青岛太平洋国际广场地产项目投资分析报告.pdf

《青岛太平洋国际广场地产项目投资分析报告.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《青岛太平洋国际广场地产项目投资分析报告.pdf（52页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、XXXX 太平洋国际广场项目太平洋国际广场项目投资分析报告投资分析报告1/52目 录摘要 4一、XX 基本概况 51、地理位置 52、历史沿革 53、人口 54、经济水平 65、区域规划情况 106、结论 131、房地产发展各项指标分析142、房地产未来量预测 173、XX 市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析17三、经开区楼盘分析 241、竞争分析 25（1）、净地分析 25（2）、竞争个案分析 25（3）、潜在竞争情况 272、区域楼盘特点 272/523、区域客户需求分析 28（1）、不同面积、不同户型的需求状况28（2）、不同单价，不同总价的需求情况28（3）、潜在购房人群分析28

2、（4）、供需分析结论 29四、项目概况 291、合作方概况 292、用地情况 303、用地四至 374、规划情况 395、配套情况 406、道路状况 407、市政规划 408、开发进度 429、合作方式 42五、项目 SWOT分析 431、SWOT分析 43六、投资分析 47七、综述 523/52摘要摘要XX 太平洋国际广场项目位于 XX 市经济开发区西侧，紧邻大海，项目地利位置较优越，经开区作为XX 市未来的经济和工业中心，发展潜力巨大，特别是2010 年海底隧道的开通将极大的促进经开区的发展。项目占地面积 59470.56 平方米（89.21 亩），地上总建筑面积190305.79 平方米

3、，容积率 3.2，用地性质为商业用地，计划开发酒店式公寓。项目原股东计划将项目整体股权转让或保留小部分股权，转让价格为楼面价 1100 元/平方米，总价格约为 2.1 亿元（209336369 元）。项目总投资成本预计约 15.2 亿元（6311 元/平方米），销售收入约20.9亿元(公寓10250元/平方米，车位16/个),净利润约4.3亿元（1713元/平方米），净利润率约 19.24，具备良好的盈利能力。项目预计需要投入 1.8 亿元自有资金，并办理 3 亿元项目银行开发贷款，即可通过滚动开发完成整个项目运作。4/52一、一、XXXX 基本概况基本概况1 1、地理位置、地理位置XX 位于

4、 XX 半岛东南部、黄海之滨。是全国 70 个大中城市之一，也是我国大陆第二大港口。该市东、南濒临黄海，东北与XX 市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994 年 2 月，被列为全国 15个副省级城市之一。XX 现辖七区五市，总面积 10654 平方公里，2007 年，总户籍人口 757.99 万，其中市区 1102 平方公里，人口 275.55 万人。截止到2007 年底 XX 市常住人口达到了 838.67 万人。2 2、历史沿革、历史沿革1981 年，XX 市被列为全国 15 个经济中心城市之一；1984 年 4月，被列为全国 14 个进一步对外开放的沿海港口城市之一；1986

5、年10 月 15 日，被国务院正式批准在国家计划中实行单列，赋予省一级经济管理权限；1994 年 2 月，被列为全国 15 个副省级城市之一。3 3、人口、人口表 1-1：XX 市 2003-2007 年人口增长情况年份年份XX 市人口（万人）市区人口（万人）总人口增长率（%）市区人口增长率全市城市化率20032003720.68246.770.702.0835.2%20042004731.12258.41.4%4.736%20052005740.9265.431.32.735.8%20062006749.382711.12.136.2%20072007757.99275.551.151.68

6、36.4%数据来源：XX 市年度统计公报5/52房地产市场的发展与城市人口增长、人口导入、城市化之间存在不可分割的联系，从 XX 市人口和城市人口变动的数据反映，人口导入速度越快（XX 市 2004-2007 年人口增长率均高于中国年均的人口增长率1.07%）、城市化发展进程越快(2005 年中国城市化率为 42.99%，而XX 市仅为 36%，低于全国平均数 6 个百分点)、人口导入动力越大，当地房地产需求量将越大。4 4、经济水平、经济水平XX 市借助良好的自然条件和经济基础，过去五年经济发展迅速。表 1-2：XX 市 2003-2007 年经济发展情况年份年份20032003 年年200

