物业服务概论学习教案.pptx

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1、物业物业(w y)服务概论服务概论第一页，共56页。第1页/共56页第二页，共56页。第2页/共56页第三页，共56页。物业(w y)服务概论第3页/共56页第四页，共56页。课程(kchng)目的第4页/共56页第五页，共56页。物业服务(fw)概论内容几个基本概念的解读法治物业(w y)物业(w y)服务中的管理物业(w y)服务市场第5页/共56页第六页，共56页。第6页/共56页第七页，共56页。第7页/共56页第八页，共56页。第8页/共56页第九页，共56页。第9页/共56页第十页，共56页。第10页/共56页第十一页，共56页。神神法法势势术术德德第11页/共56页第十二页，共5

2、6页。第12页/共56页第十三页，共56页。第13页/共56页第十四页，共56页。第14页/共56页第十五页，共56页。物权：物的归属物权：物的归属物权：物的归属物权：物的归属 物的利用物的利用物的利用物的利用 权利人对特定的物的直接支配权利人对特定的物的直接支配权利人对特定的物的直接支配权利人对特定的物的直接支配(zhpi)(zhpi)、管领的权利、管领的权利、管领的权利、管领的权利 物权具有排他性、绝对性、对世性物权具有排他性、绝对性、对世性物权具有排他性、绝对性、对世性物权具有排他性、绝对性、对世性第15页/共56页第十六页，共56页。第16页/共56页第十七页，共56页。基本原则基本原

3、则基本原则基本原则 第一编：总则第一编：总则第一编：总则第一编：总则 物权的设立、变更、物权的设立、变更、物权的设立、变更、物权的设立、变更、转让和消灭转让和消灭转让和消灭转让和消灭 38 38条条条条 物权的物权的物权的物权的保护保护保护保护 国国国国家家家家(guji)(guji)、集体、私人之所有权、集体、私人之所有权、集体、私人之所有权、集体、私人之所有权 业业业业主的建筑物区分所有权主的建筑物区分所有权主的建筑物区分所有权主的建筑物区分所有权 第二编：所有权第二编：所有权第二编：所有权第二编：所有权 相邻关系之相邻相邻关系之相邻相邻关系之相邻相邻关系之相邻权权权权 共共共共有有有有

4、所所所所有权取得的特别规定有权取得的特别规定有权取得的特别规定有权取得的特别规定 土地承包经土地承包经土地承包经土地承包经营权营权营权营权 建设用地使建设用地使建设用地使建设用地使用权用权用权用权 物权法物权法物权法物权法 第三编：用益物权第三编：用益物权第三编：用益物权第三编：用益物权 五编，五编，五编，五编，247247条条条条 宅基地使用权宅基地使用权宅基地使用权宅基地使用权 地役权地役权地役权地役权 抵押权抵押权抵押权抵押权 第四编：担保物权第四编：担保物权第四编：担保物权第四编：担保物权 质权质权质权质权 留置权留置权留置权留置权 第五编：占有第五编：占有第五编：占有第五编：占有 附

5、则附则附则附则第17页/共56页第十八页，共56页。物权法涉及物业管理方面主要集中在物权法涉及物业管理方面主要集中在“第六章：业主的建筑第六章：业主的建筑物区分所有权物区分所有权”，其影响作用：，其影响作用：在社会经济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限在社会经济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限(y(y uxin)uxin)的问题。有效率地使用土地，减少建筑成本，促进的问题。有效率地使用土地，减少建筑成本，促进都市更新，尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权都市更新，尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权在人民生活方式方面，改变传统观念和生活习惯，共同参与制在人民生活方式方面，改变

6、传统观念和生活习惯，共同参与制定管理规约，组织业主大会、业主委员会，创设合理规范，定管理规约，组织业主大会、业主委员会，创设合理规范，以保障和促进大家业主的共同生活以保障和促进大家业主的共同生活在物权制度方面，重新建构一套合理有效率的规范体系，规定在物权制度方面，重新建构一套合理有效率的规范体系，规定专有部分和共用部分的法律关系专有部分和共用部分的法律关系在消费者权利方面，维护了作为建筑物物业消费者的合法权益在消费者权利方面，维护了作为建筑物物业消费者的合法权益第18页/共56页第十九页，共56页。物权法与物业管理条例物权法与物业管理条例物权法与物业管理条例物权法与物业管理条例 1.1.1.1

