公司办公楼物业服务方案.docx

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1、公司办公楼物业服务方案办公楼物业工程服务方案目录整体管理方案第一章物业管理服务整体思路第二章保洁服务方案与管理制度第三章秩序维护（保安）服务方案与管理制度第四章会议服务方案与管理制度第五章综合维修服务方案与管理制度第六章绿化养护工作方案第七章管理人员与作业人员配置第八章重大节会、活动、迎查保障措施第九章突发事件应急预案第十章人员培训计划第十一章服务承诺（五）机关所有会议、贵宾接待行程等信息未经允许不得 向任何非接待人员透露。（六）所有工作人员不允许谈论、打 听机关领导与工作人员的私人生活。（七）所有工作人员进入 办公室前必须先敲门并得到同意后方可进入。（八）严禁使用临时工参加涉与的工作，外来人

2、员在机关 从事维修等工作时，现场必须最少有一名机关工作人员或物业 公司工作人员。（九）未经同意任何人严禁加配机关大院与机关任何地方 的钥匙。（十）任何人未经授权严禁擅自接听机关各部门的。（十一）对违反规定，失密泄密员工必须从严处理，情节 严重的予以开除，违反国家法律的予以移送公安机关处理。二、管理人员规定 （一）管理人员原那么上只能在机关的公共区域巡查，如需 进入办公室或档案室时，必须首先得到机关相关工作人员的批 准。（三）日常管理中管理服务中心与机关各部门沟通的各类文字信息，必须分类保管，未经允许不得擅自处理。（3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、桌子、室照明、 电线等，如有上述情况，立即进

3、行维修，如属人为破坏，立即 进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处分。（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况， 一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使 用。（5）检查大门、围墙等设施是否完好。（6）配电局部电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼 层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。 2、楼所有维护不大修、更新换旧以与新投入设施工程的 费用由甲方投入。十四、维修人员行为规1、按时上下班。上班时间统一着工装、佩戴胸卡，精神 饱满，举止得体。2、负责维修人员的任务分配、考评和管理，监督、指导 其完成各项维修工作，有建议辞退不称职员工的权力；对维修 人员的调、

4、换班期间所发生的责任事故负责；对新录用的员工 要进行认真考察、培训。3、每天接到办公楼、楼的报修单或报修后，根据工作情 况与时安排维修，做到“水不过天，电不过夜”，不得以任何理 由推诿、拖延。4、服从管理处主任安排，保质保量完成各项维修与其它 临时性工作，不得以任何理由怠工、敷衍。5、全面掌握办公楼的各种物业情况，包括水、电、暖设 施、消防设备、家具等；每周必须定期对所分管的设施状况， 特别是用电设施进行巡视。6、严格管理各类维修材料与维修工具，杜绝假公济私、 浪费等现象。7、与时并如实向管理处主任、仓库保管员提交维修材料 计划，并对使用的到维修材料的质量予以监督、检查，提出合 理建议。8、负

5、责对维修人员进行安全教育，防止工作中发生安全 责任事故。9、自觉接受管理处主任与管理员的工作监督，催促维修 人员与时改进工作，杜绝投诉。10、服从管理处安排，完成管理处交给的其它工作。十五、电工日常巡检工作制度1、每天当值电工上班后，对整个大楼、照明灯具、电器 具、楼层配电柜进行检查，如发现楼层或楼梯间有未关的灯具 随手关闭，节约用电，但需保证合理的照明。2、如发现灯具与其电器具损坏或有故障时，与时维修、 更换或排除，如暂无备品、备件须与时申购与时更换、维修， 不得延误、影响正常工作。3、如客户需延时使用灯具、电器时，当值电工应作好交 班记录，与时通知下一班电工关灯或切断电源。4、值班电工应定

6、时巡查主楼高低压配电室、暖通空调、 主机水泵管道，发现问题与时处理。5、值班电工应对晚间客户用电故障与大楼发生的电气故 障进行与时处理。6、如有装潢综合维修队施工，电工应确保 楼层安全用电，并保证施工现场安全。7、定期检查和清扫配电柜，并有确实的安全防措施。8、所有维修电工与值班电工巡查都必须记录，对所更换 灯具、电器具等，也必须有明确记录，每月进行统计。强电工作程序与标准工程高 程序高压柜指示灯电显装置标准应明亮一致，不闪烁,每班检察两次 低压室巡视检查10kv电压表电流表电压三相应一致变压器电流不超过72 A,进线电流不超过150A,每小时检察一次高压柜与低压出线柜中央信号屏与蓄电池小母线