7、42004 年年20052005 年年20062006 年年20072007 年年GDP（亿元）1,780.302,163.802,695.503,206.583,786.52GDP 增幅（%）15.90%16.80%16.90%15.70%16.00%人均 GDP（元）24,703.06 29,595.6936,381.43 42,789.77 49,954.75人均 GDP 增幅（%）16.45%19.81%22.93%17.61%16.74%人口（万人）720.68731.12740.9749.38757.99人均 GDP（美元）3,611.824,327.175,319.316,256

8、.277,303.86（1 1）、GDPGDPXX 市 GDP 年均增幅为 16.26%，远高于全国的平均增长速度，反映了宏观经济较好的增长态势。图 1-1：XX 市 2003-2007 年 GDP 增长情况4,000.00GDP（亿元）3,786.523,500.003,000.003,206.582,695.502,163.801,780.30GDP（亿元）2,500.002,000.001,500.001,000.00500.000.006/522003年2004年2005年2006年2007年图 1-2：XX 市 2003-2007 年 GDP 增长率GDP增幅（%）17.00%GDP

9、增幅（%）16.80%16.50%16.00%15.50%15.00%2003年2004年15.90%16.90%16.00%15.70%2005年2006年2007年（2 2）、人均、人均 GDPGDP人均 GDP 亦从 24703.06 元（03 年）至 49954.75 元（07 年），约合 7303.86 美元，年均增幅为 18.71%。图 1-3：XX 市 2003-2007 年人均 GDP 增长情况人均GDP（元）50,000.0040,000.0030,000.0049,954.7542,789.7736,381.4329,595.6924,703.06人均GDP（元）20,00

10、0.0010,000.000.002003年2004年2005年2006年2007年7/52XX 市人均 GDP介于 1300-8000美元，说明其房地产发展处于快速上升阶段。若按照人均 GDP18.71%的年平均增长速度，XX 市人均GDP在 2008 年将达到 8000 美元，房地产发展进入平稳上升阶段，2011 年达到 13000 美元，房地产发展进入下降阶段，这说明XX 市房地产已经到了快速增长的末期，即将进入平稳的发展阶段，适合进行长期价值投资。表 1-3：人均 GDP与房地产市场发育状况的关系人均 GDP住房房地产阶段800-1300 美元住房起步阶段1300-8000 美元800

11、0-13000 美元13000 美元以上快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段按照世界银行 2004 年的划分，低收入国家的水平是人均收入低于826 美元，国家城市化的程度平均是 30%，下中等收入的国家人均收入的水平是 826 美元到 3255 美元，这些国家的人均城市化水平是50%，上中等收入国家他们的收入水平是从3255 美元到 10065 美元，这些国家他平均城市化的水平是 70%。高收入国家也就是收入高于10065 美元的国家，他们平均城市化的水平是80%。而 XX2007年的人均 GDP是 7303 美元，属于上中等收入国家的水平，按照目前的发展速度，预计 2010 年即可达到高收入国家

12、的水平。（3 3）、城市化率、城市化率另一方面，从城市化角度来看，当城市化率 60%时，城市化率高速增长；当城市化率60%时，城市化进程进入平缓发展阶段，而 XX市的城市化率仅为 36%，按照目前的增长速度，需要 100 年才能达到60%的城市化率（实际过程中随着后期总人口的增速放缓，城市化进程8/52将加快，达到60%需要的时间将远远少于 100 年），同时参照中国、世界和发达国家的平均城市化率水平（2007 年分别为 44%、50%和75%），XX 的 36%的城市化水平同其经济发展水平很不相称，从收入水平来看，XX2007 年的人均 GDP 是 7303 美元，属于上中等收入国家的水平，

13、按照世界银行的统计，该档收入水平的国家城市化率应该达到 70%，而 XX 仅为 36%，所以要想达到上述水平必须通过快速的城市化来实现，而这将必然推动房地产市场的快速发展。（4 4）、恩格尔系数、恩格尔系数根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于 30%为最富裕。XX 市居民恩格尔系数呈逐年递减，说明居民生活已经逐渐从小康向以享受和发展为标志的富裕型生活转变。表 1-3：居民消费支出情况年份年份食品支出（元）人均消费支出（元）城市恩格尔系数20032003 年年20042004 年年20052005 年年200

14、62006 年年20072007 年年3,1633,4243,7164,3484,9498,0569,0029,88311,94513,37639.26%38.04%37.60%36.40%37.00%（5 5）、城镇居民人均可支配收入：、城镇居民人均可支配收入：2007 年，XX 市居民收入水平（17856 元）远高于全国平均水平（13786 元），而农民收入水平（7477 元）也远高于全国的状态（4140元）。表 1-4：居民收入情况年份年份20032003 年年20042004 年年20052005 年年20062006 年年20072007 年年9/52城镇居民人均可支配收入（元）农民

