第7章-城市地价管理ppt课件(全).ppt

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1、城市土地管理城市土地管理第第7章章 城市地价管理城市地价管理本章要点地价作为土地市场各因素综合作用的结果，在土地市场建设中发挥着重要作用。当前城市土地管理的重点之一是加强地价管理基础建设、整顿和规范土地市场秩序、加强国有土地资产管理、促进土地集约利用。本章介绍了城市地价和地价管理的基本概念、宗地估价的方法、基准地价的评估以及地价的动态监测。本章重点是城市地价的基本概念以及我国现行的地价政策与管理制度。通过本章学习，应该了解地价动态监测体系的建立和运行、基准地价的概念及评估，熟悉宗地估价的基本方法，掌握地价的基本概念、地价指数的建立以及我国现行的地价政策与管理制度。7.1城市地价管理概述地价和地

2、价管理随着土地使用制度改革和土地市场的建设应运而生。地价是土地市场的核心，土地市场发育和规范的程度也要以地价形成机制的状况来衡量。作为能够灵敏反映土地市场变化的“晴雨表”，地价是调节土地利用方式的重要手段，在土地资源配置、促进土地资源的合理流动、推进土地节约集约利用等方面发挥着越来越重要的作用。7.1.1城市地价概述1.城市地价的概念我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家。按照马克思的地租理论，土地价格是土地经济价值的反映，是一次性支付的多年地租的现值总和，是地租的资本化。所谓地租的资本化，是将土地在未来每年预期的纯收益，以一定的报酬率统一折现到目前某个时点，并进行累加，累加值就是地价。用

3、公式表示：式中：P-表示土地价格a-表示土地未来每年预期的纯收益r-表示报酬率n-表示土地的收益年限从地价的定义可见，土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低、报酬率的大小和土地的收益年限。所以，土地价格实际上是按报酬率计算的地租购买价格，它随着地租的提高、土地收益年限的增加或报酬率的下降而上升。2.地价在土地市场建设中的作用地价作为土地市场各因素综合作用的结果，在土地市场建设中发挥着重要作用：（1）能有效促进土地资源的优化配置，调控土地供求关系，是调控土地市场供需的有力杠杆。（2）为协调不同权利主体间的利益关系提供了依据，保障了不同权利主体间的土地收益分配，是调整土地市场经济

4、主体之间经济利益关系的保障。（3）推进了我国城镇国有土地有偿使用的进程，为土地市场的发育发展奠定了基础。（4）地价是量化国有土地资产的尺度。3.我国城市地价的特点与一般商品价格相同，地价也受到市场经济环境、供求状况等方面的影响。但由于土地位置固定、区位条件差异巨大等特点，而且土地是社会财富积累的主要载体，所以地价又具有其特殊性。我国城市地价的特点主要表现在：（1）我国地价是使用权价格而不是所有权价格我国土地使用制度是在坚持社会主义土地公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离。我国的土地价格是土地使用权的价格，是取得一定年期土地使用权时支付的代价，而不是土地所有权价格。土地使用者取得的仅

5、仅是土地使用权和相应年期内土地收益的购买价格，这一点不同于一般土地私有制国家。（2）表示方式不同。一般商品大多以价格表示（少量的商品如婚纱、汽车也会以租金表示）。而土地除以价格表示外，还可以用租金表示，即地产有租赁市场存在。（3）价格基础不同。对一般商品而言，商品是可交换的劳动产品，商品的价格是其价值的货币表现，强调的是“价格来源于价值”，价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动。土地不同于一般的劳动产品，土地不是人类劳动的产物，因此根据“劳动价值理论”，土地是没有价值的。但土地有价格，那价格来源于什么呢？土地价格是人们要利用土地的使用价值而付出的购买价格，是土地供给与需求作用的结果，是由于土地所

