标准化物业管理2014课件.ppt

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1、标准化物业管理制作人：林庭勇制作人：林庭勇 1.1供配电系统管理1.2供排水系统 1.3消防系统管理1.4空调、防排烟系统目录CONTENTS1.5电梯升降系统1.6机房相关环境 供配电系统分为高压供电和低压供电，一般供配电系统分为高压供电和低压供电，一般供电为供电为10KV。1KV为高压为高压/1KV以下为低压。以下为低压。1按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电。按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电。2按备用电源分有备用电源供电和无备用电源供按备用电源分有备用电源供电和无备用电源供电。电。3我们通常说的按负荷分：一级负荷及二级负荷，我们通常说的按负荷分：一级负荷及二级负荷，一级负荷必

2、须保证任何时候都不间断供电；二级一级负荷必须保证任何时候都不间断供电；二级允许短时间断电。允许短时间断电。41、供配电常识、供配电常识低压配电：380V/220V，变压器之后为低压配电工程2、高压供电：是指高压供电（10KV）及变压器部分的电气工程高供低计，在低压侧计量（住宅，对用户较有利）3、用电计量：分高供高计，在高压侧计量（重点大户，单台变压器为500KVA及以上的）一、供配电系统一、供配电系统一、供配电系统4、应注意的问题、应注意的问题（1 1）、变压器的运行安全。）、变压器的运行安全。现现基基本本都都用用干干式式变变压压器器（油油浸浸的的较较少少），防防止止超超温温（会会降降低低绝绝

3、缘缘，加加速速老老化化），因因为为规规范范确确定定凡凡安安装装在在地地下下室室需需采采用用干干式式变变压压器器（防防火火），需需加加强强通通风风（有有效效的的强强迫迫风风冷冷能能提提高高容容量量50%50%，但但为为短短期期超超负负荷荷），油油浸浸变变压压器器油油温温极极限限超超过过9595摄摄氏氏度度（一一般般8585摄摄氏氏度度），干干式式超超过过155155摄摄氏氏度度时时，必必须须立立即即减负，或退出运行，否则易出事故。减负，或退出运行，否则易出事故。（2 2）、加强运行情况监督）、加强运行情况监督 抄抄表表是是监监督督运运行行并并留留有有痕痕迹迹的的重重要要手手段段，以以前前一一般般

4、规规定定是是每每小小时时一一次次，由由于于现现在在技技术术的的发发展展，每每班班至至少少记记录录二二次次，视负载情况而定。视负载情况而定。（3 3）、严格倒闸操作票制度，倒闸必须要有监护人。）、严格倒闸操作票制度，倒闸必须要有监护人。（4 4）、注意安全防护用具的定期检验，正确保管、使用。）、注意安全防护用具的定期检验，正确保管、使用。一、供配电系统一、供配电系统（5）、注意无功功率补偿（工频感性负载补偿），以提高功率因素，改善电能质量）、注意无功功率补偿（工频感性负载补偿），以提高功率因素，改善电能质量 、投投入入根根据据负负荷荷的的大大小小，负负荷荷原原有有功功率率因因素素和和提提高高后后

5、的的功功率率因因素素，加加以以确确定定（专专业业），尤其注意不得过补偿尤其注意不得过补偿 、注意电力电容器的使用情况，及时更换，注意成本、注意电力电容器的使用情况，及时更换，注意成本 、用电奖励的处理（、用电奖励的处理（1%）（6）、注意安全防范）、注意安全防范 、绝缘垫与警示线、绝缘垫与警示线 、小动物侵入（注意桥架、电缆沟门、窗的封堵）、小动物侵入（注意桥架、电缆沟门、窗的封堵）、灭火器材（三组份灭火器）、灭火器材（三组份灭火器）（7）、培训和演练，以解决值班电工的技能不一）、培训和演练，以解决值班电工的技能不一（8）、灰尘与潮温对设备的影响（保养中重视环境，接收时的彻底清洁）、灰尘与潮温