7、.业主对建筑物管理方式的自主选择业主对建筑物管理方式的自主选择业主对建筑物管理方式的自主选择业主对建筑物管理方式的自主选择(xunz)(xunz)(xunz)(xunz)2.2.2.2.由业主共同决定的事项及其程序由业主共同决定的事项及其程序由业主共同决定的事项及其程序由业主共同决定的事项及其程序 3.3.3.3.业主大会投票权业主大会投票权业主大会投票权业主大会投票权 4.4.4.4.业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位位位位 5.5.5.5.物业管理与供水、供电、供气、供热

8、等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系 物业管理维修基金与专项维修资金物业管理维修基金与专项维修资金物业管理维修基金与专项维修资金物业管理维修基金与专项维修资金 1.1.1.1.物业管理日常维修与中修、大修、更新改造物业管理日常维修与中修、大修、更新改造物业管理日常维修与中修、大修、更新改造物业管理日常维修与中修、大修、更新改造 2.2.2.2.专项维修资金的筹集、使用专项维修资金的筹集、使用专项维修资金的筹集、使用专项维修资金的筹集、使用包干制与酬金制包干制与酬金制包干制与酬金制包干制与酬金制 第19页/共56

9、页第二十页，共56页。物业管理条例的修改物业管理条例的修改 379379号国务院令号国务院令-504-504号国务院号国务院令令第十条增加了第十条增加了“街道办事处、乡镇人街道办事处、乡镇人民政府民政府”的指导与监督的指导与监督删除了第十条第二款删除了第十条第二款第十一条业主大会职责修改成第十一条业主大会职责修改成“下列下列事项由业主共同决定事项由业主共同决定”第十二条投票权方式与物权法一第十二条投票权方式与物权法一致致第十九条修改保持与第十条一致第十九条修改保持与第十条一致物业管理企业修改为物业管理企业修改为“物业服务企业物业服务企业”业主公约业主公约(gngyu)(gngyu)修改为修改为

10、“管理规管理规约约”，业主临时公约，业主临时公约(gngyu)(gngyu)为为“临时管理规约临时管理规约”第十五条业主委员会由业主大会执行第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为机构修改为“业主委员会执行业业主委员会执行业主大会的决定事项主大会的决定事项”第20页/共56页第二十一页，共56页。建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权与物业管理 建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度所有权问题

11、：所有权问题：所有权问题：所有权问题：1.1.1.1.公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有2.2.2.2.建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域3.3.3.3.红线、紫线、黄线、绿线、蓝线红线、紫线、黄线、绿线、蓝线红线、紫线、黄线、绿线、蓝线红线、紫线、黄线、绿线、蓝线4.4.4.4.所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得5.5.5.5.小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、

12、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权6.6.6.6.会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地7.7.7.7.人防工程的所有权及经营权人防工程的所有权及经营权人防工程的所有权及经营权人防工程的所有权及经营权8.8.8.8.小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属9

13、.9.9.9.房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承租房的权利房承租房的权利房承租房的权利房承租房的权利(qunl)(qunl)(qunl)(qunl)性质性质性质性质10.10.10.10.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系11.11.11.11.相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则第21页/

14、共56页第二十二页，共56页。新提出了新提出了“建筑区划建筑区划”（物业管理条例中的（物业管理条例中的“物业管理区物业管理区域域”）概念。可以理解为土地）概念。可以理解为土地“红线红线”四至。四至。建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴规定了建筑区划内的一些法定权利规定了建筑区划内的一些法定权利道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示明示(mn sh)(mn sh)属于个人的

15、除外。属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主共有。但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。出售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。主的需要。第22页/共56页第二十三

16、页，共56页。业主(yzh)的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章专有专有(zhun yu)(zhun yu)部分享部分享有所有权。俗称有所有权。俗称“专有专有(zhun yu)(zhun yu)权、私有权权、私有权”n n专有部分专有部分(b fen)(b fen)以外的以外的共有部分共有部分(b fen)(b fen)享有共享有共有权。因这种共有为有权。因这种共有为“按份共有按份共有”故亦称故亦称“共共用部分用部分(b fen)(b fen)的持份权的持份权”n n专有部分以外的共有部专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利分享有共同管理的权利。也称也称“业主组织的成员业主组织的成员

