物权法讲座月日学习教案.pptx

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1、物权法讲座物权法讲座(jingzu)月日月日第一页，共42页。（第十届全国人民代表大会第五次会议（第十届全国人民代表大会第五次会议（第十届全国人民代表大会第五次会议（第十届全国人民代表大会第五次会议(huy)2007(huy)2007(huy)2007(huy)2007年年年年3 3 3 3月月月月16161616日通过，日通过，日通过，日通过，10101010月月月月1 1 1 1日起正式日起正式日起正式日起正式施行。）施行。）施行。）施行。）第1页/共42页第二页，共42页。主主 题题 一、物权法概述一、物权法概述二、物权法在社会生活中的作二、物权法在社会生活中的作用用(zuyng)(zu

2、yng)三、制定和实施物权法的重大三、制定和实施物权法的重大意义意义四、物权法的基本原则四、物权法的基本原则五、物权法反映的社会现实问五、物权法反映的社会现实问题题 第2页/共42页第三页，共42页。一、物权法概述一、物权法概述 民法学上的民法学上的“物物”所指的是所指的是有形有形(yuxng)(yuxng)财产，与无形财财产，与无形财产即知识产权相对称。产即知识产权相对称。物权是一种重要的民事权利，物权是一种重要的民事权利，它是指权利人直接支配物并排它是指权利人直接支配物并排除他人干涉的权利，是特定社除他人干涉的权利，是特定社会的人与人之间对物的占有关会的人与人之间对物的占有关系在法律上的表

3、现。（物权的系在法律上的表现。（物权的分类）分类）物权法第物权法第2 2条第条第1 1款规定：款规定：“因物的归属和利用而产生的民因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。事关系，适用本法。”这就表这就表明物权法是规范物（即有形明物权法是规范物（即有形(yuxng)(yuxng)财产）的归属和利用财产）的归属和利用的法律规则。的法律规则。第3页/共42页第四页，共42页。民事权利(mnsh qunl)体系物权和债权是市场经济(sh chn jn j)社会两项基本的财产权利。第4页/共42页第五页，共42页。物 权 第5页/共42页第六页，共42页。对物的归属和利用的理解：对物的归属和利用的理

4、解：对物的归属和利用的理解：对物的归属和利用的理解：1 1 1 1、物的归属：某项财产属于谁、归谁所有，实际上、物的归属：某项财产属于谁、归谁所有，实际上、物的归属：某项财产属于谁、归谁所有，实际上、物的归属：某项财产属于谁、归谁所有，实际上就是所有权（对自己的财产占有、使用、收益和处分就是所有权（对自己的财产占有、使用、收益和处分就是所有权（对自己的财产占有、使用、收益和处分就是所有权（对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利）。的权利）。的权利）。的权利）。2 2 2 2、物的利用：利用他人的财产的权利，包括用益物、物的利用：利用他人的财产的权利，包括用益物、物的利用：利用他人的财产的权利

5、，包括用益物、物的利用：利用他人的财产的权利，包括用益物权和担保物权。权和担保物权。权和担保物权。权和担保物权。1 1 1 1）用益物权：利用他人财产的使用价值获益的权利。）用益物权：利用他人财产的使用价值获益的权利。）用益物权：利用他人财产的使用价值获益的权利。）用益物权：利用他人财产的使用价值获益的权利。在我国，用益物权主要包括土地在我国，用益物权主要包括土地在我国，用益物权主要包括土地在我国，用益物权主要包括土地(td)(td)(td)(td)承包经营权、承包经营权、承包经营权、承包经营权、宅基地使用权和建设用地使用权。宅基地使用权和建设用地使用权。宅基地使用权和建设用地使用权。宅基地使

6、用权和建设用地使用权。2 2 2 2）担保物权：利用他人财产的交换价值获益的权利。）担保物权：利用他人财产的交换价值获益的权利。）担保物权：利用他人财产的交换价值获益的权利。）担保物权：利用他人财产的交换价值获益的权利。在我国，担保物权主要包括抵押权、质权、留置权在我国，担保物权主要包括抵押权、质权、留置权在我国，担保物权主要包括抵押权、质权、留置权在我国，担保物权主要包括抵押权、质权、留置权 。第6页/共42页第七页，共42页。物权法立法意义物权法立法意义(yy)：“有有恒产者有恒心。恒产者有恒心。”第7页/共42页第八页，共42页。二、物权法在社会生活中的作二、物权法在社会生活中的作用用