7、电压绝缘监察事故预报与报警回路闪光回路检查KK开关装置与指示灯不应有放电声与异常声响、异味每班检察一次光字牌亮，仪表指示，每班查一次直流210220V,切换绝缘不应有接地显示警铃响，电笛鸣，每班试1次指示灯断续闪烁，每班试一次分合闸装置应与模拟板一致，红绿指示灯与位置对应变压器温度显示仪表变压器高压接头不许超过100 （中相），每班切换检查一次清洁，不松动，无闪烁、无放电现象，无裂纹，无爬电现象变压器声音变压器出线与分接头接地装置检查接地极避雷器试验声音均匀，无爆裂放电等异常声响，无异味连接可靠，无放电声，无过热现象接地极与地线联接可靠有效，每年一次接地电阻W4Q,每年一次23kV,每年一次变

8、压器绝缘电阻，高压电N450MQ,每年一次缆遥测电阻移相电容遥测绝缘电容器运行1000 MQ （对地绝缘），每年一次电压不超过额定的1.1倍，电流不超过额定的1.3倍电容器室温高低压配电柜+40 每年清扫13次直流蓄电池阻，发电机电每年大修（充放电）一次，每月补液 检查一次瓶组低压ME开关，低压DW开关运行无噪音，接触良好,触头无 严重烧蚀，分合可靠灵敏,每年检修一次低压母联开关各低压开关柜接线自投准确，不误动作，过流闭锁不自投接触良好，无过热现象，导线与金属地面距离N10mm 低压母线排紧固可靠，无振动,无松动，无过热现象，带电间隙N 10mmCT PTCT联接可靠,不应开路过热PT联接可靠

9、,不应短路过热启动190kW电机变压器负荷超过IkA不许启动，启动前须 空动试验检查，不许带负荷启动抽屉开关送电将开关插入合闸位置后应将锣杆退回半圈, 绿灯亮,合闸后红灯亮换开关 插座面板接线完整端正，插座距地1.8m,开关距地1.4m牢固可靠，接线端子不得压裂，导线不得压伤，不得裸露螺钉灯泡齐全、紧固稳定可靠不能漏气，头部不能松动。电压与功率要与线路匹配换灯灯口端盖轴承螺口局部与顶芯不得相碰，压接螺丝要紧固完整不应有裂痕，轴承座不应有磨损转动均匀平稳无噪声，润滑油脂不应加太多，定子铁芯无严重过热，无明显扫膛痕迹，无毛刺，无油污，不应松动定子绕组检修电动机转子浸漆均匀，排列整齐，绝缘可靠，导线

10、不能划伤，不得有接头铁芯完整与轴应为过渡配合，无划伤无断条，鼠笼完整，动平衡未破坏，扇叶齐全，轴无磨损机座完整无裂痕，接线端子盒密封严，端子斑牢固可靠，无碳化扇叶、扇罩皮带轮完整齐全，不打滑，无卡死，卡圈无变形完整并与轴滑动配合，键槽配合适当，轴轮结照明盘面配电芯面板整洁、门轴灵活，关闭严密严密完整，与开关间隙不大于2mm 盘盘芯母排联接可靠，无过热现象，间隙不小于10mm接线良好，端子无氧化，无碳化现象灵敏可靠与地绝缘，各分支线与零排压接可靠零线刷锡压接检修开关零端子排地端子开关电缆负荷与金属外皮有效联接，螺丝牢固可靠载流量保护整定，严格执行地区电机设备安全运行规程接触器，继电器无碳化，无灰

11、尘，触头无烧蚀，铁芯无振动，无粘连，分合可靠热元件动力柜检修指示灯端子板按负荷的L1倍整定，完整联接可靠，环境温度小于35完整牢固可靠无锈蚀，无氧化，接线整齐，无（四）对机关任何非管理围的事情，必须做到不该问的不 问，不该看的不看，不该听的不听，不该说的不说。三、护管员规定（一）对日常来访人员与贵宾的情况、行程未经允许不得 向任何人泄露。（二）日常信访、工作中发生的任何异常情况, 必须做好记录并通过文字表格从护管系统部渠道向相关部门报 告，严禁向无关人员透露。（三）日常监控室所看到的任何情况除非安全工作需要向 相关人员与领导报告外，不得向任何人透露，更不得作为日常话 题。（四）严禁向无关人员透

12、露管辖围发生的任何案件情况。（五）严禁利用安全监控设备对机关的工作人员私人日常 活动进行监控。四、维修人员规定（一）维修人员未经允许不得进入各部门办公室。（二）维修人员到办公区域进行维修工作时，必须得到机 关相关部门的允许，并且现场必须有一名机关工作人员。（三）进行室维修工作时，未经允许不得擅自移动、翻动、 偷看办公室的任何文件。碳化完整有效明亮一致，绿（停），红（运行），黄（过流）按钮完整可靠牢固，无锈蚀、无氧化，绿（开），红（停），电压、电流表给排水工作程序与标准工程定期校验程序1 .高低消防喷洒泵房管道压力是否正常.水泵、管道有无滴漏标准1.以上1-4项易出现异常通知领班消防系统3.稳压