6、有权和市场经济制度的存在使得土地作为一种稀缺资源被商品化继而成为可以买卖的对象，继而形成土地价格，也就是说“土地价格来源于垄断”。（4）形成时间不同。一般商品可以标准化，易于比较，且存在比较完整的市场，价格形成时间短且容易。而土地个别差异性大，又缺乏完整的市场，价格形成时间长，且相对比较困难。（5）土地价格主要是由需求决定的。土地价格不是土地价值的货币表现，一个城市地价的形成和地价水平的高低不由生产成本决定，而主要是由土地市场供求关系决定的。由于土地是一种稀缺的不可再生资源，其总量是不变的，因此土地的自然供给完全无弹性。同时由于土地资源用途变更的困难性，土地的经济供给弹性也很小。所以，在某一区

7、域市场内土地价格主要是由需求决定的。（6）地价具有明显的地区性和个别性。土地的不可移动性决定了土地位置的地区性，这种地区性不仅表现在城市与城市之间，同样也表现在城市内部。在不同的地区之间，很难形成统一的市场价格。（7）地价呈明显上升趋势，且地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。（8）市场结构不同。一般商品由于是同质产品，众多的买者与卖者都可以自由进入市场，竞争充分，且这种竞争不仅表现在买卖方之间，同样也表现在买方之间和卖方之间，因此是比较完善的市场。而土地位置的固定性使土地市场具有很强的地域性，土地市场具有的异质性、分散性、供给地域性强和弹性小等特点决定了土地市场是不完全的市场，因此土地价

8、格不完全是供求规律的客观合理反映。（9）折旧现象不同。一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增加而降低。土地不仅没有折旧现象，反而随着经济的发展还会增值。但须注意的是，在我国土地价格是一次性支付的多年地租的总和，因此存在一个土地使用年期“摊销”的问题。对土地使用者而言，已使用年限越长，应摊销的初始土地使用权价格就越多，可继续使用和获取收益的年限也就越短，预期土地收益会减少。因此，地价会随使用年限增加、剩余使用年限的减少而降低。但这种价值的降低不是折旧，而是土地使用年期的摊销。4.城市地价的种类土地价格的本质是土地权益价格。土地上设定的产权种类和内涵不同，产权人获得的土地收益或效用就不同，土地价格

9、则存在质的差异。从不同目的出发，可以将地价分成不同种类。各地价种类之间会有所交叉，同一块土地上可能会有多种价格。（1）按土地权利分类，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格、地役权价格等。（2）按价格内涵分类出让金：土地出让金是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用，是土地所有权在经济上的体现。出让的本意是国家土地使用权一定年限的让渡，是一种政府行为的土地使用权有偿让与。出让地价：也称出让价格、地价款，是指政府土地管理部门在土地批租时一次性收取的各项费用之和，即土地一定年限的使用权价格。出让地价包括一定年限的土地使用费和土地开发投资

10、费用。前者即指土地出让金，是土地所有权在经济上的体现；而土地开发投资费用则包括土地征收、拆迁以及为地块直接配套的各项基础设施费用，如通路、通电、通上水、通下水等，是对土地开发投资的一次性补偿。（3）按政府管理手段分类按政府管理手段，地价可以分为：宗地地价：是指具体某一宗土地，在一定开发程度条件下，在设定的容积率、用途条件下，在某一估价期日的价格。标定地价：是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。基准地价；基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用

11、途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。基准地价是区域平均价的最常见形式。（4）按土地价格表示方法分类按土地价格表示方法，地价可分为：土地总价格、单位面积地价（地面单价）、楼面地价等。其中，楼面地价是一种特殊的土地单价，是指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格，等于土地总价与总建筑面积之比，它是衡量地价的重要指标。因容积率等于总建筑面积除以土地总面积，所以建筑物楼面地价也等于地面单价与容积率的比值。例1：某地块土地面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为3500m2，购入该地块花费525万元，试求该地块的容积率和该建

