写字楼招商策划全案课件.ppt
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1、至尊至尊 世纪金岸世纪金岸招商招商策划策划报告报告组员:组员:李林 刘丹丹 杨阳朱斌 牛宏宇 任茜谭菊香 2010年5月6号至尊至尊世纪金岸效果图世纪金岸效果图目目录录引引擎擎/Contents1 产品价值构建与项目介绍2 区域市场研究与项目定位3 项目设计分析与探讨4 项目招商策略5 招商程序与执行Contents产品价值构建与项目介绍1项目主要特性项目主要特性地段价值地段价值u位于湘江河畔,西靠岳麓山,毗邻王陵公园,背枕银洲渡假村,眺望橘子洲头u岳麓山文化底蕴深厚,承续2000年文化脉络、历史积淀,坐拥繁华与文明u湘江北去,气势浩大,与岳麓山遥相呼应。一个事实:城市的文化和环境影响力一个事
2、实:城市的文化和环境影响力产品价值构建一个机遇:一个机遇:综合型业态的综合型业态的稀缺价值稀缺价值项目主要特性项目主要特性区位价值区位价值产品价值构建u铁路、公路、航空、水运交通四通八达,有京广铁路、黄花国际机场、京珠高速、319国道以及湘江水运 u潇湘大道(风光带、6车道)贯通南北,是河西的交通主干线。世纪金岸属长沙中心地域,至火车站10公里,至黄花机场30公里。u位于过江遂道的出口处u毗邻地铁二号线项目主要特性项目主要特性地标价值地标价值一个突破:区域鲜明的识别标志一个突破:区域鲜明的识别标志u 区域内地标建筑:来源于建筑的节能、绿色、环保u 前瞻性创新设计:打破区域固有产品形态,带动智能
3、写字楼未来发展u 高端性目标定位:高端产品对应高端客群,市场形象高举高打,专为高端客户量身打造,突出企业品牌形。产品价值构建项目主要特性项目主要特性品牌价值品牌价值一个品牌:打造成功产品的规律性一个品牌:打造成功产品的规律性产品价值构建u万达雄厚的实力与良好的声誉u丰富商业地产运作经营经验u高端的物业服务项目介绍项目介绍至尊至尊世纪金岸世纪金岸业态类型业态类型开发规模开发规模商业辅楼商业辅楼商务楼商务楼地下部分地下部分及停车场及停车场249004层商业裙楼1-4F:6000空中过道:300/层104000精装SOHO空间:60自由组合办公空间:120-180地下建筑面积:10000地下停车面积
4、8000(800个)物业用房:2000地上停车面积:500(50个)功能分区功能分区负一楼:地下停车场一层:接待服务中心,便利店(百惠)、票务中心 (机票、火车票)、银行、洗衣店、烟酒行、美容院。二层:便捷服务区,设立精品小店、特色品牌服装店和快 餐店(麦当劳、肯德基)。三层:休闲洗浴中心,健身俱乐部四楼:客房、会议室/演示厅五三十层:集团企业办公区,单位面积120 180写字间(高档)第一空中过道:茶餐厅第二空中过道:咖啡厅第三空中过道:展览厅项目介绍Contents区域市场研究与项目定位2长沙写字楼现状市场分析名名 称称层数层数车位数车位数货梯货梯客梯客梯电梯品牌电梯品牌物管费物管费(元(
5、元/平米平米/月)月)维一星城维一星城31312502501 16 6FUJITECFUJITEC2.62.6恒隆国际大厦恒隆国际大厦28284004001 11010三菱三菱2.32.3湖南信息大厦湖南信息大厦32321301301 14 4西子奥的斯西子奥的斯2.282.28顺天财富顺天财富30302002001 16 6三菱三菱2.82.8湘域中央湘域中央30307207201 15 5蒂森克虎佰蒂森克虎佰1.381.38华美欧国际华美欧国际21212582581 16 6未定未定未定未定三重大厦三重大厦272760601 12 2FUJITECFUJITEC2 2联合商厦联合商厦333
6、31501501 12 2三菱三菱1.51.5明汇达商务楼明汇达商务楼121280801 13 3三菱三菱2.52.5佳天国际佳天国际29293503501 14 4三菱三菱2.62.62010 about Office Real Estate Market in Changsha 电梯数量配置明显不足:电梯数量配置明显不足:1 1、速度缓慢、候梯时间长,严重影响了入驻企业的商务、办公效率。2 2、数量配置没达标:不符合A类每3层一台电梯(或4000-5000)的标准。普遍达不普遍达不到专业化到专业化写字楼的写字楼的综合硬件综合硬件指标指标长沙写字楼物业配套水平调查市场分析2008,about
7、 Office Real Estate Market in Changsha 车位配比普遍存在偏低车位配比普遍存在偏低 1、没有达到A类写字楼每200平方米有一个停车位的基本标准。2 2、未来承载能力值得忧虑。长沙写字楼物业配套水平调查名名 称称层数层数车位车位货梯货梯客梯客梯电梯品牌电梯品牌物管费物管费(元(元/平米平米/月)月)新时空大厦新时空大厦24243803802 24 4OTISOTIS1.81.8新世纪花苑新世纪花苑20204004002 22 2OTISOTIS2 2曼哈顿大厦曼哈顿大厦24241621621 12 2蒂森克虎佰蒂森克虎佰1.61.6第一大道第一大道202030