13、泵压力是否正常，运行节门是 否全部2.如电器自控出现故巡视翻开4.认真填写记录、巡视人、时间、地点、压力集水坑1.认真填写巡视记录障由领班通知有关专业3.每班巡视3次1.每班巡视3次 巡视2.检查潜水泵是否1台自动、1台手动、自2.如水泵 不排水或胶动排水是否正常3.水泵排水钢丝橡胶管是否破损管坏通知领班3.电器出现问题由领班通知电工专业人员.污水箱漂浮物厚度1.每班巡视3次1 .手动、自动是否正常，手动排水是否正常2.水泵缺油随 时添加2 .水泵运转是否正常，有无杂音，油位是否3.出现电器和 自控故污水箱在油线巡视.室有无溢水情况，水泵有无滴漏3 .填写巡视记录.污水箱漂浮物过厚，主管通知有

14、关单位清理1 .生活水库供水区水箱水位是否在正常水1.出现异常通知 领班位2 .生活水泵运转声音是否正常，有无杂音水箱3 .室管道、水泵有无滴漏巡视4 .认真填写供水区水箱间运行记录.检查紫外线灯管是否全亮机修程序与标准工程程序标准在5min带好工具到达工作现场修部值班，与时通知自控专业人员通知领班和综合维与时解决2 .如供水区水箱溢水障，应与时通知领导机械维修接到保修工作单 维修1.问清设备故障原因2.切断电源，挂上提示牌，做好围档，排除故障收尾机器修好接通电源，空载试机正常，交操作人员第六章绿化养护工作方案一、绿化养护与技术措施：针对工程的特点，绿化组具体负责实施养护。绿化组按绿 化种类的

15、养护规程进行绿化养护工作。同时我公司还将发挥人 力资源的优势在人员与物资设备方面实现资源共享。工程部将 按日、周、月、年检查标准进行监督检查管理工作，确保绿化 完好、赏心悦目，起到休闲、遮荫、降温、减少噪音、防尘、 增加湿度作用。二、绿化养护工作规程和标准A、绿化日常养护方法和要求标准（一）、日常养护方法1、浇水植物生长离不开水，但各种植物对水的需要量不同，不同 的季节对水的需要量也不一样，所以要根据具体情况灵活掌握, 做好浇水工作。(1)、根据气候条件决定浇水量在阴雨连绵的天气，空气湿度大，可不浇水。夏季猛烈，气温高，水分蒸发快，消耗水分较多，应增 加浇水次数和分量。入秋后光照减弱，水分蒸发

16、少，可少浇水。半荫环境下可少浇水。(2)、根据品种或生长期来决定浇水量旱生植物需要水分少，深根性植物抗旱性强，可少浇水。荫生植物需要水分多，浅根性植物不耐旱，要多浇水。 生长期的植物生长缓慢，需要水分少，可少浇水或不浇 水。2、施肥园林绿地栽植的树木花草种类很多，有观花、观叶、观姿、观果等植物，又有乔木、灌木之分，对养分的要求也不同。(1)、行道树、遮荫树，以观枝叶、观姿为主，可施氮肥,促进生长旺盛，枝叶繁茂，叶色浓绿。(2)、花观果植物，花前施氮肥为主，促进枝叶生长，为 开花打基础。(3)、树木生长旺盛期，需要较多的养分，氮磷钾肥都需 要，但还是以氮肥为主。树木生长后期应施鳞钾肥，促进枝条,

17、 组织木质化而安全越冬。(4)、肥料分为无机肥和有机肥两种。堆肥、人粪是有机 肥、迟效肥。化学肥料属无机肥、速效肥。由于受到园林绿地 环境条件限制，有机肥多用作基肥，少用或不用于施肥。速效 肥料易被根系吸收，常用作追肥使用，在需要施用前几天施用。 迟效肥，放入土壤后，需要经过一段时间，才能为根系吸收， 须提早23个月施用。3、整形修剪整形修剪是园林栽培过程中一项重要的养护措施，树木的 形态、观赏效果、生长花的结果等方面，都需要通过整形修剪 来解决或调节。树木修剪要根据树木的习性与长势而定，主干强的宜保存 主干，采用塔形、圆锥整形主干长势弱的，易形成丛状树冠， 可修成圆球形、半圆球形或自然开心形

18、，此外还应考虑所培植 环境的需要。整形修剪的方式很多，应根据树木分枝的习性, 观赏功能的需要，以与自然条件等因素来考虑。(1)、整形修剪方式自然式修剪：各种树木都有一定的树形，保持树木原有 的自然生长状态，能表达园林的自然美，称为自然修剪。人工式修剪：按照园林观赏的需要，将树冠剪成各种特 定的形式，如多层式、螺旋式、半圆式或倒圆式，单干、双手、 曲干、悬垂等。自然式和人工混合式：在树冠自然式的基础上，加以人 工塑造，以符合 人们观赏的需要，如杯状、开心状、头状形、丛生状等。(2)、整形修剪时间休眠期修剪：落叶树种，从落叶开始至春季萌发前修剪, 称为休眠期修建或冬季修剪。这段时间树林生长停滞树体