12、筑物的楼面地价分别是多少？例2：某地块建筑密度为50%，地块内有一房地产，共5层，各层建筑面积均相等，其楼面地价为1000元/m2，则该地块的土地单价为多少？（5）按开发程度的不同分类按开发程度的不同可划分为生地价、毛地价和熟地价。生地是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地，如市区已列入拆迁范围但尚未开始拆迁的地块。熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地，如市区已经完成拆迁并达到土地平整的空地。净地的概念与熟地相类似，但不完全等同。净地和熟地都是指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构

13、筑物等设施的土地。但熟地着重是从开发程度来看，强调的是该地块已经完成拆迁并达到平整；而净地更强调的是从产权和法律关系上看，强调地块的产权干净清楚，无产权纠纷，法律关系简单。（6）按土地价格形成的方式按土地价格形成的方式可以分为交易价格和评估价格。评估价格又包括交易底价、基准地价、标定地价和课税价格等。交易价格是实际成交价格，可能是正常的，也可能是不正常的。评估价格不是实际发生的事实，但一个良好的评估价格应能真实地反映市场价格。5、我国地价体系构成根据我国土地管理制度的特点和中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定，我国的地价体系由以下5部分构成：（1）基准地价：是政府定期制定公布的各种土地利用

14、类型现状条件下评估的一定年期土地级别或均质地域平均土地使用权收益价格，反映城镇整体地价水平，作为政府对地价实行宏观管理和控制的标准。（2）标定地价：指具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。反映具体宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据。（3）交易底价或交易评估价：反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平，供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价的参考价格。（4）成交地价：反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价。（5）其他地价：由以上4种类型的地价衍生和派生的，供抵押贷

15、款、土地税收、资产核算、土地出让等方面使用的其他地价形式。上述5个地价系列相互影响、相互联系，共同构成了我国的地价体系，同时也在地价体系中起到不同的作用，具有不同的地位，显示出各自不同的特点：从地价的性质看：基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价；而成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。从地价的特点看，基准地价属于区域（区片）平均地价的一种，是我国最常见的区域（区片）平均地价形式；标定地价、交易底价、成交地价及其他派生的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标

16、定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；交易底价或交易评估价是地产市场中最常见、大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。7.1.2城市地价的管理1.地价管理的概念地价管理就是对土地价格进行管理，是依据一定时期内国家经济政策和土地市场中的地价标准和水平等情况制定相应的地价管理政策，并通过一定的地价管理制度对土地市场中的交易行为和土地价格进行控制和管理，维护交易双方和国家等各方面的合法权益，维护土地市场的健康发展。地价管理对土地市场中的地价水

17、平和地价标准具有调控和引导的功能，保证地价的变化符合整个社会利益的需要。2.地价管理的作用地价管理是国土资源管理的重要组成部分和一项重要职责，是国土资源参与宏观调控的重要内容和手段。土地使用制度改革以来，地价管理在推进土地有偿使用、优化配置土地资源、合理分配土地收益、实现土地资产价值、保证国有土地收益不流失、促进土地市场建设等方面发挥了重要作用。加强地价管理有利于促进土地资源的管理，有利于促进土地市场健康、持续的成长，有利于国家和区域经济的发展。地价管理的作用主要有以下几点：（1）促进土地资源的优化配置，调控土地供求关系。（2）规范交易双方的行为，促进土地市场建设。（3）推进城镇国有土地有偿使

18、用，合理分配土地收益，防止国有土地收益流失。（4）促使地价稳定，防止地价大幅度波动。7.1.3我国现行的地价管理制度与政策中华人民共和国土地管理法实施以来，国土资源部先后在土地取得、土地供应、土地转让、土地资产处置以及土地市场调控等环节制定了一系列地价管理制度，并初步形成了政策体系：在地价的确定上，形成了地价评估制度、集体决策制度；在地价的市场形成机制上，建立了土地招标拍卖挂牌制度、协议出让最低价制度、土地成交价格申报制度和政府优先购买制度；在地价的监控上，建立了基准地价、标定地价确定和定期更新、公布制度，建立地价动态监测体系；在估价队伍的建设上，建立了土地估价师资格考试制度和继续教育制度等。

