如皋东景豪庭地产项目定价报告.pdf

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1、针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。价格定位要考虑市场、产品、成本等众多因素,但最终起决定作用的是市场行情，项目组主要是根据市场调查的结果，采用市场比较法对项目销售价格进行合理的预估。一：住宅价格定位一：住宅价格定位1 1。区域在售楼盘价格分析。区域在售楼盘价格分析项目定价不能脱离区域市场行情，项目位于如皋，区域在售楼盘价格行情如下表：如皋地区住宅楼盘销售价格一览表序项目名称号12地理位置青云路（一类

2、地段）中山东路(二类地段）中山东路（二类地段）益寿路（二类地段）工农路（二类地段）宁海路（二类地段）海阳南路(二类地段）福寿路（二类地段）庆余路（二类地段）庆余路（二类地段）普庆路(二类地段）福寿路(二类地段)规模(）主力户型90000160000700004000001300001900001800001600001300001144814000070000323232323*2323232323*23232均价（元/）3050298033002880(？）32003380340027002580237322342800销售率（）90未开盘70未开盘803899未开盘758070100物业形

3、态多层、小高层小高层、多层小高层小高层、多层小高层、多层多层、小高层小高层、多层小高层、多层多层多层多层低层颐园浅水湾3丽泽华庭4荷兰小镇5蓝湾景天6金九华府7龙游御境891011世纪光华上海新城丽景园普庆苑12城建嘉园从上表可以看出,区域内目前房价最高的是龙游御境，小高层销售均价为3400元/;房价最低的是普庆苑，多层销售均价为2234元/。2.2.可比性楼盘分析可比性楼盘分析项目位于如皋城东，区域同类型楼盘较多,在选取可比性楼盘时主要有以下几条标准：（1）物业形态与东景豪庭相同或类似；(2）知名度较高的同类型楼盘.（3)楼盘的定位根据以上条件，选取颐园、浅水湾、丽泽华庭、蓝湾景天、金九华府

4、、龙游御境等六个楼盘作为比较楼盘.浅水湾和丽泽华庭位于如皋城东，紧靠东景豪庭,特别是浅水湾，与本盘有很强的竞争性。金九华府和龙游御境位于城南区域,金九华府与如皋第一中学一街之隔，龙游御境地处城南行政中心,楼盘定位与东景豪庭相同;蓝湾景天地处城北，定位高端；颐园为市中心一类地块,价格参照蓝湾景天，定价较底，分流本盘部分客户源.通过对以上五个比较楼盘详细深入地调查和研究，运用市场比较法确定东景豪庭住宅的市场行情价。二。住宅部分价格定位分析二。住宅部分价格定位分析1、可比楼盘权数分析表项目项目因素因素地段地段交通交通规模规模景观景观规划规划户型设计户型设计配套设施配套设施物业管理物业管理总体分总体分

5、调整比例调整比例比较楼盘比较楼盘楼盘价格楼盘价格调整比例调整比例比较价格比较价格权重权重权重值比较权重值比较价价权重权重东景豪庭东景豪庭1001001001001001001001001001颐园颐园颐园颐园1011001011019999101981001浅水湾浅水湾浅水湾浅水湾100100102101100981009899。881。00120丽泽华庭丽泽华庭丽泽华庭丽泽华庭100100101100100991009899。751.00251蓝湾景天蓝湾景天蓝湾景天蓝湾景天97981011019999999999.131.00878金九华府金九华府金九华府金九华府9999102101101

6、99100991001龙游御境龙游御境龙游御境龙游御境100991021021019998100100.130.99870合计合计2、价格定位分析表3050130501030529801.0012029841544833001。0025133081549632001.008783228103233380133802481134000.99870339626%8831003266采用市场比较法,根据以上计算分析，本项目的市场行情价格为 3266 元/，取误差+5%，估计本项目市场行情价在 3103-3429 元/。三、住宅价格定位建议三、住宅价格定位建议根据以上分析，结合如皋市房地产价格走势、项目的建造成本及楼盘定位，根据以上分析，结合如皋市房地产价格走势、项目的建造成本及楼盘定位，我认为项目住宅部分在我认为项目住宅部分在 1111 月份开盘时的均价应为月份开盘时的均价应为 33003300 元元/。