物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》讲义全集（247页）.docx

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1、物业管理基本制度与政策备考建议在讲授课程内容之前，就如何复习好物业管理基本制度与政策这门课程，在这里给大家一些备考建议, 。一、准备工作：1、准备好复习材料：教材（包括补充修改内容）、最新考试大纲及一二本好的复习参考书或习题集。2、做好复习计划：做总体时间安排，复习内容安排，时间上不要安排太紧凑，留一定剩余机动时间。2012 年全国物业管理师考试为：2012年9月15、16日，做好复习计划并严格执行非常重要。二、复习基本程序：第一步：全面通读教材：对教材中内容能全面理解和融会贯通，能从整体上对课程内容进行系统把握，看 教材过程中对照考试大纲要求，按不同要求用不同符号或颜色做好标记，以备下一步学

2、习中随时掌控。第二步：强化考试重点：在通读教材基础上抓住重点进行复习，特别是大纲要求掌握的和熟悉的内容，要 重点理解和记忆。如：一些重要数据，要重点记忆。2010年真题：当提议召开业主大会临时会议的业主到达（）以上时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议。（2010； 24）A. 10%B. 20%C. 30%D. 40%答:B2011年真题：房地产开发企业和买受人订立的商品房买卖合同，应当明确的内容有（）oA.商品房基本状况B.交付使用条件及日期C.维修资金的筹集方式和标准D.物业服务企业的选聘方案B不正确。（三）物业管理条例调整的范围：1 .条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住

3、宅物业的物业管理活动虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式 等方面确实存在较大差异，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差异，可以 通过物业服务合同来解决。当然，条例在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。2 .条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村条例确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。真题.关于物业管理的说法，正确的选项是（B ）。（2010, 2）A.物业管理的直接责任主体是物业服务企业B.物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地C.物业管理

4、的内容是维修、养护、管理D.物业管理的性质是公益性的公共服务活动例题：以下关于物业管理条例调整的范围的表述中，正确的选项是（）（多项选择题）A.物业管理条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动B.物业管理条例只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定C.物业管理条例所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业D.物业管理条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村E.物业管理条例的适用范围，只适用城市，不适用乡村解析：AD是正确的，BE错误应该好理解，C书上说的是：条例在某些问题上对两者也作了区分，有些规定 就只适用于住宅物业。所以C是错误的。2.物业管理的

5、市场化特征（B级）P3物业管理的市场化特征C.区、县房地产行政主管部门D.建筑施工单位E.业主委员会答案：AE真题.物业服务企业承接物业时，应当现场查验的对象是（）o （2010； 37）A.物业专有局部和专用设施设备B.物业专有局部和共用部位C.物业共用部位和共用设施设备D.物业专有局部和共用设施设备答案：C例题：物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和（）二个方面。A、物业管理资料验收B、物业竣工验收C、物业管理区域环境验收D、物业管理区域卫生验收答：c.建设单位应当移交的物业管理资料（B级）P98物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交以下物业资料：（1）竣工验收资料。包括竣工总

6、平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等 资料。（2）技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。（4）物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料；有关房屋产权权属的资料；工程验收的 各种签证、记录、证明等。当业主成立业主大会以后，假设业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业管理 合同终止，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，由业主委员会将物业 资料移交给新选聘的物业服务企业。真题.新建物业承接查验时，应当向物业服务企业移交物业档案资料的是（）。（2

7、010； 35）A.业主B.建设单位C.施工单位D.监理单位答案：B例题：物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交物业资料包括（）。A、竣工验收资料B、技术资料。C、物业质量保修文件和物业使用说明文件。D、售房合同资料E、物业管理所必需的其他资料。答：ABCE.物业的保修责任（B级）P99条例第三十一条规定“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任”。物业保 修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予 以保证修复的责任。为了区别物业服务企业和建设单位对物业的维修的不同责任，条例进一步明确建设单位对物业的保修责 任，

8、保修责任应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担，保修期限与范围以外的物业维修、保养由物业服务 企业按照物业服务合同的约定承担。例题：物业如在保修期内，（）应当按照国家规定的保修范围，承担物业的保修责任。A.建设单位B.物业服务企业C.房屋管理部门D.业主答A真题：新建房屋的质量保修，由（）负责。（2010； 36.）A.建设单位B.物业服务企业C.业主D.施工单位答案：A43.房屋的保修范围和期限（B级）P146（第四章第四节商品房销售管理中有关内容）（1）房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、 保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算