15、人均纯收入（元）10,07511,08912,92015,32817,8564,5305,0805,8066,5467,4775 5、区域规划情况、区域规划情况（1 1）、十一五规划纲要主要目标、十一五规划纲要主要目标根据 XX 市十一五规划，到 2010 年，XX 市全市生产总值年均增长13左右，2010 年达到 4900 亿元左右；全市户籍人口控制在809 万人以内，城市化率达到63；城镇居民人均可支配收入达到20900 元左右、农村居民人均纯收入达到 9350 元左右，年均分别增长 10左右；北方国际航运中心建设取得重大突破，港口吞吐量达到3.2 亿吨，集装箱吞吐量达到 1200 万标准

16、箱。（2 2）、十一五城市功能区划与发展布局、十一五城市功能区划与发展布局根据 XX 市十一五规划，项目位于胶南市与黄岛区（即 XX 市经济技术开发区）交界处，该区域属于重点发展的西岸产业带，该产业带依托枢纽港口和陆路集疏运体系，建设重化工业基地，发展物流业和加工服务业。工业基地：工业基地：该区域将建设成西海岸现代制造业集聚区。包括XX 经济技术开发区、胶南城区、胶州南部区、东部新区及泊里重工业区。XX经济技术开发区、胶南城区、东部新区重点发展港口、物流、造船、石化、橡胶、家电电子、汽车、医药、纺机、金属加工及其他临港加工业。物流中心：物流中心：黄岛胶州物流中心区。以保税区保税物流园区和胶州中

17、铁物流园区为依托，通过疏港铁路、公路将两个园区连接一体，业务对接；充分发挥其连接国际、国内物流市场的功能，优势互补，实现陆路物流、海港物流、空港物流有机整合，国内物流和国际物流紧密结合；10/52突出发展物流信息平台，大力引进国际国内物流大企业，形成“哑铃式”的物流中心区，逐步成为中国北方重要的国际国内商品、部件、物资的集中、储存、拼装、分拨、疏运中心区。同时，XX 将构建以前湾港区为主体，鳌山湾港区、董家口港区为南北两翼，黄岛油港区、XX 老港区、四方港区共同发展的 XX 港口集群。旅游产业：旅游产业：XX 市将以凤凰岛、琅琊台、大小珠山、前湾港为特色，加快发展西海岸旅游业，同时开辟崂山五四

18、广场凤凰岛灵山岛等海上旅游航线，建设浮山湾、团岛湾、唐岛湾等海上旅游基地和少海、小港湾旅游休闲区。完善旅游配套设施。引进世界知名酒店管理集团，建设一批世界知名品牌高星级饭店。加快建设中低档经济型酒店和旅馆。（3 3）、城市总体规划（、城市总体规划（2006-20202006-2020）XX 市最新的规划为 2006 年颁布的 XX 市 20062020 年总体规划，在规划中 XX 市提出了“建设全国重点中心城市和世界知名特色城市”的战略目标，确立了“三点步局、一线展开、组团发展”的城市大框架。根据规划，到 2020 年，市域总人口规模控制在 1200 万，市域诚征人口规模控制在 934 万，城

19、镇化水平达到 77.8。图 1：XX 市 20062020 年总体规划图11/52（3 3）、城市总体规划（、城市总体规划（2006-20202006-2020）城市布局规划）城市布局规划根据 XX 市的城市规划，XX 市将形成“三地步局、一线展开、生态间隔、组团发展、海陆一体、指状辐射”的城乡一体、统筹发展的空间格局。三点步局：依托 XX、黄岛、红岛三点步局，形成中心城区，包括XX（市南区、市北区、西方区、李沧区、崂山区）、黄岛（黄岛区）和红岛（城阳区）。一线展开：依托滨海公路延海岸带一线展开，突出对海岸带东西两翼地区的保护，构建生态滨海城市大框架，这一区域包括胶南市、琅琊12/52镇、泊里