6、对设备的影响（保养中重视环境，接收时的彻底清洁）（9）、关键表单）、关键表单运行记录表，按照供电局规范要求运行记录表，按照供电局规范要求加以调整，必须有印刷编号。加以调整，必须有印刷编号。AB运行（值班）记录本，对班内异动、运行（值班）记录本，对班内异动、异常、维修、跳闸、倒闸等必须记异常、维修、跳闸、倒闸等必须记录清楚，交班要清晰。录清楚，交班要清晰。C外来人员登记本。外来人员登记本。维修记录本（维修部位、维修结果、维修记录本（维修部位、维修结果、终结时间、维修人员、更换的主要终结时间、维修人员、更换的主要材料均详细记录）。材料均详细记录）。D倒闸操作票。倒闸操作票。EF交接班记录本。交接班

7、记录本。G绝缘器具耐压试验。绝缘器具耐压试验。上级变电站电话通知记录，控中心上级变电站电话通知记录，控中心通讯记录。通讯记录。H1.1供配电系统管理防鼠板警示标识防鼠板标识1.1供配电系统管理机房地面绝缘（禁区）机房地面划分1.1供配电系统管理配电房盖板（提示）刷漆处理1.1供配电系统管理接地（标识）接地（机房门与接地连接）1.1供配电系统管理配电房悬挂配电系统图1.1供配电系统管理配电房布局（消防、清洁）配电房布局2（制度、工具箱）1.1供配电系统管理配电房绝缘胶垫高压配电柜1.1供配电系统管理高压配电箱配电标识规范1.1供配电系统管理供电箱（标识）抵押配电箱（禁止合闸）1.1供配电系统管理

8、设备警示低压设备配电标识1.1供配电系统管理低压总开关高压配电房1.1供配电系统管理排线规范和接地1.1供配电系统管理高压变压器（室内安全保护）变压器（室内安全保护）1.1供配电系统管理室外设备安全保护措施1.1供配电系统管理发电机规范管理（地砖）发电机机脚处理（地砖和刷漆）1.1供配电系统管理发电机绝缘保护和标识蓄电瓶（5S+架子）1.1供配电系统管理发电机操作流程（清楚、简洁）发电机控制箱（整洁规范）1.1供配电系统管理发电机送风（标识）发电机油管（油漆、进出流向标识）1.1供配电系统管理隔油池油罐（标识+标尺）1.1供配电系统管理发电机管道发电机房防隔音处理发电机线路二、给排水系统二、给

9、排水系统（一）、系统的构成：管材、配件及设备（一）、系统的构成：管材、配件及设备。1、管材：分金属管材和非金属管材、管材：分金属管材和非金属管材 以前，一般下水（污水）用铸铁管，供水采用钢管。以前，一般下水（污水）用铸铁管，供水采用钢管。分有缝钢管与无缝钢管，但为抗氧化，均为镀锌管。无缝分有缝钢管与无缝钢管，但为抗氧化，均为镀锌管。无缝钢管抗压强度高，但由于造价高，易锈蚀等问题，现许多钢管抗压强度高，但由于造价高，易锈蚀等问题，现许多场合采用非金属管（塑料或复合塑料管）。场合采用非金属管（塑料或复合塑料管）。非金属管，现在典型的为非金属管，现在典型的为PAP（塑、铝复合管），（塑、铝复合管），

10、PE-X（交联聚乙烯管）和（交联聚乙烯管）和PP-R管（无规共聚聚丙烯管），管（无规共聚聚丙烯管），日常常用在室内生活给水系统。特点：不锈、不结垢、耐日常常用在室内生活给水系统。特点：不锈、不结垢、耐温。（一般温。（一般70摄氏度左右，不可超过摄氏度左右，不可超过95摄氏度。）摄氏度。）其中，其中，PAP管可作生活用水室内隐蔽敷设，亦可作水管可作生活用水室内隐蔽敷设，亦可作水暖管，暖管，PP-R刚性较好，明管，刚性较好，明管，PE-X线膨胀系数大，低要线膨胀系数大，低要求、低成本采用。求、低成本采用。二、给排水系统二、给排水系统2、配件、配件 阀门：阀门：截止阀截止阀DN50 闸阀闸阀DN70

