市场营销部S2酒店服务式公寓培训资料.ppt

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1、S2S2酒店服务式公寓培训资料酒店服务式公寓培训资料销销 售售 市市 场场 部部烟台现在中高端客户居住情况怎样？烟台现在中高端客户居住情况怎样？烟台现在中高端客户居住情况怎样？烟台现在中高端客户居住情况怎样？回回回回 答答答答 购购购购 买买买买 S2 S2 S2 S2 公公公公 寓寓寓寓 客客客客 户户户户 的的的的 若若若若 干干干干 问问问问 题题题题什么是投资服务式公寓？什么是投资服务式公寓？什么是投资服务式公寓？什么是投资服务式公寓？烟台中高端客户喜欢住什么样的公寓？烟台中高端客户喜欢住什么样的公寓？烟台中高端客户喜欢住什么样的公寓？烟台中高端客户喜欢住什么样的公寓？S2S2S2S2

2、公寓生活硬件配置及配套如何？公寓生活硬件配置及配套如何？公寓生活硬件配置及配套如何？公寓生活硬件配置及配套如何？点点点点 击击击击 答答答答 案案案案S2S2S2S2为什么是烟台最好的酒店服务式公寓？为什么是烟台最好的酒店服务式公寓？为什么是烟台最好的酒店服务式公寓？为什么是烟台最好的酒店服务式公寓？“仲量联行仲量联行仲量联行仲量联行”能提供什么样的增值服务？能提供什么样的增值服务？能提供什么样的增值服务？能提供什么样的增值服务？出租手续太烦琐，谁能替我们租？出租手续太烦琐，谁能替我们租？出租手续太烦琐，谁能替我们租？出租手续太烦琐，谁能替我们租？问题一问题一 烟台现在中高端客户居住情况怎样？

3、烟台现在中高端客户居住情况怎样？一、需求市场一、需求市场二、供给市场二、供给市场三、市场供求数据量化分析及结论三、市场供求数据量化分析及结论答答 案案 烟台中高档公寓市场综述烟台中高档公寓市场综述中高档公寓市场需求现状中高档公寓市场需求现状 l 重要的经济港口城市竞争力，成为外籍、外地商务人士长期租住的支撑点，需求数量有继续增长趋势。l 外籍租户结构：以日、韩为主，欧洲租客较少；外籍租客租住的聚集效应明显（特别是韩籍人士）。l 中档公寓、酒店长租房，选择性小，高端需求市场被无奈向中端租赁物业分流。l 租金：中高端需求在现阶段市场租金水平基础上仍有一定提升空间。需求市场需求市场需求现状：需求现状

4、：2 2万长住人口万长住人口环渤海湾经济圈重环渤海湾经济圈重要的国际开放港口要的国际开放港口枢纽城市枢纽城市2020余万入余万入境人次境人次多家知名多家知名外企外企烟台每年固定外烟台每年固定外籍租客人群：籍租客人群：关键点：关键点：求大于供，需求市场潜力巨大，特别是高端市场需求未被真实满足。求大于供，需求市场潜力巨大，特别是高端市场需求未被真实满足。中高档公寓供给市场特点中高档公寓供给市场特点供给市场现状供给市场现状l 公寓租赁市场欠成熟，芝罘区、莱山区和开发区租户聚集性强；l 供给量：少且分散，高档公寓供量极少，市场上没有真正意义上的“酒店式服务公寓”；l 供给类型：中档社区（散租）、酒店长

5、租房（协议价）、小规模的“酒店式服务公寓”；l 市场现存问题：1、供给分散、供应量少，区域租金水平差距大；2、社区硬件以及周边生活配套差；3、社区不能提供相应的中高档次配套服务；4、市场缺少成熟、规范的租赁团队。供给市场供给市场关键点：关键点：烟台公寓的租赁市场存在断层现象烟台公寓的租赁市场存在断层现象“高档服务式公寓供应极少高档服务式公寓供应极少”市场供求现状问题市场供求现状问题l 公寓租赁市场求大于供。需求稳定；供给产品类型单一，可选择性差。l 完善服务配套的高挡公寓供给存在断层，中高端需求在向酒店、中档社区挤压。l 区域生活配套有待完善，芝罘区优势明显。l 市场租金出现明显断档，因没有相

