房地产公司合同管理培训课件.ppt

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1、房地产公司合同管理培训房地产公司合同管理培训房地产公司合同管理培训房地产公司合同管理培训2前言前言l 关于合同的形式可谓千差万别，要想把所有格式的合同都做详细分析是不可能的。但万变不离其宗，不管形式如何变化，合同的内容总是包括一定的重点重点或所谓主要条款主要条款，如果抓住这些条款就是抓住了合同的精髓。因此我们把工程施工、销售、采购等合同的重点条款提炼出来做一讲解，大家通过对这些条款的理解，在签订合同时就知道如何有目的的去约定一些重要内容，在头脑里面有一个签订合同的纲领，从而尽量避免合同陷阱。3合同重点条款的约定方式合同重点条款的约定方式 根据我国根据我国合同法合同法第十二条，合同的内容由当事人

2、约定，一般第十二条，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（二）标的；（三）数量；（三）数量；（四）质量；（四）质量；（五）价款或报酬；（五）价款或报酬；（六）履行期限、地点和方式；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（七）违约责任；（八）解决争议的方法；（八）解决争议的方法；4合同重点条款的约定方式合同重点条款的约定方式l建设工程合同建设工程合同除以上条款外还一般包括工程范围、工期、中间交工工程的开竣工时间、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保

3、证期、双方相互协作等条款。l销售（买卖）合同销售（买卖）合同重点条款除以上八条款外一般包括检验标准和期限、方法。51、合同主体的问题、合同主体的问题 一份合同中涉及合同主体的约定的有两个地方，一是合同开头的甲方、一是合同开头的甲方、乙方名称乙方名称，一是合同结尾的甲方、乙方盖章一是合同结尾的甲方、乙方盖章。合同主体不规范。合同主体不规范。在结尾的地方没有盖章；与某公司签订的合同仅有对方个人签字没有公司盖章；盖章不规范，盖的是没有经过授权或合法成立的项目部、采购部、办事处、业务部等部门的章。注：强调合同盖章尽量让对方盖公司的公章或合同专用章注：强调合同盖章尽量让对方盖公司的公章或合同专用章合同尽

4、量盖章后再由对方负责人签字合同尽量盖章后再由对方负责人签字而且必须让对以方委托代理人或授权代人名义表签字，这个签字很有用，在以后合同履行中由其签署的文件对事实的认定会起到很大的佐证作用。结论：合同主体尽量规范，如是公司部门的话尽量有公司授权，加盖公章并取结论：合同主体尽量规范，如是公司部门的话尽量有公司授权，加盖公章并取得原件，并有对方受委托人（或授权代表签字）。得原件，并有对方受委托人（或授权代表签字）。62、合同的履行地点的问题、合同的履行地点的问题工程合同工程合同 写明工程所在地的地点 采购合同或代加工合同采购合同或代加工合同 写明交货地点（一般建议写工程所在地），如合同不做明确约定的话

5、一般由被告住所地或合同履行地法院管辖，交货地点就是合同履行地，因此在采购合同约定了工程所在地工程所在地交货就是约定了由我们所在地法院管辖。73、工期的问题、工期的问题开工日期开工日期 开工，是指承包人进场开始施工。关于开工的标准当事人有约定的从约定，没约定的一般以承包人的机器、设备、人员进场施工为标准。实践中，当事人就开工时间经常发生争议，在此情形下开工日期的确定一般按以下原则：第一、承包人有证据证明实际开工日期的以该日期为准，这里的证据可以是发包人发出的通知、工程监理的记录、当事人的会议纪要、施工许可证等；第二、当事人无证据证明实际开工日期，但有开工报告（对方签发或签收的）以开工报告为准；第

6、三，无证据证明实际施工日期的也无开工报告的，以合同约定的开工日为准。注：因为开工日期的确定直接影响到工期，所以应尽量取得开工日的证据。注：因为开工日期的确定直接影响到工期，所以应尽量取得开工日的证据。83、工期的问题、工期的问题竣工日期竣工日期 竣工日期，法律意义上的竣工日期指竣工验收合格，但结合我们的行业特点，我们施工完工后整体工程可能还没有完成，尚不能验收。因此合同工期的约定可以约定“完工日期”而不是“竣工日期”，但这样约定可能会碰到业主不同意的情况。确定竣工日期的方法有几种：双方以竣工登记表、协议、会议纪要、往来函等确认的竣工日期；承包人已经提交竣工验收报告、发包人拖延验收的，以承包人提

