国有土地使用权出(精品).ppt

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1、国有土地使用权出让国有土地使用权出让1 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。2 土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。国有土地使用权出让3 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。4 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用出让，应当签订土地使用

2、出让，应当签订书面出让合同。是由市书面出让合同。是由市 县县人民政府土地管理部门与人民政府土地管理部门与使用者签订。出让权一般使用者签订。出让权一般包括：成片土地使用权出包括：成片土地使用权出让合同，项目用地（宗地）让合同，项目用地（宗地）出让合同，划拨土地使用出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物及附着物权和地上建筑物及附着物转让转让 出租出租 抵押而补办的抵押而补办的土地使用权出让合同三类土地使用权出让合同三类。（1）合同的正本和副本。包括）合同的正本和副本。包括双方当事人；出让地的地理位双方当事人；出让地的地理位置置 面积面积 界线等情况界线等情况；地价款数；地价款数额额 定金定金 支付方

3、式和期限；取得支付方式和期限；取得使用权的方式及违约责任等。使用权的方式及违约责任等。（2）土地使用权出让合同附件。）土地使用权出让合同附件。包括：地块四至平面图包括：地块四至平面图 界桩定界桩定点点 土地利用要求土地利用要求 城市建设管理城市建设管理要求建筑面积要求建筑面积 容积率等。容积率等。（3）补充合同。主要包括：合）补充合同。主要包括：合同双方当事人在其出让合同中同双方当事人在其出让合同中尚未包括的未尽事宜以及合同尚未包括的未尽事宜以及合同文本需要变换的事宜等。文本需要变换的事宜等。土地使用权出让合同的解除土地使用权出让合同的解除（1）在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按约定期

4、限支付土地使用权出让金，未按出让合同支付出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以要求土地使用者违约赔偿。（2）土地管理部门未按出让合同约定的时间提供土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用出让金，并可以请求违约赔偿。土地使用权的出让年限根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第15号）中华人民共和国物权法物权法的规定第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住居住用地七十七十年；(二)工业工业用地五十五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十五十年；(四)商业商业、旅游、娱乐用地四十四十年；(五)综合或者其他其他用

5、地五十五十年。第一百四十九条住宅住宅建设用地使用权期间届满的，自动自动续期续期。非住宅非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定有约定的，按照约定的，按照约定；没有约定没有约定或者约定不明确的，依照法律依照法律、行政法规的规定办理。土地使用权出让年限届满后，有两种处理方式：土地使用权出让年限届满后，有两种处理方式：一是土地使用者申请续期一是土地使用者申请续期。在一般情况下，政。在一般情况下，政府应批准续期使用。按照府应批准续期使用。按照城市房地产管理法城市房地产管理法第第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限期条规定，土地使用权出让合

6、同约定的使用年限期满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，政府除根据社会公共利益需届满前一年申请续期，政府除根据社会公共利益需要收回该幅土地的外，对申请续期的应当予以批准，要收回该幅土地的外，对申请续期的应当予以批准，经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。合同，按规定支付土地使用权出让金。二是政府无偿收回土地使用权二是政府无偿收回土地使用权。城市房地产城市房地产管理法管理法第第21条规定，土地使用权出让合同约定的条规定，土地使用权出让合同约定的

7、使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的，土地使用权由国家无偿收回。续期但未获得批准的，土地使用权由国家无偿收回。根据根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第第40条的规定，土地使用权期满，土地使用权及其条的规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这就是说，国家在收回土地使用权的同时，也无偿这就是说，国家在收回土地使用权的同时，也无偿收回建筑物、其他附着物的所有权。收回建筑物、其他附着物的所有权。土地使用权出

8、让特征1：两权分离：两权分离简单来说，土地的所有权和使用权是分开的，所有权是归国家的，在土地使用权存续期间还享有对土地的使用、转让、抵押等权利力。2：期限规定：期限规定土地的使用权是由年限规定的，合同约定土地使用年限届满后，如不申请续期使用，国家将无偿收回土地使用权。土地使用权出让特征3：有偿出让：有偿出让土地使用权出让是有偿的，土地使用者取得一定年限土地使用权须向所有者支付出让金4:权利限制权利限制土地使用者取得土地后，使用者不对该地块下的各类资源、矿产、埋藏物、隐藏物和市政公共设施享有权利。(一)出让方的权利义务1.出让方的主要权利出让方的主要权利(1)继续拥有土地的所有权。继续拥有土地的