6、应产品支持中高端租金市场。l 中高端需求市场外籍租客占主流。结论结论:租赁市场高挡服务式公寓供给存在真空区，无法满足高端需求市场。租赁市场高挡服务式公寓供给存在真空区，无法满足高端需求市场。市场综述：市场综述：问题问题解解 决决：？解决解决烟台阳光烟台阳光100100城市城市广场广场供给市场供给市场需求市场需求市场高档服务高档服务公寓供给公寓供给为为0 0一、供给量化指标一、供给量化指标二、软性指标二、软性指标平衡点平衡点一、需求量化指标一、需求量化指标二、租金水平指标二、租金水平指标高档投资高档投资服务式公服务式公寓寓高档公寓需求量高档公寓需求量将会从中档社区将会从中档社区与酒店理性释放与酒

7、店理性释放 城市核心区，实现高品质生活；社区硬件设施，周边生活配套；软行服务配套；精装修等生活增值点多的好产品。品牌租赁队伍对口服务。市场对高档市场对高档公寓租金的公寓租金的合理预期合理预期“阳光阳光100100城市广场城市广场”将弥补高档服务式公寓市场的空白将弥补高档服务式公寓市场的空白2$2$3$3$5$5$7$7$9$9$15$15$18$18$22$22$25$25$点击返回首页点击返回首页一、一、韩国人居住特点韩国人居住特点二、二、对物业要求对物业要求三、三、家具、家电及装修标准要求家具、家电及装修标准要求问题二问题二 烟台中高端客户喜欢住什么样的公寓？烟台中高端客户喜欢住什么样的公

8、寓？答答 案案 喜欢住喜欢住“酒店服务式公寓酒店服务式公寓”对驻烟外企及韩国商会访谈对驻烟外企及韩国商会访谈韩籍人租住特点韩国商会访谈韩籍人租住特点韩国商会访谈l 租住区域租住区域：开发区、莱山区，沿海小区为其首选。可以选择市内商业核心区居住，但无好项目可以选择；l 聚集效应：聚集效应：聚集特点非常明显，原因是“安全”、“易于沟通”，韩籍人获得房源的主要渠道也是，朋友介绍；l 租金：租金：47（美金（美金/月月*平米）平米），租金弹性较大，社长以上级别还有租金上浮空间。l 租期及付款：租期及付款：一般是一年一签，一次性付租金，较稳定。有短期需求（三个月或半年），租金可谈到7$以上。均需开具发票

9、l 户型选择：户型选择：单身偏爱70平米左右户型，有小孩的家庭则多选择120平米三居租住。l 配套要求：配套要求：韩籍人居住特点：韩籍人居住特点：安全安全：首要关注点，要求社区封闭式管理、安保系统完善，对半封闭式的商住社区居住存在安全顾虑；地暖：地暖：极为关注点，烟台项目极少有地板采暖的配置，而韩国人却有用地暖的传统；装修：装修：最喜带有韩国文化的精装修，家具家电偏爱本国品牌。租房喜全套家具家电配置、精装修；会所：会所：强调社区私人会所，配备专业会议厅、休闲咖啡等。男士偏爱高尔夫练习场，女士偏爱健身、美容；物业服务物业服务：钟点工、保姆（很在意费用）、翻译、大巴车接送孩子上学等全套服务；周边配

10、套：周边配套：喜欢商业、医院、学校、超市、娱乐休闲设施等项目周边配套齐全的社区。l 品牌品牌：“金牌家政服务”，有偿服务内容：保姆、钟点工、洗衣、电器维修等；物业费：0.6元/m2。l 租赁：租赁：物业公司为本社区业主代为办理出租（仅限本项目）。业主需签受托租赁协议，一个月中介费用。l 租客：租客：韩国人居多，几乎占小区住户的30；日本人少，但租住很稳定，一般签2、3年，素质较高。l 优势：优势：地处开发区最繁华地段；距离外企工作单位较近；第一家封闭式小区，三年的聚集效应，使韩国租客有很强认同感。l 劣势：劣势：非精装修，服务内容及水平较低，专业人员配置差，使一些从长包房及服务式公寓分流的欧洲

11、和日本客户不得不放弃。l 信心：信心：正在筹备的新项目中开发商拿出两栋楼做酒店式服务公寓，对市场、物业管理、社区配套充满信心。“银和怡海银和怡海”项目基本情况：项目基本情况：韩籍人租住特点韩籍人租住特点“银和怡海银和怡海”项目物业管理公司访谈项目物业管理公司访谈物业管理及服务启发：物业管理及服务启发：l 物业管理：物业管理：烟台市场缺少真正的酒店式管理物业，在市场真空区尽快树立阳光100的国际化服务物业公司品牌，可在中高端消 费市场上取得领先及垄断。会所、商业等配套要齐全，体现城市大型建筑综合体的项目定位。l 出租：出租：组建租务队伍，树立市场品牌，针对项目自身资源，统一招租，以确保项目整体租