19、养分 大局部回归发根部，修剪后营养损失最小，且伤口不易被细菌 感染腐烂，对树木生长影响最小。生长期修剪：在生长期进行修剪，称为生长期修剪或夏 季修剪，常绿树没有明显的休眠期，冬季修剪伤口不易愈合， 易受冻害，故一般在夏季修剪。4、除杂草、松土除杂草是将绿化带非人为种植的草类清除，面积大小根据 需要而定，以减少草树争夺土壤中的水分、养分，有利干树木 生长：同时除杂草可减少病虫害发生，消除了病虫害的潜优处。 松土是把土壤外表松动，使之疏松透气，到达保水、透气、增 温的目的。5、防治病虫害花木在生长过程中都会遭到多种自然灾害的危害，其中病 虫害尤为普遍和严重，轻者使植株生长发育不良，从而降低观 赏价

20、值，影响园林景观。严重者引起品种退化，植株死亡，降 低绿地的质量和绿化的功能。病虫害防治，应贯彻“预防为主、综合防治”的基本原那么。 预防为主，就是根据病中害发生规律，采取有效的措施，在病 虫害发生前，予以有效地控制。综合防治，是充分利用抑制病 虫害的多种因素，创造不利于病虫害发生和危害的条件，有机 地采取各种必要的防治措施。药剂防治是防治病虫害的主要措施，科学用药是提高防治 效果的重要保证：(1)、对症下药：根据防治的对象、药剂性能和使用方法,对症下药，进行有效地防治。(2)、适时施药：注意观察和掌握病虫害的规律适时施药,以取得良好的防治效果。(3)、交替用药：长期使用单一药剂厂，容易引起病

21、原和 害虫的抗药性，从而降低防治的效果，因而各种类型的药要交 替使用。 (4)、安全用药：严格掌握各种药剂的使用浓度，控制用 药量，防止产生药害。(二)、日常养护要求1、同一品种的花卉，集中培育，不要乱摆乱放。2、要分清阳性植物和阴性植物，阳性植物可以终日曝晒, 而阴性植物只能是在早晨黄昏接受照射。3、根据盆栽花卉的植株大小、高矮和长势的优劣分别放 置，采取不同的措施进行管理。4、不同的花木用不同的淋水工具淋水。刚播下的种和幼 苗用细孔花壶淋，大的、木质化的用管套水龙头淋。淋水时要 注重保护花木，防止冲倒冲斜植株，冲走盆泥。5、淋水量要根据季节、天气、花卉品种而定。夏季多淋, 晴天多淋，阴天少

22、淋，雨天不淋。干燥天气多淋，潮湿天气少 淋或不淋。抗旱性强的品种少淋，喜湿性的品种多淋。6、除草要与时，不要让杂草挤压花卉，同花卉争光、争 水、争肥。树丛下、绿化带里、草坪上的杂草每半个月除一次, 花圃的杂草每星期除一次。7、结合除草进行松上和施肥。施肥要贯彻“勤施、薄施” 的原那么，防止肥料过多造成肥害。8、草坪要经常轧剪，每月轧剪一次，草高度控制在6厘 米以下，修剪后与时施肥淋水一次。9、绿化带和2米以下的花木，每半个月剪枝整形一次。10、保持花卉正常生长与叶子清洁，每星期拭叶上灰尘一 次。11、发现病虫害要与时采取有效措施防治，不要让其蔓延 扩大。喷药时，在没有掌握适度的药剂浓度之前，要

23、先行小量 喷施试验后，才大剂量施用，即做到除病灭虫又保证花卉生长 不受损害。喷药时要按规程运行，保证居民和花草的安全。12、绿化带每月杀虫2-3次：花坛每半月杀虫2-3次；树 木、草坪每月杀虫2 3次。（三）、草坪养护作业标准1、浇灌、排水（四）维修工在维修过程中必须做到不该看的不看，不该听的不听，不该问的不问，不该说的不说。（五）严禁向任何无关人员描述各办公室的所见所闻。五、保洁员规定（一）重要部门、主要领导办公室指定专人进行清洁，人 员应保持相对稳定。 （二）清洁过程中未经允许不得将任何带字纸片以与电子 文件试为垃圾丢弃。（三）所有磁盘、带字纸文件的处理必须 经机关各相关部门同意，并由专门

