房屋拆迁评估中的律师实务.pdf

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1、房屋拆迁评估中的律师实务房屋拆迁评估中的律师实务第一节第一节一样规定一样规定概念界定1.房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，依照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对房地产市场价格进行的评估。2.房屋拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日（农村房屋拆迁评估为征地公告公布之日）。拆迁分期实施的，以当期房屋拆迁许可证颁发之日为房屋拆迁估价时点。3.房屋拆迁估价报告的有效期为房屋拆迁许可证的拆迁期限。第二节第二节 拆迁估价机构的确定拆迁估价机构的确定1房屋拆迁估价机构的从业资格律师应提示托付人：从事房屋拆迁估价的房地产估价机构，应当具有经拆迁主管机关依法核准的房屋拆迁估价资格。未取得房

2、屋拆迁估价资格的房地产估价机构，不得同意房屋拆迁估价托付、出具估价报告或价格咨询报告。跨省市从事房屋拆迁估价的房地产估价机构，应当向当地拆迁主管机关依法备案。2房屋拆迁估价机构的产生依照有关规定，估价机构的产生有三种方式，一样采取被拆迁人投票的方式，也能够由拆迁当事人通过协商一致或者抽签方式确定估价机构。采取投票方式的，依照投标结果，按照简单多数的原则，一样情形下得票数第一位的为拆迁范畴的估价机构，第二位的为重新估价机构。拆迁人应将投票结果进行公告。采纳协商或抽签方式确定估价机构的，可同时确定重新估价机构。3拆迁估价托付同一拆迁范畴内，一样情形下只能托付一家估价机构进行估价，并与其签订书面的房

3、屋拆迁估价托付合同。在签订房屋拆迁估价托付合同时律师应核实如下内容：3.1 核实双方当事人的主体资格。3.2 托付范畴是否是在房屋拆迁许可证确定的拆迁范畴内。3.3 托付估价的被拆迁房屋的性质、用途、面积。3.4 估价的价值标准及估价方式。3.5 需要双方当事人提供的资料及提供方式。3.6 估价报告的交付日期。3.7 酬金及支付方式。3.8 违约责任。3.9 争议的解决方式。3.10 其他需要约定的事项。第三节第三节 拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容1.拆迁估价过程中律师工作的一样内容：1.1 核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。1.2 对

4、估价机构确定程序的合法性进行核实。律师应提示托付人投票确定估价机构的，拆迁人有将投票结果进行公告的义务。而拆迁主管机关可对投票、抽签过程进行监督，并能够要求纪检监察机关和基层组织等共同监督。1.3 对拆迁估价托付合同的真实性、合法性进行核实。1.4 核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系，或者是否是拆迁当事人。1.5 对估价报告的形式与内容进行核实。包括履行拆迁估价托付合同的情形、估价内容的真实性与合法性、房屋拆迁估价时点及估价报告的有效期限以及是否由专职注册房地产估价师签字。1.6 对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序合法性进行核实。1.7 如托付人对估价报告有疑问或

5、异议的，协助托付人向原估价机构询问、申请复核，或者另行托付估价机构重新评估。1.8 对托付人就原估价机构的估价结果、复核结果有异议，或者另行托付估价的结果与原估价结果有差异，且协商达不成一致意见时，律师能够协助托付人在收到估价报告、复估结论或重估报告后的15 日内向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。1.9 对房地产价格评估专家委员会成员是否与原估价机构、拆迁当事人有利害关系，或者是否是拆迁当事人进行核实。1.10 律师应提示托付人，若房地产价格评估专家委员会认为估价报告不合法、不规范、不合理的，由专家委员会指定其中一家估价单位进行再估价；而拆迁当事人对再估价仍有争议的，能够重新向专家委员会

6、申请鉴定。2.拆迁估价过程中律师为拆迁人提供法律服务的注意事项：2.1 律师应提示托付人，须如实向估价机构提供估价所需资料，协助估价机构开展现场查勘等工作。2.2 律师应提示托付人，将分户估价报告送交被拆迁人。2.3 律师应提示托付人，拆迁估价的价值标准为公布市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的阻碍。托付拆迁估价，应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。被拆迁房屋的性质和面积一样以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有专门规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，能够按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一

7、致的，应当向都市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，能够向依照房产测绘治理方法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，能够托付具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。2.4 律师应提示托付人处理好与被拆迁人的关系切忌态度生硬，不得授意评估机构作出偏离客观公平的评估结果。3.拆迁估价过程中律师为被拆迁人提供法律服务的注意事项：3.1 律师应提示托付人，须充分调查候选估价机构的资质与信誉，调查估价机构及估价人员与拆迁人是否有利害关系或者是否是拆迁人，建议被拆迁人慎重选择评估机构。3.2 律师应提示托付人，如实向估价机构提供估价所需资料，配合估价机构开展现场查

8、勘等工作。拆迁估价的价值标准为公布市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的阻碍。托付拆迁估价，应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。被拆迁房屋的性质和面积一样以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有专门规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，能够按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向都市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，能够向依照房产测绘治理方法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，能够托付具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。3.3 律师应提示托

9、付人拒绝评估或拒绝申请重新评估、鉴定的法律后果。4.拆迁估价过程中律师为估价机构提供法律服务的注意事项：4.1 对估价工作程序的合法性进行核实。核实包括房地产估价人员是否持证上岗；对被拆迁房屋进行实地查勘是否有实地查勘记录、和被拆迁房屋状况的照片及录像；实地查勘记录是否由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。4.2 律师应提示托付人同意房屋拆迁估价托付后，处理好与拆迁人、被拆迁人的关系，客观公平评估。未经许可不得转让、变相转让受托的估价业务。4.3 核实托付人是否按照拆迁估价托付合同约定的时刻和要求完成估价，向拆迁人出具估价报告（包括分户估价报告）。律师应提示托付人，如未按照约定的时刻

10、和要求完成估价，或者估价失实的，应当承担相应的责任。4.4 律师应提示托付人，拆迁估价的价值标准为公布市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的阻碍。估价一样应当采纳市场比较法。不具备采纳市场比较法条件的，能够采纳其他估价方法，并在估价报告中充分说明缘故。对拆迁人、被拆迁人就估价报告提出的疑问向其作充分说明，说明内容包括拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。4.5 律师应提示托付人，估价机构应当配合专家委员会的鉴定工作，向专家委员会提供估价报告、估价技术报告及鉴定所需的其他有关资料。4.6 律师应提示托付人，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质、用途和面积。被拆迁房屋的性质和面积一样以房屋权属证书及权属档案的记载为准；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，能够按照协商结果进行评估。