20、镇、鳌山卫镇、温泉镇、田横镇、王村镇。组团发展：依托综合交通走廊，积极强化组团发展，重点发展滨海沿线的琅琊组团、胶南组团、鳌山组团、田横组团，以及外围的胶州城区、即墨城区、平度城区、莱西城区，全面推进城市网络化发展。东西分工与对称：东部以市内四区为核心，包括崂山、城阳、即墨等市区，以高端服务业、高技术产业、轻型加工制造业为特色；西部以黄岛为核心，包括胶州、胶南等市区，以大宗国际物流及商贸批发、重型制造业为特色。扇形展开的城市产业中心：城市中心服务产业群形成以 XX、黄岛、红岛为核心，以胶州、胶南、即墨为二级核心，以平度、莱西为三级核心，形成扇形展开的城市服务产业等级体系。6 6、结论、结论从

21、XX 市的 GDP、人均 GDP、人口的导入、产业布局、城镇收入及城市规划等方面来看，XX 市经济实力雄厚（位居全国第 8、XX 第 1），区域中心的地位已显现，对周边城市辐射作用加强。XX 区域现实及潜在的购买能力，为房地产业继续快速发展提供必要的需求基础。XX 市未来的土地资源约束突出，可开发利用的后备土地资源不多，目前人均占有耕地低于全国平均水平。XX 市今后城市中心区将以金融和服务业为主，而工业中心和物流13/52中心都将逐渐向黄岛区转移。二、二、XXXX 市房地产业发展分析市房地产业发展分析1 1、房地产发展各项指标分析、房地产发展各项指标分析从下表我们可以看出，XX 市房地产市场经

22、过了 2003-2005 年的快速上涨之后，目前已经进入平稳的发展阶段。表 2-1：XX 市房地产市场情况年份年份20032003 年年20042004 年年20052005 年年20062006 年年20072007 年年20082008 年上半年年上半年固定资产投资额（亿元）739.40 1,025.40 1,456.60 1,485.70 1,635.40915.80固定资产投资增幅（%）54.60%38.70%45.00%19.80%23.30%22%施工面积（万平方米）1,764.73 2,101.30 2,362.70 2,781.20 3,223.803,169.10施工面积增幅

23、（%）24.54%19.07%11.06%15.05%13.73%26.60%新开工面积（万平方米）924.49971.77 1,072.60 1,071.00 1,083.30189.10新开工面积增幅（%）38.79%5.11%10.38%-0.15%1.15%-65.09%竣工面积（万平方米）552.23635.20811.20652.50640.70243.80竣工面积增幅（%）3.74%18.10%13.10%-19.60%-1.80%0.30%销售面积（万平方米）453.20516.30739.90736.50833.30347.60销售面积增幅（%）5.60%13.90%27.0

24、0%-14.40%13.10%0.60%销售金额（亿元）106.50153.10266.70313.30433.40173.00销售金额增幅（%）15.76%43.76%74.20%17.47%38.33%3.90%房屋均价（元/平方米）2,349.96 2,965.33 3,604.54 4,253.90 5,201.014,976.99房屋价格涨幅（%）14.60%15.20%10.90%6.90%6.50%-4.31%城市人均居住面积（平方米）19.424.1922.9623.7323.7（1 1）、固定资产投资额、固定资产投资额XX 市固定资产投资额呈现逐年递增的态势，其中，2003-

25、2005 年的增幅较大，其平均增幅达到了 46.1%，2006 年以来增幅下降，其平均增幅约为 21.7%，说明近两年房地产市场发展平稳。14/52图 2-1：XX 市固定资产投资情况固定资产投资额（亿元）1,456.602,000.001,500.001,000.00500.000.002003年2004年2005年739.401,025.401,485.701,635.40915.802006年2007年2008年上半年固定资产投资额（亿元）（2 2）、施工、竣工、销售面积、施工、竣工、销售面积从增长幅度来看，2003 年以来施工面积和新开工面积持续增长，但是增速逐渐放缓；而竣工面积除 2

26、004、2005 两年出现一定程度增长以外，2006、2007 两年甚至出现了负增长，说明开发商有意的控制开发节奏以应对市场变化；销售面积除 2007 年负增长 14%以外，其他年份均保持较稳定的增长。从绝对数量来看，销售面积一直小于新开工面积，说明未来的市场供给比较充足，2003-2005 年销售面积甚至小于竣工面积，说明市场出现了一定程度的供过于求，而2006 年以来销售面积又再次超过了竣工面积，说明市场供过于求的局面得到了一定程度的扭转。图 2-2：XX 市房地产施工、新开工、竣工和销售情况3,500.003,000.002,500.002,000.001,500.001,000.005