24、途径处理，严禁未经允许擅 自将机关废纸变卖。（四）清洁过程中必须做到不该看的不看，不该听的不听, 不该问的不问，不该说的不说。第二章保洁服务方案与管理制度一、各岗位职责保洁部服务职能：负责院区公共区域环境保洁、消杀工作，创造一个整洁、舒适、优美 的工作、修养与生活环境。(1)用土钻检查草坪土壤干湿程度，土层深100mm 150mm、应与时进行浇灌。(2)绿地养护人员应使用专用水管进行浇灌，浇灌必须湿 透根系层，浸湿的土层深度为100mm,但不允许地面长时间 积水。(3)浇灌时期和浇灌时间可按以下规定：暖季型草(马尼拉草)：夏季勤浇水，每周两次，宜早、晚 浇。春秋季每两周一次，冬季视干旱程度决定

25、是否浇水。2、修剪(1)草坪长到8-10cm时，应予修剪。(2)草坪修剪后高度为6cm左右。3、清除杂草、杂物(1)与本草坪草形状不符的杂草，养护人员应与时进行清 除，并要求“除早、除小、除净(2)清除杂草作业分人工除草和化学除草。(3)除草效果测评，以草坪到达立姿目视无杂草为准。4、施肥暖季型草种追肥宜在晚春和每次修剪后追肥。追肥应以复 料为主。每次施肥成分含量为：磷0.3kg/m2：钾0.2kg/m2； 氮.5kg / m2o5、病、虫害防治病、虫害防治，应以防为主，防治结合。(1)预防：预防性喷药每年一次。预防病害以喷灭菌灵等 为主，常用浓度8001000倍液：预防虫害以杀虫威等为 主,

26、.常用浓度1000-800倍液。(2)除害：可依具体情况，选择无公害药剂或高效低毒的 化药剂消除病、虫害。(四)乔、灌木养护作业标准1、浇灌、排水(1)夏季浇灌宜早、晚进行，冬季浇灌宜在中午进行。浇 灌要一次浇透，尤其是春、夏季节。(2)假设处高温久旱，应与时进行浇灌，一般正在清晨或傍 晚进行浇灌。暴雨后一天,树木周围仍有积水，应予排除。对处于地势低洼处的雪松等易受水淹的树种可采取打透气孔的方式排 水。2、中耕、除草树木根部附近的土壤要保持树木根部疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季应每两个月松土一次。(2)乔木、灌木周围的大型野草，应结合中耕进行铲除， 特别注意具有严重危害的各类藤蔓(例如竟丝子等

27、)。(3)中耕、除草宜在晴朗或初晴天气、且土壤不过分潮湿 的条件下作业。3、施肥(1)树木休眠期可施基肥，每年11月中旬至12月进行一 次。树木处于生长期，可依据植株的长势对其施追肥。(注： 花灌木应在花期前、花期后进行)。(2) 一般乔木胸径在150cm以下的，每30cm胸径可施 肥.5kg,胸径在15cm以上的，每3cm胸径施肥.5kg- 1. 5kgo树木青壮年期欲扩大树冠与观花、观果植物，可适当 增加施肥量。(3)乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的 冠幅相适应，深度和宽高均为25cm30cmo(4)施用的肥料种类应视树种、生长期与观赏等不同要求 而定。早期欲扩大冠幅，施氮肥

28、：观花、观果树种应增施磷、 钾肥。(5)施肥宜在晴天。4、修剪、整形(1)树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风 透光和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木茁壮成 长。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。 (2)、乔木类：主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生 枝、下垂枝、扭伤枝以与枯枝和烂头。(3)灌木类：灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称：修剪应 遵循“先上后下，先后外，去弱留强，去老留新”的原那么进行。(4)绿篱类：绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶饱满, 花球应确保春、夏、秋季每15-20天修剪一次。以保证其美化 效果。(5)地被、攀缘类：地被、攀缘植物修剪应促进分枝，加

29、 速覆盖和攀缠的功能，对多年生的攀缘植物要每年一次翻蔓， 清除枯枝。(6)修剪时切口都要靠节，剪口要平整，对于过于粗壮的 大枝应采取分段截枝法，操作时必须注意安全。(7)休眠修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整 树势为主，宜轻剪；有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。5、补植树木(1)树木缺株应尽早补植。(2)补植的树木，应选用原来树种，规格也应相近似：假设 改变树种或规格那么须与原来的景观相协调。补植行道树树种必 须与同路段树种一致。6、枯死植株的挖除(1)结合补植工作对枯死植株进行调整。(2)挖除枯死植株作业，必须事先报经市园林主管部门审 批，任何部门与个人无权擅自挖除。(五)、花坛、花境

