物业管理机构学习教案.pptx

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1、物业管理机构物业管理机构(jgu)第一页，共65页。第三章第三章 物业管理机构物业管理机构(jgu)学习目标学习目标通过对本章通过对本章(bn zhn)的学习，学生应掌握的学习，学生应掌握如下内容：如下内容：1物业服务企业的含义、权利和义务；物业服务企业的含义、权利和义务；2业主、业主大会与业主委员的含义、权利业主、业主大会与业主委员的含义、权利和义务；和义务；3物业管理的相关机构。物业管理的相关机构。第1页/共65页第二页，共65页。第一节第一节 物业服务物业服务(fw)企业企业一、物业服务企业的含义一、物业服务企业的含义 根据物业服务企业资质管理办法第根据物业服务企业资质管理办法第2条，条

2、，物业服务企业是指依法设立的、具有独立法物业服务企业是指依法设立的、具有独立法人资格并从事物业服务活动的企业。具体来人资格并从事物业服务活动的企业。具体来说，物业服务企业是按法定程序成立并具有说，物业服务企业是按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物及附相应资质条件，专门从事永久性建筑物及附属设备设施等物业以及相关和周边环境管理属设备设施等物业以及相关和周边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好工作，为业主和非业主使用人提供良好(lingho)的生活或工作环境，具有独立的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。的企业法人地位的经济实体。第2页/共65页第三页，共65

3、页。周洪斌：龙湖物业周洪斌：龙湖物业(w y)服务的三层价值服务的三层价值 在北京的龙湖花盛香醍小区，业主陈先生乔迁新居，邀请了40多位朋友到家里聚会。项目物业处得知情况后，提前了解了前来祝贺(zhh)的人员、车牌号等情况。聚会当天，当这些车辆进入小区的时候，秩序维护队员敬礼放行，50米一个岗哨，并有专人指引车辆停入专用的车位。物业处还派出了专业的吧员到业主家里端茶倒水，请星级酒店做冷餐，按成本价提供给业主。结果业主陈先生的朋友从进门开始，就一直处于兴奋的状态，不断地感慨“你的房子真好，物业服务真好”，让业主陈先生很有面子，受到了尊贵的待遇。后来，在这些来访的朋友中，先后有20多人购买了龙湖的

4、房子。第3页/共65页第四页，共65页。（一）物业服务（一）物业服务(fw)企业的特企业的特征征 1经营性经营性 2专业性专业性 3统一性统一性 4平等性平等性第4页/共65页第五页，共65页。（二）物业服务企业的性质（二）物业服务企业的性质 首先，物业服务企业是独立首先，物业服务企业是独立(dl)的企业法的企业法人人 其次，物业服务企业属于服务性企业其次，物业服务企业属于服务性企业 再次，物业服务企业在某种程度上承担着某再次，物业服务企业在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能些行政管理的特殊职能第5页/共65页第六页，共65页。（三）物业服务企业（三）物业服务企业（三）物业服务企业（三）物

5、业服务企业(qy)(qy)的类型的类型的类型的类型 1 1按投资主体的经济成分划分按投资主体的经济成分划分按投资主体的经济成分划分按投资主体的经济成分划分 按投资主体经济成分的不同，物业服务企业按投资主体经济成分的不同，物业服务企业按投资主体经济成分的不同，物业服务企业按投资主体经济成分的不同，物业服务企业(qy)(qy)可分为全民、集体、联营、三资、私营等类型。可分为全民、集体、联营、三资、私营等类型。可分为全民、集体、联营、三资、私营等类型。可分为全民、集体、联营、三资、私营等类型。2 2按组建渠道划分按组建渠道划分按组建渠道划分按组建渠道划分 （1 1）由开发商投资设立的分支机构。主要管

6、理的）由开发商投资设立的分支机构。主要管理的）由开发商投资设立的分支机构。主要管理的）由开发商投资设立的分支机构。主要管理的物业对象是由上级公司开发建设的房地产项目。这物业对象是由上级公司开发建设的房地产项目。这物业对象是由上级公司开发建设的房地产项目。这物业对象是由上级公司开发建设的房地产项目。这类物业服务企业类物业服务企业类物业服务企业类物业服务企业(qy)(qy)最大的优势在于项目来源有最大的优势在于项目来源有最大的优势在于项目来源有最大的优势在于项目来源有保障，同时对项目运行的全过程有所了解，便于与保障，同时对项目运行的全过程有所了解，便于与保障，同时对项目运行的全过程有所了解，便于与