11、 蝶蝶阀阀 开开启启度度在在90度度范范围围翻翻转转起起调调节节和和关关闭闭水水流流，方方便便但但不易关严不易关严 止回阀止回阀 阻止水反向流动。阻止水反向流动。浮浮球球阀阀 用用于于控控制制水水箱箱水水位位，实实用用，便便宜宜易易失失灵灵，建建议议用用“液压水位控制阀液压水位控制阀”二、给排水系统二、给排水系统3、设备：水泵、设备：水泵 我我们们日日常常使使用用的的多多为为离离心心式式水水泵泵，其其中中又又分分为为单单级级水水泵泵和多级水泵和多级水泵 多多级级水水泵泵为为多多个个叶叶轮轮平平行行地地装装在在同同一一轴轴上上，使使水水从从一一个个叶叶轮轮进进入入另另一一个个叶叶轮轮，产产生生叠

12、叠加加压压力力，作作为为高高压压供供水水的的动动力装置力装置01金属管材必须注意防锈，一般每年1-2次油漆保护，颜色必须按规范：给水绿、消防红、煤气黄、污水黑，流向指示03管路的水流向指示，阀门的开关指示必须清晰、明了。其中常闭与常开的标识区别要清02管道的保温不仅会对能源的消耗，而且对管道锈蚀的影响很大04阀门的螺杆必须加以润滑及护套保护4、系统的保养注意更换润滑油，机油建议运行注意更换润滑油，机油建议运行500h，润滑，润滑脂（黄油）脂（黄油）1500h左右就需更换一次。左右就需更换一次。02拆解维修时，注意视叶轮的磨损情况修复拆解维修时，注意视叶轮的磨损情况修复和更换，注意串轴。和更换，

13、注意串轴。03注意电动机的状况，特别是温度与声响注意电动机的状况，特别是温度与声响（轴承）。（轴承）。04注意变频器的运行，防潮、防尘、防人为破注意变频器的运行，防潮、防尘、防人为破坏，注意检查维修的部位，保存好数据单元，坏，注意检查维修的部位，保存好数据单元，防花冤枉钱（电脑主控芯片）。防花冤枉钱（电脑主控芯片）。05二、给排水系统01 注意轴封，填料注意轴封，填料的使用（盘根）要合的使用（盘根）要合适，有浸油，浸石墨适，有浸油，浸石墨的石棉绳，也有碳素的石棉绳，也有碳素纤维及其它合成材料纤维及其它合成材料的，适用不漏就行，的，适用不漏就行，光图便宜也不行。光图便宜也不行。（对于机械密封、运

14、（对于机械密封、运行时必须注满水。决行时必须注满水。决不能干磨，否则立即不能干磨，否则立即损坏。）损坏。）二、给排水系统7、水箱、水箱（1）、定期清洗，每年）、定期清洗，每年1-2次，防氯气对人伤害次，防氯气对人伤害（2）、防止浮球阀失灵，双保险为好（液压水位控制阀）、防止浮球阀失灵，双保险为好（液压水位控制阀）（3）、加锁防盗（双锁）、加锁防盗（双锁）（4）、水位标志明显，防水位过高时水溢流）、水位标志明显，防水位过高时水溢流二、给排水系统8、污水泵、污水泵（1）、手动、自动必须可靠、准确，防止失灵）、手动、自动必须可靠、准确，防止失灵（2）、满足突发事件的应急排放需求）、满足突发事件的应急