12、金水平和业主长期稳定的投资回报。小结：小结：韩籍人租住特点韩籍人租住特点l 韩国装饰装修文化韩国装饰装修文化：带有明显的韩国文化及生活习惯，如：地采暖、玄关设计、花纹墙纸等。驻烟韩籍人多为35岁以上群 体，易接受传统文化元素的装修。l 设计风格：设计风格：朴实、简约，但注重装修材质。若租房可接受时尚简洁的欧洲风格。l 费用：费用：自购房装修费用10万左右万左右，不包括家电和部分家具；租住偏爱精装配家电，但对风格无过多要求。l 细节：细节：关注细节，如：宽敞衣橱要有高尔夫器具摆放处；浴巾喜叠成小方块不喜挂放；为保证安全的门禁系统等。l 家具家电配置特点：家具家电配置特点：洗衣机（10公斤的因国内

13、没有一般从韩国托运）；两个冰箱（有个泡菜专用）；电磁炉（少油烟）。l 设计：设计：卧室、客厅、卫生间、厨房等空间配饰及使用设计特点。韩籍人居家设计风格特点：韩籍人居家设计风格特点：“烟台建设集团装饰工程公司烟台建设集团装饰工程公司”访谈访谈l 精装升级精装升级：公寓在精装的基础上配套升级，设计风格、家具家电配置。l 设计风格：设计风格：简约、时尚的欧式风格，细节处体现韩籍人士的需求及特点。主旨时为了更好的出租。l 家具家电配置：家具家电配置：完成基本配置的前提是保证韩籍人习惯使用的家具，如：化妆台、衣橱、冰箱和电视等。l 配套：配套：地板采暖、卫星电视。要点小结：要点小结：点击返回首页点击返回

14、首页产品篇产品篇l 位置：位置：“地段为王地段为王”是服务式公寓的首要因素，通常位于商业、商务办公核心区内。l 周边完善配套：周边完善配套：“高档地段”必将拥有满足高层次消费者的完善商业、娱乐配套，反之丰富的生活配套也必将成为实现商务人群高 品质生活的强劲增值点。l 高标准物业服务：高标准物业服务：硬件上，精装、配家具家电等，有统一的家装设计风格；软件上，知名物业管理公司真正展现高档酒店式服务。l 强大的出租力量：强大的出租力量：树立租务品牌，打造租务平台，统一出租以最大限度的实现客户利益。高档投资服务式公寓具备要素：高档投资服务式公寓具备要素：“高档投资服务式公寓高档投资服务式公寓”PK“普

15、通公寓普通公寓”问题三问题三 什么是高档投资服务式公寓？什么是高档投资服务式公寓？点击返回首页点击返回首页问题四问题四 S2为什么是烟台最好的酒店服务式公寓？为什么是烟台最好的酒店服务式公寓？一、一、产品定位产品定位二、二、品质保障品质保障答答 案案 烟台市场上的唯一性、不可替代性烟台市场上的唯一性、不可替代性定位定位城市核心区域城市核心区域决定因素决定因素项目及周边完善配套项目及周边完善配套配家具家电的精装配家具家电的精装修公寓修公寓高品质生活增值点高品质生活增值点社区完善服务社区完善服务阳光阳光100100城市广城市广场场S2S2公寓公寓拥有强大出租队伍拥有强大出租队伍具备点具备点城市核心

16、区的城市核心区的高档投资服务高档投资服务式公寓式公寓 S2公寓产品公寓产品“高档投资服务式公寓高档投资服务式公寓”品质品质 居家设计风格：居家设计风格：意大利全布局意大利全布局空间经济美学，国际人士首选，方便空间经济美学，国际人士首选，方便投资者的出租和自用。投资者的出租和自用。S2公寓是烟台最好的公寓是烟台最好的“酒店服务式公寓酒店服务式公寓”国际物业管理：国际物业管理：“仲量联行仲量联行”五星服务标准五星服务标准，给人最贴心的享受，规划完善，配套齐全。，给人最贴心的享受，规划完善，配套齐全。经典升级精装：经典升级精装：“赠送家具家电赠送家具家电”地板采暖地板采暖，全落地窗，方便宜用，双大堂