9、所有权。(2)监督检查权。监督检查权。(3)请求行政处分权。请求行政处分权。(4)收回土地使用权。收回土地使用权。(5)依法解除出让合同权。依法解除出让合同权。(6)请求违约赔偿权。请求违约赔偿权。(7)提请仲裁或起诉权。对因土地使用权等事项引起的争议享有提请仲裁机构提请仲裁或起诉权。对因土地使用权等事项引起的争议享有提请仲裁机构仲裁或向人民法院起诉的权利。仲裁或向人民法院起诉的权利。2.出让方的主要义务出让方的主要义务(1)按合同规定提供土地使用权。出让方必须按照合同规定的面积和标准交付按合同规定提供土地使用权。出让方必须按照合同规定的面积和标准交付土地使用权。协助受让人依法登记土地使用权，

10、并领取国有土地使用证。土地使用权。协助受让人依法登记土地使用权，并领取国有土地使用证。(2)向受让人提供相关资料和文件。主要有土地的位置、四周环境、建筑密度、向受让人提供相关资料和文件。主要有土地的位置、四周环境、建筑密度、容积率、环境保护、园林绿化、交通条件、消防设施、供电、供水等资料和容积率、环境保护、园林绿化、交通条件、消防设施、供电、供水等资料和文件。文件。(3)保证受让方取得应得权利。出让方应保证受让方依照合同所取得的权利不保证受让方取得应得权利。出让方应保证受让方依照合同所取得的权利不受他人干涉。受他人干涉。(二)受让方的权利义务1.受让方的主要权利受让方的主要权利(1)依法享有土

11、地使用权，包括占有、使用、收益、处分等财依法享有土地使用权，包括占有、使用、收益、处分等财产权。产权。(2)依法享有对土地使用权的转让、出租、抵押等财产权。依法享有对土地使用权的转让、出租、抵押等财产权。(3)依法解除出让合同权。依法解除出让合同权。(4)请求违约赔偿。请求违约赔偿。(5)提请仲裁或起诉权。提请仲裁或起诉权。2.受让方的主要义务受让方的主要义务(1)交纳土地使用权出让金并依法办理土地登记。交纳土地使用权出让金并依法办理土地登记。(2)按合同规定和城市规划要求对土地进行开发、利用、经营。按合同规定和城市规划要求对土地进行开发、利用、经营。(3)土地用途变更时，必须征得出让方同意，

12、并经有关部门批土地用途变更时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准。准。(4)土地使用期限届满，返还土地。土地使用期限届满，返还土地。(5)接受出让方对合同履行情况的监督、检查。接受出让方对合同履行情况的监督、检查。(6)执行仲裁机构或人民法院对合同争议所作的裁决。执行仲裁机构或人民法院对合同争议所作的裁决。国有土地使用权招标出让国有土地使用权招标出让概念概念招标出让土地使用权，是指在规定的期限招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让

13、方评标决标，择优而取。土地使用权出让方评标决标，择优而取。特点特点：有利于公平竞争：有利于公平竞争方式方式 邀请招标邀请招标 公开招标公开招标定义定义拍卖出让土地使用权，是指在指定的时拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者间、地点、利用公开场合由政府的代表者土地行政主管部门主持拍卖指定地块土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。价者取得土地使用权。特点特点有利于公平竞争有利于公平竞争 方式方式 公开叫价，价高

14、者得公开叫价，价高者得国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权挂牌出让概念概念挂牌出让（挂牌出让国有土地使用权）是挂牌出让（挂牌出让国有土地使用权）是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。土地的出价结果确定土地使用者的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易使用权公开挂牌

15、交易的，应公告最低交易价和其他交易条件，公告期限不少于价和其他交易条件，公告期限不少于30日。日。国有土地使用权挂牌出让的优点国有土地使用权挂牌出让的优点优点优点挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、公平、议方式的优点，并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争

16、；二是操作简便，资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作的形成和运作国有土地使用权协议出让国有土地使用权协议出让定义定义协议出让国有土地使用权规定协议出让国有土地使用权规定（2003）第二条规定，协议出让国有土地）第二条规定，协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。金的行为。协议出让国有土地使用协议出让国有土地使用权规定权规定

17、（2003）自）自2003年年8月月1日起施行。日起施行。原国家土地管理局原国家土地管理局1995年年6月月28日发布的日发布的协议出让国有土地使用权最低价确定办协议出让国有土地使用权最低价确定办法法同时废止。同时废止。协议出让国有土地使用权特点协议出让国有土地使用权特点 1、协议出让国有土地使用权特点协议出让国有土地使用权特点 自由度大，不利于公平竞争自由度大，不利于公平竞争2、原则、原则 据协议出让国有土地使用权规范据协议出让国有土地使用权规范 协协议出让国有土地使用权原则议出让国有土地使用权原则（1）公开、公平、公正原则；）公开、公平、公正原则；（2）诚实信用原则。）诚实信用原则。谢谢 谢谢