8、03001 15 5三菱三菱2.322.32亚大时代亚大时代28281201201 13 3奥迪斯奥迪斯2.482.48财富中心财富中心292990901 12 2通力通力1.61.6中天广场中天广场27277007001 18 8奥迪斯奥迪斯4 4建鸿达建鸿达30301801805 5中航南光中航南光2.152.15嘉顿新天地嘉顿新天地23231621623 35 5日立日立2 2银华银华30301201201 14 4三菱三菱3 3汇富中心汇富中心24243793791 14 4芬兰通力芬兰通力2 2普遍达不普遍达不到专业化到专业化写字楼的写字楼的综合硬件综合硬件指标指标市场分析楼盘名称楼
9、盘名称智能智能化水平化水平楼盘名称楼盘名称智能智能化水平化水平楼盘名称楼盘名称智能智能化水平化水平中天广场中天广场5A5A平安大厦平安大厦/平和堂平和堂/佳天国际新城佳天国际新城准准 5A5A建鸿达现代城建鸿达现代城/联合大厦联合大厦/运达国际运达国际5A5A新世纪大厦新世纪大厦/第一大道第一大道/亚大时代亚大时代5A5A新时空新时空/名汇达名汇达/通程国际通程国际准准5A5A金源大酒店金源大酒店/银华大厦银华大厦/恒隆国际恒隆国际5A5A豪庭大酒店豪庭大酒店/凯旋国际凯旋国际/湖南文化大厦湖南文化大厦5A5A顺天财富中心顺天财富中心/华天贵宾楼华天贵宾楼/湖南新闻大厦湖南新闻大厦/东城大厦东
10、城大厦/汇富中心汇富中心/国贸金融中心国贸金融中心/华联商厦华联商厦/唯一星城国际唯一星城国际/长沙写字楼智能化水平现状2008,about Office Real Estate Market in Changsha 专业智能化水平不够:专业智能化水平不够:目前长沙真正甲级5A智能化写字楼不超过5家,高端写字楼市场处于一个初步成长阶段。普遍达不普遍达不到专业化到专业化写字楼的写字楼的综合硬件综合硬件指标指标市场分析长沙写字楼空调配套调查2008,about Office Real Estate Market in Changsha 建筑节能环保设计不足建筑节能环保设计不足:A类写字楼已普遍采用
11、中央空调,市场于空调方案选择上有不同形式。但从目前来看,专业写字楼中央空调系统的节能环保设计不足。节能生态节能生态设计是空设计是空调方案的调方案的发展方向。发展方向。楼盘名称楼盘名称空调类型空调类型楼盘名称楼盘名称空调类型空调类型楼盘名称楼盘名称空调类型空调类型中天广场中天广场中央空调中央空调顺天财富中心顺天财富中心中央空调中央空调平安大厦平安大厦分户空调分户空调佳天国际新城佳天国际新城中央空调中央空调国贸金融中心国贸金融中心中央空调中央空调湘域中央湘域中央分户空调分户空调运达国际运达国际中央空调中央空调新世纪大厦新世纪大厦分户中央空调分户中央空调汇富中心汇富中心分户空调分户空调亚大时代亚大时
12、代中央空调中央空调新时空新时空中央空调中央空调联合商厦联合商厦分户空调分户空调湖南文化大厦湖南文化大厦中央空调中央空调金源大酒店金源大酒店中央空调中央空调凯旋国际凯旋国际分户空调分户空调豪庭大酒店豪庭大酒店中央空调中央空调平和堂平和堂中央空调中央空调建鸿达现代城建鸿达现代城分户空调分户空调华联商厦华联商厦中央空调中央空调第一大道第一大道智能中央空调智能中央空调东成大厦东成大厦部分中央空调部分中央空调通城国际通城国际中央空调中央空调名汇达名汇达中央空调中央空调唯一星城国际唯一星城国际分户空调分户空调华天贵宾楼华天贵宾楼中央空调中央空调银华大厦银华大厦中央空调中央空调恒隆国际恒隆国际分户中央空调分
13、户中央空调湖南新闻大厦湖南新闻大厦中央空调中央空调市场分析长沙写字楼市场发展现状综合1.写字楼正处飞速发展阶段,但智能化、产品创新、新设计等理念仍未投入使用。2.物业服务不到位。1.专业化写字楼和个性型写字楼在发达地区已开始进行摸索。长沙在这方面做的还远远不够,大多数仍较多考虑地段因素,鲜有顾及其他方面。目前在长沙市场,商住楼占据了写字楼市场的50%以上的比重。主要是硬件和软件配套上都存在不同程度的不合理性。至尊至尊-世纪金岸写字楼形象定位世纪金岸写字楼形象定位主题化主题化:专门针对高新科技、金高新科技、金融、文化、旅游产业融、文化、旅游产业的主题式办公楼个性化个性化:室内空间设置、服务配套方
14、面强调个性特色自由无柱办公空间自由无柱办公空间可依客户要求,上下上下层增设可拆卸楼层增设可拆卸楼板板,适合不同功能组合和适合不同功能组合和空间布置空间布置生态化:生态化:节能玻璃外遮阳设计外遮阳设计设置雨水贮集利用系统引入共享绿化平台引入共享绿化平台人性化人性化:共享性极强共享性极强的新型办公形态写字楼净高2.652.75米,1012米的最佳进深,四面采光、周边景致尽收眼底差异化市场竞争力Contents项目设计分析与探讨3长沙写字楼户型设计长沙写字楼户型设计57%产品面积在200以上 产品面积划分方面,大部分产品的面积都在200平方米以上,且产品的面积可以自由组合,这体现了写字楼产品在设计上
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