17、权权”第23页/共56页第二十四页，共56页。物权法与原物业管理条例物权法与原物业管理条例(tiol)(tiol)的的区别区别业主共同决定的事项通过业主共同决定的事项通过(tnggu)(tnggu)条件，与原物业管理条例的区别：条件，与原物业管理条例的区别：n n原条例原条例(tiol)(tiol)的的2/32/3投票权投票权n n物权法物权法的双的双2/32/3第24页/共56页第二十五页，共56页。物权法与原物业管理条例(tiol)的区别业主共同决定业主共同决定(judng)(judng)的事项通过条件，与原物业管理条例的的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：区别：n n原条例原条例(t

18、iol)(tiol)的的“双过半双过半”n n物权法物权法的的“新双过半新双过半”第25页/共56页第二十六页，共56页。业主业主(yzh)(yzh)与非业主与非业主(yzh)(yzh)使使用人身份界定用人身份界定业主业主(yzh)(yzh)中华人民共和国中华人民共和国物权法规定的建筑物区分所有权物权法规定的建筑物区分所有权人人 物业管理条例规定的物业管理条例规定的房屋所有权人房屋所有权人非业主非业主(yzh)(yzh)使用人使用人物业使用物业使用人、住户、租户等人、住户、租户等不动产所有权不动产所有权按国际惯例以产权按国际惯例以产权证书确认证书确认没有办理产权证书没有办理产权证书签订了售房合

19、签订了售房合同同 发展商将客观上已经交付了发展商将客观上已经交付了房屋房屋 业主业主(yzh)(yzh)业主业主(yzh)(yzh)非业主非业主(yzh)(yzh)的界定的界定严格以产权证书（或售房合同）和严格以产权证书（或售房合同）和中华人民共和国婚姻法界定中华人民共和国婚姻法界定第26页/共56页第二十七页，共56页。夫妻夫妻夫妻夫妻(fq)(fq)(fq)(fq)共同财共同财共同财共同财产产产产办理了产办理了产权权(chn qun)登登记记 业主(yzh)业主身份类别业主身份类别没有办理没有办理产权登记产权登记 夫妻个人夫妻个人夫妻个人夫妻个人财产财产财产财产没有办理产权证书，没有办理产

20、权证书，但已签署售房合同，但已签署售房合同，并且发展商已经客观并且发展商已经客观上实际交付了房屋的上实际交付了房屋的仍然是房屋所有权人。仍然是房屋所有权人。但其所有权行使受到但其所有权行使受到一定限制，即不能流一定限制，即不能流转、交易、抵押转、交易、抵押不得对抗第三人不得对抗第三人第27页/共56页第二十八页，共56页。对于不动产物权：对于不动产物权：其依法律行为而发生变更其依法律行为而发生变更者，按照物权法统一规定，者，按照物权法统一规定，即无论即无论(wln)其所有权的其所有权的移转，担保物权、或用益移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物物权的设定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，

21、权的抛弃，均须经登记，始生效力始生效力非依法律行为而取得不动非依法律行为而取得不动产物权，如继承、强制执产物权，如继承、强制执行、公用征收、法院判决行、公用征收、法院判决等，非经登记，不得处分等，非经登记，不得处分第28页/共56页第二十九页，共56页。业主业主(yzh)总人数总人数I.产权证书拥有者产权证书拥有者 未婚人士未婚人士(rnsh)已婚，属于已婚，属于(shy)夫妻个夫妻个人财产人财产已婚，属于夫妻共已婚，属于夫妻共同财产同财产夫妻产权证书夫妻产权证书署名者署名者夫妻产权证书夫妻产权证书未署名者未署名者未拥有产权证书者未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实签订了售房合同并获得实际

22、交付者际交付者第29页/共56页第三十页，共56页。管理人管理人 业主业主 业主大会业主大会 业主委员会业主委员会 政府主管部门及相关部门政府主管部门及相关部门管理服务人管理服务人 物业管理公司物业管理公司管理服务人，是指业主大会决议、决定管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘聘任选聘(xun pn)(xun pn)而执行建筑物而执行建筑物管理维护事务者管理维护事务者第30页/共56页第三十一页，共56页。建筑物区分(qfn)所有权立法的目的与原则建筑物区分所有权法律制度以及物建筑物区分所有权法律制度以及物业管理条例的制定系为加强