15、排放需求（3）、排水器加装过滤网慎防堵塞）、排水器加装过滤网慎防堵塞（4）、注意人身安全与设备安全（加设提示及防护）、注意人身安全与设备安全（加设提示及防护 标识防止跌入）标识防止跌入）二、给排水系统9、供水压力控制、供水压力控制（1）、电接点压力表）、电接点压力表（2）、气压罐水压控制）、气压罐水压控制（3）、变频调速恒压供水）、变频调速恒压供水（4）、高层建筑减压供水）、高层建筑减压供水1.2供排水系统控制柜水泵房（干净、整洁）1.2供排水系统机房管理规范机房干净整洁1.2供排水系统机脚（地砖和警示）设备安全保护（网罩和标识）1.2供排水系统管道（油漆+标识）管道（流向指示）1.2供排水系

16、统油漆和标识（水池刻度）标识和油漆1.2供排水系统设备（油漆+标识）水泵房地面（5S）1.2供排水系统设备（油漆+标识）设施（标识）1.2供排水系统流向标识标识（状态）1.2供排水系统水泵房划分（警示）水泵房划分（警示带和警语）1.2供排水系统设备标识（油漆+标识+保护）设备标识（标识+水管防冻保护）1.2供排水系统设备标识（状态）设备标识（状态）1.2供排水系统设备标识（状态+保护）设备标识（流向）1.2供排水系统设备标识（设备名+状态）设备标识1.2供排水系统设备房管道设备房天花1.2供排水系统设备标识水池梯子1.2供排水系统备用设备1.2供排水系统设备保护SSM11998设备保护（转向标

17、识）1.2供排水系统设备状态标识设备开关保护1.2供排水系统设备防护设备防护（保护+排水管）1.2供排水系统流向指示管道1.2供排水系统排水水池1.2供排水系统水泵使用状态（标识+状态）1.2供排水系统潜水泵标识潜水泵保护1.2供排水系统管道标识1消防系统每年一次全面检测，并定期抽检，所有检测记录存档；消防水泵、喷淋水泵的控制启动系统每半年应联动检测一次，有联动测试记录。2消防排烟系统，消防广播系统，区域火灾报警器，各种模块处在良好工作状态；设施功能完备无损坏。3消防系统应保持在自动状态；可在消控室内加自动改手动按钮。三、消防系统管理4卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。5消防

18、烟感、温度传感器、可燃气体探测器工作正常，定期清洁并进行外观检查及报警测试，确保喷淋头无泄漏，外观完整。三、消防系统管理6.消消防防水水泵泵、喷喷淋淋水水泵泵供供水水系系统统不不堵堵转转，不不跳跳闸闸，不不泄泄漏漏；止止回回阀阀动动作作灵灵敏敏可可靠靠，反反向向不不泄泄漏漏；消消火火栓栓配配置置齐齐备备，各各配配件件功功能能良良好好；水水流流开开关关、水水压压力力开开关关动动作作准准确确稳稳定定；消消防水泵控制柜指示正常。防水泵控制柜指示正常。7.开开启启消消防防结结合合器器的的扳扳手手、开开启启地地下下消消火火栓栓的的钥钥匙匙和和大大闸闸应放在固定位置，并便于取用。应放在固定位置，并便于取用

19、。8.定定期期进进行行末末端端压压力力检检查查，确确保保在在正正常常值值内内室室内内外外消消防防设设施施必必须须设设有有提提示示牌牌，井井盖盖涂涂红红色色警警示示油油漆漆，严严禁禁汽汽车车或或杂杂物占压。物占压。三、消防系统管理l9.严严格格跟跟踪踪、监监督督外外判判单单位位对对整整个个系系统统的的维维保保工工作作，通通过过日常检查和每年的联动测试对其工作做全面的评估。日常检查和每年的联动测试对其工作做全面的评估。l10.定定期期进进行行末末端端压压力力检检查查，确确保保在在正正常常值值内内室室内内外外消消防防设设施施必必须须设设有有提提示示牌牌，井井盖盖涂涂红红色色警警示示油油漆漆，严严禁禁

