《房地产的评估》PPT课件.ppt

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1、第四章 房地产评估 第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述n房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物。n房地产的存在形态：土地、建筑物、房地合一。土地建筑物其它地上定着物n固固定定在在土土地地或或建建筑筑物物上上，与与土土地地、建建筑筑物不能分离。物不能分离。n 【理理解解】：或或者者分分离离后后会会破破坏坏土土地地、建建筑筑物物的的完完整整性性，使使用用价价值值或或功功能能；或或者者使使土土地地、建建筑筑物物的的价价值值明明显显受受到到损损害害的。的。n 其其它它地地上上定定着着物物往往往往可可以以视视为为土土地地或建筑物的或建筑物的组组成或附属部分成或附属部分n 房房地地产产本本质质上上

2、包包括括土土地地和和建建筑筑物物两两大部分大部分 土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面性两个方面:土地的自然特征是指自然物体的土地，其本身土地的自然特征是指自然物体的土地，其本身所具有的特殊性质；所具有的特殊性质；土地的经济特征是指土地与人类发生某种关系土地的经济特征是指土地与人类发生某种关系时才会表现的性质。时才会表现的性质。一、土地的特征一、土地的特征 自然特征1 1位置的固定性位置的固定性2 2质量的差异性质量的差异性3 3不可再生性不可再生性4 4效用永续性效用永续性 经济特征1 1供给的稀缺性供给的稀缺性2 2可垄断性可垄断性3

3、3利用多方向性利用多方向性4 4效益级差性效益级差性二二、房地产特征房地产特征 1 1、位置固定性、位置固定性 2 2、供求区域性、供求区域性 3 3、使用长期性、使用长期性 4 4、投资大量性、投资大量性 5 5、保值与增值性、保值与增值性 6 6、投资的风险性、投资的风险性 7 7、难以变现性、难以变现性 8 8、政策的限制型、政策的限制型三、房地产评估的原则三、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最高最佳使用原则 3、供求原则 4、替代原则 5、贡献原则四、房地产评估的程序四、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项（一）接受委托，明确评估的基本事项（一）接受委托，明确评估的基

4、本事项（一）接受委托，明确评估的基本事项 1 1 1 1、明确评估对象、明确评估对象、明确评估对象、明确评估对象 2 2 2 2、明确评估目的、明确评估目的、明确评估目的、明确评估目的 3 3 3 3、明确评估基准日、明确评估基准日、明确评估基准日、明确评估基准日 4 4 4 4、明确评估报告提交日期、明确评估报告提交日期、明确评估报告提交日期、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（二）制定评估作业计划和技术方案（二）制定评估作业计划和技术方案（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（三）现场勘察及收集数据资料（三）现场勘察及收集数据资料（三）现场勘察及收集

5、数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节第二节 房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类 所有权价格所有权价格所有权价格所有权价格 1 1、按权益不同按权益不同 使用权价格使用权价格使用权价格使用权价格 其他权利价格其他权利价格其他权利价格其他权利价格 2 2、按价格形成方式按价格形成方式 市场交易价格市场交易价格市场交易价格市场交易价格 评估价格（基准地价、标定地评估价格（基准地价、标定地评估价格（基准地价、标定地评估价格（基准

6、地价、标定地 价价价价、房屋重置价格、交易地价房屋重置价格、交易地价房屋重置价格、交易地价房屋重置价格、交易地价、课税价格）课税价格）课税价格）课税价格）第二节第二节 房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素 3.3.3.3.按房地产的实物形态按房地产的实物形态按房地产的实物形态按房地产的实物形态 （1 1 1 1）土地价格）土地价格）土地价格）土地价格:基准地价基准地价基准地价基准地价、标定地价、标定地价、标定地价、标定地价 和土地交易和土地交易和土地交易和土地交易价格价格价格价格 （2 2 2 2）建筑物价格）建筑物价格）建筑物价格）建筑物价格 （3 3 3 3）房地产价格）房地产价格

7、）房地产价格）房地产价格 4.4.4.4.按房地产价格的表示单位按房地产价格的表示单位按房地产价格的表示单位按房地产价格的表示单位 （1 1 1 1）总价格（）总价格（）总价格（）总价格（2 2 2 2）单位价格（）单位价格（）单位价格（）单位价格（3 3 3 3）楼面价格）楼面价格）楼面价格）楼面价格总价格、单位地价和楼面价格之间的关系为：总价格、单位地价和楼面价格之间的关系为：总价格、单位地价和楼面价格之间的关系为：总价格、单位地价和楼面价格之间的关系为：楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格建筑总面积，因为容积率建筑总面积，因为容积率建筑总面积，因为容积