9、。（2）商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责 任。（3）因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。用户验收后自行添置、改动的设 施、设备，由用户自行承担维修责任。例题：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从之（）日起计算。A、竣工B、验收C、交付D、入住答c本讲包括第五节物业服务企业资质管理一、考试目的和基本要求考试基本要求掌握：各资质等级物业服务企业的条件。熟悉：物业服务企业资质管理的必要性。了解：物业服务

10、企业资质的申报程序。二、要点说明（要点内容局部一般为命题点，本课程以要点内容局部作为重点，并按要点顺序来讲授，对照大 纲要求把要点内容分为ABCD四个等级）.物业服务企也资质管理的必要性（B+级）44 .物业服务企业的资质等级（A+级）45 .条例关于不同资质等级企业承接工程的规定（A级）.资质证书的颁发和管理（C级）46 .物业服务企业资质等级的核定（C级）.物业服务企业违规行为的行政处分（C级）三、要点内容辅导第三章物业管理的基本制度（4）第五节物业服务企业资质管理物业服务企业资质的条件、分级、申请、审批、动态管理等均应当属于物业服务企业资质管理制度的内容。 建设部2004年3月17日发布

11、物业管理企业资质管理方法，2004年5月1日执行。2007年11月26日，发布 了建设部关于修改物业服务企业资质管理方法的决定，对物业管理企业资质管理方法，进行了修改。注：2007年建设部关于修改物业服务企业资质管理方法,，物业管理企也改为物业服务企业，删去第十七条、第十八条、第二十二条，取消了 “物业服务企业资质实行年检制度物业服务企业的性质和地位（大纲不作要求）物业服务企业应当具有独立的法人资格。依法独立享有民事权利和承担民事义务，按照公司法等法律 法规的规定，物业服务企业应当具备以下条件：（1）依法成立。（2）有必要的财产或者经费。按照公司法规定，物业服务企业为有限责任公司的，注册资本不

12、得低于10 万元；为股份的，注册资本不得低于1000万元。（3）有自己的名称、组织机构和场所。（4）能够独立承担民事责任。44 .物业服务企业资质管理的必要性（B级）P102第一，针对当前我国物业管理的开展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理，把好市场准入关。第二，针对物业服务企业的管理服务特性，有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制度。第三，针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。例题：针对物业管理的（），需要实行企业资质审批制度。A、市场特性B、专业特性C、服务特性D、社会特性答：B.物业服务企业的资质等级(A级)P103物业服务企业资质等级分为一、二、三级。各资质等级物业

13、服务企业的条件如下：(一).一级资质(1)注册资本人民币500万元以上；(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有 中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占以下相应计算基数的百分比之和不低 于 100%：多层住宅200万n?；高层住宅100万n?；独立式住宅(别墅)15万n?；办公楼、工业厂房及其他物业50万n?。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准信用档案系

14、统，有优良的经营管理业绩。(二)二级资质(1)注册资本人民币300万元以上；(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有 中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占以下相应计算基数的百分比之和不低 于 100%：多层住宅100万n?；高层住宅50万n?；独立式住宅(别墅)8万n?；办公楼、工业厂房及其他物业20万n?。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业

15、信用档案系统，有良好的经营管理业绩。注：一二级资质为什么要设置管理各类物业的房屋建筑面积计算基数，不同物业管理的难度和技术要求是不同 的。不是管理面积越大就等级越高。举例：假设A物业服务企业管理的各类物业的房屋建筑面积分别是：多层住宅50万n?；高层住宅20力m2；办公楼30万n?。总面积：100万n?按一级计算基数计算：占相应计算基数的百分比之和：50/200+20/100+30/50=105% ,到达一级资质假设另一家物业服务企业B管理的各类物业的房屋建筑面积分别是：多层住宅100万n?；高层住宅20万n?；办公楼10万n?总面积：130万n?。按一级计算基数计算：占相应计算基数的百分比之