20、汽汽车车或或杂物占压杂物占压l11.严严格格跟跟踪踪、监监督督外外判判单单位位对对整整个个系系统统的的维维保保工工作作，通通过日常检查和每年的联动测试对其工作做全面的评估过日常检查和每年的联动测试对其工作做全面的评估三、消防系统管理1.3消防管理SSM11931消防控制箱消防1.3消防管理消防设施消防设施1.3消防管理消防栓消防栓使用1.3消防管理消防电话消防电话1.3消防管理消防门二氧化碳室1.3消防管理消防箱（5S）消防气罐1.3消防管理设备规范电源开关（标识）1.3消防管理设备管理设备管理1.3消防管理消防器材（缺使用说明）1.3消防管理消防设备使用（简单、规范、清楚）防排烟系统防排烟系

21、统1空调系统空调系统2四、空调、防排烟系统 本项目为超过本项目为超过5050米的一类高层，所有楼梯均为防烟楼梯间，均设机械加压米的一类高层，所有楼梯均为防烟楼梯间，均设机械加压送风系统。每隔两层设置常闭型电动风口，地上与地下合用风道及风机。送风系统。每隔两层设置常闭型电动风口，地上与地下合用风道及风机。A 地上着火时开地上层风口，地下着火时开地下层风口。在楼梯间地上与地下分别地上着火时开地上层风口，地下着火时开地下层风口。在楼梯间地上与地下分别设置压力传感器，控制加压送风机出口处的旁通泄压阀，调节楼梯间的余压值。设置压力传感器，控制加压送风机出口处的旁通泄压阀，调节楼梯间的余压值。(一)、防排

22、烟系统 消防电梯合用前室设机械加压送风系统，每层均设置多叶送风口，可手消防电梯合用前室设机械加压送风系统，每层均设置多叶送风口，可手动或消防控制室自动开启，并与加压送风机启动装置连锁。动或消防控制室自动开启，并与加压送风机启动装置连锁。B 火灾时着火层及其上一层自动开启或安全起见可就地手动开启，并加限压装置火灾时着火层及其上一层自动开启或安全起见可就地手动开启，并加限压装置(一)、防排烟系统03各房间总面积200或一个房间面积超过50，且经常有人停留或可燃物较多的地下室均设有机械排烟系统04公共建筑中经常有人停留或可燃物较多且面积超过100的地上房间以及长度大于20m的内走道达不到自然排烟要求

23、的设有机械排烟系统发生火警时空调、与排烟无关的通风设备应自动切断电源；056.6.防防排排烟烟控控制制：火火灾灾时时，由由火火灾灾探探测测报报警警系系统统和和消消防防控控制制室室控控制制启启动动，同同防防火火分分区区内内排排烟烟风风机机，排排烟烟补补风风机机以以及及相相应应排排烟烟及及补补风风风风口口，排排烟烟口口达达到到280280时时风风口口自自动动关关闭闭。同同一一防防火火分分区区内内其其余余的的空空调调机机，排排烟烟口口采采用用带带有有280280具具有有手手动动和和自自动动功功能能的的多多叶叶排排烟烟口口或或板板式式排排烟烟口口，排排烟烟补补风风口口应应带带有有7070具具有有手手动

24、动和自动功能多叶排烟补风口或板式排烟口。和自动功能多叶排烟补风口或板式排烟口。7.7.设设有有气气体体灭灭火火房房间间（消消防防控控制制中中心心，数数据据中中心心等等），根根据据火火灾灾控控测测报报警警系系统统，由由消消防防控控制制室室关关闭闭气气体体灭灭火火房房间间风风机机及及风风阀阀，火火灾灾后后消消防防控控制制室室或或防防护护区区外外手手动动打打开开排排风风道道电电动动风风阀阀和和排排风风机。机。(一)、防排烟系统(二)、空调系统一、空气调节的温度、湿度、流速一、空气调节的温度、湿度、流速 空气温度的高低，对人体的舒适度和健康影响很大，空气温度的高低，对人体的舒适度和健康影响很大，理论或