19、这些制度的建立，为加强土地资产管理、规范土地市场发展发挥了重要作用，取得了良好的社会经济效益。1.我国地价管理制度（1）建立基准地价、标定地价定期公布制度（2）完善土地登记，建立土地交易价格申报制度（3）建立土地价格评估制度（4）建立土地估价人员资格认证和土地估价机构备案与资质评审制度（5）建立地价动态监测体系（6）建立土地市场地价分析公布制度2.我国地价管理政策地价管理政策是土地制度的具体贯彻和实施，是国家为实现土地优化配置而制定的规范人们土地处置行为的准则。（1）对工业用地出让实行最低限价政策针对地区之间采取各种手段竞相压低地价招商引资、低成本工业用地过度扩张等问题，2006年，国务院下发

20、的关于加强土地调控有关问题的通知明确规定：“国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准”，“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”。国土资源部按照通知精神，在2006年12月底公布了全国工业用地出让最低价标准。通知将全国划为15个等别，并确定了各等别所对应的最低价标准。（2）政府对土地使用权的转移有优先购买权中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十六条规定：“土地使用权价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权”。根据相关规定，交易双方在达成土地转移意向后，在申请土地变更登记时必须向政府申报成交价

21、格。如果申报的成交价格明显低于正常市场价格，且低于政府规定的地价标准的，政府可以宣布其土地转移合同无效，由政府按双方申报的成交价格支付给土地转让方资金后，收回土地使用权。实行土地优先购买权的主要目的是防止交易双方虚报、瞒报地价，扰乱土地市场的行为发生，以维护和形成一个稳定良好的土地市场环境。（3）政府对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十六条规定：“土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可采取必要措施”，如禁止囤地、地价冻结、实行交易许可、增加土地供应量、增强市场透明度等。该规定的主要作用是防止市场地价的不合理上涨，抑制土地

22、投机行为，满足社会各方面对土地的需求。（4）通过征收土地增值税，将土地收益收归国家，防止交易双方虚报、瞒报交易地价征收土地增值税，既是有效防止交易双方有意压低申报交易价格的地价管理政策之一，也是将社会经济发展造成的地价上涨收益收归政府的主要手段。土地价格的上涨特别是快速上涨时，使得对土地的囤积和炒作成为必然，而土地的囤积与炒作必然会推高市场土地的价格，使得土地的价格轮番上涨。土地增值税的征收，一定程度上可以遏制土地的流转与炒作，规范土地市场秩序。7.2基准地价的评估7.2.1基准地价概述1.基准地价的概念基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住

23、宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价基准日下法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。基准地价由政府组织评估或委托专业机构评估，评估结果经政府认可后向社会公布。2.基准地价的作用城市基准地价是由政府土地管理部门通过科学的方法确定的，具有如下作用：（1）具有政府公告作用，引导土地资源在行业部门间合理配置基准地价所反映的是城市内部地价的总体分布趋势和各级各类土地的一般价格水平，反映了城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。因此，基准地价有利于合理引导土地使用者投资、利用和经营土地，为投资者制定投资决策提供依据，实现土地资源的合理配置，使有限的城

24、市土地发挥最大的效用。（2）是宏观调控地价水平的依据各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过差别化的地价政策，指导土地利用，调整各类社会经济活动，落实城市总体规划、经济发展战赂和产业政策。（3）是政府参与土地有偿使用收益分配的依据基准地价是确定土地租金、土地使用税费标准的依据，既可为土地使用税的征收提供主要依据，也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法；既可为各级政府实施土地使用权有偿出让提供价格依据，也可为土地使用者之间转让土地使用权提供价格参考。（4）是进一步评估宗地地价的基础以基准地价为基础的基准地价系数修正法是土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、授权经营及清产核