27、00.000.002003年2004年2005年2006年2007年2008年上半年15/52（3 3）、空置率、空置率按照国际通用算法（全社会空置房面积除以全部住房面积）计算的XX 市 2007 年底住房空置率为 2.7%，而按照国内的通用算法（空置商品房面积除以当年竣工面积）则为 75.68%，如果按照另外一种折中算法（空置商品房面积除以最近三年内竣工面积）计算则为23.04%。按照国际惯例，房屋空置率是反映房产市场供求状况的重要指标，按通行惯例，空置率在 5%-10%之间为合理区；10%-20%之间为空置危险区；20%以上为商品房严重积压区。而 XX 市商品房按照第一种算法计算的空置率仅

28、为 2.7%，从侧面反映了 XX 市房地产市场目前处于健康的发展状态，房地产供求状态保持基本平衡。（4 4）、均价走势、均价走势从下图可以看出，XX 市商品房售价一直呈现稳步上升的态势，但是增幅却逐年放缓，2008 年以来受国内宏观形势的影响，商品房售价小幅下挫，比去年同期下降了 4.31%。图 2-3：XX 市商品房销售价格走势6,0005,0004,0003,0002,0001,00002003年2004年2,3502,9654,2543,6055,2014,977房屋均价（元/平方米）16/522005年2006年2007年房屋均价（元/平方米）图 2-4：XX 市商品房销售金额500.

29、00销售金额（亿元）433.40266.70106.50153.10313.30173.00400.00300.00200.00100.000.002003年2004年2005年2006年2007年2008年上半年2 2、房地产未来量预测、房地产未来量预测（1 1）、需求预测、需求预测销售金额（亿元）现有居民改善需求量:由 23.7 平方米(2007 年)至 35 平方米(2020年)：（35-23.735-23.7）平方米）平方米*758*758万人万人/13=658.88/13=658.88万平米万平米/年年新增人口需求量:常住人口从839万(2007年)至1200万(2020年)，人均

30、35 平方米：（35-035-0）平方米）平方米*（1200-8391200-839）万人）万人/13=971.92/13=971.92万平米万平米/年年因 此，至 2020 年 XX 市 商 品 住 宅 年 均 潜 在 需 求 约 在658.88+971.92=1630.80658.88+971.92=1630.80 万平方米万平方米/年年。3 3、XXXX 市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析由于项目紧邻 XX 市黄岛区（以下简称经开区），地理上同该区融为一17/52体，其同经开区房地产市场的联系比同项目所在的胶南市房地产更具关联性，因此本文着重

31、对经开区的房地产市场进行分析。（1 1）、经开区概况、经开区概况XX 国家级经济技术开发区于 1984 年 10 月经国务院批准设立，是继 XX 等经济特区设立之后在全国 14 个沿海开放城市中首批设立的国家级经济技术开发区。XX 开发区东与 XX 市市南区隔海相望，海上最近距离 2.26 海里。该区以国家批准的规划面积 17.52 平方公里为核心区，以所处的 XX 市黄岛区 274 平方公里为辐射区，总人口近 50 万。XX 开发区区内既设有国家级经济技术开发区，还设有 XX 西海岸出口加工区、国家级保税区及保税物流园区国家级新技术产业开发试验区、国家（XX）家用电子产品产业园及凤凰岛省级旅

32、游度假区、小珠山国家森林公园。建区 20 多年来，XX 开发区基础设施投资累计 300多亿元，培育了家电电子、石油化工、汽车船舶、新型材料、高新技术、港口物流等为支撑的主导产业，形成了以“大港口、大工业、特色旅游”为主体的区域特色经济。XX 开发区是国家级生态示 X 区和一级金融安全区，获得了中国人居环境 X 例奖，2004 年成为博鳌论坛亚洲白金会员。中国商务部 2006年公布的全国 49 家国家级经济技术开发区投资环境综合评价总指数和经济实力排名中 XX开发区列前 5 强，其中社会及环境指标位居第1 位。18/52图 2-5：经开区位置示意图（2 2）、经开区规划情况、经开区规划情况XX

33、开发区总体规划面积 227 平方公里，是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业特色的现代化新城区，内设几个特殊功能区，其中保税区 2.5 平方公里、新技术产业区1 平方公里、省级薛家岛度假区 27 平方公里、行政商务中心区 20 平方公里。此外，还有工业区和商贸物流区等。（3 3）、经开区经济发展情况、经开区经济发展情况到 2005 年底，全区完成地区生产总值 372 亿元，年均增长 34.1，19/52按年末人口 30 万计算，人均 GDP 达到 12.4 万元，远高于 XX 市平均水平；工业总产值（现价）完成 808 亿元，年均增长 35，工业增加值 228 亿元，年均增长 36；