7、保障，同时对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商进行协调。开发商进行协调。开发商进行协调。开发商进行协调。（2 2）由房地产行政管理部门所属的房管所转制而来）由房地产行政管理部门所属的房管所转制而来）由房地产行政管理部门所属的房管所转制而来）由房地产行政管理部门所属的房管所转制而来的物业服务企业的物业服务企业的物业服务企业的物业服务企业(qy)(qy)。由于其转制时间不长，行。由于其转制时间不长，行。由于其转制时间不长，行。由于其转制时间不长，行政色彩较浓。政色彩较浓。政色彩较浓。政色彩较浓。（3 3）由大中型企事业单位自行组建的物业服务企）由大中型企事业单位自行组建的物业服务企）由大中型企

8、事业单位自行组建的物业服务企）由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业业业业(qy)(qy)。其管理对象多为单位自管物业，福利色。其管理对象多为单位自管物业，福利色。其管理对象多为单位自管物业，福利色。其管理对象多为单位自管物业，福利色彩较浓。彩较浓。彩较浓。彩较浓。（4 4）按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起）按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起）按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起）按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过市场竞争取得物业管理权的物业服务组建的，通过市场竞争取得物业管理权的物业服务组建的，通过市场竞争取得物业管理权的物业服务组建的，通过市场竞争取得

9、物业管理权的物业服务企业企业企业企业(qy)(qy)。（5 5）由街道办事处组建的物业服务企业）由街道办事处组建的物业服务企业）由街道办事处组建的物业服务企业）由街道办事处组建的物业服务企业(qy)(qy)。第6页/共65页第七页，共65页。3 3按股东出资形式划分按股东出资形式划分按股东出资形式划分按股东出资形式划分按股东出资形式的不同，物业服务企业可分为有限责任公按股东出资形式的不同，物业服务企业可分为有限责任公按股东出资形式的不同，物业服务企业可分为有限责任公按股东出资形式的不同，物业服务企业可分为有限责任公司和股份有限公司。司和股份有限公司。司和股份有限公司。司和股份有限公司。4 4按

10、经营服务方式划分按经营服务方式划分按经营服务方式划分按经营服务方式划分（1 1）委托服务型物业服务企业。该类企业接受多个产权人）委托服务型物业服务企业。该类企业接受多个产权人）委托服务型物业服务企业。该类企业接受多个产权人）委托服务型物业服务企业。该类企业接受多个产权人的委托，管理着若干物业乃至的委托，管理着若干物业乃至的委托，管理着若干物业乃至的委托，管理着若干物业乃至(nizh)(nizh)整个小区，其物整个小区，其物整个小区，其物整个小区，其物业所有权和经营权是相分离的。业所有权和经营权是相分离的。业所有权和经营权是相分离的。业所有权和经营权是相分离的。（2 2）自主经营型物业服务企业。

11、该类企业受上级公司指派，）自主经营型物业服务企业。该类企业受上级公司指派，）自主经营型物业服务企业。该类企业受上级公司指派，）自主经营型物业服务企业。该类企业受上级公司指派，管理着其自主开发的物业，物业产权属于上级公司或该管理着其自主开发的物业，物业产权属于上级公司或该管理着其自主开发的物业，物业产权属于上级公司或该管理着其自主开发的物业，物业产权属于上级公司或该类企业，并通过经营收取租金、获取利润。其物业所有类企业，并通过经营收取租金、获取利润。其物业所有类企业，并通过经营收取租金、获取利润。其物业所有类企业，并通过经营收取租金、获取利润。其物业所有权和经营权是相统一的，常见于商业大厦、办公