7、1 1、“定分止争定分止争”（前提）（前提）“一兔走，百人逐之，非以一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。不取。”商君书（商商君书（商鞅）鞅）财产所有权归属确定，就可财产所有权归属确定，就可以消弭纷争；财产权归属不定、以消弭纷争；财产权归属不定、权利界限不清，就会引发权利界限不清，就会引发(yn(yn f)f)纷争。纷争。制定和实施物权法，可以确制

8、定和实施物权法，可以确定财产所有权归属，明确权利定财产所有权归属，明确权利界限，有利于减少和消弭产权界限，有利于减少和消弭产权纷争。此外，物权法还规定了纷争。此外，物权法还规定了各种解决产权争议的手段，一各种解决产权争议的手段，一旦发生产权争议，便可以通过旦发生产权争议，便可以通过物权法规定的法律规则和法律物权法规定的法律规则和法律手段解决纠纷。手段解决纠纷。第8页/共42页第九页，共42页。制定物权法与抑制国有资产流制定物权法与抑制国有资产流失：失：“外国外国(wigu)(wigu)有个加拿大，有个加拿大，中国有个大家拿；不拿白不拿，中国有个大家拿；不拿白不拿，拿了也白拿！拿了也白拿！”改革

9、开放以来，国有资产流改革开放以来，国有资产流失现象严重，国家财产遭到巨失现象严重，国家财产遭到巨大损失，原因就在于产权界限大损失，原因就在于产权界限界定不清。界定不清。物权法明确规定了国家所有物权法明确规定了国家所有财产的范围及其权属关系，从财产的范围及其权属关系，从而从根本上保护了国有财产，而从根本上保护了国有财产，能最大限度的解决国有财产流能最大限度的解决国有财产流失问题。失问题。第9页/共42页第十页，共42页。2 2 2 2、“物尽其用物尽其用物尽其用物尽其用”（主旨）（主旨）（主旨）（主旨）物尽其用主要物尽其用主要物尽其用主要物尽其用主要(zhyo)(zhyo)(zhyo)(zhyo

10、)是指所有权人通过设立是指所有权人通过设立是指所有权人通过设立是指所有权人通过设立用益物权，将自己的财产交给最能发挥物的用益物权，将自己的财产交给最能发挥物的用益物权，将自己的财产交给最能发挥物的用益物权，将自己的财产交给最能发挥物的效用的他人利用。效用的他人利用。效用的他人利用。效用的他人利用。在农村：土地承包经营权在农村：土地承包经营权在农村：土地承包经营权在农村：土地承包经营权 在城市：国有土地有偿出让与居民购买商品在城市：国有土地有偿出让与居民购买商品在城市：国有土地有偿出让与居民购买商品在城市：国有土地有偿出让与居民购买商品房房房房第10页/共42页第十一页，共42页。三、制定和实施

11、物权法的重大意义三、制定和实施物权法的重大意义三、制定和实施物权法的重大意义三、制定和实施物权法的重大意义 1 1 1 1、制定物权法是实行社会主义、制定物权法是实行社会主义、制定物权法是实行社会主义、制定物权法是实行社会主义(shhuzhy)(shhuzhy)(shhuzhy)(shhuzhy)市场经济体制的必然要市场经济体制的必然要市场经济体制的必然要市场经济体制的必然要求求求求 ；2 2 2 2、制定和实施物权法对进一步改革、制定和实施物权法对进一步改革、制定和实施物权法对进一步改革、制定和实施物权法对进一步改革开放和发展社会主义开放和发展社会主义开放和发展社会主义开放和发展社会主义(s

