以分成划拨土地使用权和出让土地使用权。权和出让土地使用权。（1 1）划拨土地使用权）划拨土地使用权划拨土地使用权：划拨土地使用权：是政府以近似无偿和采用行政划拨的方式提是政府以近似无偿和采用行政划拨的方式提供给用地人使用的国有土地。供给用地人使用的国有土地。传统城市土地使用制的基本特征：传统城市土地使用制的基本特征：传统城市土地使用制的基本特征：传统城市土地使用制的基本特征：无偿、无限期使用、无流动无偿、无限期使用、无流动无偿、无限期使用、无流动无偿、无限期使用、无流动 因此，拥有划拨土地使用证的土地使用人在补交土地出让金因此，拥有划拨土地使用证的土地使用人在补交土地出让

39、金后，可以进行转让、出租、抵押等。后，可以进行转让、出租、抵押等。（2 2）出让土地使用权）出让土地使用权 是用地人在缴纳土地出让金后，从政府手中依法取得的土地是用地人在缴纳土地出让金后，从政府手中依法取得的土地的使用权，用地人要根据同出让方签订的土地使用合同利用土地，的使用权，用地人要根据同出让方签订的土地使用合同利用土地，在建设达到一定水平后土地使用人可以转让等。在建设达到一定水平后土地使用人可以转让等。现行城市土地使用制的基本内容现行城市土地使用制的基本内容土地使用权出让土地使用权出让土地使用权转让土地使用权转让土地使用权出租土地使用权出租 土地使用权抵押土地使用权抵押土地使用权终止土地

40、使用权终止是是土地使用权出让土地使用权出让国家以土地所有者的身国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金支付土地使用权出让金的行为。的行为。土土地地使使用用权权出出让让土地使用权出让的三种方式三种三种方式方式协议招标招标拍卖近几年企业改制取得土地使用权的方式近几年企业改制取得土地使用权的方式出让出让入股入股租赁租赁授权授权经营经营土地使用权土地使用权划拨土地划拨土地使用权使用权承租权承租权 各类用途土地使用权出让的最高年限为：各类用途土地使用权出让的最高年限为：（1 1）居

41、住用地）居住用地70 70 年；年；（2 2）工业用地）工业用地50 50 年；年；（3 3）教育、科技、文化、卫生、体育用地）教育、科技、文化、卫生、体育用地50 50 年；年；（4 4）商业旅游、娱乐用地）商业旅游、娱乐用地40 40 年；年；（5 5）综合或其他用地）综合或其他用地50 50 年。年。土地使用权出让的年限土地使用权出让的年限概念：是指土地使用者将土地使用权概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为再转移的行为交换交换赠与赠与出售出售方方 式式土地使用权转让土地使用权转让土地使用权转让内容土地使用权转让内容 （1）权利、义务随之转移。权利、义务随之转移。（2）土地使用权与

42、其地上建筑物、其他附着物在转土地使用权与其地上建筑物、其他附着物在转让时是不可分离的让时是不可分离的 （3）使用期限：使用期限：为土地使用权出让合同规定的使为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（4）转让价格转让价格:市县人民政府对价格的控制市县人民政府对价格的控制-优先购买和抑制措施优先购买和抑制措施土土地地使使用用权权出出租租 土地使用者作为出租土地使用者作为出租人，将土地使用权随人，将土地使用权随同地上建筑物、其他同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人附着物租赁给承租人使用，由承租人向出使用，由承租人向出租人

43、支付租金的行为。租人支付租金的行为。是是 土地使用权出租土地使用权出租土地使用权出租的法律特征土地使用权出租的法律特征（1 1）未按土地使用权出让合同规定的期限）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。权不得出租。（2 2）土地使用权出租，出租人与承租人应）土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让

44、合同。土地使用权出让合同。土地使用权人以土地使土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。权的债务担保形式。土土地地使使用用权权抵抵押押是是土地使用权抵押土地使用权抵押土地使用权抵押的法律特征土地使用权抵押的法律特征1 1、土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他、土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用

