【实用文档】投资项目的敏感分析3.pdf

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1、财务成本管理（2019）考试辅导第五章+投资项目资本预算【例题综合题】甲公司是一家多元化经营的民营企业，投资领域涉及医药、食品等多个行业。受当前经济型酒店投资热的影响，公司正在对是否投资一个经济型酒店项目进行评价，有关资料如下：（1）经济型酒店的主要功能是为一般商务人士和工薪阶层提供住宿服务，通常采取连锁经营模式。甲公司计划加盟某知名经济型酒店连锁品牌KJ 连锁，由 KJ 连锁为拟开设的酒店提供品牌、销售、管理、培训等支持服务。加盟 KJ 连锁的一次加盟合约年限为8 年，甲公司按照加盟合约年限作为拟开设酒店的经营年限。加盟费用如下：费用内容初始加盟费特许经营费特许经营保证金（2）甲公司计划采取

2、租赁旧建筑物并对其进行改造的方式进行酒店经营。经过选址调查，拟租用一幢位于交通便利地段的旧办公楼，办公楼的建筑面积为4200 平方米，每平方米每天的租金为 1 元，租赁期为8 年，租金在每年年末支付。（3）甲公司需按 KJ 连锁的统一要求对旧办公楼进行改造、装修，配备客房家具用品，预计支出600 万元。根据税法规定，上述支出可按8 年摊销，期末无残值。（4）租用的旧办公楼能改造成120 间客房，每间客房每天的平均价格预计为175 元，客房的平均入住率预计为 85%。（5）经济型酒店的人工成本为固定成本。根据拟开设酒店的规模测算，预计每年人工成本支出105 万元。（6）已入住的客房需发生客房用品

3、、洗涤费用、能源费用等支出，每间入住客房每天的上述成本支出预计为 29 元。除此之外，酒店每年预计发生固定付现成本30 万元。（7）经济型酒店需要按营业收入缴纳税金及附加，税率合计为营业收入的5.5%。（8）根据拟开设经济型酒店的规模测算，经济型酒店需要的营运资本预计为50 万元。（9）甲公司拟采用2/3 的资本结构（负债/权益）为经济型酒店项目筹资。在该目标资本结构下，税前债务资本成本为 9%。由于酒店行业的风险与甲公司现有资产的平均风险有较大不同，甲公司拟采用KJ 连锁的值估计经济型酒店项目的系统风险。KJ 连锁的权益为 1.75，资本结构（负债/权益）为 1/1。已知当前市场的无风险报酬

4、率为 5%，权益市场的平均风险溢价为7%。甲公司与 KJ 连锁适用的企业所得税税率均为25%。（10）由于经济型酒店改造需要的时间较短，改造时间可忽略不计。为简化计算，假设酒店的改造及装修支出均发生在年初（零时点），营业现金流量均发生在以后各年年末，垫支的营运资本在年初投入，在项目结束时收回。一年按 365 天计算。要求：（1）计算经济型酒店项目的税后利润（不考虑财务费用，计算过程和结果填入下方给定的表格中）、会计报酬率。项目销售收入变动成本其中：固定成本其中：单价（元/间/天）年销售数量（间）金额（元）费用标准按加盟酒店的实有客房数量收取，每间客房收取 3000 元按加盟酒店收入的 6.5%

5、收取10 万元支付时间加盟时一次性支付加盟后每年年末支付加盟时一次性支付，合约到期时一次性归还（无息）原创不易，侵权必究第1页财务成本管理（2019）考试辅导税前利润所得税税后利润第五章+投资项目资本预算（2）计算评价经济型酒店项目使用的折现率。（3）计算经济型酒店项目的初始（零时点）现金流量、每年的现金净流量及项目的净现值（计算过程和结果填入下方给定的表格中），判断项目是否可行并说明原因。（4）计算净现值为零的最低平均入住率。单位：元项目现金净流量折现系数现金净流量的现值净现值【答案】（1）项目销售收入变动成本其中：特许经营费客房经费税金及附加固定成本其中：初始加盟费摊销房屋租金装修费摊销酒

6、店固定付现成本酒店人工成零时点第 1 至 7 年第 8 年单价（元/间/天）17511.375+29+9.625=501756.5%=11.375291755.5%=9.625年销售数量（间）12036585%=3723037230金额（元）17537230=65152505037230=1861500423491.251079670358338.7545000+1533000+750000+300000+1050000=367800030001208=4500042001365=153300060000008=7500003723037230372303000001050000第2页原创不易

7、，侵权必究财务成本管理（2019）考试辅导本税前利润所得税税后利润第五章+投资项目资本预算6515250-1861500-3678000=97575097575025%=243937.5731812.5原始投资额=特许经营保证金+初始加盟费+装修费+营运资本=100000+3000120+6000000+500000=6960000（元）会计报酬率=731812.5/6960000100%=10.51%。（2）资产=1.75/1+（1-25%）（1/1）=1该项目的权益=11+（1-25%）（2/3）=1.5权益资本成本=5%+1.57%=15.5%项目折现率=加权平均资本成本=9%（1-25

8、%）40%+15.5%60%=12%。（3）单位：元项目初始加盟费装修费用初始加盟保证金营运资本税后利润初始加盟费摊销装修费摊销营业现金净流量现金净流量折现系数现金净流量的现值净现值由于项目净现值大于 0，因此该项目是可行的。（4）设净现值为零的最低平均入住率为X，则有：-867086.46=120365175（X-85%）（1-6.5%-5.5%）（1-25%）（P/A，12%，8）-120365（X-85%）29（1-25%）（P/A，12%，8）X=80.75%。【点题】本题主要考核项目投资决策的现金流量、折现率、评价指标的计算和净现值的敏感性分析。解答本题的关键点有以下五个方面：（1）

9、由于不考虑财务费用，表中的税前利润和税后利润分别指息税前利润和税后经营净利润，熟悉税后经营净利润与项目营业现金流量的关系；（2）初始加盟费作为零时点资本性支出，将来每年摊销时抵税；（3）特许经营保证金视同营运资本垫付处理；（4）租用旧办公楼的租金作为租金直接抵税处理；（5）熟练掌握权益值和资产值的转换公式。本题与实际工作结合较为紧密，难度较大，计算量也较大。沉下心来，抽丝剥茧地去思考、去解决，你才能获得真正的提升沉下心来，抽丝剥茧地去思考、去解决，你才能获得真正的提升-69600001-6960000867086.46零时点-1203000=-360000-6000000-100000-500000731812.5450007500001526812.51526812.54.56386968066.89第 1 至 7 年第 8 年100000500000731812.5450007500001526812.52126812.50.4039859019.57原创不易，侵权必究第3页