12、hhuzhy)(shhuzhy)(shhuzhy)(shhuzhy)市市市市场经济的重大意义场经济的重大意义场经济的重大意义场经济的重大意义 ；3 3 3 3、制定和实施物权法保护公民私有、制定和实施物权法保护公民私有、制定和实施物权法保护公民私有、制定和实施物权法保护公民私有财产的重大意义；财产的重大意义；财产的重大意义；财产的重大意义；4 4 4 4、制定和实施物权法对全面实行依、制定和实施物权法对全面实行依、制定和实施物权法对全面实行依、制定和实施物权法对全面实行依法行政的重大意义法行政的重大意义法行政的重大意义法行政的重大意义 。第11页/共42页第十二页，共42页。1 1、制定物权法

13、是实行社会主、制定物权法是实行社会主义市场经济体制的必然要求义市场经济体制的必然要求 1 1）所有权制度对实行市场经）所有权制度对实行市场经济体制的重要性；济体制的重要性；2 2）用益物权和担保物权是实）用益物权和担保物权是实行市场经济体制的基础条件；行市场经济体制的基础条件；3 3）制定和实施）制定和实施(shsh)(shsh)物权法物权法是实现从计划经济体制向市场是实现从计划经济体制向市场经济体制转轨的必然要求。经济体制转轨的必然要求。物权进入我国法律制度的始末物权进入我国法律制度的始末第12页/共42页第十三页，共42页。2 2、制定和实施物权法对进一、制定和实施物权法对进一步改革开放和

14、发展社会主义市步改革开放和发展社会主义市场经济的重大意义场经济的重大意义 1 1）担保物权制度对保障金融）担保物权制度对保障金融机构的合法权益、化解和回避机构的合法权益、化解和回避融资风险、保障企业及时获得融资风险、保障企业及时获得融资、满足经济发展对资金的融资、满足经济发展对资金的需求、保障社会主义市场经济需求、保障社会主义市场经济持续稳定的发展具有巨大作用。持续稳定的发展具有巨大作用。2 2）用益物权制度将有利于实）用益物权制度将有利于实现建设用地使用关系的物权化，现建设用地使用关系的物权化，切实保障国有切实保障国有(guyu)(guyu)土地使土地使用关系各方的合法权益，减少用关系各方的

15、合法权益，减少和避免国有和避免国有(guyu)(guyu)土地出让、土地出让、转让中的违法行为，促进国有转让中的违法行为，促进国有(guyu)(guyu)土地的合理使用，保土地的合理使用，保障国有障国有(guyu)(guyu)土地使用关系土地使用关系的法律秩序，从而巩固改革开的法律秩序，从而巩固改革开放所取得的成果并促进社会主放所取得的成果并促进社会主义市场经济的发展。义市场经济的发展。第13页/共42页第十四页，共42页。3 3）用益物权制度是农地使用）用益物权制度是农地使用关系物权化的法律基础，它使关系物权化的法律基础，它使农户对农地的使用权由债权转农户对农地的使用权由债权转变成物权，使改

16、革开放以来实变成物权，使改革开放以来实行的家庭联产承包合同制度平行的家庭联产承包合同制度平稳过渡到用益物权制度，消除稳过渡到用益物权制度，消除和减少了侵害农户合法权益的和减少了侵害农户合法权益的违法行为，保护广大农户的经违法行为，保护广大农户的经营自主权并激发了其生产积极营自主权并激发了其生产积极性，保障性，保障(bozhng)(bozhng)我国农村我国农村经济的长期持续稳定发展，从经济的长期持续稳定发展，从而巩固农村改革的成果并促进而巩固农村改革的成果并促进社会主义市场经济的发展。社会主义市场经济的发展。第14页/共42页第十五页，共42页。3 3、制定和实施物权法保护公、制定和实施物权法

17、保护公民私有财产的重大意义民私有财产的重大意义 1 1）对国家财产神圣不可侵犯）对国家财产神圣不可侵犯的误解，妨碍了对人们私有财的误解，妨碍了对人们私有财产进行平等法律保护的可能；产进行平等法律保护的可能；2 2）改革开放后人们私有财产）改革开放后人们私有财产的迅速增长，要求从法律上对的迅速增长，要求从法律上对于私人于私人(srn)(srn)财产给予明确规财产给予明确规定并予以切实、平等的法律保定并予以切实、平等的法律保护；护；3 3）保护广大人民群众私有财）保护广大人民群众私有财产与全面建设小康社会密切相产与全面建设小康社会密切相关；关；4 4）物权法针对现实生活中严）物权法针对现实生活中严