16、和：100/200+20/100+10/50=90%,没到达一级资质，如按 二级计算基数计算，190%,可以到达二级资质条件真题.某物业服务企业管理多层住宅50万平方米，高层住宅30万平方米，办公楼及商业大楼5万平方米，从管理 类型和规模上看，未到达物业服务企业()资质等级要求。(2010； 38)A. 一级B.二级C.三级D.三级暂定答案：A注：按二级基数计算：50/100+30/50+5/20=135%按一级基数计算：50/200+30/100+5/50=90%未到达物业服务企业一资质等级要求。(三).三级资质(1)注册资本人民币50万元以上；(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相

17、关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有 中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；(4)有委托的物业管理工程；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。物业服务企业资质等级的条件比照表:一级资质二级资质三级资质注册资本500万元以上300万元以上50万元以上管理和技术人员不少于30人不少于20人不少于10人中级以上职称的人员不少于20人不少于10人不少于5人物业管理工程管理两种类型以上物业管理两种类型以上物业有委托的物业管理工程业绩有优良的经营管理 业绩。

18、有良好的经营管理 业绩。其他相同：（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。真题：二级资质物业服务企业注册资本应为人民币（）万元以上。（2011； 32）A. 50B. 100C. 300D. 500答案：C例题：以下（）属于三级物业服务企业资质等级的条件A、管理两种类型以上物业，B、注册资本人民币300万元以上C、建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。D、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。答：D46.条例关于不同资质等级企业承接工程的规定（A级）

19、P105物业服务企业经主管部门审查评定资质等级后，按照以下规定承接物业管理工程：一级资质可以承接各种物业管理工程O（2）二级资质物业服务企业可以承接30万n?以下的住宅工程和8万n?以下的非住宅工程的物业管理业务。（3）三级资质物业服务企业可以承接20万n?以下住宅工程和5万n?以下的非住宅工程的物业管理业务。例题：二级资质物业服务企业最高可以承担（）万平方米的住宅工程的物业管理业务.A. 20B.30C.50D. 100答案为B。真题：某住宅工程建筑面积31万m2,具备该工程管理资格的应是（）资质的物业服务企业。（2011； 33）A. 一级B.二级C.三级D.三级暂定答案：A47 .资质证

20、书的颁发和管理（C级）P104一级物业服务企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。二级物业服务企业资质证书由省、自治区人民 政府建设主管部门负责颁发。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管 理，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。例题：直辖市人民政府房地产主管部门负责（）物业服务企业资质证书的颁发和管理。A、一级B、一级和二级C、二级和三级D、一级、二级和三级.物业服务企业资质等级的核定（C级）P105（一）新设立物业服务企业的资质申请新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持以下文件向工商注册所在地直辖市

21、、设区的 市的人民政府房地产主管部门申请资质：营业执照;(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。真题：新设立的物业服务企业向房地产主管部门申请资质时，应提交的文件有()o (2011； 69)A.验资证明B.企业章程C.物业服务合同复印件D.税务登记证E.营业执照答案：ABE真题：关于物业服务企业的说法，正确的有()o (2010； 73)A.物业服务企业的注册资本不得低于50万元B.新设立的物业服务企业的暂定期为二年C

22、.各等级的物业服务企业均应建立企业信用档案系统D. 一级资质物业服务企业必须管理两种类型以上物业E.二级资质物业服务企业必须管理两种类型以上物业答案：ACDE解析：新设立的物业服务企业的暂定期为一年(二) .物业服务企业资质等级的核定申请核定资质等级的物业服务企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门 提交以下材料：(1)企业资质等级申报表；(2)营业执照；(3)企业资质证书正、副本；(4)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务 负责人的职称证书和劳动合同；(5)物业服务合同复印件；(6)物业管理业绩材料。资质审批部门应

23、当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书； 一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限 为20个工作日。(三) .不得批准资质的违规行为(1)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；(2)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；(3)挪用专项维修资金的；(4)擅自改变物业管理用房用途的；(5)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；(6)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；(7)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

24、(8)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；(9)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；(10)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；(11)超越资质等级承接物业管理业务的；(12)出租、出借、转让资质证书的；(13)发生重大责任事故的。真题：物业服务企业在申请资质等级核定之日前一年内有以下()情形的，其资质不予批准。(2010； 74)A.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动B.物业服务合同终止时，不按规定移交物业服务用房和有关资料C.超越资质等级承接物业管理业务D.发生重大责任事故E.有业主投诉答案：ABCD(