23、建筑业管理条例的制定系为加强建筑物大厦之管理维护，提升居住生活物大厦之管理维护，提升居住生活品质，并促进社会安定、安宁、和品质，并促进社会安定、安宁、和谐与安居谐与安居立法指导原则：立法指导原则：建筑物大厦物权关系立体化建筑物大厦物权关系立体化敦亲睦邻法律化，共同决策敦亲睦邻法律化，共同决策(juc)大家共同利益大家共同利益管理组织民主化，民主协商管理组织民主化，民主协商私法关系行政化和罚则化私法关系行政化和罚则化第31页/共56页第三十二页，共56页。不动产所有权的构成(guchng)第32页/共56页第三十三页，共56页。建筑物区分(qfn)所有权的构成第33页/共56页第三十四页，共56

24、页。建筑物区分(qfn)所有权的法律关系 专有部分 建筑物 物权关系 共用(n yn)部分（共有部分）所有权 基地 使用权（地上权、租赁权等）业主大会（区分所有权人集会）建筑物区分所有权 管理人 业主委员会 管理组织 业主、物业使用人 管理服务人（物业管理公司）物权法-国家基本法律 物业管理条例-国家行政法规 规范基础 管理规约（业主公约)业主大会决议、决定第34页/共56页第三十五页，共56页。单独所有、共有单独所有、共有单独所有、共有单独所有、共有 专有部分专有部分专有部分专有部分 建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的 适用于不动产物权规

25、定适用于不动产物权规定适用于不动产物权规定适用于不动产物权规定 使用使用使用使用 区分所有权人专用区分所有权人专用区分所有权人专用区分所有权人专用 约定共用约定共用约定共用约定共用 由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权 不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防(xiofng)(xiofng)通通通通 道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）法定法定法定法

26、定 建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线 等设备）等设备）等设备）等设备）建筑物之附属设备（如消防建筑物之附属设备（如消防建筑物之附属设备（如消防建筑物之附属设备（如消防(xiofng)(xiofng)栓、天井、共有停栓、天井、共有停栓、天井、共有停栓、天井、共有停 共用部分共用部分共用部分共用部分 分类分类分类分类 车场、游泳池）车场、游泳池）车场、游泳池）车场、游泳池）（共有部分）（共有部分）（共有部分）（共有部分）约定约定约定约定 附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车

27、库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）全体共用（大共）全体共用（大共）全体共用（大共）全体共用（大共）部分共用（小共）部分共用（小共）部分共用（小共）部分共用（小共）售房合同约定售房合同约定售房合同约定售房合同约定 共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）管理规约约定管理规约约定管理规约约定管理

28、规约约定 业主大会决议（物业服务合业主大会决议（物业服务合业主大会决议（物业服务合业主大会决议（物业服务合 同）约定同）约定同）约定同）约定第35页/共56页第三十六页，共56页。得为单独所有权之标的得为单独所有权之标的得为单独所有权之标的得为单独所有权之标的 专有部分专有部分专有部分专有部分 要件：构造上及使用上独立性要件：构造上及使用上独立性要件：构造上及使用上独立性要件：构造上及使用上独立性 使用使用使用使用 专用专用专用专用 共用（约定）共用（约定）共用（约定）共用（约定）区分所有区分所有区分所有区分所有 建筑物建筑物建筑物建筑物 范围：范围：范围：范围：专有部分及市政设施以外之其他部

29、分专有部分及市政设施以外之其他部分专有部分及市政设施以外之其他部分专有部分及市政设施以外之其他部分 不属于专有部分之附属物不属于专有部分之附属物不属于专有部分之附属物不属于专有部分之附属物 一一一一 体体体体 依约定：无约定依专有部分比例依约定：无约定依专有部分比例依约定：无约定依专有部分比例依约定：无约定依专有部分比例 性性性性 共用部分共用部分共用部分共用部分 持分占有持分占有持分占有持分占有 作为分担共用部分负担的准则、依据作为分担共用部分负担的准则、依据作为分担共用部分负担的准则、依据作为分担共用部分负担的准则、依据 使用使用使用使用 共用（原则）共用（原则）共用（原则）共用（原则）基