30、养护作业标准1、花坛(1)根据天气情况，保证水分供应。宜清晨浇水，浇水时 应防止将泥土冲到茎叶上。做好排水措施，防止雨季积水。(2)应与时做好病虫害防治工作。(3)花坛保护设施应经常保持完好。(4)花坛应与时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾：与 时补种、换苗。花 坛缺株倒苗一律不得超过10%,基本无枯枝残花，一级 残花量不得大于15%。2、花境(1)与时修剪、整枝，花后与植株休眠期一级残花枯枝量 不得大干15%,二级残花枯枝量不得大于20%。(2)每年休眠期可适当耕翻表土层，施加有机肥，如豆饼, 骨粉。(3)与时做好病虫害防治工作，全年每月进行预防性喷药1-2 次。(4)落实日常养护，做到立姿

31、目视无杂草、垃圾。(六)、花卉栽培作业规程、标准1、适用围物业公司管辖区的花卉栽培管理。2、作业程序(1)选定栽培花卉的品种。(2)配制培养土，装盆备用。(3)种植时带土移栽，如为袋装苗的须去掉胶袋后移栽。(4)覆土时应覆出营养 lcm-2cm,低于盆口 20cm 30cmo(5)淋水养护，将新种的盆花放在荫棚里，每天早晨淋水 一次，每半个月施少量花肥，发生病虫害要与时防治。(6)根据不同的花种，做好修剪或摘心工作。3、标准叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，成活率达95%。4、安全考前须知花卉施肥和治虫时要少量屡次，防止重施损苗。(七)、乔木、灌木整形修剪作业规程标准1、作业适用围管辖区树木的整形

32、和修剪。2、作业程序简单概括为“一知、二看、三剪、四拿、五处理”。 (1)一知：知道不同栽植类型树木的修剪要点与技术规要 求。(2)二看：修剪前应仔细观察，剪法做到心中有数。(3)三剪：因地制宜，因树修剪的原那么，做到合理修剪。(4)四拿：剪后的断枝，随时拿起，集中一起。(5)五处理：剪下的枝条要与时集中清运处理，以免引起 病虫害。3、标准(1)造型美观，形态逼真。(2)绿篱每季度至少修剪4次，造型灌木每季度4-6次，乔木每年2-3次。4、安全考前须知(1)绿篱在13季度生长期修剪，乔木应休眠期或秋季修 剪。(2)修剪高大乔木时应注意人身安全，防止人从树上或梯 子上掉下。(3)作业人员在高处工

33、作时，应将工具放稳，防止掉下来 伤人。(八)、中耕除草作业规程、标准1、作业围管辖区各类植物的中耕除草。2、作业程序(1)每一季度定期用锄头或耙子对树木(包括乔木和灌木)进 行一次中耕除草，以保证营养和水分的吸收。(2)连续多日下雨，雨后过两天，水分被土壤吸收后，对 板结的土壤用铁耙子松土，提高土壤透气性。(3)草地以人工拔草为主，除下雨天外，每天都可进行， 在杂草结籽前拔除，拔草时要连根拔除，拔除的杂草应与时清 运处理，控制杂草的繁殖。(4)大面积的杂草，用化学除草剂消除，在喷药后20天将士深翻150cm,过一星期后耙平备用。3、作业标准中耕深度为5cm左右，以不损伤树木根为准。目视没有明显

34、的杂草，草地纯度为90%。(九)、施肥作业规程、标准1、作业围管辖区绿化、花卉的施肥管理。2、作业程序(1)根据绿化生长情况，以与所需要的肥料选定：有机肥(垃圾肥、磨菇肥、饼肥等)，无机肥(氮、磷、钾、复)。(2)施肥方法：有机肥多用作基肥，即穴施、环施、沟施; 无机肥(化肥)多用撒施、喷施和根施作追肥。(3)施肥时间：一般在阴天或黄昏为宜。3、要求与标准“四多，、“四少，、“四不，和“四忌，。(1)四多：黄瘦多施，发芽前多施，孕苗期多施，花后多 施。(2)四少：肥壮少施，发芽后少施，开花期少施，雨季少 施。(3)四不：徒长不施，新栽不施，盛暑不施，休眠不施。(4)三忌：忌浓肥，忌热肥(指声瘟

35、夏季)，忌坐肥(指栽花 日，根部贴在盆底基肥上)。4、考前须知(1)施追肥后与时淋水，第二天早晨再淋一次，俗称“回 水”。(2)施基肥时，肥料应充分发酵、腐热，化肥须完全粉碎 成粒状或粉状。(十)、病虫害识别与防治作业规程、标准1、白粉病的识别与防治(1)白粉病的识别发生在叶片和嫩枝上，开始时叶片有白色小点，以叶正 面为多，小点向四周扩展，形成圆形不规那么的霉层，霉层互相 连片，覆盖全叶。发生旺季为38月，如管理不当，四季均会发生。(2)白粉病的防治注意透光，防止栽植过密，早期病叶立即摘除。 发病期可喷50%退茵特800-1000倍液，或0.10.3波 美度石硫合剂，50%胶体硫。50100倍