18、重侵犯公民私有财产的违法行重侵犯公民私有财产的违法行为，创设了各种法律对策。为，创设了各种法律对策。第15页/共42页第十六页，共42页。4 4、制定和实施物权法对全面实、制定和实施物权法对全面实行依法行政的重大意义行依法行政的重大意义 物权的排他性，不仅排除一般物权的排他性，不仅排除一般人的干涉，而且排除国家的干涉。人的干涉，而且排除国家的干涉。划分划分(hu fn)(hu fn)公权力与私权利的公权力与私权利的界限就在于物权的排他性。界限就在于物权的排他性。两种现象：两种现象：1 1）公共场所有警察巡逻而但私）公共场所有警察巡逻而但私人住所却没有人住所却没有 2 2）违法行为取得的证据，不

19、具）违法行为取得的证据，不具有证据的效力。有证据的效力。制定大量的行政法规、规章，制定大量的行政法规、规章，规定尽量完善的行政权限和程序规定尽量完善的行政权限和程序是对是对“依法行政依法行政”的误解的误解 依法行政首先是划清公权力的依法行政首先是划清公权力的界限问题。限制公权力要靠自然界限问题。限制公权力要靠自然人和法人的物权，靠物权所具有人和法人的物权，靠物权所具有的排他性，限制公权力的滥用。的排他性，限制公权力的滥用。第16页/共42页第十七页，共42页。四、物权法的基本原则四、物权法的基本原则四、物权法的基本原则四、物权法的基本原则 1 1 1 1、坚持社会主义基本经济制度、坚持社会主义

20、基本经济制度、坚持社会主义基本经济制度、坚持社会主义基本经济制度(zhd)(zhd)(zhd)(zhd)；2 2 2 2、平等保护原则；、平等保护原则；、平等保护原则；、平等保护原则；3 3 3 3、物权法定原则；、物权法定原则；、物权法定原则；、物权法定原则；4 4 4 4、物权公示原则；、物权公示原则；、物权公示原则；、物权公示原则；第17页/共42页第十八页，共42页。1 1、坚持社会主义基本经济制度、坚持社会主义基本经济制度 1 1）物权法把坚持国家）物权法把坚持国家(guji)(guji)基本经济制度作为物权法的基基本经济制度作为物权法的基本原则；本原则；2 2）所有权是生产资料所有

21、制）所有权是生产资料所有制在法律上的表现，是物权制度在法律上的表现，是物权制度的基础；的基础；3 3）发展社会主义市场经济是）发展社会主义市场经济是坚持和完善社会主义基本经济坚持和完善社会主义基本经济制度的必然要求。制度的必然要求。第18页/共42页第十九页，共42页。物权法第三条规定：物权法第三条规定：物权法第三条规定：物权法第三条规定：“国家在社会主义初级阶段，坚国家在社会主义初级阶段，坚国家在社会主义初级阶段，坚国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本持公有制为主体、多种

22、所有制经济共同发展的基本(jbn)(jbn)(jbn)(jbn)经济制度。经济制度。经济制度。经济制度。”“”“”“”“国家巩固和发展公有制经济，国家巩固和发展公有制经济，国家巩固和发展公有制经济，国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。”“”“”“”“国家实国家实国家实国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发

23、展权利。地位和发展权利。地位和发展权利。地位和发展权利。”第19页/共42页第二十页，共42页。2 2、平等保护原则、平等保护原则 物权法第四条规定：物权法第四条规定：“国家、国家、集体、私人的物权和其他权利集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。位和个人不得侵犯。”这是关这是关于平等保护原则的规定。于平等保护原则的规定。是规定国家财产特殊保护，是规定国家财产特殊保护，还是合法财产平等保护？这是还是合法财产平等保护？这是物权法起草中争论焦点物权法起草中争论焦点 。04 04年宪法修正案中有关年宪法修正案中有关“公民合法的私有财产不受侵犯公