34、五年累计完成固定资产投资 534 亿元。经济总量增速均居全市之首,占全市经济总量的比重已达 15%。（4 4）、经开区产业集群发展基本情况、经开区产业集群发展基本情况港口和物流产业，港口和物流产业，围绕建设中国北方国际航运中心、物流中心，全面推进前湾港的开发建设，北港区全部建成，2007 年货物吞吐量 2.6亿吨，集装箱吞吐量突破 900 万标箱；总投资约 160 亿元的南港区开发全面启动，规划建设 XX 招商局保税物流园及新前湾国际集装箱码头，建成后将新增集装箱吞吐量 1200 万标箱。以港口为依托的现代物流业快速发展，先后引进中远、中海海运、马士基等一大批世界 500 强企业和国内外著名物

35、流公司 146 家，物流业对地区生产总值的贡献率达到 14%。我区正逐渐成为中国北方物流中心。家电电子产业，家电电子产业，在海尔、海信、新都理光等龙头企业带动下，分别建立高水平、国际化的工业园，其中海尔工业园占地2500 亩，总投资60 余亿元，2007 年实现销售收入 274 亿元，是海尔集团海内外12 个工业园中占地面积最大、生产能力最强的工业园。目前全区家电产业已形成年产电视机 650 万台、冰箱冷冻箱 1000 万台、空调 300 万台、手机 210 万部的生产能力，成为中国北方最大的白色家电生产基地。石油化工产业，石油化工产业，围绕建设清洁环保型国家级石化基地，按照“从上游到下游”和

36、“以下游促上游”的双向发展思路，不断加大招商引资力20/52度，石化工业得到较快发展。总投资 125 亿元的 1000 万吨大炼油项目于 2005 年 6 月 22 日正式开工建设，2008 年上半年达产后可实现年销售收入 200 多亿元。总投资 5.44 亿美元的丽东化工项目已于 2006 年11 月投产，该项目为 XX 省投资最大的外资工业项目，达产后可年产PX63 万吨，年销售额 13 亿美元。黄岛国家石油储备基地一期、30 万吨级 XX 港原油码头三期等工程也已竣工。船舶工业和海洋工程产业，船舶工业和海洋工程产业，以总投资 74 亿元的海西湾造修船基地为依托，15 万吨和 30 万吨级

37、修船坞投入使用，30 万吨和 50 万吨级造船坞开工建设，55 万吨修船坞已投入使用，2007 年投资 20 亿，完成船坞主体工程建设，2008 年实现造船。大型船用曲轴、瓦锡兰低速柴油机等配套项目全面开工，建成后可形成年造船 468 万载重吨、修船200 余艘、海上石油平台4 座、救生艇500 艘、年销售收入 100 亿元、利税 14 亿元的生产能力。海洋工程产业，以中海油、中石化、中石油海洋工程制造基地为依托，总投资 40 多亿元的中海油海洋石油工程项目一期二期建成投产、三期开工建设，项目达产后，具备年 25-30 万标准吨的海上钻井平台加工能力，预计年产值 60 亿元。总投资 23 亿元

38、的中石油海洋工程项目也已开工建设，将成为世界重要的海洋石油工程制造基地。与此同时，低中速柴油机总装基地等配套项目，正逐步向海西湾转移。汽车产业，汽车产业，以欧力重工、上汽通用五菱、五征、竹内等为代表的汽车产业已形成批量生产规模，其中上汽通用五菱产能提升项目和总投资40 多亿元的北汽福田产业园开工建设，一批工程机械和汽车零部件项21/52目相继建成。总投资 3.7 亿元的上汽通用五菱项目 2005 年 7 月 28 日实现整车下线，2007 年累计完成汽车生产 67000 辆，并已具备年产8万辆微型商用车的生产能力。20 万辆整车和 35 万台发动机产能提升项目 2007 年 2 月初开工建设，