12、楼、工权和经营权是相统一的，常见于商业大厦、办公楼、工权和经营权是相统一的，常见于商业大厦、办公楼、工权和经营权是相统一的，常见于商业大厦、办公楼、工业厂房等。业厂房等。业厂房等。业厂房等。第7页/共65页第八页，共65页。5 5按物业服务企业内部运作方式划分按物业服务企业内部运作方式划分按物业服务企业内部运作方式划分按物业服务企业内部运作方式划分（1 1）管理型物业服务企业。该类企业除主要领导人和各专业管）管理型物业服务企业。该类企业除主要领导人和各专业管）管理型物业服务企业。该类企业除主要领导人和各专业管）管理型物业服务企业。该类企业除主要领导人和各专业管理部门的业务理部门的业务理部门的业

13、务理部门的业务(yw)(yw)骨干外，其他如保安、清洁、绿化等骨干外，其他如保安、清洁、绿化等骨干外，其他如保安、清洁、绿化等骨干外，其他如保安、清洁、绿化等各项服务，往往通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。各项服务，往往通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。各项服务，往往通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。各项服务，往往通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。这类公司的人员人数适中、办事精干。这类公司的人员人数适中、办事精干。这类公司的人员人数适中、办事精干。这类公司的人员人数适中、办事精干。（2 2）顾问型物业服务企业。该类企业由少量具有丰富物业管理）顾问型物业服务企业。该类企业

14、由少量具有丰富物业管理）顾问型物业服务企业。该类企业由少量具有丰富物业管理）顾问型物业服务企业。该类企业由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司的人员少但素质高。形式出现，收取顾问费。这类公司的人员少但素质高。形式出现，收取顾问费。这类公司的人员少但素质高。形式出现，收取顾问费。这类公司的人员少但素质高。（3 3）综合性物业服务企业。该类企业不仅直接接手物业，从事）综合性物业服

15、务企业。该类企业不仅直接接手物业，从事）综合性物业服务企业。该类企业不仅直接接手物业，从事）综合性物业服务企业。该类企业不仅直接接手物业，从事管理工作，还提供物业顾问服务，适应性强。管理工作，还提供物业顾问服务，适应性强。管理工作，还提供物业顾问服务，适应性强。管理工作，还提供物业顾问服务，适应性强。6 6按是否具有法人资格划分按是否具有法人资格划分按是否具有法人资格划分按是否具有法人资格划分按是否具有法人资格，物业服务企业可分为具有企业法人资格按是否具有法人资格，物业服务企业可分为具有企业法人资格按是否具有法人资格，物业服务企业可分为具有企业法人资格按是否具有法人资格，物业服务企业可分为具有

16、企业法人资格的物业管理专营公司或综合公司和不具有企业法人资格，以的物业管理专营公司或综合公司和不具有企业法人资格，以的物业管理专营公司或综合公司和不具有企业法人资格，以的物业管理专营公司或综合公司和不具有企业法人资格，以经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部。经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部。经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部。经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部。第8页/共65页第九页，共65页。二、中国物业服务企业模式的变迁二、中国物业服务企业模式的变迁二、中国物业服务企业模式的变迁二、中国物业服务企业模式的变迁（一）（一）（一）（一）“自建自管自建自管自建自管

17、自建自管”模式的出现及其背景模式的出现及其背景模式的出现及其背景模式的出现及其背景 1994 1994年颁布的城市新建住宅小区管理办法（建设部年颁布的城市新建住宅小区管理办法（建设部年颁布的城市新建住宅小区管理办法（建设部年颁布的城市新建住宅小区管理办法（建设部第第第第3333号令）第一次以法规的形式确定社会化、专业化和号令）第一次以法规的形式确定社会化、专业化和号令）第一次以法规的形式确定社会化、专业化和号令）第一次以法规的形式确定社会化、专业化和市场化的物业管理模式为中国住宅小区管理的基本模式。市场化的物业管理模式为中国住宅小区管理的基本模式。市场化的物业管理模式为中国住宅小区管理的基本模