25、四) .物业服务企业资质等级的变更、注销与撤销(1)物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书 变更手续。(2)物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批 部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。(3)物业服务企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内， 到原资质审批部门办理资质证书注销手续。(4)有以下情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤图2物业管理的市场化特征(1) .房地产物质形态的演变导致了物业财产

26、状况的演变现代房地产，特别是住宅房地产，房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。目前，除少数 情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有局部产 权并承担专有局部的管理修缮义务，全体业主对物业共有局部共同承担着维护责任。.(2) .多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应在共有产权状态下，解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是委托物业服务企业依据 业主的共同契约，为业主提供管理与服务。业主通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原那么，共同决定 对共有财产的管理和共同利益的平衡。(3) .物业管理活动应当遵循

27、市场原那么业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业服务企业进行管理，这种物业管理方式的转化，必须通 过市场原那么来实现，也就是由业主通过市场选聘物业服务企业，并和物业服务企业在平等、自愿、等价有偿、诚 实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。(4) .非市场性的房屋管理不属于物业管理条例将业主选聘物业服务企业，并和物业服务企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件,就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须 遵守市场规那么。销资质证书：审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业管理服务资质

28、审批决定的。超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的；违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；依法可以撤销审批的其他情形。注：2007年建设部关于修改物业服务企业资质管理方法，删去第十七条、第十八条、第二十二条，取消了 “物 业服务企业资质实行年检制度真题：物业服务企业必须到原资质审批部门办理资质证书变更手续的其变更事项有（）。（2011； 70）A.名称B.法定代表人C.住所（经营场所）D.就业人数E.外包工程答案：AB真题：物业服务企业破产、歇业或因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后（）日内，到原 资质

29、审批部门办理资质证书注销手续。（2011； 31）5A. 1015B. 20答案：C例题：物业管理企业有以下（）的违规行为不得批准其资质。（2010年题相似）A.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的B.挪用专项维修资金的C.不按规定乱收取费用的D.超越资质等级承接物业管理业务的E.出租、出借、转让资质证书的答：ABDE 解析：C没有提及.物业服务企业违规行为的行政处分（C级）P107（1） .物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告， 责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。（2） .物业服务企业出租、出借、转让资质证书的

30、，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令 限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。（3） .物业服务企业不按照本方法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责 令限期改正，可处2万元以下的罚款。真题：房地产主管部门应当对外借资质证书的一级物业服务企业予以（）处分。（2011； 71）A.警告B.撤销资质C.责令限期改正D.约谈企业负责人E.并处1万元以上3万元以下罚款答案：ACE例题：物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责 令限期改正，并处（）的罚款。A、1万元以下B、1万元以上3万元以下C、2万元以下

31、D、2万元以上3万元以下答B真题：根据物业管理条例，以下情形中，属于应当撤消物业服务企业资质证书的有（）。（2010； 75）A.以欺骗手段取得资质证书的B.物业服务企业法人变更的C.挪用专项维修资金且情节严重的D.将小区全部物业管理一并委托他人且情节严重的E.聘用未取得物业管理执业资格证书的人员从事物业管理的答案：ACD解析：参考物业管理条例“第六章 法律责任”中的第60、62、63条。（教材中没有）本讲包括第六节物业管理从业人员职业资格制度一、考试目的和基本要求考试基本要求掌握：物业管理师考试注册规定。熟悉：物业管理师应具备的执业能力。了解：物业管理从业人员的职业道德。二、要点说明（要点内

32、容局部一般为命题点，本课程以要点内容局部作为重点，并按要点顺序来讲授，对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级）49 .物业管理职业道德的主要内容（C级）.建立物业管理人员职业资格制度的现实性（D级）50 .物业管理师的注册（A级）.物业管理师的继续教育（C级）51 .物业管理师的执业能力（B级）.物业管理师的执业范围（D级）三、要点内容辅导第三章物业管理的基本制度（5）第六节物业管理从业人员职业资格制度条例第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。专业技术人员的职业资格（大纲不作要求）P112职业资格包括从业资格和执业资格两类: 从业资格是政府规定专业技术

33、人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准。执业资格是政府对某些责任较大，涉及关键工作岗位的准入控制，执业资格实行注册登记制度。国家人事部和建设部于2005年11月16日制定并公布了物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考 试实施方法和物业管理师资格认定考试方法。建设部和人事部已将这一制度纳入国家专业人员职业资格制 度系列。物业管理师，是指经全国统一考试，取得中华人民共和国物业管理师资格证书（简称资格证书），并 依法注册取得中华人民共和国物业管理师注册证（简称注册证），从事物业管理工作的专业管理人员。物 业管理师英文译为：Certified Property Managero例题：