39、年底前主体厂房完工，开始设备安装，达产后可形成 30 万辆整车及 35 万台发动机生产能力，并构建起与之相匹配的零部件供应体系，形成产业集群及拉动效应。一期投资8 亿元、年产 1 万台的福田重工挖掘机项目建成投产，二期计划投资36 亿元，三期 2008 年 7 月建成，2007 年 11 月起重机项目开工，至 2010 年可年产发动机 10 万台、叉车4 万台、汽车起重机（含叉装机）1.3 万台，项目建成后年可实现销售收入 220 亿元，实现利税40 亿元。目前，我区已投产的汽车零部件生产企业有 30 家左右，汽车零部件生产已初具规模。（5 5）、经开区房地产发展概况、经开区房地产发展概况近几

40、年来，经开区房地产市场一直保持着强劲的发展势头，已形成鲜明的板块特征，房地产市场整体价格增长速度较快，楼盘竞争也从最初的产品竞争逐步迈向品牌竞争。随着 XX 经济重心西移，各大企业纷纷落户经开区，再加上经开区的房价相对市区偏低，因此从整个经开区的发展前景、环境、住宅质量及相应的配套设施等因素综合考虑，经开区的房产性价比较高，这为经开区房地产价格提供了上行空间。经开区的商品房从目前来看销售情况良好，但是入住率较低。主要22/52原因是因为外来投资者的介入，而购买的目的主要用于投资。今后随着土地资源日趋紧 X，经开区特别是临滨海大道附近的商品房将开始向高层和小高层发展。目前的西海岸楼市板块，特别是

41、开发区的楼盘价格已升至每平方米 7000-12000 元。日前，随着海湾大桥、海底隧道工程开工（开通后从经开区到XX市南区团岛仅需约 10 分钟），许多市区的购房者更把长期的关注转化为近期的实际行动，点燃了对经开区板块的购房热情。海湾大桥、海底隧道的兴建，将西海岸房地产与市区房地产联为一体，进而使投资者与购房者不再把距离作为妨碍投资、困扰居住的因素。（6 6）、经开区房地产五大板块、经开区房地产五大板块凤凰岛板块凤凰岛板块：该区域处于凤凰岛（薛家岛）旅游度假区内,与区域功能相对应，该区住宅项目主要以“度假休闲”为基本定位。目前在城市综合配套方面略有不足,但因邻近安子码头交通方便并有将来隧道利好

42、消息，楼市前景可观。唐岛湾板块：唐岛湾板块：该区域属 CBD 行政商务中心区，开发区高档楼盘几乎云集于此，形成沿海绝佳的海景高级住宅区。长江路以北、香江路以南区域为商业密集区。香江路是传统的商业密集区，利群长江商厦、家佳源商场的开业以及佳世客、易初莲花等入驻，使得该板块商业氛围日益浓厚。该板块产品品质较高，其中唐岛湾附近为高价房聚集区，大部分高端写字楼商业项目均在此区域内。23/52保税区板块：保税区板块：保税区位于开发区中段，交通比较便利，该区域楼盘开发数量相对较少。文教区板块：文教区板块：该区域在黄岛汽车客运站以西，石油大学以北，近邻胶南市，堪称交通要道。区内教育氛围浓厚,石油大学、影视学

43、院、职业学校、开发区一中等知名学校遍布该区。黄岛老城区板块：黄岛老城区板块：黄岛老城区居住氛围浓厚，生活设施配套较齐全,但是繁华程度相对较低。该区临黄岛轮渡，交通便利。随着开发区整体房地产市场的升温，这里陆续出现了一些品质较高的新楼盘。三、经开区楼盘分析三、经开区楼盘分析项目所属区域已经成为 XX 西海岸最为重要的居住、商贸、休闲区之一，港区附近的集中住宅区星罗棋布，仅已建成的高档住宅区就有150万平方米以上，加之规划XX未建设的面积共计300万平方米以上。从周边地产样板采集和市场分析结论两部分来看，目前西海岸房地产市场发展态势良好，且具有较强的排他资源优势，更重要的是周边的投资环境为本项目提

44、供了广阔的发展空间和强有力的利润保障。本次调研 X 围为经开区南部唐岛湾周边滨海地区的文教板块、唐岛湾板块和凤凰岛板块共三个板块的地段优势较强、体量较大、知名度较高的项目。净地项目数据主要来源为土地交易中心及政府相关单位。项目数据主要来源除各项目售楼处、反产交易中心以外，另参考易24/52居中国、搜房网等权威媒体的数据，再取个体项目楼层、位置、户型价差中间值后，进行客观计算。1 1、竞争分析、竞争分析（1 1）、净地分析）、净地分析项目名称和位置项目体量销售均价开发商备注滨海大道南侧，占地 330000唐岛湾东岸，上平方米实游艇会地块万/亩财富控股集团330.17XX 上实集团、爱尔兰项目位置