45、权随之抵押。押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。(同时抵押原则同时抵押原则)2 2、土地使用权抵押，、土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。签订抵押合同。3 3、抵押权人有、抵押权人有优先受偿权优先受偿权抵押财产的权利。抵押财产的权利。4 4、抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，、抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，应当按照规定应当按照规定办理注销抵押登记办理注销抵押登记。土地抵押权的设定土地抵押权的设定 土地抵押只能依法设定。土地抵押只能依法设定。土地抵押权的设定属于土地抵押权的设定属于要式行为要式行为，它，它需要签订书需要签订书面抵押合同面抵押合同和和抵

46、押登记抵押登记。没有抵押合同，抵押关系被没有抵押合同，抵押关系被视为不成立。仅有抵押合同，没有抵押登记的，其抵视为不成立。仅有抵押合同，没有抵押登记的，其抵押权人的利益不能受到法律的保护。押权人的利益不能受到法律的保护。在同一土地权利上设定的多个抵押，依登记生效在同一土地权利上设定的多个抵押，依登记生效的先后顺序确定其清偿顺序。的先后顺序确定其清偿顺序。可因以下情况而终止可因以下情况而终止使用年限届满使用年限届满不履行出让合同不履行出让合同土地灭失土地灭失提前收回提前收回土地使用权终止土地使用权终止二、土地使用权二、土地使用权（三）集体土地使用权（三）集体土地使用权1 1、集体土地使用权的属性

47、、集体土地使用权的属性 集体土地使用权具有用益物权和限制物权两种基本属性。集体土地使用权具有用益物权和限制物权两种基本属性。（1 1）用益物权。）用益物权。集体土地使用权是由土地所有权派生出来的一种集体土地使用权是由土地所有权派生出来的一种用益物权。他是土地所有权人让与土地使用权人的，对集体土地进用益物权。他是土地所有权人让与土地使用权人的，对集体土地进行占有、使用和收益的权利。在法律规定的范围内，集体土地使用行占有、使用和收益的权利。在法律规定的范围内，集体土地使用权可以转让、出租、抵押和继承等。权可以转让、出租、抵押和继承等。（2 2）限制物权。）限制物权。集体土地使用权的限制主要来源于：

48、一、集体土集体土地使用权的限制主要来源于：一、集体土地使用权的主体范围主要是集体组织的成员；二、对不同种类土地地使用权的主体范围主要是集体组织的成员；二、对不同种类土地使用权类型的使用权能和处分权能的限制，如农地仅能用于农业目使用权类型的使用权能和处分权能的限制，如农地仅能用于农业目的，宅基地仅有使用权而不能转让，不能直接进入城镇房地产市场；的，宅基地仅有使用权而不能转让，不能直接进入城镇房地产市场；三、土地使用权人有接受政府土地管理措施、缴纳相关税费的义务；三、土地使用权人有接受政府土地管理措施、缴纳相关税费的义务；四、为了保证农村农业人口的就业，政府对家庭使用土地面积、使四、为了保证农村农

49、业人口的就业，政府对家庭使用土地面积、使用方向进行限制。用方向进行限制。2 2、集体土地使用权的类型、集体土地使用权的类型1、土地征收市场、土地征收市场农村土地市场农村土地市场即农村集体土地产权流转市场。集体土地产权流转即农村集体土地产权流转市场。集体土地产权流转包括集体所有土地转为国有土地和集体土地使用权流转两大类。包括集体所有土地转为国有土地和集体土地使用权流转两大类。农村土地市场农村土地市场土地征收土地征收是指国家根据公共利益的需要而行使公权力，以补偿为条是指国家根据公共利益的需要而行使公权力，以补偿为条件，强制地取得集体土地所有权，集体土地所有权因征收而消灭。件，强制地取得集体土地所有

50、权，集体土地所有权因征收而消灭。2、集体农用地使用权流转市场、集体农用地使用权流转市场（1）农村集体土地的家庭承包经营权可以依法采取转包、出租、）农村集体土地的家庭承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。互换、转让或其他方式流转。（2）对于）对于“四荒四荒”地，集体经济组织把地，集体经济组织把“四荒四荒”地一定年期的土地一定年期的土地使用权以承包、租赁和拍卖的方式有偿转让给土地使用者，在承地使用权以承包、租赁和拍卖的方式有偿转让给土地使用者，在承包期内享有土地开发利用权，并可以转让、出租和抵押。包期内享有土地开发利用权，并可以转让、出租和抵押。（3）承租户可将承租的土地使用