24、民合法的私有财产不受侵犯”的规定解决上述争论。的规定解决上述争论。物权法第四条所确立的合法物权法第四条所确立的合法财产平等保护的原则，对于人财产平等保护的原则，对于人民法院民法院(rnmnfyun)(rnmnfyun)公正裁判公正裁判具有重要意义。具有重要意义。第20页/共42页第二十一页，共42页。3 3、物权法定原则、物权法定原则 物权法第五条规定：物权法第五条规定：“物权物权的种类和内容，由法律规定。的种类和内容，由法律规定。”这就是物权法定原则。这就是物权法定原则。物权法定原则的含义：物权物权法定原则的含义：物权的种类及各类物权的内容，必的种类及各类物权的内容，必须由法律明文规定，不允

25、许当须由法律明文规定，不允许当事人自由创设物权和改变物权事人自由创设物权和改变物权的内容。的内容。一个问题一个问题(wnt)(wnt)：为什么物：为什么物权要法定而合同却要自由？权要法定而合同却要自由？物权法定的三大理由：物权法定的三大理由：物权法定原则的理解：物权法定原则的理解：第21页/共42页第二十二页，共42页。4 4、物权公示原则、物权公示原则 物权法第六条规定：物权法第六条规定：“不动不动产物权的设立、变更、转让和产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。依照法律规定交付。

26、”这是关这是关于物权公示原则的规定。于物权公示原则的规定。物权公示原则的含义：物权物权公示原则的含义：物权这种权利的存在、权利的变动，这种权利的存在、权利的变动，必须以某种方式必须以某种方式“公开表示公开表示”出来，让他人能够了解。出来，让他人能够了解。物权公示的理由：物权公示的理由：1 1）物权是市场交易的前提）物权是市场交易的前提和结果，物权的状态和变动，和结果，物权的状态和变动，关系到交易对方的重大关系到交易对方的重大(zhngd)(zhngd)利益。利益。第22页/共42页第二十三页，共42页。物权法规定物权公示原则，物权法规定物权公示原则，就是要方便打算交易的对方了就是要方便打算交易

27、的对方了解财产的物权状况，避免遭受解财产的物权状况，避免遭受不测损害，维护市场交易的安不测损害，维护市场交易的安全。全。2 2）物权法规定物权公示）物权法规定物权公示原则，与法院执法也有关系。原则，与法院执法也有关系。法院若事先没有弄清楚，而查法院若事先没有弄清楚，而查封封(chfng)(chfng)、扣押、拍卖了别、扣押、拍卖了别人的财产，而导致受害人到处人的财产，而导致受害人到处申诉、上访，其结果损害了人申诉、上访，其结果损害了人民法院的权威，使我们的法院民法院的权威，使我们的法院陷于尴尬境地。陷于尴尬境地。第23页/共42页第二十四页，共42页。五、物权法反映的社会现实问题五、物权法反映

28、的社会现实问题 1 1、关于本法的定名；、关于本法的定名；2 2、关于不动产登记；、关于不动产登记；3 3、关于异议登记；、关于异议登记；4 4、关于预告登记；、关于预告登记；5 5、关于征收、关于征收(zhngshu)(zhngshu)和征用；和征用；6 6、关于公共利益的概念；、关于公共利益的概念；7 7、关于由谁代表国家；、关于由谁代表国家；8 8、关于对国有资产流失问题；、关于对国有资产流失问题；9 9、关于停车位问题。、关于停车位问题。第24页/共42页第二十五页，共42页。1 1、关于本法的定名、关于本法的定名 物权法与财产法之争：物权法与财产法之争：在大陆法系的民法中，财产在大陆