45、极佳，坐拥唐岛湾海上公园东侧，与太平洋项目毗湾相望金沙滩路南侧占地 10350 平HD200716地方米块亩275 万/XX 国大生物制药 XX项目位置较优，海景资源丰富太行山路东侧，嘉陵江路南北两侧HD200710地块占地 47396 平方米218 万/XX 汇兆置业 XX亩交通优势明显，距市中心较近金沙滩路南侧占地2305平方HD200816地米块亩280 万/中交运泽浚航 XX项目位置较优，海景资源丰富（2 2）、竞争个案分析）、竞争个案分析25/52重点分析点为户型面积、销售价格、物业情况等。表 3-1：周边楼盘信息项目名称项目名称位置位置物业类型物业类型容积容积率率起起价价占地面积占

46、地面积均价均价（平方（平方米）米）总建面积总建面积（平方米）（平方米）户型户型装修装修精装修，高层、多层普通住宅公寓 五星级国贸中心开发区长江中路酒店、智能化写字楼、板式住宅千禧第三空间基寓开发区武夷山路与珠江路交汇处开发区经济技术开发区珠江路与庐山路交汇处锦绣前城千城凤梧金沙中南海湾新城凤凰城开发区长江东路433 号开发区漓江东路开发区珠江路与井冈山路交汇处开发区滨海大道与凤凰园西路交汇处高层普通住宅小高层、高层普通住宅高层普通住宅高层普通住宅3.857002.796700670086005400046000719285700017000022000052-9385-12080-130精装修

47、毛坯毛坯精装修，1.477000750017600026000080-120装修成本1000 元高层、小高层2.37630070003700012000080-120精装修高层公寓2.9368008700199807500053-61 平方米小户型7.198001100023512.56221971.42100-130,200-300 两种2.1751006500183500111958.757-130每平方米600-800元精装修，装修成本2000 元精装修康大风和日丽开发区滨海大道与海尔大道交汇处2.22540026/52（3 3）、潜在竞争情况）、潜在竞争情况XX 实业在唐岛湾东海岸以

48、3480 元/平方米的楼面价取得了一块土地，计划开发高端住宅和商业，项目总建筑面积约92200 平方米。2 2、区域楼盘特点、区域楼盘特点产品面：产品面：区域物业形态以混合社区为主，以小高层、高层为主，容积率约为2-3。户型以两房和三房为主、户型面积在 80-120 平米为主，户型类型及户型面积适中，这与区域置业需求主要以自住和普通的投资需求为主有关。区域产品多为新盘、且产品规模大，普遍在10 万平方米以上。起价约 5000-7000 元/平方米，均价约 6500-8000 元/平方米。大部分都进行了精装修。客源面：客源面：三类客群并存，且以自住需求为主。区域购房的客户大体分为三类：一是周边工

49、业园区、产业园区的工作人士；二是 XX 市中心区域分流的中等收入人士；三是外地人士，主要是、XX 和 XX 省本省各城市的客户，三类客户群体并存，前两类以自住需求为主，越占 60%，第三类以投资需求为主，约占 40%。销售推广面：销售推广面：区域价格涨幅较快，而且景观（海景）和朝向对价格的影响较大。27/523 3、区域客户需求分析、区域客户需求分析（1 1）、不同面积、不同户型的需求状况、不同面积、不同户型的需求状况据调查显示,XX 市市民买房首选两房或三房，计划购买两房、三房的分别占 39%和 48%,计划购买四房的占 9%,以上合计占比高达 96%,如此的高比例证明市场中,XX 人的居住

50、市场是以自住主导的市场。选择五房及以上、公寓、一房的比例均不超过3%,因为在 XX,公寓及一房历来是投资客的首选,可以看见市场投资客相对削弱,而五房以上户型则是因为本次调查对象的条件限制在以年收入6 万10 万元之间居多的群体中,所以购买超大户型的比例和能力相对较弱。从购买住房面积看,比例最大的前三位排名依次是 6090m2、100120m2、90100m2,这三类占到总数的 87%,与计划购买房型的 23 房占比一致。其次为 120140m2 的,占比 5%；140m2 以上和 60m2 以下的市场需求不大。（2 2）、不同单价，不同总价的需求情况、不同单价，不同总价的需求情况根据调查，XX