7、交验收报告之日为竣工日期。这点要求我们完工后立即提交竣工资料并想法让对方签收，如不能签收就用EMS邮寄（并公证）一份给对方。注：结合我们行业的施工特点，一般约定注：结合我们行业的施工特点，一般约定“合同范围内的工程完工且经专业验收合同范围内的工程完工且经专业验收合格合格”；避免约定：；避免约定：“完工并验收合格完工并验收合格”为竣工日期，因为是否提请验收的主动为竣工日期，因为是否提请验收的主动权往往不在我们手里，我们无法控制提请验收的日期。权往往不在我们手里，我们无法控制提请验收的日期。93、工期的问题、工期的问题工期延误工期延误 对于因某些原因（发包人未按约定提供图纸及开工条件、未按约定支付

8、工程预付款、进度款、设计变更、工程量增加、及水电供应不足、不可抗力等）造成工期延误的，合同一般都是约定经工程师确认或经发包方确认，对于这个地方最好加上约定“发包方收到承包方通知文件后发包方收到承包方通知文件后3 3日（可以视情况约定时日（可以视情况约定时间）内不做答复的视为认可间）内不做答复的视为认可”这时当发生这些事实时应及时提交通知文件。104、付款的约定问题、付款的约定问题 关于付款的约定，尽量约定明确，到哪一步付多少款。主要是避免一些附苛关于付款的约定，尽量约定明确，到哪一步付多少款。主要是避免一些附苛刻条件的约定，尤其是最后一笔款项，要有一个确定的日期，如不能确定具体时刻条件的约定，

9、尤其是最后一笔款项，要有一个确定的日期，如不能确定具体时间的，应加一个最长付款界限，如间的，应加一个最长付款界限，如“最迟不得迟于合同签订后最迟不得迟于合同签订后【】【】年支付。年支付。预付款的约定 电力工程前期要采购大量的设备、材料，合同中可以约定甲方支付预付款后【】日内进场施工，以便把付款与工期进行结合。进度款的约定 可视工程的大小及预付款的比例确定是否支付进度款。尾款的约定 合同可以约定，在工程完工后【】日内支付工程尾款。注：具体约定视合同的主体及公司的强弱势情况。注：具体约定视合同的主体及公司的强弱势情况。115、质量标准的问题、质量标准的问题 对于质量标准，一般约定“合格”或符合图纸

10、要求或相关标准。避免约定高出国家质量标准的标准，因为一是达不到，二是如对方过高要求质量标准，可能目的是为寻找借口挑质量问题埋伏笔。合同法里的一个法律原则约定优先约定优先，只要合同约定不违反法律法规的强制性规定和禁止性规定即为有效。有人认为质量标准只要达到国家标准就行了，不一定达到对方要求的比国标还高的标准。这是不正确的。如合同约定了违约责任的话，虽然质量达到了国家标准，产品是合格的，但未达到到双方约定的标准，还是违约。施工中的设计变更和对于不符合质量要求设计的提示问题;关于设计变更，必须由原设计单位负责，建筑企业不得擅自修改工程设计，即时是发包方要求修改，按严格讲也应该由设计单位出具变更，否则

11、施工单位对设计变更负责，至少是双方过错。对于于不符合质量要求的设计需提示。在施工中施工单位有义务提出来，至于发包方或业主改不改变，是他们的是，我们的义务是提醒。因此如发现某些设计不符合质量要求是，应取得向业主提示的证据，我们提示过了再有问题与我们无关，但如果不提示出现质量问题，会认定我们有过错。126、工程量的问题、工程量的问题 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十九条规定：当事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。注：在施工

12、过程中如出现了工程量比原先合同约定增加了的情况，需要及时通过注：在施工过程中如出现了工程量比原先合同约定增加了的情况，需要及时通过签证等证据来证实。签证等证据来证实。137、工地代表或项目经理的约定和权限的问题、工地代表或项目经理的约定和权限的问题 一般在合同里应由明确人名和授权范围，我们的合同一般都约定驻工地代表的授权书附后，但均未附后。因此，在合同里可以在驻工地代表后对其权利作出约定：有权签署各项通知文件、代表甲方接收各种资料及进行竣工结算、接收竣工资料等等。148、工程结算的问题、工程结算的问题 承接工程难，工程结算更难。如何解决结算难的问题建议从以下几个方面改善。用好司法解释第20条，