34、国家人事部和建设部于2005年11月16日制定并公布了（），将物业管理师制度纳入国家专业人员职业 资格制度系列。A、物业管理师制度暂行条例B、物业管理师制度暂行规定C、物业管理师资格考试实施方法D、物业管理师资格认定考试方法E、物业管理师资格注册管理方法答：BCD50.物业管理职业道德的主要内容（C级）P108职业道德是长期从事职业劳动过程中形成的群体职业观念和职业要求，指导并约束全行业从业人员的职业行 为。从行业规范要求角度，物业管理职业道德主要有以下几方面的内容：（1）守法经营（2）诚信经营重视合同，诚信经营，物业服务企业应把握以下几个环节：诚信订立合同认真履行合同（3）尽职尽责胜任本职工

35、作尽职尽责包含两个方面：一是要求从业人员对物业服务企业尽职尽责，二是要求从业人员对服务对象尽职尽 责。物业管理从业人员应当具备团队观念物业服务企业从业人员应当具备服务理念（4）努力学习、掌握专业技能从业人员应当掌握的专业知识和技能主要有以下几个方面：房屋及设备设施管理专业知识和技能；企业经营管理专业知识和技能；房地产开发和经营知识；社会关系学专业知识和协调能力；心理学专业知识和人际沟通能力。（5）团结互助、公平竞争物业服务企业内部的职业道德要求物业服务企业之间的职业道德要求真题.物业服务从业人员的职业道德主要有（）。（2011； 72）A.合理的知识结构B.守法经营C.诚信经营D.尽职尽责胜任

36、本职工作E.身体健康，并能坚持在相应的岗位工作答案：BCD例题：物业管理从业人员应当掌握的专业知识和技能主要有以下几个方面（）。A.建筑施工管理专业知识和技能B.企业经营管理专业知识和技能C.房地产开发和经营知识D.社会关系学专业知识和协调能力E.心理学专业知识和人际沟通能力答BCDE, A应为“房屋及设备设施管理专业知识和技能；”51.建立物业管理人员职业资格制度的现实性（D级）P114（1）建立物业管理人员职业资格证书制度，是贯彻落实国家要求，规范开展物业管理业的需要。（2）是物业管理行业特殊性的需要。（3）是发挥物业管理社会效益的需要。（4）是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要。物业管理

37、师资格考试管理PH5物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原那么上每年举行一次。建设部组织成立物业管理师资格考试专家委员会，负责拟定考试科目、考试大纲，组织命题，建立并管理考 试试题库等工作。人事部组织专家审定考试科目、考试大纲、考试试题，组织实施考试工作；会同建设部研究确定合格标准， 并对考试考务工作进行指导、监督和检查。考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理方法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过 全部科目；免试局部科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。物业管理师资格考试合格，由人事部、建设部委托省、自治区、直辖市人民政府人事行政部门，颁发人事 部统一

38、印制，人事部、建设部用印的资格证书。该证书在全国范围内有效。真题.参加物业管理师资格考试全部4个科目考试的人员，必须在（）考试年度内通过全部科目。（2010；A. 一个B.两个C.连续两个D.连续三个答案：C52.物业管理师的注册（A级）P117（一）初始注册取得物业管理师资格证书的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。取得资格证书并申请 注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机 构提出注册申请。建设部为物业管理师资格注册审批机构。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为物业管理师资格注 册审查机构。注册审查机构在收到申请人的注册

39、申请材料后，对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内，一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。注册审查机构自受理注册申请之日起20个工作日内，按规定条件和程序完成申请材料的审查工作，并将注册 申请人员材料和审查意见报注册审批机构审批。对作出批准决定的，应当自决定批准之日起10个工作日内，将批准决定送达注册申请人，并核发注册证。 对作出不予批准决定的，应当书面说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权力。初始注册时需要提交以下材料：（1）中华人民共和国物业管理师初始注册申请表；（2）资格证书;（3）与聘用单位签订的