18、式。市场化的物业管理模式为中国住宅小区管理的基本模式。然而，物业服务企业在当时不仅全国范围内没有几家，然而，物业服务企业在当时不仅全国范围内没有几家，然而，物业服务企业在当时不仅全国范围内没有几家，然而，物业服务企业在当时不仅全国范围内没有几家，甚至在一些大中城市还是空白。为解决上述问题，政府甚至在一些大中城市还是空白。为解决上述问题，政府甚至在一些大中城市还是空白。为解决上述问题，政府甚至在一些大中城市还是空白。为解决上述问题，政府及时提出及时提出及时提出及时提出“谁建设、谁管理、谁负责谁建设、谁管理、谁负责谁建设、谁管理、谁负责谁建设、谁管理、谁负责”的政策，引导、的政策，引导、的政策，引

19、导、的政策，引导、支持房地产开发企业自行组建支持房地产开发企业自行组建支持房地产开发企业自行组建支持房地产开发企业自行组建(z jin)(z jin)物业服务企业，物业服务企业，物业服务企业，物业服务企业，直接负责所开发项目的物业管理，这就是直接负责所开发项目的物业管理，这就是直接负责所开发项目的物业管理，这就是直接负责所开发项目的物业管理，这就是“自建自管自建自管自建自管自建自管”模式。模式。模式。模式。第9页/共65页第十页，共65页。（二）从（二）从“建管分离建管分离”走向物业走向物业(w y)管理的和谐管理的和谐 1在在“自建自管自建自管”模式下，由开模式下，由开发商自行组建的物业发商

20、自行组建的物业(w y)服服务企业存在务企业存在“先天不足先天不足”2开发商与物业开发商与物业(w y)服务企业服务企业的的“血缘关系血缘关系”为解决物业为解决物业(w y)管理纠纷带来难度管理纠纷带来难度3“自建自管自建自管”模式也不利于物模式也不利于物业业(w y)服务企业的自身建设服务企业的自身建设和在物业和在物业(w y)服务市场中的服务市场中的发展发展 第10页/共65页第十一页，共65页。为解决为解决“自建自管自建自管”模式存在的弊端，建设部在模式存在的弊端，建设部在19991999年召开的全国物业管理工作会议上及时年召开的全国物业管理工作会议上及时(jsh)(jsh)提出：提出：

21、“各地要尽快引入竞争机制，推行各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。住宅小区在物业服务企业负责管物业管理招投标。住宅小区在物业服务企业负责管理前，由房地产开发企业负责管理。理前，由房地产开发企业负责管理。”2003”2003年颁布年颁布的物业管理条例也明确规定：的物业管理条例也明确规定：“国家提倡建设国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”；“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企

22、业竞争机制选择物业管理企业”；“住宅物业的建设住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业物业管理企业”。物业管理条例明确提出的物业管理条例明确提出的“建管分离建管分离”模式预模式预示着物业管理行业逐步走向规范。几年来，示着物业管理行业逐步走向规范。几年来，“建管建管分离分离”模式取得了明显进展。模式取得了明显进展。第11页/共65页第十二页，共65页。三、物业服务企业的权利和义务三、物业服务企业的权利和义务1权利权利（1）依照物业服务合同和服务办）依照物业服务合同和服务办法对物业实施服务法对物业实施服务（2）依照物业服务合

23、同和有关规）依照物业服务合同和有关规定收取服务费定收取服务费（3）有权制止违反规章制度的行）有权制止违反规章制度的行为为（4）有权要求业主委员会协助管）有权要求业主委员会协助管理理（5）有权选聘专业公司承担专项）有权选聘专业公司承担专项服务业务服务业务（6）可以实行多种经营，以其收）可以实行多种经营，以其收益补充益补充(bchng)服务经费服务经费第12页/共65页第十三页，共65页。物业公司是否物业公司是否(sh fu)(sh fu)可以将物业管理的专项服务委托给专可以将物业管理的专项服务委托给专业公司业公司北京某物业公司是国家最早一批成立的物业公司北京某物业公司是国家最早一批成立的物业公司

24、,业绩显著业绩显著,深受业主好评。深受业主好评。某小区拟新选聘一家物业公司，上述物业公司成为首选对象。经谈判，业主某小区拟新选聘一家物业公司，上述物业公司成为首选对象。经谈判，业主大会形成决议，同意该公司为小区提供物业服务，服务期限为两年。该物业大会形成决议，同意该公司为小区提供物业服务，服务期限为两年。该物业公司进驻接管小区后，业主反映普遍较好。某天，业主委员会主任发现在门公司进驻接管小区后，业主反映普遍较好。某天，业主委员会主任发现在门口站岗口站岗(zhn gng)(zhn gng)的保安着装为的保安着装为“北京保安北京保安”。经询问，小区保安系。经询问，小区保安系“北北京某保安服务公司京