25、资、土地收购整理等宗地价格评估的主要方法之一。3.基准地价的分类可以按照不同的标准对基准地价进行分类：（1）按照用途进行分类基准地价可以分为商业基准地价、住宅基准地价、工业基准地价、综合基准地价。（2）按照区域范围进行分类级别基准地价：级别基准地价是依据土地级别的划分制定出来的平均地价，级别的划分直接引用了城镇定级的成果，它仅能反映同一级别的平均地价。区片基准地价：区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出的区域基准地价。路线价：所谓路线价，即对面临特定的街道而接近性相等的市街土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗地的平均单价并附设于其所

26、临接的街道上，此单价即为路线价。标定地价：是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。标定地价反映具体宗地在一般市场条件下正常地价水平，是该类土地在该区域的标准指导价格，也是政府对地价和地产市场进行管理的重要依据。4.基准地价的特点基准地价是在设定估价基准日、设定土地开发程度、法定最高使用年期下、完整国有出让土地使用权的区域平均价格，具有以下特点：（1）全域性。基准地价一般都要覆盖整个城市建成区，城市内的任何一个区域，应有至少一种用途类型的基准地价。（2）基准地价是平均价格。因为基准地价是区域性价格，因而必定是平均价格。（3）基准地价是分用途的价格。同

27、一区域中，不同土地利用类型的土地如商业、住宅、工业，有不同的基准地价。（4）基准地价是有限使用年期土地使用权的价格。基准地价所对应的土地使用年期是法定最高出让年期。不同用途土地使用权的最高出让年限是不一致的，因此不同用途基准地价的年期也不同。（5）基准地价是单位土地面积的地价。（6）基准地价具有现势性。基准地价是某一估价基准日下的价格，只反映一定时间的价格，具有时效性。7.2.2基准地价的评估1.基准地价评估的任务城市基准地价评估的基本任务是以城镇为单位，针对城镇内的各土地级别的不同区域类型，按不同用途评估商业、住宅、工业用地的基准地价，并在基准地价的基础上分用途、分区域分析地价影响因素与地价

28、的关系，建立起相应的分用途的宗地地价修正体系。基准地价的主要成果一般包括基准地价工作报告、基准地价技术报告、基准地价成果（主要包括基准地价图、土地级别范围描述表、基准地价表）和宗地地价评估修正体系（宗地地价修正系数表、宗地地价影响因素指标说明表）2.基准地价评估的原则（1）土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则（2）以现实的土地用途为主，适当考虑规划用途。（3）各类用地分别评估，多种方法综合运用。（4）基准地价的确定须与社会经济水平相适合、相协调3.基准地价评估的思路根据城镇土地估价规程，基准地价评估的技术路线主要有二种：一是以土地定级为基础，土地级差收益（地租）为依据，市场交易资料为参考

29、评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场不发达，土地交易案例不多的城市；二是用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础），用市场交易价格等资料评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场发达、土地交易案例多的城市，是目前基准地价评估的主要技术路线。本书重点对这一方法进行介绍。4.城市基准地价评估的方法基准地价评估遵循“以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地交易价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的地价，

30、进而评估出基准地价。（1）确定基准地价评估的区域范围。以城镇为对象，根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况，确定基准地价评估的区域范围，例如是该城市的整个行政区域，还是规划区、市区或建成区等。目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致性，划分土地级别。二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内条件差异，划分出不同的土地条件均质区域。（2）基准地价资料调查与整理资料的调查可以采用实地调查和资料查阅的方法进行，调查的内容主要包括：土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；