25、理想的室内温度，冬季理论或理想的室内温度，冬季20-2420-24，夏季，夏季22-2722-27，现在提倡节能，提倡冬季室内现在提倡节能，提倡冬季室内1010，夏季，夏季3030才开空调，才开空调，实际效果值得讨论，我们一般还是控制在实际效果值得讨论，我们一般还是控制在252522，即，即冬季在冬季在2323，夏季在，夏季在2727左右为宜。但注意夏季如在左右为宜。但注意夏季如在3030人们会感觉热，冬季超过人们会感觉热，冬季超过2525也觉得不妥，实际冬也觉得不妥，实际冬季季18-2218-22，夏季在，夏季在25-2825-28，大家较能接受。，大家较能接受。(二)、空调系统 此项对能耗

26、有相当影响，注意：此项对能耗有相当影响，注意：1 1、挂挂表表在在主主区区域域监监测测，注注意意挂挂在在中中端端（首首、末末端端均均有有问问题）。题）。2 2、注意开关机的提前量。、注意开关机的提前量。3 3、注意运行中出力量的调节、科学、合理。、注意运行中出力量的调节、科学、合理。4 4、注注意意新新风风量量不不能能10%40%40%。一一般般在在30%30%，视视情情况而定，另况而定，另CO2CO2尝试低于尝试低于0.1%0.1%。(二)、空调系统5 5、注注意意对对空空气气管管道道的的管管理理（含含保保温温），特特别别注注意意对对滤滤网网的的清清洗洗，一一般般仅仅注注意意每每年年1-21

27、-2次次的的出出回回风风口口滤滤网网的的定定期期清清洗洗，实实则则对对系系统统进进风风口口的的粗粗效效过过滤滤器器和和中中效效过过滤滤器器更更应应重重视，高档楼宇已开展通风管道的清洗。视，高档楼宇已开展通风管道的清洗。6 6、注意管道的保温，避免能源浪费。、注意管道的保温，避免能源浪费。7 7、有有 热热 水水 锅锅 炉炉 为为 空空 调调 服服 务务 的的，出出 水水 口口 温温 度度6262（6565）。）。8 8、要注意对风机盘管风口的清洗，定期除垢。、要注意对风机盘管风口的清洗，定期除垢。(二)、空调系统9 9、注注意意分分期期（一一次次/年年）对对风风机机轴轴承承加加油油，否否则则噪

28、噪声声增增加加，不要出现风机反转的笑话。不要出现风机反转的笑话。1010、为为提提倡倡和和加加强强环环保保注注意意R11R11、1212的的禁禁用用，R22R22、R134R134、152152的的推推行行，混混合合性性制制冷冷剂剂（R410AR410A、407C407C）。老老设设备备防防止止泄漏（氨泄漏（氨爆）。爆）。1111、注注意意压压缩缩式式与与吸吸收收式式机机组组的的区区别别，冷冷媒媒的的使使用用注注意意事事项项和和环环境境要要求求。其其中中，验验收收时时，注注意意在在地地下下室室中中的的安安装装规规范范是是否否符符合合，用用氟氟里里昂昂压压缩缩式式机机组组为为机机房房净净高高4m

29、,4m,氨氨压压缩缩式式4.8m,4.8m,溴溴化化锂锂吸吸收收式式，设设备备顶顶部部距距楼楼板板1.2m,1.2m,（地地下室注意温度，排风）下室注意温度，排风）(二)、空调系统1212、注意中央空调与、注意中央空调与VRVVRV系统的区别和调节。系统的区别和调节。1313、坚持做好中央空调水系统的处理工作。、坚持做好中央空调水系统的处理工作。1414、运运行行管管理理目目标标：管管理理制制度度化化，操操作作规规范范化化，人人员员专专业业化，职能责任化化，职能责任化。1515、突发事件处理预案、突发事件处理预案 （1 1）、有害气体泄漏或传染病浒期。）、有害气体泄漏或传染病浒期。（2 2）、

