房地产金融的快速增长与风险防范.pdf

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1、房地产金融的快速增长与风险防范近年来，房地产业的快速发展对于改善居民的居住条件、拉动经济的发展作出了重要的贡献，同时房地产业的发展也对商业银行的业务发展起到了积极的促进作用，已成为各家商业银行一个新的经济增长点。但是我们也应该注意到，房地产行业本身所蕴含的巨大风险，给商业银行房地产金融业务带来的信贷风险也日益显现出来。商业银行房地产金融业务中存在的主要风险点 结构性风险，即商业银行过量投入的风险 这是目前商业银行房地产金融业务的一个主要风险点。由于受到房地产业高额利润回报的利益驱动，加上有商业银行信贷资金的支持，我国房地产业投资快速增长，但这种增长目前已呈现一定的非理性状态。商业银行实际上对这

2、种非理性增长起到了一种推波助澜的作用。因为房地产开发贷款利率在基准利率的基础上上浮 30%40%后房地产开发商也能接受，同时，还可以取得按揭贷款份额，这使得各家商业银行都在积极争抢这块业务，有的银行甚至不惜违规操作。据统计最近两年各家商业银行在房地产金融业务上的信贷余额占到各家商业银行信贷总量的 20%以上，个别银行甚至占到了 50%以上，并且还在呈上升趋势，出现了各家商业银行热捧房地产金融业务的局面。在一些商业银行，信贷资金的结构性风险已经出现。大量资金涌入房地产业增加了房地产开发的盲目性，造成房地产行业投资过热，局部地区甚至已经出现了房地产泡沫，市场供求失衡，商品房闲置，出现滞销。房地产泡

3、沫一旦形成并破灭，银行将是最大的受害者。由于房地产金融在商业银行信贷结构中的占比较大，一旦该行业出现问题，将会直接危及整个金融业。房地产泡沫的破灭就是引发亚洲金融危机的重要因素。国际和国内经验都证明了银行出现的问题往往是经济高速增长时期对房地产开发行业的过量投入所致。流动性风险，也就是资金上的风险 房地产业是一个资金密集型产业，房地产开发商的资金筹措能力是直接决定项目成败的关键，这包括房地产开发商自有资金实力及融资能力两个方面。但目前房地产业最突出的问题就是房地产开发商自有资金严重不足，这是造成房地产金融业务风险的一个主要问题。具体表现形式如下：房地产开发商运作的项目通常是东拼西凑地通过各种形

4、式筹集自筹资金，然后向银行申请贷款，在用银行贷款把工程形象进度拉到一定程度之后，开始办理预售，紧接着到银行按揭贷款（其中有一些是“假个贷”），自己只投入一小部分资金运作项目，其负债和隐形负债的风险都背在银行身上。项目资金流动性一旦出现问题，资金链断裂，项目失败，房地产开发商损失的只是那点少得可怜的注册资金，而银行将承担整个项目失败的风险。有的房地产开发商则把一个完整的项目人为地分成几期，称为“滚动开发”，一期的投资滚动进入二期、三期等，以掩盖房地产开发商整体实力不够的真相。而房地产开发商得到银行贷款支持后，就可能将整个项目铺开，如果项目销售或房地产开发商资金链出现问题，资金周转不灵时，房地产开

5、发商就会反逼银行继续给予信贷资金的支持，否则将涉及原贷款风险。这样一来，银行很容易被房地产开发商牵着鼻子走。有的房地产开发商通过虚增项目投资概算，套取银行贷款；或者故意压低项目投资概算，以满足房开项目自有资金规定比例的要求。概算投资如果测算不准确，有资金缺口，同时销售收入又不能按预期回笼的话，直接反映到银行贷款上就是贷款不能按期收回，最后房地产开发商会以增加项目建设内容、设计变更、施工中的一些不可预见因素等为理由要求展期。有的房地产开发商以“四证”齐全、快要完工的项目来申请银行贷款，而其贷款的真正用途却用于储备新项目的土地所需支付土地费或者是办理新项目的“四证”手续所需交纳的相关费用等，这实际