36、液，连续三次均有较 好效果。负责物业服务围保洁卫生；负责定期消杀、灭害、防疫等工作；负责绿地杂物的清理。（一）经理职责1、负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定。2、负责制定洸河办事处清扫管理的实施方案。3、负责制定洸河办事处各清洁工作的实施执行标准。4、负责编制人员的计划安排。 5、负责制定消杀服务实施方案。6、负责核实工具用品的申购计划。7、定期巡查、检查保洁任务完成的情况。8、对一些专用设备进行使用指导。9、负责处理涉外纠纷、投诉。10、负责各种清洁业务的接洽。11、负责对员工进行业务培训和考核工作。（二）保洁主管岗位职责2、黑斑病的识别与防治(1)黑斑病的识别叶片被害初期，出现褐

37、色小点，后扩展为圆形、椭圆形或 不规那么形病斑，直径5mm10mm,深褐色至黑色，严重时病 斑可互相连接成大斑，叶片变黑，脱落或枯死，四季均有发生。(2)黑斑病的防治加强管理，施肥时注意氮；磷、钾适当搭配，使植株健 壮发育，防止植株徒长。注意栽培品种的选育，对有染病的，并且经济价值和观 赏价值都较低的品种，应考虑淘汰。栽培处要通风透气，光照充足，浇水适当，防止过湿。定期喷药保护，喷药前摘除病叶，雨后还有要用清水喷 洗下层叶背泥土。药剂可选用75%百茵清可湿粉剂500-800倍液，50% 托布津可湿粉8001000倍喷液，50%代森胺600800倍液, 每隔710天喷一次，连续几次，较好。3、青

38、枯病的识别与防治(1)青枯病的识别与防治本病是因细菌侵染植株根、茎弓 起的维管病害。幼苗感染后，植株根茎变褐腐烂，以致倒优, 生长盛期植株感染后，通常地上局部叶片突然失水干枯下垂, 根部就腐烂，最后整株枯死，用刀横切茎或根，可见乳白色或 黄褐色的细菌粘液溢出。(2)青枯病的防治发病期可喷.2%高镒酸钾溶液或者 100200ml农用链霉素、土霉素，并适当增施钾肥，用 10X10的硼酸液进行外追肥，可提高病株的抗病力。4、螃虫的识别与防治(1)蜘虫的识别 奸虫属同翅目，螃科昆虫，分布广，种类也多，为花木的 主要害虫。该虫以其刺吸式口器吮吸植物体的汁液，植株被害 局部生长缓慢，叶片卷曲、畸形，严重者

39、脱落，花蕾被害那么不 能正常发育，甚至脱落。该虫在为害过程中还能传播病毒，排 泄大量蜜露，诱发煤烟病，使植株枝、叶呈现一层污黑覆盖物, 影响光合作用，并大大降低植株的观赏价值。(2)螂虫的防治清洁绿化地与花圃园地，除杂草，减少螃虫栖身场所以 消灭越冬虫源，秋末喷射40%乐果300倍液以做保护。当螃虫发生时，每隔7 10天喷药一次，连续进行二 三次，可选用40%氧化乐果，或40%乐果2000倍液，或者 50%杀螟松1000倍液，8%敌敌畏1000倍液喷杀。如盆花那么可在根部埋上3%nAP南丹粒剂5s,深度为20n左右，也有良 好防治效果。5、蛤壳虫的识别与防治(1)蛇壳虫的识别蛇壳虫种类多，分布

40、广，属同翅昆虫，此虫以刺吸式口器 在主植物上取液，使叶片出现许多黄斑，长势衰弱，严重时引 起落叶。(2)蛤壳虫的防治在一龄假设虫期喷射40%氧化乐果与25%,亚胺硫磷 1000-2000倍液，如盆栽也可埋吠喃丹。6、螭虫的识别与防治(1)螭虫的识别螭虫属蜘蛛纲螭目，种类甚多，分布广，繁殖迅速，为害 很大，多在叶片反面再现，致使叶片反面产生油渍状的紫褐色 斑块，叶片无光泽，严重时叶片萎黄、脱落，树势衰退。螭类的孳生和猖獗为害很大，主要受温度和降雨量少的影 响，气温24 一 30,天气闷热的情况下，为其发生、发育的适宜条件， 多雨潮湿的环境不利于其发生和开展。冬季严寒可使越冬雌虫 大量死亡，虫口基

41、数减少。假设冬季和早春温暖、干旱，那么越冬 基数增大，在适宜条件下，翌年会孳生猖獗为害。(2)螭虫的防治越冬期间清除易被害花卉周围杂草，并与时堆放淞腐， 或者喷药，以压低越冬虫源。药剂防治可用50%敌敌畏对1000倍液，或用20%适满 丹可湿粉剂对1000倍液等喷杀。B、控制规程(一)、绿化养护作业检查标准1、适用围管辖区的绿化养护工作。2、职责(1)负责绿化工作的作业指导和日常巡查，填写绿化巡 视、养护记录表。(2)负责绿化工作的检查，并把检查结果和整改措施填写 于绿化养护质量巡查表。3、工作规程(1)与时登记辖区绿化状况，完善绿化档案。(2)托管绿地，根据绿化检查标准定期巡查，填写绿化 养

