物业管理费详细构成.pdf

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1、DP05b_205_215TC005 092-661DP05b_205_215TC005 092-661 解决方案解决方案物业管理费详细构成物业管理费详细构成1.1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：1.11.1 基本工资：职务基本工资：职务 人数人数 工资标准工资标准(元元)月工资总额月工资总额(元元)1.21.2 按规定提取的福利费按规定提取的福利费=基本工资总额基本工资总额*福利比例福利比例1.31.3 服装费：每人按冬夏两季服装费：每人按冬夏两季 4 4 套衣服，二年半使用期计算。套衣服，二年半使用期计算。2.2

2、.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：2.12.1 公共照明系统的电费和维修费公共照明系统的电费和维修费2.1.12.1.1 楼内公共照明系统电费楼内公共照明系统电费:计算公式计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）公共区域照明灯总数（楼道灯）X X 功率功率 X X 每日预计开启时间每日预计开启时间 X30X30天天 X X 电价电价2.1.22.1.2 楼外公共照明系统电费楼外公共照明系统电费:计算公式计算公式=公共区域照明灯总数公共区域照明灯总数 X X 功率功率 X X 每日预计开启时间每日预计开启时间 X30X30 天天 X

3、X 电价电价2.1.32.1.3 喷泉水系电费：喷泉水系电费：计算公式计算公式=每台功率每台功率*每次启用台数每次启用台数*每天平均开启时间每天平均开启时间*30*30*电价电价/12/122.1.42.1.4 弱电系统电费弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备）设备），计算公式，计算公式=户数户数*每户每日平均用电量每户每日平均用电量*30*0.486*30*0.4862.1.52.1.5 维修费维修费2.22.2 给排水设施的费用给排水设施的费用2.2.12.2.1 消防泵的电费消防泵的电费:计算公式计算公式=总功

4、率总功率 X X 每月开启时间每月开启时间 X X 电价电价2.2.22.2.2 排污泵的电费排污泵的电费:计算公式计算公式=总功率总功率 X X 每月开启时间每月开启时间 X X 电价电价2.2.32.2.3 消防水箱清洗费消防水箱清洗费:计算公式计算公式=总用水量总用水量 X X 水价水价/12/122.2.42.2.4 外排水清污费外排水清污费计算公式计算公式=下水井数量下水井数量 X X 清洗单价清洗单价*每年清洗次数每年清洗次数/12122.2.52.2.5 喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。计算公式计算公式=每年损耗量每年损耗量

5、*单价单价/12/122.2.62.2.6 维修费维修费1 1DP05b_205_215TC005 092-661DP05b_205_215TC005 092-661 解决方案解决方案2.32.3 共用建筑、道路维修费共用建筑、道路维修费2.42.4 不可预见费（按上述费用总和的不可预见费（按上述费用总和的 5%5%10%10%计）计）3.3.物业管理公共区域清洁卫生费：物业管理公共区域清洁卫生费：3.13.1 清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值使用年限折算出每月值3.23.2 垃圾桶

6、购置费（分摊使用年限）垃圾桶购置费（分摊使用年限）3.33.3 垃圾清运费垃圾清运费3.43.4 保洁用水保洁用水经实际测算，经实际测算，6 6 层楼道清洁一次用水层楼道清洁一次用水 0.030.03 吨，吨，0.03X119X30X3.2=3420.03X119X30X3.2=342 元；元；3.53.5 消杀费消杀费4.4.物业管理公共区域绿化养护费用物业管理公共区域绿化养护费用:4.14.1 绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）：4.24.2 化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：4.34.3 绿化用水费：绿化用水费：绿化

7、面积约绿化面积约 8000080000 平方米，经实际测算，平方米，经实际测算，1 1 吨水约浇吨水约浇 100100 平方米绿地，平方米绿地，按每月浇按每月浇 4 4 次水，按东北地区需浇水次水，按东北地区需浇水 8 8 个月计共个月计共 3232 次，绿化用水约次，绿化用水约 2 2 元元/吨。吨。80000/100X32X280000/100X32X2/12=4266/12=4266元元5.5.物业管理公共区域秩序维护费用物业管理公共区域秩序维护费用5.15.1 保安系统设备电费保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)：5.25.2 保安系统日