30、地基地基地基地 专用（法律、规约、约定）专用（法律、规约、约定）专用（法律、规约、约定）专用（法律、规约、约定）特色特色特色特色 不得分割不得分割不得分割不得分割 不得单独处分，共用部分持分权应随不得单独处分，共用部分持分权应随不得单独处分，共用部分持分权应随不得单独处分，共用部分持分权应随 专有部分所有权之转移而转移专有部分所有权之转移而转移专有部分所有权之转移而转移专有部分所有权之转移而转移 不得独立办理产权不得独立办理产权不得独立办理产权不得独立办理产权(chn qun)(chn qun)登记登记登记登记第36页/共56页第三十七页，共56页。共用部分是建筑物区分所有共用部分是建筑物区分

31、所有权的核心权的核心(hxn)(hxn)重要问题重要问题第37页/共56页第三十八页，共56页。专有部分与共用(n yn)部分之范围界定确定确定(qudng)(qudng)专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用：作用：内容：专有部分内容：专有部分专项服务、特约服务专项服务、特约服务 共用部分共用部分常规服务常规服务责任：专有部分责任：专有部分业主自己负责业主自己负责 共用部分共用部分物业管理公司、业主大会及业主委员物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责会分别负责费用：专有部分费用：专有部分业主自己承担业主自己承担 共用部分共用部分物业管理费、专

32、项维修资金、业主大物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊会及业主委员会决议的分摊权利与义务不同权利与义务不同有利于解决纠纷有利于解决纠纷第38页/共56页第三十九页，共56页。专有部分的范围套内面积 a.壁心说 b.空间说 c.最后(zuhu)粉刷说 d.壁心（外部关系）和最后(zuhu)粉刷说（内部关系）第39页/共56页第四十页，共56页。墙体墙体地板地板天花天花墙体墙体中心线中心线专有部分壁专有部分壁心说：专有心说：专有部分范围：部分范围：以建筑物天以建筑物天花、地板花、地板(dbn)(dbn)、墙、墙体的中心为体的中心为界所围成的界所围成的立体空间立体空间第40页/共

33、56页第四十一页，共56页。墙体墙体地板地板天花天花墙体墙体中心线中心线专有部分空间专有部分空间：专有部分范围：专有部分范围：以建筑物天花以建筑物天花(tinhu)(tinhu)、地板、地板、墙体所围成的立墙体所围成的立体空间体空间第41页/共56页第四十二页，共56页。专有部分之最后专有部分之最后(zuhu)粉刷层说粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后板、墙体的最后(zuhu)粉刷层所粉刷层所围成的立体空间围成的立体空间最后最后(zuhu)粉刷层也称为抹灰层粉刷层也称为抹灰层或批宕层或批宕层第42页/共56页第四十三页，共56页。各种管线的共用部

34、分(b fen)与专有部分(b fen)划分专有部分(b fen)是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施 共用部分(b fen)是指物业管理区域以内，专有部分(b fen)及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施第43页/共56页第四十四页，共56页。屋顶屋顶外墙外墙地下室地下室外墙外墙停车位停车位DEFCBA楼梯楼梯架空层、架空层、架空层、架空层、停车场、停车场、停车场、停车场、会所、会所、会所、会所、绿地绿地绿地绿地(l d)(l d)所有权所有权所有权所

35、有权第44页/共56页第四十五页，共56页。专有专有(zhun yu)部分所有权部分所有权第45页/共56页第四十六页，共56页。共用部分共用部分(b fen)持分权持分权第46页/共56页第四十七页，共56页。业主大会组织业主大会组织业主大会组织业主大会组织(zzh)(zzh)（因共同关系形成）的成（因共同关系形成）的成（因共同关系形成）的成（因共同关系形成）的成员权员权员权员权第47页/共56页第四十八页，共56页。行政(xngzhng)审批=法治？第48页/共56页第四十九页，共56页。第49页/共56页第五十页，共56页。第50页/共56页第五十一页，共56页。第51页/共56页第五十二页，共56页。第52页/共56页第五十三页，共56页。第53页/共56页第五十四页，共56页。第54页/共56页第五十五页，共56页。80%的物业(w y)服务企业20%的可盈利(yn l)物业服务市场n n20%20%的物业服务的物业服务(fw)(fw)企业企业n n80%80%的可盈利物业的可盈利物业经营市场经营市场第55页/共56页第五十六页，共56页。