房地产企业会计账务处理.pdf

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1、房房地地产产企企业业会会计计账账务务处处理理学以致用，这是我把刚学到的房地产会计知识加以运用。开发房地产（住宅）单项会计核算其实也不是很难，但也不是很容易，主要抓住要点，用心去学就会很快学会。房地产开发流程可以用五证来贯穿 1.建设用地规划许可证、2.国有土地使用许可证、3.建设工程规划许可证4.建筑工程许可证、5.商品房许可证。开始建账时会涉及到这些会计科目和这些成本项目一、首先是各股东的投资：经会计师事务所的注册会计师验资确认各股东的出资额。各股东的出资额存入基本账户时的会计分录：借：银行存款-账号贷：实收资本-某某注有多个股东投资要分明细设账如有某股东用购买的土地出让金作投资的会计分录：

2、借：开发成本-项目名称（某花园）-土地出让金贷：实收资本-某某如果经股东确认土地评估大过购买价时的会计分录：借：开发成本-项目名称（某花园）-土地出让金（评估后的金额）贷：实收资本-某某（购买时支付的土地出让金金额）贷：资本公积（差额）二、土地征用及拆迁补偿费：包括为开发房地产而取得的土地使用权支付的土地出让金，土地征用费，如果是耕地用地还要有耕地占用税，劳动力安置费及地上、地下折迁补偿支出等。如发生这类成本作如下会计分录：用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：借：开发成本-某花园-土地征用相关费用贷：银行存款-某账号三、前期工程费：包括设计规划费、测绘费以及“三通一平

3、”支出、临时用电，排污等。如发生这类成本作如下会计分录：用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：借：开发成本-某花园-前期工程-XXXXX贷：银行存款-某账号四、用银行存款支付代垫工程用材料和土方工程款时的会计分录：借：预付账款-XXXX贷：银行存款-某账号取得对方开给发票时的会计分录：借：开发成本-某花园-前期工程-XXXXX贷：预付账款-XXXXX五、开发间接费用：包括现场管理人员的薪筹、固定资产折旧、办公费、水电费，通讯费，伙食费.等如发生这类成本作如下付分录：用银行支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：借：管理费用-XXXXX贷：银行存款-某账号六、

4、交当年需交税费的会计分录：（注：刚开始时只交印花税、土地使用税，由于年交的税费不用预提）建安合同印花税按工程项目总额*0.03%、账本本数*5 元、账本记载的注册资金*0.05%，土地使用税面积*4 元.等用银行存款支付各种印花税时：借：管理费用-印花税贷：银行存款-某账号用银行存款支付当年要交土地使用税时的会计分录：（注：我们那里是按土地使用面积*4 元）借：管理费用-土地使用税贷：银行存款-某账号这个阶段发生的会计业务基本完成，明细账、总账跟其他企业设定基本一样，做完凭证、科目汇总后就可以做报表了，为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。以上只是代表性的处理，如果还有什么会计业务发生的

5、话，要看这项会计业务是属于什么性质的，就要用到什么样的会计科目了。七、接着到了工程准备完工，可以达到预售阶段时，就可以申请 商品房预售许可证取得证件后才可以销售，这时是属于期房销售。根据企业会计准则的规定，由于企业销售商品不满足收入条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时再确认收入。收到期房房款，已存入银行时的的会计分录：借：银行存款-某账号贷：预收账款-XX 楼-XX 单元-XX 房用银行存款支付工程进度款和代付工程材料时的会计分录分录：借：预付账款-XXXXXX贷：银行存款-某账号取得对方开给的建安发票时的会计分录分录：借：开发成本-建安工程贷；预付账款-XXXXX

6、X用银行存款支付销售部的费用包括人员工资、广告费，水电费、租金.等时的会计分录：借：营业费用-XXXXXX贷：银行存款-某账号管理费用的会计分录基本上跟以上的第五项一样提当月税款时的会计分录：包括营业税 5%、城建税按营业税款的 7%7%、教育费附加按营业税款的 3%、我们这里还有一个地方教育费按营业税款的 2%(2%(地方自己定地方自己定的，有差异的，有差异)、土地增值税预缴按收到期房款的 1%、（企业所得税预缴按期房款的 10%确定成本利润率-期间费用-税金）*25%、如当年未交的土地使用税、印花税、还要补交。借：主营业务税金及附加贷：应交税费-营业税贷：应交税费-城建税贷：其他应交款-教

7、育费附加用银行存款支付税款时的会计分录：借：应交税费-营业税借：应交税费-城建税借：其他应交款-教育费附加贷：银行存款-某账号以上所提税款的会计分录也按类似营业税来做，明细改成所得税或土地增值税.等检查做完会计分录无误后，就可以科目汇总做会计报表了。为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。八、接着又到了竣工结算阶段把房交付给购房者了。由建设监督部门检查工程质量，测算出面积等收到竣工结算单时的会计分录：借：开发产品-贷：开发成本-交付给购房者开票时冲预收账款：已挂的预收账款转入主营业务收入借：预收账款贷：主营业务收入结转销售成本时的分录：借：主营业务成本贷：开发产品这个阶段的间接费用跟以上处理差不多。税款的清算，由于企业所得税，土地增值税是先预缴的到竣工清算后也要清算税款。少补多退。