8、率建筑总面积，因为容积率建筑总面积建筑总面积建筑总面积建筑总面积土地总面积，所以楼面地价土地单价土地总面积，所以楼面地价土地单价土地总面积，所以楼面地价土地单价土地总面积，所以楼面地价土地单价容积率。容积率。容积率。容积率。第二节第二节 房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素二、房地产价格的特征二、房地产价格的特征 1 1、房地产价格是权益价格、房地产价格是权益价格 2 2、房地产价格与用途有关、房地产价格与用途有关 3 3、房地产价格具有个别性、房地产价格具有个别性 4 4、房地产价格具有可比性、房地产价格具有可比性 三、房地产价格的影响因素三、房地产价格的影响因素1.1.一般因素一般

9、因素是指影响一定区域范围内所有不动产价格的一般的、普遍的、共同的素。是指影响一定区域范围内所有不动产价格的一般的、普遍的、共同的素。（1 1）经济因素）经济因素经济发展因素；财政金融因素；产业结构因素；经济发展因素；财政金融因素；产业结构因素；（2 2）社会因素）社会因素人口因素；家庭规模因素；不动产投机因素；教育科研水平和治安因素；人口因素；家庭规模因素；不动产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会福利因素；社会福利因素；（3 3）行政因素）行政因素a.a.土地使用制度与住房制度、地价政策；土地使用制度与住房制度、地价政策；b.b.城市规划、土地利用规划、城市发展战略；城市规划、土地利用规划

10、、城市发展战略；c.c.税收制度、投资倾斜、优惠政策；税收制度、投资倾斜、优惠政策；d.d.行政隶属关系变更；行政隶属关系变更；e.e.交通管制；交通管制；（4 4）心理因素）心理因素:购买或出售心态、对居住环境的认同度、欣赏趣味、时购买或出售心态、对居住环境的认同度、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码或土地号码、讲究风水、尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码或土地号码、讲究风水、价值观的变化等。价值观的变化等。2.2.区域因素区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，经

11、济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。商服繁华因素；道路通达因素；交通便捷因素；城市商服繁华因素；道路通达因素；交通便捷因素；城市基础设施状况基础设施状况-基础设施、生活设施、文体娱乐设施；基础设施、生活设施、文体娱乐设施；环境状况因素环境状况因素 3.3.个别因素个别因素 土地的个别因素土地的个别因素 （1 1）区位因素；（）区位因素；（2 2）面积因素、宽度因素、深度因素；）面积因素、宽度因素、深度因素；（3 3）形状因素；（）形状因素；（4 4）地力因素、地质因素、地势因）地力因素、地质因素、地势因素、

12、地形因素；（素、地形因素；（5 5）容积率因素；（）容积率因素；（6 6）用途因素；）用途因素；(工业低，商业高工业低，商业高)（7 7）土地使用年期因素；）土地使用年期因素；建筑物的个别因素建筑物的个别因素 （1 1）面积、结构、材料等；（）面积、结构、材料等；（2 2）设计、设备等是否）设计、设备等是否良好；（良好；（3 3）施工质量；（）施工质量；（4 4）法律限制；（）法律限制；（5 5）建筑）建筑 物是否与周围环境协调物是否与周围环境协调第三节第三节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用一、收益法的基本思路一、收益法的基本思路 收益法的基本思路是不动产的现实价值取决收

13、益法的基本思路是不动产的现实价值取决于它未来带来的收益的大小，未来产生的收于它未来带来的收益的大小，未来产生的收益折现为现值越大，说明不动产的价值越大。益折现为现值越大，说明不动产的价值越大。收益法的理论依据预期收益原理。收益法的理论依据预期收益原理。第三节第三节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用 二、适用范围二、适用范围 收益法适用于有收益或又潜在收益的房地产价值收益法适用于有收益或又潜在收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等收益性不动评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等收益性不动产及住宅等可以转化为收益性的不动产。产及住宅等可以转化为收益性的不动产。而对于政府