13、争取在施工合同中增加如下条款：“发包人应在发包人应在收到承包人提交的竣工结算文件之日起收到承包人提交的竣工结算文件之日起 日内予以答复，如逾期，视为认日内予以答复，如逾期，视为认可承包人提出竣工结算文件。可承包人提出竣工结算文件。”未完成结算的工程，重新制作竣工结算报告和完整的结算资料交发包人审核。发包人不签收的，采用以上介绍的公证送达公证送达等方式送达对方。注：采用公证送达的好处有两个，一是借助公证处的公信力，有力地证明结算资料已经送达给发包人；二是在发包人拒收的情况下可以采取留置送达，即在公证人员的监督下，将结算资料直接留给发包人，视为已经送达。竣工结算报告和完整的结算资料送达后，合同约定

14、有审核时间的，在审核期限届满时如果对方未予答复即可向发包人发催款函，要求其付款；合同未约定审核时间的，按照工程竣工结算报告金额与暂行办法规定对应的审核时间向发包人发催款函。以上函件也必须经发包人签收或通过公证送达等方式予以通知对方。159、工程结算的问题、工程结算的问题 承接工程难，工程结算更难。如何解决结算难的问题建议从以下几个方面改善。用好司法解释第20条，争取在施工合同中增加如下条款：“发包人应在发包人应在收到承包人提交的竣工结算文件之日起收到承包人提交的竣工结算文件之日起 日内予以答复，如逾期，视为认日内予以答复，如逾期，视为认可承包人提出竣工结算文件。可承包人提出竣工结算文件。”未完

15、成结算的工程，重新制作竣工结算报告和完整的结算资料交发包人审核。发包人不签收的，采用以上介绍的公证送达公证送达等方式送达对方。竣工结算报告和完整的结算资料送达后，合同约定有审核时间的，在审核期限届满时如果对方未予答复即可向发包人发催款函，要求其付款；合同未约定审核时间的，按照工程竣工结算报告金额与暂行办法规定对应的审核时间向发包人发催款函。以上函件也必须经发包人签收或通过公证送达等方式予以通知对方。1610、违约条款的问题、违约条款的问题禁止无上限的违约金和无法确定的违约金；禁止无上限的违约金和无法确定的违约金；对于承包人违约金的约定必须是我们可以接受的范围，如我们认为自己无法接受，则不能约定

16、。违约责任的对等原则违约责任的对等原则 如对我们违约要求非常严格的话，也应争取对发包方违约责任做对等的约定注意：有的合同约定，发包人承担的违约责任仅仅是逾期支付工程款的利息，除注意：有的合同约定，发包人承担的违约责任仅仅是逾期支付工程款的利息，除此之外不承担其他违约责任。至少要求承担如不能按期付款停工、工期损失的责此之外不承担其他违约责任。至少要求承担如不能按期付款停工、工期损失的责任。任。1711、争议解决条款的问题、争议解决条款的问题争议解决的方式由两种：仲裁和诉讼。争议解决的方式由两种：仲裁和诉讼。按目前的司法实践，仲裁对质量要求非常严格，对证据的要求也非常严格，按目前的司法实践，仲裁对

17、质量要求非常严格，对证据的要求也非常严格，且仲裁员自己无权调查取证，还是一裁终局，没有上诉机会。因此对选择仲裁的且仲裁员自己无权调查取证，还是一裁终局，没有上诉机会。因此对选择仲裁的对施工单位不利。还是选择诉讼解决。对施工单位不利。还是选择诉讼解决。1812、保修期和保修金归还期限的问题、保修期和保修金归还期限的问题一般最好不约定质保期满“无质量问题”归还，可以约定“保修金归还期限为自工程完工之日起一年后（或保修期满）7日内将保修金一次性返还承包人”。我们做质量保修条款约定时，避免约定的质量保修期超过国家规定的标准，更避免终身保修字样的出现，如一定要超过国家规定的保修期仍由我们维修的话，必须约

18、定费用全部由发包方承担。19合同履行中注意的问题合同履行中注意的问题 合同履行中的问题，一是我们按合同约定的程序履行提交资料、报告等义务并取得提交的证据；二是当对方违约时及时履行通知、催告手续。出现设计变更、改变材料、增减工程量、不可抗力引起停工等等均需通知催出现设计变更、改变材料、增减工程量、不可抗力引起停工等等均需通知催告。告。证据原件的保留证据原件的保留对于合同和各种补充协议、结算、签证等等，要求必须保留原件。对这一方面不能怕麻烦，宁愿多跑几趟路也要把原件拿到手。从开始的洽商记录到招投标文件，以及施工日志、各种签证、会议纪要、结算验收资料等等均需完整保存。传真件、扫描件、用相机拍的资料等均不是原件，如实在不能取得原件时复印件也需保存。对于签字问题，应尽量当面签署，因为不是当面签的话不知道是否本人签的还是别人代签的，如是别人代签的有了纠纷本人不承认，没有办法追究责任。20人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进。