31、土地利用效益资料：包括土地联营入股资料、以地换房资料、联建分成资料等。地价资料：土地使用权出让、转让、出租等资料，房屋买卖、出租资料，土地征收及房屋折迁补偿标准资料，房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用资料等；影响地价的因素资料；其它资料。（3）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。任何一个价格都有其内涵，因此，基准地价评估前要明确估价的基准日（一般为每年的1月1日），以及所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质、使用年限、用途（通常分为商业、居住、工业等不同的用途）、容积率（通常按用途来明确相应的容积率）等。（4）确定主要的估价参数，对样点地价进行

32、整理样点地价资料的整理包括样点地价的评估和样点地价的修正。在评估前需要确定报酬率、房屋重置价等重要参数。样点地价评估方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法（假设开发法），不同的方法有不同的适用对象和适用条件，在评估时要根据实际情况灵活运用。经计算后的样点地价必须根据基准地价的内涵进行一系列的修正。样点地价的修正主要包括交易时间修正、容积率修正、开发程度修正以及其它修正（包括基础设施配套程度修正、同一用途中不同用地细类修正、楼层、用途、交易情况、临街宽度、临街深度、宽深比等）。（5）样点数据检验和处理同一土地级别或均质区域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。样本数量不能

33、满足总体检验的需要时，需对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。同一均质地域中不同交易方式计算的样本地价也要通过样本总体同一性的检验。相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，精度以外的数据作为异常数据剔除。同一级别或均质地域中，不同交易方式下估算的样点地价与总体不一致时，以最有代表性、样点数量多的作为基准地价评估的基础资料。（6）基准地价的测算与确定基准地价可以利用样点地价资料来测算，也可以利用土地利用效益资料来测算。根据城镇土地估价规程，应以土地市场交易资料测算为主，利用土地利用效益资料来进行检验。利用土地交易样点地价评估基准地价一般采用以下三种方法：是利用算术平均模型评估

34、基准地价建立样点地价和土地级别关系的数学模型，评估级别基准地价建立样点地价和土地定级单元总分值关系的数学模型，评估级别基准地价。（7）基准地价的确定基准地价应按照“同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地具有同样的市场价格”的原理进行确定。基准地价确定时，应以实际数据测算结果为准，以比较修正的结果为辅。对于土地市场发达的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行修正；土地市场不发达的城镇，以级差收益测算结果为准，利用市场交易资料评估结果进行验正。在确定基准地价时，应充分体现政府的地价管理制度与政策，综合平衡后以评估结果为基础，在评估结果基础上作适当的调整，形成科学合

35、理且实用性强的基准地价成果。（8）基准地价修正体系的构建基准地价修正体系包括宗地地价修正系数表和宗地地价影响因素指标说明表。基准地价修正体系是连接基准地价和宗地地价的桥梁，它以替代原理为基础、建立在基准地价与宗地地价之间、反映区域因素和个别因素对地价影响作用的一种系数关系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数快速、高效评估出宗地地价。基准地价修正体系的建立方法如下：因素的选择及其权重的确定根据城镇土地估价规程，影响城镇内部不同地块地价的因素主要有区域因素和个别因素。实际操作中一般是以城镇土地定级中的因素体系为基础，采用特尔斐法或市场调查分析法，并采用相关性分析、主成份分析、因子分析及

36、聚类分析等方法分析地价与地价因素之间的相关程度和内在联系，最终确定影响宗地地价的主要因素及其权重。基准地价修正幅度的计算确定基准地价修正幅度时，以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常样点地价（或定级因素分值）的上限、下限值等，分别与基准地价折算级别均价（级别平均分）相比较，得到各级别中上调或下调的最高值，即为修正幅度。影响地价各因素修正幅度的确定按照已经确定的不同用途各因素对地价的影响，计算各因素的修正幅度。在确定上调、下调幅度的情况下，将宗地地价修正幅度划分成五个档次：优、较优、一般、较劣、劣，并内插修正值。实际操作中，以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插