14、机关办公楼、学校、公园、图书馆等而对于政府机关办公楼、学校、公园、图书馆等公用、公益性房地产价值评估不适用。公用、公益性房地产价值评估不适用。三、各项参数的确定三、各项参数的确定 1.1.纯收益的含义纯收益的含义 纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。现实中有实际纯收益和客观纯收一般以年为单位。现实中有实际纯收益和客观纯收益之分。益之分。纯收益纯收益=总收益总费用总收益总费用 纯纯收收益益实实际际纯纯收收益益客客观观纯纯收收益益指指在在现现状状下下被被估估不不动动产产实实际际取取得得的的纯纯收收益益，不不能能直直接接用用于评

15、估。于评估。指指在在正正常常的的市市场场条条件件下下的的不不动动产产用用于于法法律律上上允允许许的的最最佳佳利利用用方方向向上上的的纯纯收收益益，是是评评估的依据估的依据的收益。的收益。2 2客观总收益客观总收益 是指以收益为目的的房地产和与之有关的各是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益，求取总收益时，是以客观收益即正的收益，求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，即总收益必需是客观总收益常收益为基础，即总收益必需是客观总收益而不能以实际总收益计算。房地产所生产的而不能以实际总收益计算。房地产所生产的客观总

16、收益必须是处于最佳利用方向和最佳客观总收益必须是处于最佳利用方向和最佳利用程度。利用程度。3 3客观总费用客观总费用 是指取得该收益所必需的各项支出，总费用是指取得该收益所必需的各项支出，总费用必需是客观总费用。客观总费用是指取得该必需是客观总费用。客观总费用是指取得该收益所必须的各项支出，如维修费、管理费收益所必须的各项支出，如维修费、管理费等。等。4资本化率实质：房地产投资的报酬率（收益率）实质：房地产投资的报酬率（收益率）。计算方法计算方法 （1）纯收益与售价比率法纯收益与售价比率法可比实例可比实例 纯收益纯收益 价格价格 资本化率资本化率1 1 418.9 418.9 5900 590

17、0 7.1 7.12 2 450.0 450.0 6000 6000 7.5 7.53 3 393.3 393.3 5700 5700 6.9 6.94 4 459.9 459.9 6300 6300 7.3 7.35 507.05 507.0 6500 6500 7.8 7.8对以上对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：本化率为：r（7.17.56.97.37.8）5 7.32（2）累加法 资本化率无风险报酬率风险调整值资本化率无风险报酬率风险调整值资本化率无风险报酬率风险调整值资本化率的种类资本化率的种类1综合资本

18、化率综合资本化率2建建筑筑物物资资本本化化率率3土土地地资资本本化化率率四、计算公式（一）房地合一评房地产价格（一）房地合一评房地产价格w房地产价值不动产纯收益综合资本化房地产价值不动产纯收益综合资本化率率（pAr）w房地产纯收益不动产总收益不动产总房地产纯收益不动产总收益不动产总费用费用w房地产总费用管理费维修费保险费房地产总费用管理费维修费保险费税金税金（二）单独评估土地的价格（二）单独评估土地的价格1 1由土地收益评估土地价格（一般适用于空地出租情况）由土地收益评估土地价格（一般适用于空地出租情况）土地价值土地纯收益土地资本化率土地价值土地纯收益土地资本化率土地纯收益土地总收益土地总费用

19、土地纯收益土地总收益土地总费用土地总费用管理费维护费税金土地总费用管理费维护费税金2 2由房地产收益评估土地价格由房地产收益评估土地价格（1）土地价值房地产价值建筑物现值土地价值房地产价值建筑物现值建筑物现值建筑物重置价年贬值额建筑物现值建筑物重置价年贬值额已使用年限已使用年限年贬值额（建筑物重置价残值）年贬值额（建筑物重置价残值）耐用年限耐用年限（2）土地价值（房地产纯收益建筑物纯收益）土土地价值（房地产纯收益建筑物纯收益）土地资本化率地资本化率建筑物纯收益建筑物现值建筑物纯收益建筑物现值建筑物资本化率建筑物资本化率（三）单独评估建筑物的价格三）单独评估建筑物的价格 1 1建筑物价值房地产价

