《房地产会计》PPT课件.ppt

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1、房地产开发企业会计房地产开发企业会计主讲：陈主讲：陈 静静2/4/2023 房地产开发企业会计（24学时）框架：框架：房地产开发企业会计概述房地产开发企业会计概述3 12 开发成本的核算开发成本的核算 销售业务的核算销售业务的核算3 34 应交税费的核算应交税费的核算 投资性房地产的核算投资性房地产的核算3 5第一章房地产开发企业会计概述从事房地产从事房地产开开发，建设，经发，建设，经营，管理和服营，管理和服务务的综合性行的综合性行业，属第三产业，属第三产业业房地产房地产概念概念房产和地产的房产和地产的总称，包括土总称，包括土地，建筑物及地，建筑物及固着于土地，固着于土地，建筑物不可分建筑物不

2、可分离的部分离的部分房地产开发企业的经营活动房地产开发企业的经营活动房地产房地产开发开发房地产房地产经营经营配套设施开配套设施开发和建设发和建设代建工代建工程开发程开发和建设和建设经营经营活动活动房地产开发企业会计的核算对象具体核算对象具体核算对象一般核算对象一般核算对象 企业资金的运企业资金的运动（包括资金动（包括资金投入、资金运投入、资金运用和资金退出用和资金退出 会计要素（资产、会计要素（资产、负债、所有者权负债、所有者权益、费用、收入、益、费用、收入、利润）利润）主要会计科目资产类资产类负债类负债类成本类成本类所有者权所有者权益类益类损益类损益类库存现金短期借款开发成本实收资本主营业务

3、收入（成本）银行存款应付账款等开发间接费用资本公积其他业务收入（成本）应收账款等预收账款工程施工盈余公积营业税金及附加原材料等应付职工薪酬工程结算利润分配公允价值变动损益开发产品应交税费本年利润销售费用投资性房地产其他应付款财务费用固定资产等长期借款管理费用无形资产等营业外收入等 财务报告内容内容内容内容BBE EC CDDAA资产负债表资产负债表利润表利润表现金流量表现金流量表附注附注所有者权益所有者权益变动表变动表第二章开发成本的核算代建工程开发成本的核算代建工程开发成本的核算4.配套设施开发成本的核算配套设施开发成本的核算3.房屋开发成本的核算房屋开发成本的核算2.土地开发成本的核算土地

4、开发成本的核算1.第一节土地开发成本的核算自用建设场地自用建设场地 土地为中间土地为中间产品，其费产品，其费用应记入房用应记入房屋开发成本屋开发成本土地为最终土地为最终产品，其费产品，其费用计入土地用计入土地开发成本开发成本商品性商品性建设场地建设场地1.明确房屋开发受益1.开发成本房屋开发 2.不能明确是哪组房屋受益的 2.先在：开发成本-自用土地开发，后采用一定标准分配 3.直接作为建设性场地的（直接出售）3.开发成本商品性土地开发土土地地开开发发费费用用项项目目1 1、土地征用及拆迁补偿费、土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地：土地征用费、耕地 占用税、劳动力安置占用税、劳动力安置 2

5、 2、前期工程费、前期工程费：规划、设计、项目可行性研究、：规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、水文、地质、测绘、“三通一平三通一平”3 3、基础设施费、基础设施费：小区道路建设、供水、供电、：小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化 4 4、公共配套设施费、公共配套设施费：居委会、派出所、幼儿园、：居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出设施支出5 5、开发间接费用：、开发间接费用：公司内部独立核算单位为开发产公司内部独立核算单位为开发产品而发生

6、的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等 土土地地开开发发费费用用项项目目土地征用及拆迁补土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、偿费、前期工程费、基础设施费和建筑基础设施费和建筑安装费等安装费等 借：开发成本借：开发成本自用土地开发自用土地开发 开发成本开发成本 商业性土地开发商业性土地开发 贷：银行存款等贷：银行存款等配套设配套设施费的施费的归集与归集与分配分配 开发间接费用开发间接费用的归集与分配的归集与分配 与土地开与土地开发同步发同步先在先在“