29、法系的民法中，财产权是一切具有财产价值的权利权是一切具有财产价值的权利的总称，是包括物权、债权、的总称，是包括物权、债权、知识产权和继承权在内的广义知识产权和继承权在内的广义概念概念(ginin)(ginin)；而在英美法系；而在英美法系的民法中，财产权则是与债权、的民法中，财产权则是与债权、知识产权、继承权并列的狭义知识产权、继承权并列的狭义概念概念(ginin)(ginin)。英美法系中的财产权大陆英美法系中的财产权大陆法系的物权法系的物权 基于我国的大陆法系传统，基于我国的大陆法系传统，我们将其定名为物权法。我们将其定名为物权法。第25页/共42页第二十六页，共42页。2 2、关于不动产

30、登记、关于不动产登记 不动产物权变动以不动产物权变动以“登记生登记生效效”为原则，以为原则，以“登记对抗登记对抗”为例外。为例外。不动产登记法（条例不动产登记法（条例(tiol)(tiol)）建立统一且与行政分离的不建立统一且与行政分离的不动产登记机构和等级制度。动产登记机构和等级制度。不动产登记机构的设置模式：不动产登记机构的设置模式：1 1）在基层人民法院设不动）在基层人民法院设不动产登记局；产登记局；2 2）在区县人民政府的司法）在区县人民政府的司法局设不动产登记局。局设不动产登记局。第26页/共42页第二十七页，共42页。物权法第十条规定：物权法第十条规定：物权法第十条规定：物权法第十

31、条规定：“不动产登记，由不动不动产登记，由不动不动产登记，由不动不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实产所在地的登记机构办理。国家对不动产实产所在地的登记机构办理。国家对不动产实产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机行统一登记制度。统一登记的范围、登记机行统一登记制度。统一登记的范围、登记机行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。构和登记办法，由法律、行政法规规定。构和登记办法，由法律、行政法规规定。构和登记办法，由法律、行政法规规定。”物权法第十三条规定：物权法第十三条规定：物权法第十三条规定：物权法第

32、十三条规定：“登记机构不得有下登记机构不得有下登记机构不得有下登记机构不得有下列行为：列行为：列行为：列行为：(一一一一)要求对不动产进行评估；要求对不动产进行评估；要求对不动产进行评估；要求对不动产进行评估；(二二二二)以以以以年检等名义进行重复登记；年检等名义进行重复登记；年检等名义进行重复登记；年检等名义进行重复登记；(三三三三)超出登记职责超出登记职责超出登记职责超出登记职责(zhz)(zhz)(zhz)(zhz)范围的其他行为。范围的其他行为。范围的其他行为。范围的其他行为。”物权法第二十二条规定：物权法第二十二条规定：物权法第二十二条规定：物权法第二十二条规定：“不动产登记费按不动

33、产登记费按不动产登记费按不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者件收取，不得按照不动产的面积、体积或者件收取，不得按照不动产的面积、体积或者件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取。具体收费标准由国务院有价额的比例收取。具体收费标准由国务院有价额的比例收取。具体收费标准由国务院有价额的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。关部门会同价格主管部门规定。关部门会同价格主管部门规定。关部门会同价格主管部门规定。”第27页/共42页第二十八页，共42页。3 3 3 3、关于异议登记、关于异议登记、关于异议登记、关于异议登记 物权法第十九条第一款规定：物权法

34、第十九条第一款规定：物权法第十九条第一款规定：物权法第十九条第一款规定：“权利人、利害权利人、利害权利人、利害权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误人书面同意更正或者有证据证明登记确有错

35、误的，登记机构应当予以的，登记机构应当予以的，登记机构应当予以的，登记机构应当予以(yy)(yy)(yy)(yy)更正。更正。更正。更正。”物权法第十九条第二款规定：物权法第十九条第二款规定：物权法第十九条第二款规定：物权法第十九条第二款规定：“不动产登记簿不动产登记簿不动产登记簿不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五申请异议登记。申请人在异议

36、登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。损害赔偿。损害赔偿。损害赔偿。”第28页/共42页第二十九页，共42页。4 4、关于预告登记、关于预告登记 物权法第二十条第一款规定：物权法第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障他不动产物权

37、的协议，为保障将来将来(jingli)(jingli)实现物权，按照实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。动产的，不发生物权效力。”物权法第二十条第二款规定：物权法第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告三个月内未申请登记的，预告登记失效。登记失效。“预告登记预告登记”所登记的并不所登记的并不是物权，而是买房人根据买卖是物权，而是买房