20、值土地价值建筑物价值房地产价值土地价值 2 2建筑物价值（房地产纯收益土地纯收益）建筑物价值（房地产纯收益土地纯收益）建筑物资本化率建筑物资本化率应用举例应用举例 例例11某某房房地地产产公公司司于于19991999年年5 5月月以以出出让让方方式式取取得得一一块块土土地地5050年年使使用用权权，并并于于20012001年年5 5月月在在此此地地块块上上建建成成一一座座钢钢混混结结构构的的写写字字楼楼，当当时时造造价价为为每每平平方方米米38003800元元，经经济济耐耐用用年年限限为为6060年年。目目前前，该该类类型型建建筑筑的的重重置置价价格格为为每每平平方方米米48004800元元。

21、该该大大楼楼总总建建筑筑面面积积为为1200012000平平方方米米，全全部部用用于于出出租租。据据调调查查，当当地地同同类类型型写写字字楼楼的的租租金金一一般般为为每每天天每每平平方方米米2.52.5元元，空空置置率率在在10%10%左左右右，每每年年需需支支付付的的管管理理费费用用一一般般为为年年租租金金的的3.5%3.5%，维维修修费费为为建建筑筑物物重重置置价价的的1.5%1.5%，房房产产税税为为租租金金收收入入的的12%12%，其其他他税税为为租租金金收收入入的的6%6%，保保险险费费为为建建筑筑物物重重置置价价的的0.2%0.2%，资资本本化化率率确确定定为为6%6%。试试根根据

22、据以以上上资资料料评评估估该该写写字字楼楼在在20042004年年5 5月的价格。月的价格。1 1、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.536512,0002.536512,000（1 110%10%）9,855,0009,855,000元元2 2、估算年营运费用、估算年营运费用（1 1）管理费：年管理费）管理费：年管理费9,855,0003.5%9,855,0003.5%344,925344,925元元（2 2）维修费：）维修费：年维修费年维修费4,80012,0001.5%4,80012,0001.5%864,000864,000元元（3 3）保险费：年保险费）

23、保险费：年保险费4,80012,0000.2%4,80012,0000.2%115,200115,200元元（4 4）税金：年税金）税金：年税金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%）1,773,9001,773,900元元（5 5）年年营营运运费费用用：年年营营运运费费用用344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,9003,098,0253,098,025元元3 3、估算净收益、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用年净收益年有效毛收入年营运费用9,855,0009,855,0003,098,025

24、3,098,025 6,756,9756,756,975元元4 4、计算房地产价格、计算房地产价格:房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为4545年，则：年，则：房地产价格房地产价格6,756,9756%16,756,9756%11/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元元房地产单价房地产单价104,434,67112,000104,434,67112,0008,7038,703元元5 5、评估结果、评估结果 经经评评估估，该该写写字字楼楼房房地地产产在在20042004年年5 5月月的的价价格格为为104,434,671104,434,671元元，单

25、价为每平方米单价为每平方米8,7038,703元。元。第四节第四节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 一、基本思路及计算公式一、基本思路及计算公式 以以类类似似房房地地产产的的交交易易实实例例为为基基础础估估算算被被估估房房地地产产价价值。值。被被估估房房地地产产价价格格交交易易实实例例单单价价交交易易情情况况修修正正系系数数区区域域因因素素修修正正系系数数个个别别因因素素修修正正系系数数时时间间因因素素修正系数修正系数被估房地产面积被估房地产面积 二、适用范围二、适用范围 充充分分发发育育活活跃跃的的房房地地产产市市场场能能够够找找到到至至少少3 3个个交交易易案案例例。

26、下列情况，市场法难以应用：下列情况，市场法难以应用：没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；地区；某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；产，如古建筑等；很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；风景名胜区土地；风景名胜区土地；图书馆、体育馆、学校用地等。图书馆、体育馆、学校用地等。三、市场法的计算公式三、市场法的计算公式（一）计算公式（一）计算公式 待估不动产价格可比交易实例价格待估不动产价格可比交易实例价格 交易情况修正系数交易情况修正系数

27、 交易日期修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系个别因素修正系数数 此公式经常表示为：此公式经常表示为：P P为被评估不动产价格；为被评估不动产价格；P P 可比交易实例价格；可比交易实例价格；A A交易情况修正系数，交易情况修正系数，B B交易日期修正系数交易日期修正系数 C C区域因素修正系数，区域因素修正系数，D D个别因素修正系数。个别因素修正系数。在评估实际中，其计算公式为：在评估实际中，其计算公式为：被评估资产被评估资产 参照物价格参照物价格 A A正常交易情况指数可比实例交易情况指数；正常交易情况指数可比实例交易情况指数；B B评估基准日价格指数