7、开发间接费用开发间接费用”科目，后科目，后分配转入分配转入“开发成本开发成本-土地开发土地开发分清：开发成本分清：开发成本-土地开发土地开发与土地开与土地开发不同步发不同步分不清：先在分不清：先在“开发成本开发成本-配套设配套设施开发施开发”后根据一定标准分配后根据一定标准分配先在先在“开发成本开发成本-配套设施开发配套设施开发”后根据一定标准分配后根据一定标准分配完工土地开发成本的结转商品性建设场地商品性建设场地 借：开发产品借：开发产品土地土地 贷：开发成本贷：开发成本-商品性土地开发商品性土地开发自用（用于商品房开发）自用（用于商品房开发）借：开发成本借：开发成本房屋开发房屋开发 贷：开

8、发成本贷：开发成本-自用土地开发自用土地开发 开发成本 土地开发 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费二级科目二级科目三级科目三级科目一级科目一级科目二级科目二级科目三级科目三级科目第二节房屋开发成本的核算商品房商品房出租房出租房周转房周转房为销售而为销售而开发开发为出租经营为出租经营而开发而开发为安置被拆为安置被拆迁居民周迁居民周转使用而转使用而开发开发房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务开发成本开发成本一级科目一级科目二级科目二级科目Click to edit title会计科目设置会计科目设置建筑安装工程费建筑安装工

9、程费商品房商品房土地征用及拆迁补偿费或批租地价 四级科目四级科目前期工程费开发间接费 基础设施费配套设施费出租房出租房周转房周转房三级科目三级科目房屋开发房屋开发会计核算开发时：借：开发成本房屋开发土地征用及拆 迁补偿费或批租地价 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费 贷：银行存款等 开发间接费用开发完成：借：开发产品商品房/出租房/周转房 贷：开发成本房屋开发第三节配套设施开发成本的核算1、不能有偿转让的公共配套设施、不能有偿转让的公共配套设施2、能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施、能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施水塔、锅炉房、居委会、派出所、水塔、锅炉房

10、、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚消防、幼托、自行车棚商店、银行、邮局、中小学、文化站、医院、商店、银行、邮局、中小学、文化站、医院、给排水、供电、供气的增容增压、交通道路给排水、供电、供气的增容增压、交通道路配套设施支出的归集1对能分清成本核对能分清成本核算对象的第一类算对象的第一类配套设施支出，配套设施支出，直接计入有关房直接计入有关房屋等开发成本，屋等开发成本，并在并在“开发本开发本房屋开发房屋开发”2对不能直接计入对不能直接计入的一类配套设施的一类配套设施支出，先在支出，先在“开开发成本发成本配套设配套设施开发施开发”账户，账户，开发完成后按一开发完成后按一定标准分配计入定标准分配

11、计入房屋等开发成本房屋等开发成本3对能有偿转让的对能有偿转让的第二类大配套设第二类大配套设施支出，应在施支出，应在“开发成本开发成本配套配套设施开发成本设施开发成本”账户进行归集账户进行归集.对对能有偿转让能有偿转让的的大配套设施项目，大配套设施项目，应应以各配套设施以各配套设施项目作为成本核项目作为成本核算对象算对象，借以正，借以正确计算各该设施确计算各该设施的开发成本。的开发成本。核算对象核算对象对对不能有偿转让不能有偿转让、不能直接计入各不能直接计入各成本核算对象的成本核算对象的各项公共配套设各项公共配套设施，如果工程规施，如果工程规模较大，可以各模较大，可以各该配套设施作为该配套设施作