25、某保安服务公司”的员工，保安公司接受物业公司委托后前来提供保安服的员工，保安公司接受物业公司委托后前来提供保安服务。业主委员会主任找到物业公司的负责人后被告知，务。业主委员会主任找到物业公司的负责人后被告知，“为节约成本，物业为节约成本，物业公司已将小区内的秩序维护服务全部委托给了北京某保安服务公司公司已将小区内的秩序维护服务全部委托给了北京某保安服务公司”。业主。业主委员会主任认为物业公司的这种行为十分不负责任，要求物业公司立即改正委员会主任认为物业公司的这种行为十分不负责任，要求物业公司立即改正错误行为，错误行为，“本来基于对物业公司的信任，才选聘其作为服务单位，该公司本来基于对物业公司的

26、信任，才选聘其作为服务单位，该公司却将服务转包给其它公司却将服务转包给其它公司”。本案中，物业公司是否有权将公共秩序维护转。本案中，物业公司是否有权将公共秩序维护转委托给保安服务公司？物业公司能否将物业管理的专项服务委托给专业公司委托给保安服务公司？物业公司能否将物业管理的专项服务委托给专业公司呢？呢？第13页/共65页第十四页，共65页。物业管理条例物业管理条例第四十条第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并

27、委托给他人。合同法合同法第四百条第四百条 受托人应该亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。受托人应该亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应该对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委人应该对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要托人的利益需要(xyo)(x

28、yo)转委托的除外。转委托的除外。第14页/共65页第十五页，共65页。物业公司之间能否(nn fu)转包物业服务项目兰州某商品房小区共有电梯兰州某商品房小区共有电梯3030余部，目前因失修、年鉴不合格等原因有余部，目前因失修、年鉴不合格等原因有1111部电梯已经关停了，其余多部电梯也仍在部电梯已经关停了，其余多部电梯也仍在“带病带病”运行中。而大面积运行中。而大面积关停电梯已至少有两个月时间，部分电梯关停已大半年之久，这给多数关停电梯已至少有两个月时间，部分电梯关停已大半年之久，这给多数(dush)(dush)业主出行及日常工作、生活带来极大的不便。而在此之前，业主出行及日常工作、生活带来极

29、大的不便。而在此之前，小区也频频发生坠梯等事故，多为业主都有过类似遭遇。小区也频频发生坠梯等事故，多为业主都有过类似遭遇。据业主委员会调查，在小区管理混乱的背后，是物业管理服务的不到位据业主委员会调查，在小区管理混乱的背后，是物业管理服务的不到位和严重违规。该小区原本由和严重违规。该小区原本由A A物业公司进行管理，而在物业公司进行管理，而在20062006年，年，A A物业公物业公司将物业管理服务全部转包给了司将物业管理服务全部转包给了B B物业公司。在转包以后，物业公司。在转包以后，A A、B B两家物业两家物业公司对公司对B B物业公司收取的物业管理费以及小区其他收入进行利润分成。而物业

30、公司收取的物业管理费以及小区其他收入进行利润分成。而这种转包行为成了业主和物业公司争议的焦点，因为这直接压缩了真正这种转包行为成了业主和物业公司争议的焦点，因为这直接压缩了真正服务于小区的物业公司的利润空间，导致服务质量下降。业主委员会将服务于小区的物业公司的利润空间，导致服务质量下降。业主委员会将该情况反映到了政府相关部门，请求依法处理物业公司。本案中，该情况反映到了政府相关部门，请求依法处理物业公司。本案中，A A、B B两物业公司是否存在违规行为呢？物业公司之间能否转包物业管理服务两物业公司是否存在违规行为呢？物业公司之间能否转包物业管理服务业务呢？业务呢？第15页/共65页第十六页，共