37、条件较优的修正系数，同时确定较优条件下的地价标准。在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，同时确定较劣条件下的地价标准。根据因素权重值和基准地价修正幅度，可以计算出不同级别商业、居住、工业用地基准地价修正系数，并编制成宗地地价修正系数表。修正系数说明表的编制为了说明修正系数表，以便在进行宗地地价评估时对照宗地的各地价因素条件查阅并确定各因素对该宗地的影响程度或系数，应对修正系数表中的五个档次分别予以说明，编制成宗地地价影响因素指标说明表。7.2.3基准地价的更新1.基准地价更新的原因基准地价是有时效性的，它只能反映在某一时间点上城镇土地的实际平均价格。随着社会经济的发展，土地市场和房

38、地产市场处于发展变化之中，城市地价的空间分布规律会发生变化，同一区域的地价水平也会发生变化。随着时间的推移，基准地价成果的准确性必然会逐步丧失，因此需要定期对基准地价进行更新。基准地价更新是指根据土地市场变化或影响土地价格的种种因素变化情况，在土地定级或划分均质地域的基础上，用土地收益、市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定某类用途土地在现状利用条件下于某一估价基准日的法定最高使用年期下完整国有出让土地使用权平均价格。2.基准地价更新的技术路线基准地价更新一般按年度进行。根据城镇土地估价规程，基准地价更新的技术路线主要有三条：一是以土地定级为基础，以土地收益（地租）为依据，以市场交易地价资料

39、为参考更新基准地价。二是以土地条件划分均质区域（或以土地定级为基础），以市场交易地价资料为依据更新基准地价。三是以土地定级或均质区域为基础，利用标准宗地价格（标定地价）或地价指数更新基准地价。其中第一种方法（以土地收益资料更新基准地价）和第二种方法（以市场交易资料更新基准地价）的具体方法和步骤与评估基准地价时的方法步骤相同。第三种方法（以地价指数更新基准地价）是将更新前的基准地价乘以相应的地价指数得到更新后的基准地价。7.3宗地地价的评估7.3.1宗地估价概述1.宗地估价的概念宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。所谓宗地估价，是指专业估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充

40、分掌握土地交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下、于某一时点的价格的过程。2.宗地估价的目的估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途。常见的土地估价目的有：（1）土地使用权出让（又可分为招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让）评估（2）土地使用权抵押评估；（3）土地转让（又可分为买卖、互换、赠与、作价入股、抵债等）评估（4）以集体土地征收补偿、集体土地使用权作价入股、转让等为目的的土地估价；（5）以企

41、业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产清算等经济活动为目的的土地估价；（6）城镇基准地价和标定地价的评估；（7）城市地价动态监测评估；（8）以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价；（9）以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价；（10）以司法鉴定为目的土地估价。不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同，评估的价值类型可能不同，因此估价的依据可能不同，估价中应考虑的因素也可能不同，甚至估价对象的范围和选用的估价方法也可能不同。3.宗地价格评估程序（1）接受土地估价任务，签订估价合同；（2）确定估价的基本项目：确认估价对象、估价目的、估价

42、条件、地价定义和使用年期等；（3）拟定估价作业计划，组织资料收集并实地踏勘：确定估价项目、内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间与成果组成等；收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素、宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地交易实例资料等。（4）对宗地资料进行整理与分析，判断地价的走势以及因素对地价的影响程度，确定相关估价参数；（5）选择适宜的估价方法，试算土地价格并进行调整和确定：对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，得出试算价格；并从估价资料、估价方法、估价参数指标等代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，结合估价经验对各试

43、算价格进行判断调整，确定估价结果。（6）撰写土地估价报告：估价报告包括土地估价报告和土地估价技术报告。土地估价报告提交给委托方，土地估价技术报告一般不提交给委托方，只供主管部门审查使用。（7）提交估价成果，收取估价费用。4.土地估价应遵循以下原则：土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。在估价过程中，要掌握土地估价的基本原则，并以此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格做出最准确的判断。（1）合法原则（6）变动原则（2）替代原则（7）报酬递增、递减原则（3）最有效利用原则（8）贡献原则（4）预期收益原则（9）估价时点原则（5）供

