楼盘营销执行方案.pdf

《楼盘营销执行方案.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《楼盘营销执行方案.pdf（15页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网，如有侵权请联系删除！我们将竭诚为您提供优质的文档！营销方案执行 1 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网，如有侵权请联系删除！我们将竭诚为您提供优质的文档！一、项目理解 1.项目概况 科灵新天地位于敖江以南，江南乡政府旁，江南中心小学及连江职专在其左右，依山傍水，空气清新。与江北隔江相望，别有一番气势。占地面积 33340m2，总建筑面积 12 万 m2，容积率 2.7，建筑密度 34.8%，绿地率 30%，由 15 栋纯小高层及临街商铺组成。2.项目主要威胁与风险 很多连江人宁愿到福州买房，如连江东南部的东岱等镇人。本案需要面对的除了市场竞争

2、的问题，还有消费习惯的引导和消费水平的准确把握问题。与江北等竞争楼盘相比，本案周边环境比较混乱，生活配套资源明显不足，人气不旺。江北和熬江一线是市场关注的热点，江南的地产项目目前在连江人民心里并未形成一个投资居住概念。本案的户型与主题设计等与其他在售楼盘相比，景观、户型等特色不够突出鲜明。2 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网，如有侵权请联系删除！我们将竭诚为您提供优质的文档！3.项目优势与机会 敖江以南地产项目鲜有，开发方向大多向北，本案把大众目光引向南，有其独到引 人 之处。江北地价普遍偏高，售价一直居高不下，本案的价格是绝对优势，有突出的性价比。江南的“南大门”地理位置奠定了其未

3、来城市发展的新兴产业中心地位，升值潜力大。依山傍水的自然生态环境，是居住休闲的首选之地。12万m2纯小高层，项目可视性强，可以最快时间传达项目形象档次。3 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网，如有侵权请联系删除！我们将竭诚为您提供优质的文档！二、卖点提炼 1.企业品牌：纵横集团 2007 年鼎力钜献 纵横集团的强势企业品牌优势。在大多数地产开发项目中都是先有项目品牌，在项目品牌的基础上建立的企业品牌，而纵横集团在此之前已经建立起识别性强的项目品牌，企业品牌也已深入人心。一个品牌相当于一种信任一个承诺，纵横集团的每一个项目都是在诠释着这份信任兑现着这个承诺。在 2007 年，在连江,鼎力

4、钜献。2.项目定位：缔造南岸现代城 江北市场多而杂，敖江以南地产项目鲜有，在南岸另辟一方天地，造一座现代城池，气度和远见，不言自明。12 万平米南岸现代城，是与目前南岸住宅形式的鲜明区别。3.上风上水：财丁双旺的人居宝地 周易里说：“背山面水称人心，山有来龙昂秀发，水口收藏积万金，光明正大旺门庭”依山傍水的科灵新天地，利用阴阳之平衡，来获得吉祥之气。何以聚人曰财，顺乘生气，贵格之地。4 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网，如有侵权请联系删除！我们将竭诚为您提供优质的文档！4.升值潜力：连江地产原始股 科灵新天地位于连江的“南大门”，是连江城乡结合部。该地段的升值潜力是巨大的。成为未来连

5、江新的高尚住宅区及新兴产业中心为时不远！绝高性价比，买到等于赚到！5.自然风光：南岸风光 四季花城 南岸是未开发的处女地，纯美的自然风光，无污染，原生态。生活在纯自然中，每一季节每一时令都有花叶相伴。近看敖江江景，远看山势起伏。隔江相望，进一步则繁华万千，退一步则淡泊宁静。6.园林风情：现代庭院 时尚典范 在售楼盘一味西式和欧化的景观园林设计，充斥着巴厘岛、地中海风情，科灵新天地依然以高标准的姿态，打造时尚的中式庭院。7.教育配套：凤城教育名盘 5 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网，如有侵权请联系删除！我们将竭诚为您提供优质的文档！苗苗幼儿园、江南中心小学、华侨中学、连江职专等近在咫

6、尺。一站式教育、浓厚的学习气氛，让孩子每天都受书卷熏陶。孩子教育全程无忧，前程无忧，“钱”途无限。教育大盘、教育名盘。在售项目大打居住概念、健康概念，“科灵新天地”的一站式教育配套，教育大盘、教育名盘已是实至名归。三、客户群再分析及锁定 1.客户消费特征 年龄以 25-55 岁为主 具有一定财富积累，依靠自己的力量购房置业，相对来说，本案的总价算低，因此对于他们来说，明显带有“屋”超所值特征，同时期望其升值。江北房价居高不下，担心房价持续上涨，迫切需要改善住宅者。先富裕起来的人，购房带有显富特征，购房必须有“圈子感”，注重“邻居是谁”，所置物业希望成为自己成功富裕的象征。6 欢迎您阅读并下载本

7、文档，本文档来源于互联网，如有侵权请联系删除！我们将竭诚为您提供优质的文档！2.客户群细分 四大类：公务员、私营业主、周边学校的教师、乡镇进城购房者 四、销售执行阶段安排 第一阶段 准备期 （一）时间 2007 年 3-6 月份 （二）工作重心 1、销售价格策略确定、销控方案的确定 2、建筑面积审核、单元标识核实 3、服装、名片、胸卡、楼书、单页等销售道具的准备 4、认筹协议书、退卡申请书、认筹细则、开盘活动细则及选房流程的制定 5、认筹前一周开始通知前期来电/来访客户并过滤 （三）支持工作 7 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网，如有侵权请联系删除！我们将竭诚为您提供优质的文档！1、