30、消防应急预案。）、消防应急预案。（3 3）、突发爆管应急预案。）、突发爆管应急预案。（4 4）、发生机械、人身事故预案。）、发生机械、人身事故预案。1.4空调、防排烟系统空调设备房空调设备房1.4空调、防排烟系统空调设备规范（油漆）SSM11779空调设备安全保护1.4空调、防排烟系统设备状态SSM11784机房规范管理1.4空调、防排烟系统空调管道设备标识1.4空调、防排烟系统风机设备空调设备1.4空调、防排烟系统风管风管1.4空调、防排烟系统排风口安全保护（接地、防护、5S）和标识排烟流向标识1.4空调、防排烟系统空调设备房管道流向1.4空调、防排烟系统管道流向标识管道流向标识五、电梯升降

31、系统1、电梯的分类、电梯的分类 按用途分按用途分 1、乘客电梯、乘客电梯 2、载货电梯（现代载货梯有自动运行记录）、载货电梯（现代载货梯有自动运行记录）3、客货梯、客货梯 4、消消防防梯梯（火火警警情情况况下下，适适合合消消防防人人员员专专用用，在在火火警警时时不不自自动动迫迫降降，在在单单独独机机房房内内安安装装的的），1分分钟钟内内由由底底层层到到顶层。顶层。5、自动扶梯、自动扶梯五、电梯升降系统按驱动系统分类按驱动系统分类 1、直流电梯、直流电梯 2、交流电梯（交流双速电梯、变频调速电梯）、交流电梯（交流双速电梯、变频调速电梯）3、液压电梯、液压电梯 4、齿轮齿条、齿轮齿条 5、螺杆式、

32、螺杆式 6、直线电机驱动、直线电机驱动五、电梯升降系统2、电梯的基本结构、电梯的基本结构 1、轿厢、轿厢 2、门系统、门系统 3、导向系统、导向系统 4、曳引系统、曳引系统 5、对重系统、对重系统 6、安安全全保保护护系系统统（机机械械方方面面限限速速系系统统、缓缓冲冲系系统统及及端端站站保保护护装装置置；电电器器方方面面：超超速速保保护护、供供电电断断相相错错相相、超超限限、层门轿厢门、五方对讲）层门轿厢门、五方对讲）五、电梯升降系统3、电梯速度、电梯速度 电电梯梯速速度度1m/s 为为低低速速梯梯，快快速速12 m/s，高高速速23 m/s，超高速，超高速310 m/s。五、电梯升降系统4

33、、电梯的管理、电梯的管理 1、接管、接管 （1）电梯的技术资料，包括检验合格文件。）电梯的技术资料，包括检验合格文件。（2）收收取取并并保保管管厅厅门门、工工作作状状态态转转换换电电气气钥钥匙匙、轿轿厢厢内内召召唤唤板钥匙和机房门钥匙。板钥匙和机房门钥匙。（3）收收集集并并妥妥善善保保管管电电梯梯备备品品、备备件件、附附件件及及工工具具（根根据据随随机厂家资料对照，造册）。机厂家资料对照，造册）。（4）五方对讲系统。）五方对讲系统。五、电梯升降系统3 3、注意要点、注意要点（1 1）新电梯在装修期间的保护，以杉木集成板为好，）新电梯在装修期间的保护，以杉木集成板为好，忌用中纤板。忌用中纤板。（

34、2 2）注意平时特别是装修期间，因门机地槽的不洁）注意平时特别是装修期间，因门机地槽的不洁 引起的导靴受阻与损坏。引起的导靴受阻与损坏。（3 3）注意日常维护中的加油润滑的监督，油杯、导轨、）注意日常维护中的加油润滑的监督，油杯、导轨、钢绳等。钢绳等。（4 4）对刹车系统的检查。）对刹车系统的检查。（5 5）做好日检、周检、季检、年检。）做好日检、周检、季检、年检。（6 6）电梯困人应急处理。）电梯困人应急处理。五、电梯升降系统日检日检 、厅门闭锁。、厅门闭锁。、轿门，光幕面板的清洁。、轿门，光幕面板的清洁。、机房常规及卫生（轿厢不锈钢壁、机房常规及卫生（轿厢不锈钢壁 的正确保养的注意）。的正