28、可比实例交易时价格指数；评估基准日价格指数可比实例交易时价格指数；C C待估对象所处区域因素条件指数可比实例所处区域因待估对象所处区域因素条件指数可比实例所处区域因素条件指数；素条件指数；D D待估对象个别因素条件指数可比实例个别因素条件指待估对象个别因素条件指数可比实例个别因素条件指数；数；（二）因素修正（二）因素修正 1 1、交易情况的修正、交易情况的修正 （如特殊利害关系的主体（如特殊利害关系的主体；特别动机；不了解市场行情等）；特别动机；不了解市场行情等）为评估某宗地甲的地产价格，选取了乙、丙两个参照地块交易实例。为评估某宗地甲的地产价格，选取了乙、丙两个参照地块交易实例。已知乙地块的

29、交易双方具有某种关联关系，其土地使用权交易价格已知乙地块的交易双方具有某种关联关系，其土地使用权交易价格为为68006800元平方米，丙地块系拍卖转让的土地使用权，拍卖价格为元平方米，丙地块系拍卖转让的土地使用权，拍卖价格为90009000元平方米；经分析，乙地块比正常情况低了元平方米；经分析，乙地块比正常情况低了1010，而丙地块，而丙地块拍卖价格则高出正常情况拍卖价格则高出正常情况1616。乙地块交易情况修正后的价格乙地块交易情况修正后的价格68001006800100（1001001010）6800 111.16800 111.17554.87554.8（元平方米）（元平方米）丙地块交易

30、情况修正后的价格丙地块交易情况修正后的价格90001009000100（1001001616）90000 86.290000 86.277587758（元平方米）（元平方米）2 2、交易日期的修正、交易日期的修正 评估基准日交易实例价格交易实例价格评估基准日交易实例价格交易实例价格（评估基准日指（评估基准日指数可比实例交易日期指数）数可比实例交易日期指数）3 3区域因素修正区域因素修正 区域因素修正的内容有交通、环境、治安状况、城市规划、区域因素修正的内容有交通、环境、治安状况、城市规划、繁华程度、噪音等影响不动产价格的因素。如果交易实例地繁华程度、噪音等影响不动产价格的因素。如果交易实例地产

31、与待评估地产处在同一地区，则不必进行此项修正。产与待评估地产处在同一地区，则不必进行此项修正。4 4个别因素修正个别因素修正 个别因素修正的内容主要有位置、面积、地势、地形、日照、个别因素修正的内容主要有位置、面积、地势、地形、日照、通风、建筑结构、楼层、朝向、内部设施临街状态等通风、建筑结构、楼层、朝向、内部设施临街状态等 5 5容积率修正容积率修正 容积率建筑面积土地面积，容积率是影响土地价容积率建筑面积土地面积，容积率是影响土地价格的重要因素之一。容积率越大，地价越高；反之，格的重要因素之一。容积率越大，地价越高；反之，容积率越低。容积率与地价相关关系并非呈线性关容积率越低。容积率与地价

32、相关关系并非呈线性关系，需要根据具体区域的情况具体分析。系，需要根据具体区域的情况具体分析。容积率修正的公式为：容积率修正的公式为：经容积率修正后可比实例价格可比实例价格经容积率修正后可比实例价格可比实例价格（待（待估宗地容积率修正系数可比实例修正系数）估宗地容积率修正系数可比实例修正系数）某城市土地容积率修正系数某城市土地容积率修正系数如果确定比较案例宗地地价每平方米为如果确定比较案例宗地地价每平方米为800800元，容积率为元，容积率为2.12.1，待估宗地规划，待估宗地规划容积率为容积率为1.71.7，则容积率修正系数计算如下：，则容积率修正系数计算如下：经容积率修正后可比实例价格经容积

33、率修正后可比实例价格8001.68001.61.91.9673.7673.7（元米（元米2 2）容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.16 6土地使用年期修正土地使用年期修正w例题 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。交易实例交易实例比较交易比较交易A AB BC CD D坐落坐落 略略略略略略略略所处地区所处地区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 繁华区繁华