12、为成本核算对象成本核算对象有偿转让配套设施成本项目有偿转让配套设施成本项目开发间接费用开发间接费用前期工程费前期工程费基础设施费基础设施费配套设施费配套设施费土地征用及拆迁补土地征用及拆迁补偿费或批租地价偿费或批租地价建筑安装工程费建筑安装工程费成本成本项目项目已完配套设施开发成本的结转如商店，如商店，应在完工验收后自应在完工验收后自“开发成本开发成本配套设施开发配套设施开发成本成本”转入转入“开发产品开发产品配套设施配套设施”按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施，如水塔设施，在完工后，品成本的公共配套设施，如水塔设施，在完工

13、后，应将其开发成本按一定的标准，分配记入有关房应将其开发成本按一定的标准，分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本屋和大配套设施的开发成本将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费际发生的开发成本冲减预提的配套设施费能有偿能有偿转让的转让的按规定应将按规定应将其开发成本其开发成本分配分配用预提用预提方式方式会计核算开发时：借：开发成本配套设施开发土地征用及拆 迁补偿费或批租地价 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间

14、接费 贷：银行存款等 开发间接费用开发完成：借：开发产品配套设施 开发成本房屋开发 预提费用 贷：开发成本配套设施开发第四节代建工程成本的核算代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。企业代委托单位开发的企业代委托单位开发的土地、房屋土地、房屋的支出，应的支出，应通过通过“开发成本开发成本商品商品性土地开发成本性土地开发成本”和和“开发成本开发成本房屋开发成房屋开发成本本”账户账户除土地、房屋外，企业代除土地、房屋外，企业代委托单位开发的委托单位开发的其他工程其他工程如市政工程等，其支出，如市政工程等，其支出，通过通过“开发成本开发成本代建工代建工

15、程开发成本程开发成本”账户进行核账户进行核算。算。因此，开发企业在因此，开发企业在“开发成本开发成本代建工程开发成本代建工程开发成本”账户账户核算的，核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出地、房屋以外的其他工程所发生的支出。代建工程开发成本成本项目成本成本项目项目土地征用及土地征用及拆迁补偿费拆迁补偿费前期工程费前期工程费基础设施费建筑安装工建筑安装工程费程费开发间接费开发间接费会计核算开发时：借：开发成本代建工程开发 贷：银行存款/应付账款应付工程款 库存材料/应付职工薪酬 开发间接费用等完工时：借：开发

16、产品 贷：开发成本办妥结算时：借：开发产品 贷：经营成本第三章营业收入的核算其他业务收入的核算其他业务收入的核算2.主营业务收入的核算主营业务收入的核算1.主营业务收入土地转让的核算土地转让的核算 房屋销售的核算房屋销售的核算 配套设施转让的核算配套设施转让的核算 出租开发房地产租金收入的确认与计量出租开发房地产租金收入的确认与计量 代建工程移交的核算代建工程移交的核算 土地和房屋销售、代建工程的核算借：银行存款/应收账款等 贷：主营业务收入借：主营业务成本 贷：开发产品土地 商品房 代建工程没有增值税没有增值税配套设施转让的核算配套设施转让的核算开发企业在房地产开发过程中按照城市建设规划开发

17、的大配套设施如商店可以进行有偿转让。对有关单位有偿转让的配套设施，应在办理财产交接手续、并在将配套设施工程价款账单提交有关单位时，按其转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入配套设施销售收入”科目的贷方。开发企业如将开发的大配套设施如商店用于本企业从事第三产业经营用房，应视同自用“固定资产”进行处理，并将用于经营的配套设施的实际开发成本，自“开发产品或库存商品配套设施”科目的贷方转入“固定资产”科目的借方。出租开发房地产租金收入的确认与计量出租开发房地产租金收入的确认与计量出租开发产品是指用于出租经营的土地和房屋等开发产品。它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的。企业应根据合同的规定确认收入的实现。出租的投资性房地产有两种计量模式：成本模式、公允价值模式。出租的资性房地产通常应采用成本模式计量。只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。其他业务收入的核算其他业务收入的核算其他业务收入核算施工企业因产品销售、材料销售、作业销售以及其他销售的销售收入。