房地产企业融资手段分析课件.ppt

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1、 房地房地产产企企业业融融资资手段分析手段分析234 房地产企业的特性房地产企业的特性 13投资规模大，周期长，需要长期资金投资规模大，周期长，需要长期资金 产业链长，关联性强，关系人们安居乐业产业链长，关联性强，关系人们安居乐业受政府，宏观经济形势影响大受政府，宏观经济形势影响大房地产企业融资的特殊性房地产企业融资的特殊性Company Logo房地产企业融资房地产企业融资：是指发生在房地产经济活动中的，通是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。金的金融行为。广义的房地广义的房地产融

2、资指的产融资指的是筹集、融是筹集、融通和结算资通和结算资金的所有金金的所有金融行为融行为。房地产企业房地产企业融资融资 狭义的房地狭义的房地产融资只是产融资只是指其中的一指其中的一环，即专指环，即专指资金融通行资金融通行为为。房地产企业融资的特殊性：房地产企业融资的特殊性：开发资金需求量大，高度依赖外部资金开发资金需求量大，高度依赖外部资金需要以土地和房产作为抵押担保的条件需要以土地和房产作为抵押担保的条件高经济风险，高财务风险高经济风险，高财务风险高度依赖资本市场高度依赖资本市场 房地产企业融资手段分析房地产企业融资手段分析 以万科发行可转债融资为例以万科发行可转债融资为例 万科简介万科简介

3、 启示与建议启示与建议可转债融资可转债融资在企业领导人王石在企业领导人王石的带领下的带领下，成立，成立于于1984年年5月月 公司为专业化房地公司为专业化房地产公司产公司,主要产品主要产品为商品住宅为商品住宅1991年年1月月29深深圳证券交易所圳证券交易所 主营业务主营业务上市时间上市时间创建创建 万科概况万科概况万科地产业务采取的是中央集权式架构，并采用一定的标万科地产业务采取的是中央集权式架构，并采用一定的标准化来不断占领中国市场准化来不断占领中国市场总部层面总部层面区域层面（独区域层面（独立核算本公司立核算本公司与一线公司）与一线公司）一线公司一线公司(独独立核算）立核算）强有力的总部

4、对关键环节进行控制并对战略及标准化进行布局人人力力资资源源部部总总经经理理办办公公室室财财务务管管理理部部资资金金中中心心规规划划设设计计部部工工程程管管理理部部战战略略采采购购部部深圳公司深圳公司上海公司上海公司 北京公司北京公司广州公司，中广州公司，中山公司，东莞山公司，东莞公司等公司等南昌公司，无南昌公司，无锡公司等锡公司等相关公司相关公司等等1991年年1月月29日日1993年年12月月28日日2007年年2008年年,深圳万科深圳万科A股在深圳股在深圳证券交易证券交易所上市所上市,万万科成为国科成为国内首家股内首家股票公开上票公开上市公司市公司.正式更名为正式更名为更名为更名为“万万

5、科企业股份科企业股份有限公司有限公司”。万科净利润达到万科净利润达到48.4亿亿元元,并成为全国首家销并成为全国首家销售额超过售额超过500亿元的房亿元的房地产地产”超级航母超级航母”.“2008年中国房地产上年中国房地产上市公司价值榜市公司价值榜”在广州在广州揭晓揭晓,万科获得综合价万科获得综合价值值(沪深沪深)TOP10冠军称冠军称号号.万科成长之路 2001年年6月，万科现金流出现负值达月，万科现金流出现负值达7.25亿元亿元,为了弥补资金缺口为了弥补资金缺口,万科董事万科董事会决定发行可转债会决定发行可转债.万科通过证监会审核万科通过证监会审核,批准发行总额批准发行总额为为15亿元的亿

6、元的可转债可转债.发发行可行可转债转债的背景的背景:可转债：可转债：可转债全称为可转换公司债券。在目前国可转债全称为可转换公司债券。在目前国内市场，就是指在一定条件下可以被转换内市场，就是指在一定条件下可以被转换成公司股票的债券。可转债具有债权和期成公司股票的债券。可转债具有债权和期权的双重属性，其持有人可以选择持有债权的双重属性，其持有人可以选择持有债券到期，获取公司还本付息；也可以选择券到期，获取公司还本付息；也可以选择在约定的时间内转换成股票，享受股利分在约定的时间内转换成股票，享受股利分配或资本增值。所以投资界一般戏称，可配或资本增值。所以投资界一般戏称，可转债对投资者而言是保证本金的

7、股票。转债对投资者而言是保证本金的股票。从从1994年以来年以来,万科的债务资产比率较高且较为稳定。万科的债务资产比率较高且较为稳定。最低时最低时2000年为年为0.47,最高时最高时2006年为年为0.65，无明，无明显波动年份出现。显波动年份出现。（资料来自百度文库（资料来自百度文库http:/ 2004-10-15资金来源资金来源 可转债发行可转债发行 可转债发行可转债发行 实际募资金额实际募资金额(元元)1474976070 1957442599.8发行费用发行费用(元元)25023930 32557400.2货币募集金额货币募集金额(元元)1500000000 1990000000货