31、65页。物权法物权法第八十二条第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托(witu)(witu)管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。物业管理条例物业管理条例第三十四条第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。第四十条第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托托(witu)(witu)给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理给专业性服务企

32、业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托一并委托(witu)(witu)给他人。给他人。第16页/共65页第十七页，共65页。2 2义务义务义务义务（1 1）履行物业服务合同，依法经营）履行物业服务合同，依法经营）履行物业服务合同，依法经营）履行物业服务合同，依法经营（2 2）接受业主委员会、业主及物业使用人监督）接受业主委员会、业主及物业使用人监督）接受业主委员会、业主及物业使用人监督）接受业主委员会、业主及物业使用人监督 （3 3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准）重大管理措施应提交业主委员会审议批准）重大管理措施应提交业主委员会审议批准）重大管理措施应提交业主委员会审议批准（4 4

33、）接受行政主管部门的指导监督）接受行政主管部门的指导监督）接受行政主管部门的指导监督）接受行政主管部门的指导监督（5 5）每隔一段时间（如半年）向全体业主公布一次服务）每隔一段时间（如半年）向全体业主公布一次服务）每隔一段时间（如半年）向全体业主公布一次服务）每隔一段时间（如半年）向全体业主公布一次服务费收支账目费收支账目费收支账目费收支账目（6 6）提供优良生活环境，搞好社区文化）提供优良生活环境，搞好社区文化）提供优良生活环境，搞好社区文化）提供优良生活环境，搞好社区文化（7 7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告）发现违法行为要及时向有关行

34、政管理机关报告）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告（8 8）物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会移交）物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会移交）物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会移交）物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部租用房屋，以及物业管理档案、财务等资料和本全部租用房屋，以及物业管理档案、财务等资料和本全部租用房屋，以及物业管理档案、财务等资料和本全部租用房屋，以及物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括服务费、公共收入积累形成的物业的公共财产，包括服务费、公共收入积累形成的物业的公共财产，包括服务费、公共收入积累形成的物业的公共财产，包括服务费、公

35、共收入积累形成的资产资产资产资产(zchn)(zchn)。业主委员会有权指定专业审计机构对。业主委员会有权指定专业审计机构对。业主委员会有权指定专业审计机构对。业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。物业管理财务状况进行审计。物业管理财务状况进行审计。物业管理财务状况进行审计。第17页/共65页第十八页，共65页。老物业公司拒不撤出小区老物业公司拒不撤出小区(xio q)(xio q)怎么办怎么办?（1/2)1/2)20092009年年7 7月月1 1日，某商品房小区业主委员会（甲方）代表小区全体业日，某商品房小区业主委员会（甲方）代表小区全体业主与北京某物业公司（乙方）签订

36、物业服务合同，约定甲方委托乙主与北京某物业公司（乙方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方对小区进行物业服务，服务期限自方对小区进行物业服务，服务期限自20092009年年7 7月月1 1日至日至20112011年年6 6月月3030日。日。合同第十条约定合同第十条约定“甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满续约的，均应当在期满3 3个月前书面通知对方个月前书面通知对方”，第十六条约定，第十六条约定“本本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续

37、提供物业服务，一般不超过应当暂时继续提供物业服务，一般不超过3 3个月，双方的权利义务继个月，双方的权利义务继续按本合同执行续按本合同执行”。20112011年年2 2月月1010日，业主委员会书面通知物业公司，日，业主委员会书面通知物业公司，“合同到期后将不再续签下一年度合同合同到期后将不再续签下一年度合同”，物业公司的工作人员签，物业公司的工作人员签收了书面通知。而且，按照合同约定，在新的物业服务企业接管物收了书面通知。而且，按照合同约定，在新的物业服务企业接管物业前，老物业公司应暂时继续提供三个月的物业服务。之后，业主业前，老物业公司应暂时继续提供三个月的物业服务。之后，业主委员会选聘出