17、设计，体现尊贵豪华。，全落地窗，方便宜用，双大堂设计，体现尊贵豪华。无限投资潜力：无限投资潜力：“以租代售以租代售”提供广泛的投资和租赁服务提供广泛的投资和租赁服务，国际商会主力推荐。，国际商会主力推荐。市场的独特性、唯一性市场的独特性、唯一性品质保障品质保障 最佳地理位置最佳地理位置方便国际人士的出行；方便国际人士的出行；国际品牌价值国际品牌价值贴近国际人士的高品质享受；贴近国际人士的高品质享受；进口家具家电进口家具家电符合国际人士对生活品位的追求。符合国际人士对生活品位的追求。点击返回首页点击返回首页问题五问题五 S2公寓生活硬件配置及配套如何？公寓生活硬件配置及配套如何？答答 案案 高档

18、硬件配套为高品质生活的增值点高档硬件配套为高品质生活的增值点一、一、居家设计风格居家设计风格二、二、会所会所三、三、空中花园空中花园四、四、赠送家具家电赠送家具家电五、五、精装标准精装标准S2公寓产品设计及硬件配套公寓产品设计及硬件配套硬件配套硬件配套l 家居设计风格：家居设计风格：由意大利设计师Marco为外籍人士量身打造的时尚舒适的国际化居家生活（目 标客户群主要侧重韩籍人）。l 会所：会所：S1、S2、T1写字楼群房商业6层（面积：1200平米）设为项目私人会所，功能齐全的独 立会所被30米高处近3万平米的屋顶花园所包围。健身、休闲咖啡、商务会议厅、特色酒吧等，休闲、娱乐的同时在专属私人

19、会所中结交新朋友。由日本LDC环境设计事务所承担空中花园园林设计；3万平米超大屋顶花园，一片怡人的绿色，视野开阔 闹市中30米高处的休闲安静花园，噪音扬尘远隔于外，闹中取静；特色商务餐吧、酒吧、茶餐厅、咖啡厅、茶馆，让您在拥有3万平米花园的同时享受时尚惬意的舒适生活。l 空中花园空中花园：S2公寓赠送家电、家具标准公寓赠送家电、家具标准室室室室内内内内家家家家具具具具赠赠赠赠送送送送明明明明细细细细及及及及品品品品牌牌牌牌标标标标准准准准家电赠送明细及品牌家电赠送明细及品牌表中明细及品牌可能会有微调，最终明细应以S2公寓统一说法及合同附件为准。注：点击返回首页点击返回首页S2公寓精装修标准公寓

20、精装修标准问题六问题六 “仲量联行仲量联行”能提供什么样的增值服务？能提供什么样的增值服务？答答 案案 高标准服务能创造高额投资价值高标准服务能创造高额投资价值一、一、北京北京“三全酒店服务式公寓三全酒店服务式公寓”二、二、仲量联行物业公司仲量联行物业公司位置位置：使馆区、燕莎商圈；五星级饭店和高档购物、娱乐场所云集的商务区。北京北京“三全酒店服务式公寓三全酒店服务式公寓”项目基本信息：项目基本信息：规模规模：占地1万平米，总建面5.4万平米；26层塔楼，共318套公寓。面积在80 225平米，主力户型为106120平米的两居至三居。硬件配套硬件配套：精装修：配全套家电家具，方便入住；日式装修

21、风格。会所：游泳池、高尔夫球练习室、卡拉OK、桑拿按摩、美容美发、酒吧、餐厅、大型健身房儿童游戏室及阅读室等，部分项目业主可免费使用。软行服务软行服务：聘请“仲量联行物业公司”，为业主提供最具专业化和完善的标准化服务。租金水平租金水平：项目特点项目特点：优势：1、位置位置；2、服务服务（标准化服务创造投资价值弥补了硬件陈旧的劣势）。劣势：项目落成于1998年，硬件配置陈旧，如装修标准、家具家电等。租客群：以日本租客（聚集性明显）为主，少量欧洲客户；目标客户群锁定准确。一居：21$25$；二居：23$27$；三居：25$28$（单位：美金/月*平米）；租金水平稳定，近两年租金有上浮趋势。租金回报

22、率均在11以上，这种高效稳定的投资回报是前期购买三全公寓的客户所难以预料的。仲仲 量量 联联 行行 物物 业业 公公 司司仲量联行简介：仲量联行简介：点击返回首页点击返回首页规模：规模：在全世界拥有大约150个办事处，业务遍及全球50个国家，逾450个城市；在亚太地区开展业务45年，13个国家超50个办事处，员工超12,000人；在中国17个城市拥有超450名专业人员及逾3,000名驻厦员工。成绩：成绩：唯一入选财富杂志100家最适于就职企业和福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司；06年业务收入约20亿美元，管理的物业总面积逾10亿平方英尺；服务内容服务内容：结合城市广场项目：结合