34、区 繁华区繁华区 用途用途 商业商业 商业商业 商业商业 商业商业 土地类型土地类型 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 价格（元价格（元/M/M2 2 ）1,550 1,550 1,200 1,200 1,400 1,400 交易时间交易时间 20022002年年1010月月 20022002年年1212月月 20032003年年5 5月月 20032003年年1212月月 面积（面积（M M2 2 ）1,800 1,800 2,000 2,000 2,200 2,200 3,000 3,000 形状形状 规则规则 规则规则 规则规则 规则规则 地势地势 平坦平坦 平坦平坦 平坦平坦 平

35、坦平坦 地质地质 普通普通 普通普通 普通普通 普通普通 基础设施基础设施 完备完备 完备完备 完备完备 完备完备 交通状况交通状况 很好很好 较好较好 较好较好 很好很好 剩余使用年限剩余使用年限3535303035353030容积率容积率 5 54.54.54.54.55 51、进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2、进行交易时间修正根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数114/1001.14交易实例B交易时间修正系数112/1001.12交易实例C交易时间修正系数107

36、/1001.073、进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：交易实例B区域因素修正系数100/861.163交易实例C区域因素修正系数100/931.0754、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相

37、同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在45之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数110/1001.1个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数1.030.96591.00.995 交易实例B的个别因素修正系数1.031.01.11.133 交易实例C的个别因素修正系数1.030.96591.11.0945.计算比准价格

38、A1,5501.01.141.00.9951,758（元/M2）B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/M2）C1,4001.01.071.0751.0941,762（元/M2）6.采用算术平均法求得评估结果 因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：待估宗地评估价值（单价）（1,7581,7711,762）/3 1,764（元/M2）待估宗地评估价值（总价）1,7643,0005,292,000元第五节第五节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用一、成本法评估不动产的基本思路一、成本法评估不动产的基本思路 成本法是不动产估价的基本方法之一

39、。成本法又称原价法或成本法是不动产估价的基本方法之一。成本法又称原价法或重置成本法等。成本法是以开发不动产所耗费的各项费用之重置成本法等。成本法是以开发不动产所耗费的各项费用之和为基础，加上一定的开发商利润和应缴纳的税金来确定不和为基础，加上一定的开发商利润和应缴纳的税金来确定不动产价格的一种估价方法。动产价格的一种估价方法。二、适用范围二、适用范围 成本法与其他估价方法相比具有特殊用途，一般特别适用于成本法与其他估价方法相比具有特殊用途，一般特别适用于不动产市场发育不成熟，成交实例不多，以及无需计算损耗不动产市场发育不成熟，成交实例不多，以及无需计算损耗的新建不动产，或者无法利用市场法、收益

40、法等方法进行估的新建不动产，或者无法利用市场法、收益法等方法进行估价的情况。价的情况。三、成本法在土地使用权评估中的操作步骤三、成本法在土地使用权评估中的操作步骤成本法的具体公式为：成本法的具体公式为：土地价格土地价格=土地取得费土地开发费税费利息利土地取得费土地开发费税费利息利润润四、新建房地产评估中成本法的操作步骤四、新建房地产评估中成本法的操作步骤 新建不动产项目，如果估价日为不动产开发建成日，在正常新建不动产项目，如果估价日为不动产开发建成日，在正常情况下无须考虑不动产的有形损耗、功能性贬值和经济性贬情况下无须考虑不动产的有形损耗、功能性贬值和经济性贬值，可直接用不动产重置成本计算其评

41、估值。值，可直接用不动产重置成本计算其评估值。其公式为：其公式为：不动产评估价值土地取得费用开发成本管理费用投不动产评估价值土地取得费用开发成本管理费用投资利息销售税费正常利润资利息销售税费正常利润 五、旧建筑物评估中成本法的操作步骤五、旧建筑物评估中成本法的操作步骤 与新建建筑物不同，旧建筑物评估首先需估算在评与新建建筑物不同，旧建筑物评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估建筑功能相同的、处于全估基准日重新购建与被估建筑功能相同的、处于全新状态下的建筑物的全部合理成本，即重置成本，新状态下的建筑物的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有建筑物的损耗。然后估算旧有建筑物的损耗。其公式为；其公式为；建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗即：即：建筑物价值重置成本年贬值额建筑物价值重置成本年贬值额已使用年限已使用年限