38、了新的物业服务企业，并要求原物业服务企业推出物委员会选聘出了新的物业服务企业，并要求原物业服务企业推出物业服务区域。经多次催促未果，业主委员会将原物业服务企业北京业服务区域。经多次催促未果，业主委员会将原物业服务企业北京某物业公司诉至法院，请求法院判令被告某物业公司诉至法院，请求法院判令被告(bigo)(bigo)退出小区，向退出小区，向原告移交物业服务用房和相关设施设备资料，本案诉讼费用由被告原告移交物业服务用房和相关设施设备资料，本案诉讼费用由被告(bigo)(bigo)负担。负担。第18页/共65页第十九页，共65页。老物业公司拒不撤出小区(xio q)怎么办？（2/2)物业公司辩称：原

39、告起诉被告撤出小区所依据的解聘决议因违法而无效；业主委物业公司辩称：原告起诉被告撤出小区所依据的解聘决议因违法而无效；业主委员会代表全体业主与物业公司签订合同，合同权利义务的行使应由全体业主承担；员会代表全体业主与物业公司签订合同，合同权利义务的行使应由全体业主承担；选聘与解聘物业公司应召开业主大会并经过占有总建筑面积一半以及全体业主人选聘与解聘物业公司应召开业主大会并经过占有总建筑面积一半以及全体业主人数的一半的双过半数业主的同意，方能通过数的一半的双过半数业主的同意，方能通过(tnggu)(tnggu)；业主委员会没有提前召；业主委员会没有提前召开业主大会，也没有益合法的方式征求业主的意见

40、。因此，他们不同意退出小区。开业主大会，也没有益合法的方式征求业主的意见。因此，他们不同意退出小区。本案中，北京某物业公司应否退出小区呢？物业公司拒绝撤出小区怎么办？本案中，北京某物业公司应否退出小区呢？物业公司拒绝撤出小区怎么办？第19页/共65页第二十页，共65页。物权法物权法第七十六条下列事项由业主共同决定：第七十六条下列事项由业主共同决定：(一一)制定和修改业主大会议事规则；制定和修改业主大会议事规则；(二二)制定和修改建筑物及其附属制定和修改建筑物及其附属(fsh)(fsh)设施的管理规约；设施的管理规约；(三三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选举业主委员会或者更换业主委员会

41、成员；(四四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五五)筹集和使用建筑物及其附属筹集和使用建筑物及其附属(fsh)(fsh)设施的维修资金；设施的维修资金；(六六)改建、重建建筑物及其附属改建、重建建筑物及其附属(fsh)(fsh)设施；设施；(七七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决

42、定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。且占总人数过半数的业主同意。老物业公司拒不撤出小区老物业公司拒不撤出小区(xio q)(xio q)怎么办？怎么办？（解答（解答)第20页/共65页第二十一页，共65页。合同法合同法第九十一条第九十一条 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经（一）债务已经(y jing)(y jing)按照约定履行；按照约定履行；（二）合同解除；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将

43、标的物提存；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。老物业公司拒不撤出小区(xio q)怎么办？（解答)第21页/共65页第二十二页，共65页。2015中国房地产开发企业中国房地产开发企业(qy)500强首选服务商品牌（物业管理类）强首选服务商品牌（物业管理类）第22页/共65页第二十三页，共65页。第二节第二节第二节第二节 业主业主业主业主(yzh)(yzh)、业主、业主、业主、业主(yzh)(yzh)大会与业大会与业大

44、会与业大会与业主主主主(yzh)(yzh)委员会委员会委员会委员会一、业主一、业主 根据物业管理条例第根据物业管理条例第6条，条，房屋的所有权人为业主。房屋的所有权人为业主。（一）业主的分类（一）业主的分类 按业主是自然人还是法人，可以按业主是自然人还是法人，可以分为自然人业主和非自然人业分为自然人业主和非自然人业主。主。按业主是单独拥有物业还是与他按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业可以分为独立人共同拥有物业可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。产权的业主和共有产权的业主。按物业的所有权主体按物业的所有权主体(zht)性质性质不同，可以将业主划分为公房不同，可以将业主划分为公房业主和