23、城市广场项目S2公寓，简介服务内容（具体请参见公寓，简介服务内容（具体请参见S2物业服务统一说法物业服务统一说法）阳光阳光100城市广场是仲量联行进驻烟台的第一家房地产项目，必将成为其拓展山东市场的旗舰与标竿。城市广场是仲量联行进驻烟台的第一家房地产项目，必将成为其拓展山东市场的旗舰与标竿。公寓服务设施：会所俱乐部、餐饮与文化、超市、电视节目、宽带连接。公寓服务设施：会所俱乐部、餐饮与文化、超市、电视节目、宽带连接。服务台服务项目：服务台服务项目：运动休闲运动休闲：预约会所活动、高尔夫球场预定、代客订餐及预定餐位、旅游景点介绍等；快乐出行快乐出行：叫出租车、预定巴士、订机票火车票、代临时喂鱼养

24、护植物等；轻松生活轻松生活：户内清洁、洗衣、叫早、代订报刊杂志及鲜花礼品、预约搬家公司、翻译、储物服务、兑换零钱、住户保修、家政服务、代收发邮件快件、提供客用品借用等。小结：小结：问题七问题七 出租手续太烦琐，谁能替我们租？出租手续太烦琐，谁能替我们租？答答 案案 “阳光阳光100城市广场城市广场”有强大的出租团队有强大的出租团队一、一、租务队伍支持租务队伍支持二、二、稳定的租金回报稳定的租金回报买买买买 了了了了 房房房房 子子子子 谁谁谁谁 来来来来 租租租租项目支持项目支持成立强大的租务团队成立强大的租务团队“城市广场城市广场”租赁部租赁部 招商平台：招商平台：借助SOHO中国出租网络平

25、台的商业客户群体及阳光100已建立的客户网络（阳光100俱乐部）；主题招商：主题招商：主要以自留物业的主题招商为主，T1商业硬件配备以餐饮为主，S2硬件配备以电影院及娱乐为主；主力店将增强项目的聚集效应主力店将增强项目的聚集效应（S1座商业群房为主力店（百货）、T1和S1座地下一层商业为精品超市）。结结 论论拥有强大的出租实力、租务品牌拥有强大的出租实力、租务品牌 07年租务工作计划及招商节奏：年租务工作计划及招商节奏：软性支持：市场调研分析软性支持：市场调研分析驻烟台韩企、韩国商会等机构合作细节及意向报告驻烟台韩企、韩国商会等机构合作细节及意向报告 由租务市场部提供：由租务市场部提供：周边城

26、市租务市场发展分析周边城市租务市场发展分析买买买买 了了了了 房房房房 子子子子 谁谁谁谁 来来来来 租租租租租客目标锁定租客目标锁定结结 论论投资将有稳定的租金回报投资将有稳定的租金回报公寓租户定位的主力人群：公寓租户定位的主力人群：l 烟台外企很多，特别是韩国企业，外籍人士租住的聚集效应非常明显，这部分租客是我们的主要目标客群；l 外籍租户中以韩、日为主，欧洲租客较少；外地驻烟台中高级商务人士也应占一定比例；l 现租赁市场上中档公寓、酒店长租房和少量酒店服务式公寓的客户都将是潜在客户群。l 租客可接受租金范围在 6 69 9（美元/月*平米）之间。稳定的租金回报：稳定的租金回报：l 稳定租金支撑点：位置、五星级服务、大型建筑综合体、周边完善配套、休闲娱乐会所等；l 租金范围：按年正常的租金回报率租金回报率8 8核算，租金应在核算，租金应在6 69 9（美金（美金/月月*平米）平米）；l 回报率分析：以北京为例，酒店服务式公寓的租金回报在租金回报在1111左右左右，而烟台本地的少量高档酒店服务式 公寓租金已达到22$22$25$25$，其租金回报更高（如闻经大厦）。小结：小结：S2酒店服务式公寓的投资回报率具有极大提升空间，其稳定的租金收益是升值溢价的保证。酒店服务式公寓的投资回报率具有极大提升空间，其稳定的租金收益是升值溢价的保证。点击返回首页点击返回首页THE END