8、币名称货币名称人民币元人民币元 人民币元人民币元（资料来源新浪财经http:/ A股股东股股东优先配售优先配售网上一般社网上一般社会公众投资会公众投资者发行者发行网下向法人投网下向法人投资者发售资者发售申购户数（户）申购户数（户）78997899276827681313有效申购户数有效申购户数（户）（户）78997899276827681313有效申购手数有效申购手数（手）（手）4447484447481361283136128314017501401750有产申购资金有产申购资金（元）（元）444748000444748000136128300013612830001401750000140

9、1750000资料来自道客巴巴http:/ 27982911630.827982911630.82负债总额（元）负债总额（元）3356829340.713356829340.714856829340.74856829340.71 13356829340.713356829340.71资产负债率（资产负债率（%）51.7851.7860.8460.8442.0542.05 （资料来自百度文库）从从2002年年6月月13日开始日开始计息，转股期自发行首计息，转股期自发行首日后日后6个月至债券到期个月至债券到期日为止，即日为止，即2002年年12月月13日至日至2007年年6月月12日日从此表看出，

10、发行从此表看出，发行可转债后，万科在可转债后，万科在筹集资金的同时一筹集资金的同时一方面保持了足够的方面保持了足够的偿债能力，另一方偿债能力，另一方面，将使公司充分面，将使公司充分利用财务杠杆而提利用财务杠杆而提高收益水平。高收益水平。此次万科可转债券发行此次万科可转债券发行采用网上定价的方式，采用网上定价的方式，发行总额为发行总额为15亿元，发亿元，发行价格为每张行价格为每张100元，为元，为期期5年年，另外另外,此次万科发行可转债此次万科发行可转债,票面利票面利率仅为率仅为1.5%.而同期万科获得银行贷而同期万科获得银行贷款利率为款利率为5%以上以上.仅利息一项仅利息一项,万科万科节省的利

11、息费用高达节省的利息费用高达5000万元万元.可转债的优势可见一斑可转债的优势可见一斑.发行可转换公司债券的优点：发行可转换公司债券的优点：债券转股权后减轻和消除了公司到期还本付息的债券转股权后减轻和消除了公司到期还本付息的 压力和债务风险，减少了现金流出量。压力和债务风险，减少了现金流出量。有利于提高债券的发行价格，降低债券利率。有利于提高债券的发行价格，降低债券利率。增强公司股价上升的信心。增强公司股价上升的信心。一般从属于抵押贷款、银行借款等，不会对一般从属于抵押贷款、银行借款等，不会对“常规筹资常规筹资”产生影响。产生影响。12 3 4启示与建议启示与建议?万科万科06、07年已经连续

12、年已经连续两次增股，公司业绩在两次增股，公司业绩在同行中一直处于领先地同行中一直处于领先地位，转股可能性很大。位，转股可能性很大。我们认为万科更宜采用我们认为万科更宜采用可转换债券方式筹资。可转换债券方式筹资。万科的盈利能力万科的盈利能力较强，可以尝试较强，可以尝试发行公司债券筹发行公司债券筹资。资。万科近几年的负债率万科近几年的负债率较同行业比较高，较同行业比较高，04年以后急剧上升。万年以后急剧上升。万科不宜通过长期借款科不宜通过长期借款来筹资，但是可以考来筹资，但是可以考虑境外筹资。虑境外筹资。（一）以融资成本为标准选择（一）以融资成本为标准选择融资渠道融资渠道 根据企业融资理论，企业在

13、根据企业融资理论，企业在面临资金需求时，从融资成本面临资金需求时，从融资成本的角度考虑，一般应遵循先内的角度考虑，一般应遵循先内源融资，再债务融资，最后是源融资，再债务融资，最后是股权融资的先后顺序。股权融资的先后顺序。（二）根据不同的开发阶段（二）根据不同的开发阶段选择不同选择不同 的融资方式的融资方式房地产开发项房地产开发项目周期长，可目周期长，可能支付地价款能支付地价款等巨额资金支等巨额资金支出，因此采用出，因此采用股权融资，债股权融资，债券融资，合作券融资，合作开发等融资方开发等融资方式。式。建设阶段常用建设阶段常用的主要融资方的主要融资方式有基建垫资，式有基建垫资，短期债券等。短期债

14、券等。该阶段基本无该阶段基本无需以自身名义需以自身名义融资，而是通融资，而是通过销售回款的过销售回款的方式获取资金，方式获取资金，通常是以购房通常是以购房者名义向银行者名义向银行申请商业贷款。申请商业贷款。开发开发准备准备阶段阶段销售销售阶段阶段建设建设阶段阶段（三）根据企业规模选择不同的（三）根据企业规模选择不同的融资方式融资方式债务融资债务融资股权融资股权融资 新型的融资工具新型的融资工具 合作开发合作开发 工程转包工程转包 寻求外部投资寻求外部投资 规模较大的房规模较大的房地产企业地产企业规模较小的房规模较小的房 地产企业地产企业 融资手段融资手段融资手段融资手段。4.Descripti

15、on of the business5.Description of the business1.Description of the business 小组成员谢谢谢谢 谢谢谢谢 观观观观 赏赏赏赏!5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白

16、一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆

17、斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，

18、只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境

19、给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再

20、站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。