42、护质量巡查表，发现问题与时出具不合格整改单，跟 踪检查直至合格为止。(3)自管绿地，严格按照绿地养护规程实施。4、绿地养护工作的检查(1)养护工作每次完成后由实施负责人填写绿地养护操 作记录表，并由管理处专人核实后签字确认。(2)每周进行检查，并将结果记录于绿地养护质量巡查 表相应栏中。(3)每月对辖区的绿地养护情况进行一次检查，并将检查 结果记录于绿地养护质量巡查表中。 (4)每月由养护部门填写服务务质量检查评价表，并 交管理处填写评定意见。(二)、工程部绿化管理考评标准1、草坪人员(1)草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，维护草地的卫生清 洁，保洁达99%以上。(2)草地不被人践踏，被破坏的能与

43、时补植，草地完整率达98%以上。(3)清除杂草，草地纯度达95%以上。(4)适时适当浇水施肥，长势优良，绿地隔离设施完好。(5)遵守管理处有关规章，完成组长与园艺工程师交办的 其他工作。2、修剪人员(1)松土、施肥适当，保持花木适当生长量，长势优良， 鲜花飘香、绿树成荫。(2)整形、修剪满足园林功能要求与其生长特性，造型优 美，景观丰富。(3)适时对花木进行培土、树杆涂白，防风害、日灼。(4)对遭受自然和人为损害的花木与时修补、扶持和补苗。(5)遵守管理处有关规章和完成组长与园艺工程师交办的 其他工作。3、剪草人员(1)监督草地管理，确保草地无石子的条件下剪草。(2)草保持在3cm5cm高度，

44、适时剪草，修剪平整、美 观。(3)正确并熟练使用园林机械，熟悉草地概况，剪草时避开不安全的地方，确保机械的正常运转。(4)定期清洁和检修园林机械。遵守工程部有关规章和完成组长与园艺工程师交办的其他工作。4、植保人员病虫害防治以“预防为主”为原那么，不污染环境。(2)熟悉相关病虫害发生的环境条件、发生规律和防治办 法。 (3)预防草地病虫害，保持草地嫩绿。三、植物绿化保护措施认真履行绿化管理规定，进行公示，并严格执行。为了切 实维护好小区的绿化，工程部将履行管理的有关规定如下：1、保护绿化，人人有责。2、不准损坏和攀折花木。3、不准在树木上敲、钉、拉。4、不准在树木上与绿地设置广告招牌。5、不准

45、在绿地违章搭建。6、不准在绿地堆放物品。7、不准往绿地倾倒污水或乱扔垃圾。8、不准行人和各种车辆践踏、跨越和通过绿地。9、不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品。第七章管理人员与作业人员配置、管理人员与作业人员配备在人员的配备和选拔上，我们始终坚持如下原那么：注重能力，看中毅力、努力和魄力；撰弃庸才，不容惰性、傲慢，加 强员工的可塑性和可持续开展性。岗位人数岗位配置岗位要求从事物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经全面负责洸河办事处物业管理事管理处经理1务与会服接待工作见解，对物业工程管理有整体的思路和构想负责社区安全防、车辆管理、消防管理、紧急事务处理等的组织协调年龄50岁以下，五官端秩序维护员

46、4工作（门岗、楼栋巡逻、监控、车正，身体健康，服从管理,辆停放管理）、部信函、报刊收发；说话清楚，没有明显地方口音各管区公共部位、公用设施、设备具有两年以上物业管理 维综合维修部主管维修1技工（兼绿化养护）养护、消杀、修剪、造型等中级技工以上相关技能等级资格负责路面、楼道、卫生间、食堂、五官端正，有从事办公楼保洁员3办公室、会议室、门窗 等部位的保保洁工作经验，动作麻利，洁身体健康合计9维护、保养工作与报修；负责绿化修经验，持证上岗，具验，对物业管理有独到的第八章重大节会、活动、迎查保障措施逢重大节会、活动、迎查等，我公司是劳动密集型企业， 各工种人员共200多人，我公司将科学合理组织人员加班突击 与现场人员增员，除对常规清扫、养护作业外，积极参于甲方 指定的临时性整改、悬挂、清扫、洒水、清运等项作业。树立 秩序维护形象岗，迎接、引导各级领导车辆、人员，对有阻碍 的车辆与人员进行疏导工作。第九章突发事件应急预案一、供电突发性事故的应急措施外线故障1、大楼设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故 障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是 否分闸，再检查电压和指示灯，当明确