44、需原则7.3.2城市地价的影响因素影响土地价格的因素多而复杂，需要进行归纳分类。根据城镇土地估价规程，城市土地价格的影响因素主要分为以下三大类：1.一般因素一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。（1）供需因素（4）社会因素（2）行政因素（5）经济因素（3）人口因素（6）国际因素2.区域因素区域是一个空间的概念，其根本特征是区域内部各宗地具有一致性和相似性，并以这种一致性或相似性区别于其它区域，也称之为均质区域，如某商圈、某商业步行街、某住宅区、某工业园区都可以称之为区域。区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济

45、条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。（1）区域位置（4）区域环境质量（2）区域交通条件（5）城市规划限制（3）区域基础设施条件3.个别因素个别因素是指宗地自身的条件和特征。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。主要包括面积大小、宽度、深度、宽深比、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制和土地使用年限等。作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。地价影响因素复杂，且各宗地价格的影响因素不同，因此必须针对不同用地类型选择不同的区域因素和个别因素。如工业用

46、地其主要因素是交通条件、地质条件等，而商业用地的主要影响因素是区域繁华程度、人流量以及临街宽度等。另外，同一因素对不同用途的土地其影响的方向和程度也是不一样的，如“繁华程度”这一因素对商业用地来说是正面影响，且影响程度很大，但对于住宅用地和工业用地来说，其影响程度就不是很大，且不一定都是正面影响。7.3.3土地估价的常用方法根据城镇土地估价规程，土地评估方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法（详见表7-3）。对同一估价对象应同时采用二种估价方法进行估价，以相互印证。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。收益性房地产的估价，应选用收益法

47、作为其中的一种估价方法。具有投资开发或再开发潜力的土地的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。1.收益还原法（1）收益还原法的概念收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地报酬率将其统一折现到估价时点后再累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。收益还原法是以预期原理为基础，其本质是以土地的未来预期收益为导向来求取估价对象的价值。预期原理说明，决定土地当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。收益还原法是以求取土地纯收益为途径评估土地价格，故一般适用于有收益或潜在收益的土地的估价。（2）收益还原法的基本公式收益还原法的公式较多，有最一般的公式、有净收益在

48、前若干年有变化的公式、有等比递增递减公式、有等额递增递减公式等。其中最常用的公式是“土地年纯收益不变且使用年期为有限年期”的公式：（3）收益还原法估价程序总收益计算方法总收益是指客观收益，而不是实际收益。总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益。计算总收益时，应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的、并为其产权主体所得的收益都应计入总收益之中，另外也应充分考虑收益的损失。总费用计算方法单纯土地租赁中，总费用包括土地税、管理费和维护费；房地出租中总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋折旧费，都以年为单位。房屋年折旧费采用平均折旧法

49、计算，房屋的计提折旧年限除考虑房屋的耐用年限外，还要考虑土地使用权的使用年限。土地纯收益计算方法土地纯收益是指归属于土地的收入。来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。房地出租中的土地纯收益求取：土地纯收益=房地纯收益房屋纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益房屋纯收益=房屋现值建筑物报酬率房屋现值=房屋重置价房屋成新度=房屋重置价-房屋总折旧房屋总折旧额=房屋年折旧额房屋已使用年限报酬率的确定报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。按照评估对象的不同，可以将报酬率分为综合报酬率、建筑物报酬率和土地报酬率三类。报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率

50、也高，反之则低。其确定方法可采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。收益期限的确定收益期限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的时间。土地的收益期限为土地使用权剩余使用年限。土地价格确定土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地报酬率和公式，求取土地的试算收益价格。2.市场比较法（1）市场比较法的概念市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并对有关因素进行修正，从而得出待估土地在评估时点地价的方法。市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和说服力。市场比较法适