35、确保养的注意）。、轿门地槽。、轿门地槽。五、电梯升降系统周检周检 、轿门开关时各级减速是否正常。、轿门开关时各级减速是否正常。、消防功能是否正常。、消防功能是否正常。、报警和应急功能，警铃、三方对讲系统、报警和应急功能，警铃、三方对讲系统、电话等报警装置与管理部门能否及时应答。电话等报警装置与管理部门能否及时应答。五、电梯升降系统 季检季检 、对机房配合专业公司进行全面检查，、对机房配合专业公司进行全面检查，主要对曳引机运行噪声异常。主要对曳引机运行噪声异常。减速机是否漏油，缺油及异常。减速机是否漏油，缺油及异常。减速厢及电机的温升。减速厢及电机的温升。电磁抱闸的制动可靠性。电磁抱闸的制动可靠

36、性。限速器运转的灵活可靠性。限速器运转的灵活可靠性。控制柜内电气元件动作及极限开关动作是否可靠。控制柜内电气元件动作及极限开关动作是否可靠。、电梯平层有无异常。、电梯平层有无异常。五、电梯升降系统年检，委托安全主管机关进行。年检，委托安全主管机关进行。、检查要留有痕迹。、检查要留有痕迹。、确保按时按章进行。、确保按时按章进行。、电梯安全无小事。、电梯安全无小事。、（年年检检）合合格格证证必必须须明明示示（张张贴贴在在轿轿内内），必必须须按按时时年检。年检。五、电梯升降系统5 5、相关必备表单、相关必备表单 1 1、巡检记录表（现场必须有）、巡检记录表（现场必须有）2 2、巡查记录本（单列）、巡

37、查记录本（单列）3 3、维保记录本（并对应列台帐及档案）、维保记录本（并对应列台帐及档案）1.5电梯管理电梯厅标识电梯显示器1.5电梯管理电梯乘坐须知电梯装饰1.5电梯管理电梯机房电梯维护保护六、设备机房管理01机房管理落实到人，有人员进出管理制度。02设备房内外应有相应的标识，按照公司统一标准制作。04现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整；相关管理制度上墙，需执证上岗人员的有效操作证件复印件须张贴上墙。03配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。各各类类计计量量仪仪表表使使用用正正常常、无无损损坏坏且且合合格格，状状态态标标示示正正常常，无无“跑跑、冒冒、滴滴、漏漏”现现象象；计计

38、量量仪仪表表、监监测测仪仪器器应应依依据据检测（检定）规程定期检测，责任人明确。检测（检定）规程定期检测，责任人明确。重重要要设设备备上上端端如如有有各各类类压压力力水水管管、排排污污管管等等设设施施时时，应应在在该该设设备备上上端端加加设设喇喇叭叭口口、挡挡板板等等设设施施，并并做做好好防防护护措措施施，以保证重要设备的使用。以保证重要设备的使用。六、设备机房管理设备房内严禁吸烟，严禁存放易燃、易爆、易挥发、有毒或与管理无关的物品。有防爆要求的设备房和库房应采用防爆型开关、灯具，在显著位置悬挂防火警示牌。重要设备房内（如电话机房、配电房、发电机房、消控室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置温

39、湿度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下；有防鼠防虫设施并定期消杀；上述设备间须配备2个以上2公斤手提式灭火器和1个应急照明灯。六、设备机房管理1.6机房相关环境工程办公工程办公保养计划1.6机房相关环境工具管理（5S）工具管理1.6机房相关环境工具管理工具管理1.6机房相关环境配电系统图配电系统图1.6机房相关环境机房检查记录机房检查记录1.6机房相关环境工具管理规范钥匙管理1.6机房相关环境工具管理和标识工具管理（防水板+标识+5S）1.6机房相关环境绝缘警示警示标识1.6机房相关环境设备标识设备标识1.6机房相关环境发电机操作流程图机房门标识1.6机房相关环境机房标识维修区（标识+地面）THANKSTHANKS结结 束束