38、人根据买卖合同请求交付房屋和移转房屋合同请求交付房屋和移转房屋所有权的债权。所有权的债权。第29页/共42页第三十页，共42页。5 5、关于征收和征用、关于征收和征用 物权绝对但并非不受限制，物权绝对但并非不受限制，出于社会公共利益的需要可以出于社会公共利益的需要可以排除物权绝对性原则，即排除排除物权绝对性原则，即排除物权的排他性效力。物权的排他性效力。排除物权排他性效力的制度：排除物权排他性效力的制度：1 1）公法上的搜查证制度；）公法上的搜查证制度；2 2）民法上的征收和征用制度；）民法上的征收和征用制度；3 3）城市规划法、文物保护法。）城市规划法、文物保护法。在物权法上设立征收制度的在

39、物权法上设立征收制度的原因：征收不是有偿取得，要原因：征收不是有偿取得，要支付代价，要遵循支付代价，要遵循(zn xn)(zn xn)市市场交易的等价有偿的规律。场交易的等价有偿的规律。第30页/共42页第三十一页，共42页。征收属于有偿取得，本属于商品交换关系，但出征收属于有偿取得，本属于商品交换关系，但出征收属于有偿取得，本属于商品交换关系，但出征收属于有偿取得，本属于商品交换关系，但出于保障社会公共利益的正当理由，需要限制被征于保障社会公共利益的正当理由，需要限制被征于保障社会公共利益的正当理由，需要限制被征于保障社会公共利益的正当理由，需要限制被征收人的合同自由被排除收人的合同自由被排

40、除收人的合同自由被排除收人的合同自由被排除(pich)(pich)(pich)(pich)被征收不动产物权被征收不动产物权被征收不动产物权被征收不动产物权的排他性效力，因此征收不适用合同自由原则，的排他性效力，因此征收不适用合同自由原则，的排他性效力，因此征收不适用合同自由原则，的排他性效力，因此征收不适用合同自由原则，不采取根据合同法谈判签约的方式，而有政府根不采取根据合同法谈判签约的方式，而有政府根不采取根据合同法谈判签约的方式，而有政府根不采取根据合同法谈判签约的方式，而有政府根据宪法和物权法规定的条件直接作出征收决定。据宪法和物权法规定的条件直接作出征收决定。据宪法和物权法规定的条件直

41、接作出征收决定。据宪法和物权法规定的条件直接作出征收决定。物权法第四十二条第一款规定：物权法第四十二条第一款规定：物权法第四十二条第一款规定：物权法第四十二条第一款规定：“为了公共利益为了公共利益为了公共利益为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”第31页/共42页第三十二页，共4

42、2页。征收与征用征收与征用(zhngyng)(zhngyng)的区别的区别与联系：与联系：共同点：出于公共利益目的，共同点：出于公共利益目的，强制性；强制性；区别：区别：1 1）征收实质是强制取得不）征收实质是强制取得不动产所有权，以补偿金为代价，动产所有权，以补偿金为代价，属于有偿取得；征用属于有偿取得；征用(zhngyng)(zhngyng)是对私人和企业的是对私人和企业的动产、不动产的强制使用，并动产、不动产的强制使用，并不取得什么权利，强行使用之不取得什么权利，强行使用之后物归原主，损坏了不能归还后物归原主，损坏了不能归还的照价赔偿。的照价赔偿。2 2）征收是和平环境的法律）征收是和平

43、环境的法律制度，征用制度，征用(zhngyng)(zhngyng)是紧急是紧急状态下的特别措施。状态下的特别措施。第32页/共42页第三十三页，共42页。6 6、关于公共利益概念、关于公共利益概念(ginin)(ginin)公共利益是指社会全体成员公共利益是指社会全体成员能够直接享受的利益。能够直接享受的利益。社会个别成员、部分成员享社会个别成员、部分成员享受的利益，不属于公共利益；受的利益，不属于公共利益；社会全体成员间接享受的利益，社会全体成员间接享受的利益，也不属于公共利益。也不属于公共利益。利益利益=物质利益物质利益+安全利益安全利益+精神利益精神利益 物权法规定公共利益为征收物权法规