6、上也体现了房地产开发商实力不足以同时操作多个项目。如果银行没有认真审查，就容易被房地产开发商当前项目的一些假象所迷惑甚至误导，一旦新项目出现问题，就有可能殃及银行贷款的安全。商业银行的操作性风险，即贷款管理风险 商业银行自身对贷款管理不到位是房地产金融业务的又一个风险点。在实际操作中存在一些违规放贷现象：一是一些经办行为了抢占市场份额，完成经营指标，对申报审批的房地产开发项目贷前调查评价不深入，甚至对房地产开发商或项目的实际情况隐瞒不报，人为夸大房地产开发商的实力，粉饰项目的销售前景；二是经办行在把贷款一次性发放之后，就不再过问房地产开发商是如何使用资金的，以致贷款被挪用的情况屡见不鲜；三是由

7、于贷款管理跟不上，一些经办行没有将本项目的土地使用权设置抵押，而是寻求其他的抵押物或是采取第三方担保方式；或者有的行虽然使用本项目土地使用权作抵押，但没有及时置换为项目的全部在建工程作抵押，这样开发商就可以顺利地办理房屋产权登记，加上在一些地方土地部门和房屋产权登记部门之间信息沟通不畅，有的开发商甚至能够可以办理抵押登记。这样一来，销售资金（包括按揭销售资金）就可以不进贷款银行，最终导致商品房的销售资金被房地产开发商挪作他用，有的开发商甚至还可乘机抽回投资，把风险完全留给贷款银行。四是有的经办行在进行土地使用权抵押置换在建工程抵押时，不是以房开项目全部的在建工程作抵押，而是置换成小区内不好销售

8、的商业门面或车库作抵押，这些抵押物的风险是很大的，如果销售不出去，房地产开发商就不能按期还款，银行同样也会因为市场销售问题而无法处置抵押物，第二还款来源也就形同虚设。商业银行房地产 信贷风险的防范措施 针对上述房地产金融业务中存在的风险点，笔者认为商业银行今后在开展房地产信贷业务时应从以下几个方面加强管理，最大限度地防范信贷风险。严把贷前调查、审查关 首先，调查人员要认真分析客户的财务报表，对客户是否具备筹措项目自有资金的能力作出正确的判断，即在营销和调查客户时，必须摸清客户的所有者权益是否达到了规定的比例。其次，经办行要对房开项目进行全面、系统的项目评估，项目评估切忌走形式。调查人员一定要对

9、项目的概算总投资作精确的估算和审查，对一些规费的收取比例及金额要走访相关部门，拿到第一手资料。然后就项目的投资构成、资金到位的情况及可能性、市场预期、价格定位、收入实现的预期、贷款偿还方案等方面进行认真、严谨、求实的分析测算。再次，银行的贷款审批作为贷款发放前的最后一道防线，在审批项目时，银行要从政策、客户的实力及运作能力、项目的预期及风险防范措施等方面对客户和项目进行严格的审查，把信贷风险堵截在银行贷款投放前。把资源配置到那些具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款，资金实力强有发展前景的房地产开发企业，有选择性地发展房地产开发企业，促进房地产金融业务的健康发展，对不符合要求的客户和

10、项目要坚决果断地退出。各行应着眼全局，把结构性调整、分散风险当成己任。严格贷款资金的使用 经办行首先要在贷中管理上办妥房地产开发项目土地使用权的抵押登记后才能发放贷款；其次，经办行要根据项目的实际工程进度和工程成本合同的规定逐步支用贷款资金，并严格审查贷款资金的实际用途，而不能一下子将全部贷款资金投放给房地产开发企业，以防止企业挪用贷款的情况发生。严格贷后管理 贷后管理是决定一个项目成功与否的关键，通过严格的贷后管理将项目销售资金控制住了，真正做到房地产开发贷款资金的封闭管理，就基本上可以有效地控制住贷款风险。这包括两个方面的管理，一是严格抵押物的管理，二是严格商品房销售回笼资金的管理。也就是说经办行要及时将贷款的抵押物从项目的土地使用权，置换为项目的全部土地使用权和全部在建工程，这是一项重要工作，也是为控制下一步销售环节而必须做的工作。这样，在房地产开发商取得房开项目的预售商品房资格后，经办行在房地产开发商开始预售时就要建立销售台账，销售一套商品房，回笼一套商品房的销售资金，然后注销一套商品房抵押，银行才能取得对销售款的控制权。只有当销售资金全部回笼到贷款银行，才能实现真正意义上的银行贷款封闭管理，也才能有效地控制商业银行的信贷风险。