40、劳动合同；（4）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。初始注册者，可以自取得资格证书之日起1年内提出注册申请。逾期未申请者，在申请初始注册时，必 须符合本规定继续教育的要求。真题.申请物业管理师执业资格注册，必须具备的条件是（）。（2011； 35）A.具有中级专业技术职称B.从事物业服务专业管理5年以上C.具有相关专业中专业学历D.取得物业管理师资格证书答案：D例题：（）为物业管理师资格注册审查机构。A、建设部B、省、自治区、直辖市人民政府人事主管部门C、省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门D、区、县人民政府房地产主管部门例题：取得资格证书的人员，经（）后方可以物业管理师的名义执业。A

41、、登记B、注册C、聘用D、申请答:B（二）申请延续注册物业管理师资格注册有效期为3年。注册证在有效期限内是物业管理师的执业凭证，由持证人保管和使 用。注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，向注册审查机构申请延续注册。注册 审批机构根据申请人的申请，在规定的时限内作出延续注册的决定；逾期未作出决定的，视为准予延续注册。申 请延续注册时需要提交以下材料：中华人民共和国物业管理师延续注册申请表；与聘用单位签订的劳动合同；到达注册期内继续教育要求的证明材料。真题.物业管理师资格注册有效期为（）年。（2010； 39）1A. 23B. 4答案：C真题.物业管理师资格注册有效期为

42、（）年。（2011； 39）2A. 34B. 5答案：B例题：注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前（）个工作日内，向注册审查机构申请延续注册。A. 1015B. 2030答：D（三）办理变更注册在注册有效期内，物业管理师变更执业单位，应当向注册审查机构办理变更注册手续。变更注册后，其注册证在原注册有效期内继续有效。办理变更注册需要提交以下材料：中华人民共和国物业管理师变更注册申请表；与新聘用单位签订的劳动合同；工作调动证明或者与原聘用单位解除劳动合同的证明，退休人员的退休证明。（四）不予注册的情况注册申请人有以下情形之一的，注册审批机构不予注册：不具有完全民事行为能力的；刑事处分尚

43、未执行完毕的；在物业管理活动中受到刑事处分，自刑事处分执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的；法律、法规规定不予注册的其他情形。（五）注销注册的情况物业管理师或者聘用单位有以下情形之一的，本人或者聘用单位可以向当地注册审查机构提出申请，经注 册审批机构核准后，办理注销手续并收回注册证。不具有完全民事行为能力的；申请注销注册的；与聘用单位解除劳动关系的；注册有效期满且未延续注册的；被依法撤销注册的；造成物业管理工程重大责任事故或者受到刑事处分的；聘用单位被撤消营业执照的；聘用单位被撤消物业管理资质证书的；聘用单位破产的；应当注销注册的其他情形。注册申请人以不正当手段取得注册的，注册审批机构应当

44、撤销其注册，并依法给予行政处分；当事人在3 年内不得再次申请注册；构成犯罪的，依法追究刑事责任。被注销注册或者不予注册的人员，具备初始注册条件, 并符合继续教育要求的，可以按照规定程序重新申请初始注册。注册审批机构定期公布注册有关情况。当事人对 注销注册、不予注册或者撤销注册有异议的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。真题：物业管理师注册机构可以注销物业管理师注册的情形有（）o （2010； 76）.A.不具有完全民事行为能力的B.申请注销注册的C.脱离物业管理工作岗位一年的D.造成物业管理工程重大责任事故的E.严重违反职业道德和物业管理行业规定的答案：ABDE53 .物业管理师的继续教育（

45、C级）P119物业管理师应当接受继续教育，每年接受继续教育时间应当不少于40学时。真题.注册物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于（）学时。（2010； 41）30A. 4050B. 60答案：B54 .物业管理师的执业能力（B级）P119物业管理工程负责人应当由物业管理师担任。物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管 理工程的管理工作。物业管理的关键性文件必须由物业管理师签字后实施，物业管理师同时承担相应法律责任。 因此，物业管理师应当具备以下执业能力：（1）掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；（2）具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；（3

46、）能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；（4）具有丰富的物业管理实践经验。例题：物业管理师应当具备以下（）执业能力。A.掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识B.具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识C.能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定D.具有丰富的物业管理实践经验E.具备丰富的领导才能答、ABCD.物业管理师的执业范围（C级）P119物业管理师的执业范围是：3.物业管理的特征（B级）P5-6物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配 套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会 主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三 产业。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（-）社会化物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大 会选聘一家物业服务企业。物业