44、定公共利益为征收的法定条件，就是要将商业利的法定条件，就是要将商业利益排除在征收制度之外。益排除在征收制度之外。第33页/共42页第三十四页，共42页。7 7、关于由谁代表国家、关于由谁代表国家 国家在法律上的双重规定性：国家在法律上的双重规定性：1 1）公法主体上的国家：拥有）公法主体上的国家：拥有和行使国家公权力。国家作为和行使国家公权力。国家作为公法主体的地位及公权力的行公法主体的地位及公权力的行使，由宪法规定。使，由宪法规定。2 2）私法主体上的国家：拥有）私法主体上的国家：拥有和行使国家的民事权利即财产和行使国家的民事权利即财产所有权。国家作为民法主体的所有权。国家作为民法主体的地位

45、及国家财产所有权的行使，地位及国家财产所有权的行使，由私法规定。由私法规定。作为民法主体的国家的财产作为民法主体的国家的财产所有权由作为执行机关所有权由作为执行机关(jgun)(jgun)的最高国家行政机关的最高国家行政机关(jgun)(jgun)即即国务院行使。国务院行使。物权法第四十五条第二款规物权法第四十五条第二款规定：定：“国有财产由国务院代表国有财产由国务院代表国家行使所有权，法律另有规国家行使所有权，法律另有规定的，依照其规定。定的，依照其规定。”第34页/共42页第三十五页，共42页。8 8、关于对国有资产流失问题、关于对国有资产流失问题 物权法第四十一条规定：物权法第四十一条规

46、定：“依照法律规定专属于国家所有依照法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。个人不能取得所有权。”物权法第五十六条规定：物权法第五十六条规定：“国家所有的财产受法律保护国家所有的财产受法律保护(boh)(boh)，禁止任何单位和个人，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破侵占、哄抢、私分、截留、破坏。坏。”物权法第五十七条规定：物权法第五十七条规定：“履行国有财产管理、监督职责履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，督，

47、促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。的，应当依法承担法律责任。”第35页/共42页第三十六页，共42页。“违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分联交易等过程中，低价转让、合谋私分联交易等过程中，低价转让、合谋私分联交易等过程中，低价转让、合谋私分(s fn)(s fn)(s fn)(s fn)、擅自

48、、擅自、擅自、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。承担法律责任。承担法律责任。承担法律责任。”物权法第五十五条规定：物权法第五十五条规定：物权法第五十五条规定：物权法第五十五条规定：“国家出资的企业，由国务国家出资的企业，由国务国家出资的企业，由国务国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表院、地方人民政府依照法律

49、、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。国家履行出资人职责，享有出资人权益。国家履行出资人职责，享有出资人权益。国家履行出资人职责，享有出资人权益。”立法建议：立法建议：立法建议：立法建议：制定国家财产管理法和国有资产管理法。前者用于规制定国家财产管理法和国有资产管理法。前者用于规制定国家财产管理法和国有资产管理法。前者用于规制定国家财产管理法和国有资产管理法。前者用于规范属于国家所有的非经营性财产的管理，后者则用于范属于国家所有的非经营性财产的管理，后者则用于范属于国家所有的非经营性财产的管理，后者则用于范属于国家所有的非经营性财产的管理，后者则用于规范国家投资的独资、控股

50、、持股公司的股权的管理。规范国家投资的独资、控股、持股公司的股权的管理。规范国家投资的独资、控股、持股公司的股权的管理。规范国家投资的独资、控股、持股公司的股权的管理。第36页/共42页第三十七页，共42页。9 9、关于停车位问题、关于停车位问题 住宅小区（尤其是地下车库）住宅小区（尤其是地下车库）停车位停车位归属问题的实质：停车位停车位归属问题的实质：建筑物区分所有权制度。建筑物区分所有权制度。建筑物区分所有权制度的产建筑物区分所有权制度的产生。生。物权法第七十四条第二款规物权法第七十四条第二款规定：定：“建筑区划内，规划用于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，停放汽车的车位、车