45、私房业主两类。业主和私房业主两类。另外，按物业基本用途不同，可另外，按物业基本用途不同，可把业主分为居住物业的业主和把业主分为居住物业的业主和非居住物业的业主。非居住物业的业主。第23页/共65页第二十四页，共65页。（二）物业的使用人 在物业管理活动中，除了业主以外，物业的使用人（以下均简称使用人）也是物业服务企业服务的对象，也享有相应的权利，承担相应的义务。使用人是指不拥有物业所有权但通过某种形式获得物业使用权并实际使用物业的人。包括两大类：一是与业主共同居住(jzh)的亲友；二是物业的租户。使用人和业主在物业管理活动中拥有权利上的最大区别就是使用人不具有在业主大会上的投票权。第24页/共

46、65页第二十五页，共65页。（三）业主的权利（三）业主的权利 1按照物业服务合同的约定，接受物业按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务服务企业提供的服务2提议召开业主大会会议，并就物业管提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议理的有关事项提出建议3提出制定和修改管理规约、业主大会提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议议事规则的建议4参加参加(cnji)业主大会会议，行使投业主大会会议，行使投票权票权5选举业主委员会成员，并享有被选举选举业主委员会成员，并享有被选举权权6监督权监督权7法律、法规规定的其他权利法律、法规规定的其他权利第25页/共65页第二十六页，共

47、65页。（四）业主的义务1遵守管理规约、业主大会议事规则和执行决定2交纳服务费用(fi yong)3法律、法规规定的其他义务 第26页/共65页第二十七页，共65页。业主的亲属(qnsh)能否进业主委员会?陈女士为其父母在郊区买了一套商品房，供他们养老，但产权证上记载的产陈女士为其父母在郊区买了一套商品房，供他们养老，但产权证上记载的产权人为陈女士。平时，这套商品房都是陈女士的父母居住，陈女士只有在节权人为陈女士。平时，这套商品房都是陈女士的父母居住，陈女士只有在节假日看望父母时回来住上几日。陈女士的父母都已退休，但其父亲仍想发挥假日看望父母时回来住上几日。陈女士的父母都已退休，但其父亲仍想发

48、挥余热，当他得知小区要筹备成立业主大会时，就积极要求加入业主委员会。余热，当他得知小区要筹备成立业主大会时，就积极要求加入业主委员会。相关相关(xinggun)(xinggun)负责人要求他提供业主委员会候选人自荐或推荐表、身份证负责人要求他提供业主委员会候选人自荐或推荐表、身份证明、产权证明明、产权证明(产权证或购房合同产权证或购房合同)、物业服务费交纳证明等一系列材料。当、物业服务费交纳证明等一系列材料。当陈女士的父亲提交记载着陈女士为产权人的产权证时，相关陈女士的父亲提交记载着陈女士为产权人的产权证时，相关(xinggun)(xinggun)负责负责人告知他不能参选业主委员会，只能由其女

49、儿陈女士参选，因为陈女士才是人告知他不能参选业主委员会，只能由其女儿陈女士参选，因为陈女士才是业主，陈女士的父亲并非业主，不能进业主委员会。本案中，陈女士的父亲业主，陈女士的父亲并非业主，不能进业主委员会。本案中，陈女士的父亲能否进业主委员会能否进业主委员会?第27页/共65页第二十八页，共65页。房屋的所有权人为业主。业主依法享有物业管理的各项权利，包括参加业主房屋的所有权人为业主。业主依法享有物业管理的各项权利，包括参加业主大会会议，行使投票权大会会议，行使投票权;选举业主委员会成员，并享有被选举权等。物业使用人并选举业主委员会成员，并享有被选举权等。物业使用人并不能等同于业主。法规规定了

50、物业使用人的相关权利，但其在物业管理方面的权不能等同于业主。法规规定了物业使用人的相关权利，但其在物业管理方面的权利是受限制的。利是受限制的。在法律、法规和管理规约等有关规定的框架范围内，业主与物业使用人可以在法律、法规和管理规约等有关规定的框架范围内，业主与物业使用人可以约定约定(yudng)(yudng)物业使用人在物业管理活动中的权利义务。物权法和物业管物业使用人在物业管理活动中的权利义务。物权法和物业管理条例均规定，业主有被选举为业主委员会成员的权利，物业使用人无此权利。理条例均规定，业主有被选举为业主委员会成员的权利，物业使用人无此权利。第28页/共65页第二十九页，共65页。但是，