8、常运行费用：保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等）闸等）5.35.3 日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品）日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品）6.6.行政办公费行政办公费6.16.1 通讯费用通讯费用6.26.2 文具、办公用品费用文具、办公用品费用6.36.3 车辆使用费车辆使用费6.46.4 节日装饰费节日装饰费(含彩灯电费含彩灯电费)6.56.5 公共关系费公共关系费2 2DP05b_205_215TC005 092-661DP05b_205_215TC005 092-661 解决方案解决方案6

9、.66.6 办公室采暖费（北方才有）办公室采暖费（北方才有）6.76.7 书报费书报费6.86.8 社区文化宣传费（社区文化宣传费（鸿城社区报等）鸿城社区报等）6.96.9 培训费培训费6.106.10 办公区、员工生活区电费办公区、员工生活区电费6.116.11 办公区、员工生活区用水：办公区、员工生活区用水：每月冷水每月冷水 400400 吨，热水吨，热水 100100 吨。吨。400X3.2+100X10=2280400X3.2+100X10=2280 元元6.126.12 其它杂费其它杂费7.7.物业管理企业固定资产折旧费：物业管理企业固定资产折旧费：7.17.1 办公设备办公设备:电

10、脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。7.27.2 工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具。工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具。7.37.3 绿化、保洁专业用具。绿化、保洁专业用具。7.47.4 办公、生活用房装修费。办公、生活用房装修费。7.57.5 员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）。7.67.6 其它。其它。8.8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9.9.物业公司利润：按上述物业公司利润：按上述 1-81-8 项

11、费用的项费用的 3%3%计算计算10.10.法定税费：法定税费：（按营业额缴纳营业税（按营业额缴纳营业税 5%5%、城市建设维护税按营业税的城市建设维护税按营业税的 7%7%、教育费附加按教育费附加按营业税税额的营业税税额的 3%3%计，合计营业额的计，合计营业额的 5.5%5.5%）物业费物业费=每月管理费用支出每月管理费用支出/总建筑面积总建筑面积注：以上测算未考虑收费率问题。注：以上测算未考虑收费率问题。电梯费用测算电梯费用测算一、相关数具：一、相关数具：1 1电梯功率；电梯功率；2 2电价；电价；3 3DP05b_205_215TC005 092-661DP05b_205_215TC0

12、05 092-661 解决方案解决方案3 3使用率；使用率；4 4电梯年检费；总额电梯年检费；总额/1212 月月=*=*元元5 5每月维保费：每月维保费：6 6分摊户数；分摊户数；计算公式：计算公式：（1X2X3X30+4+51X2X3X30+4+5）/6=*6=*元元/月月/户户地下车库费用测算地下车库费用测算一、相关数具：一、相关数具：1 1 地库建筑面积；地库建筑面积；2 2车位数；车位数；3 3人工费；人工费；4 4照明用电：总数照明用电：总数 X X 功率功率 X X 照明时间照明时间 X X 电价电价 X30X30 天天=*=*元元;5 5动力用电：通风机动力用电：通风机 功率功

13、率 X X 运行时间运行时间 X30XX30X 台数台数 X X 电价电价=*=*元；元；排风机排风机 功率功率 X X 运行时间运行时间 X30XX30X 台数台数 X X 电价电价=*=*元；元；6 6维修费；维修费；7 7税费税费 5.5%5.5%；夏季夏季:3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/:3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/车位数车位数=每个车位费用或每个车位费用或3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/建筑面积建筑面积=每平方米费用每平方米费用8 8采暖费：建筑面积采暖费：建筑面积 X23.5X23.5/5 5 个月个月=*=*元元;9 9热风幕费用：功率热风幕费用：功率 X X 运行时间运行时间 X30XX30X 台数台数 X X 电价电价/5 5 个月个月=*=*元元冬季：冬季：3+4+5+6+8+9+3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+93+4+5+6+8+9）5.5%/5.5%/车位数车位数=每个车位费用或每个车位费用或3+4+5+6+8+9+3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+93+4+5+6+8+9）5.5%/5.5%/建筑面积建筑面积=每平方米费用。每平方米费用。饱食终日，无所用心，难矣哉。论语阳货4 4