8、营销中心装修装饰 2、工地围墙包装 3、面积、标识的确定 4、各类效果图制作，包括景观效果图、户型效果图 5、户型模型制作 6、户外广告制作和媒介传播发布 7、楼书/DM 设计印刷 8、确定按揭银行、按揭成数及年限 9、预售许可证的办理 10、制作认筹流程以单页的形式设计 第二阶段 认筹期 8 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网，如有侵权请联系删除！我们将竭诚为您提供优质的文档！（一）时间 2005 年 7 月9 月 （二）销售策略 分批推出，分批认筹。（三）认筹策略 1、制作 科灵新天地VIP 认筹卡 500 张，卡号从 001-500，每张发售金额为 10000 元/张。2、适当地

9、采取 VIP 卡的优惠措施，吸引更多的客户。（四）主要工作 1、通知意向客户销售方式并认筹 科灵新天地VIP 卡 2、认筹期的接待工作 3、现场销售控制 4、合同范本的以易拉宝的形式公开 5、意向单元的认筹登记，并做适当的销售引导 6、发售 VIP 卡并签定认筹协议书 7、开盘前一周以电话及挂号信的形式通知认筹客户开盘时间 9 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网，如有侵权请联系删除！我们将竭诚为您提供优质的文档！8、根据 VIP 卡认筹情况调整开盘选房计划 第三阶段 开盘热销期 （一）时间 2007 年 10 月份开盘 （二）开盘策略 正式公开发售，将前期的 VIP 客户转化为业主，单

10、元确定后，客户须签定认购协议并补足定金 20000 元。（三）主要工作 1、开盘现场接待工作、现场销售控制 2、VIP 客户的选房工作及确认 3、VIP 客户的转定及签定认购协议 4、销售过程中的疑难问题的解决 5、合同签定及按揭材料的提交 10 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网，如有侵权请联系删除！我们将竭诚为您提供优质的文档！五、各阶段促销计划及目标制定（含营销造势活动）1.第一阶段 产品发布说明会 【原则】：配合现场的形象出台，启动市场 【方式】：“新天地-居住的革命”新闻发布会 邀请政府相关人士参加，同时组织一次以产品特性为主的夹报派送。模型巡回展 【准备资料】：模型、形象墙

11、、海报、手提袋、拱门、彩球 【市场攻击策略】：选择人流量非常集中的城关大型商场、酒店等。模型巡回展时间定为周末 第一阶段目标与任务：炒热市场，首先建立起市场认知度。11 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网，如有侵权请联系删除！我们将竭诚为您提供优质的文档！2.第二阶段 【战术一】：VIP 认筹盛典 为给开盘聚集人气同时摸清市场底细，举行 VIP 卡认筹，凡购买持有 VIP 卡者可充抵房款若干，同时享受折扣优惠，以此吸引并尽快消化客户需求.【战术二】：热销概念 在此阶段加大广告投放力度，加大 VIP 卡优惠策略宣传及对认筹情况的跟踪，在市场形成热销概念，并形成项目的旺销势头.【战术三】开

12、盘盛典 在之前市场预热及引爆的基础上，将项目重磅推出市场，消化认筹期间积累的客户需求，举行开盘盛典、签约仪式。第二阶段目标与任务：持续热销，保持市场热度。3.第三阶段 12 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网，如有侵权请联系删除！我们将竭诚为您提供优质的文档！【战术】：社区人文互动 定期或者不定期举行社区人文活动，如：儿童绘画展、国庆文艺演出等。项目销售最后依托的 是产品本身的价值。将项目“12 万教育大盘”及“南岸现代城”的核心价值体现出来并将其深 入人心，形成良好口碑，以达到客带客的良性循环。第三阶段目标与任务：将产品与社区文化结合起来，保持市场销售热度的同时形成市场美誉度。六、项

13、目所需销售物料的准备 1、模型（沙盘+户型模型）2、楼书 3、户型图册 4、广告夹报（楼报）5、手提袋 6、案场销售人员所需：服装、名片、工作卡等 七、营销人员控制与管理方案的准备 13 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网，如有侵权请联系删除！我们将竭诚为您提供优质的文档！（一）销售前期 制定统一说辞 营销人员统一培训与接待实战演习（二）管理方案包含以下管理表格的执行 来客登记卡 案场来人来电登记表 案场日记 成交客户登记卡 客户追踪访问周计划表 案场销售周计划表 案场去化分析表 来客来电统计分析表 优惠销售审批单 售后交易交接登记表 14 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网，如有侵权请联系删除！我们将竭诚为您提供优质的文档！祝语:人的一生中必须面对很多各种各样的环境，但不管处在任何环境中，我们一定要保持一颗积极向上的心态。让自己心情舒畅而快乐的生活着，当生活中遇到挫折与困境时，也许亲人们和朋友们，能给我们一些力所能及的帮助，但这样的帮助都是外在的，是暂时的，而我们要改变的生活状态，还是要靠自己去努力争取。