【Selected】地产无效成本管理工作指引.doc.pdf

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1、Important&Selected Documents无效成本管理工作指引无效成本管理工作指引1.1.1.1.1.1.1.2.1.2.1.3.1.3.1.4.1.4.1.5.1.5.2.2.目的与作用目的与作用培养、提高全员成本意识；分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制；归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高；寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考；减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。范围范围覆盖各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、

2、营销、财务、成本等各个业务口。3.3.3.1.3.1.3.2.3.2.3.3.3.3.3.4.3.4.4.4.4.1.4.1.4.2.4.2.4.3.4.3.5.5.5.1.5.1.定义定义无效成本：无效成本：房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。有效成本：有效成本：能形成有效产品或提升价值，对促进营销有积极作用的成本费用。计算公式：计算公式：有效成本=总成本-无效成本无效成本与有效成本的区分：无效成本与有效成本的区分：有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，无效成本无法获得补偿。职责与分工职责与分工各公司成本管理部负责

3、对项目发生的成本进行分析，明确无效成本产生的金额、原因，定期向公司领导层和相关部门、人员通报。公司各部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发生。各公司成本管理部有义务在日常工作中督促、提醒、并采取主动行为避免和减少无效成本的发生。无效成本管理工作的实施过程无效成本管理工作的实施过程成本有效性管理理念的灌输成本有效性管理理念的灌输向公司管理层、各部门明确成本有效性管理的概念、目的、分类、优点，获得公司全体对成本有效性管理工作的支持。5.2.5.2.5.3.5.3.5.4.5.4.无效成本的分析对象无效成本的分析对象以项目分期(例如：四季花城一期)为分析对象。无效成本的分类无效成本的分类参

4、见附件项目无效成本分类无效成本的总结与发布。无效成本的总结与发布。Important&Selected DocumentsImportant&Selected Documents1)通过对每单结算(包括合同和签证变更)及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案；(参见附件无效成本分析表)2)定期(每月或每季度)向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息、做出比较；3)根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议。4)合适时机，可提请公司领导层针对无效成本的发生变化情况进行奖惩。5.45.4 目标成本制定中成本有效性的应用目标成本制定中成本有效性的应用制定目标成本时，根据对前期无

5、效成本数据的统计分析，考虑通过努力导致无效成本减少的情况，以形成合理的目标成本。5.5.5.5.无效成本的控制无效成本的控制控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法，有赖于公司各部门的共同参与。具体的措施包括：1)限额设计；2)设计方案优化；3)加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；4)确定合理的施工技术方案(降低废品率)；5)加强供应商考察；6)加大集中采购力度；7)严格执行现场签证制度；8)提高专业能力；9)加强部门间信息沟通。附件附件 1 1：项目项目作业环节作业环节无效成本产生原因无效成本产生原因无效成本分类无效成本分类现象表现现象表现拆除和重建后期加固与补强资金浪费拆除

6、与重建经济性不合理影响工期与质量中途变化，总价增加多承担费用中标价格偏高拆除与重建对设计效果把握不准设计变更下达不及时设计失误材料、施工工艺选择不当多工序设计图矛盾装饰设计未结合建筑现状设计保守招标策划标段划分不合理，计划性不足施工单位考察失误，投标竞争不充投标单位选择分合同条款有误，经济标编制出现失招标文件编制误评标分析失误评定标施工准备使用周期短的高标准临设Important&Selected Documents设计设计招标招标施工施工Important&Selected Documents施工节点计划不合理施工安排失误施工过程工程质量管理不善延误工期，增加成本赔偿与维修费用考虑不周，费用

7、大增合同执行维修销售承诺销售销售销售过程非关键线路抢工费效比不高拆分合同工作内容未及时签订补充总成本增加，却无法从相合同应单位扣回维修时未及时通知责任维修工作程序不到位单位，维修费用无法落实超出交楼标准的承诺为承诺付出大量成本展示资料有误改变房屋用途样板房过早销售信息沟通不畅业主投诉引发赔偿拆除与重建重复建设信息失真，工作失误合同价款失实导致费用增加结算价不符，工程款超付工程款超付预结算预结算付款付款预算失误结算失误付款失误Important&Selected DocumentsImportant&Selected Documents附件附件 2 2：无效成本分析表无效成本分析表项目名称：施工

8、单位：结算总造价：￥设计变更共计份工程签证共计份其中工程指令造价：￥设计变更率%工程签证率%结算中无效成本共计：￥占结算造价的比例：%结算中有效成本共计：￥占结算造价的比例：%序号无效成本责任部门1234设计部项目部营销部其他部门()无效成本造价合计(万元)产生原因说明：Important&Selected DocumentsImportant&Selected Documents附件附件 3 3：无效成本统计表无效成本统计表(年年月月)填写人：审核：填写时间：填写人：审核：填写时间：序号序号123456789101112合同合同(或非合同成本或非合同成本)名称名称合计合计结算造价结算造价(元

9、元)其中无效成本其中无效成本(元元)无效成本比例无效成本比例()无效成本产生原因无效成本产生原因改进办法改进办法Important&Selected DocumentsImportant&Selected Documents附件附件 4 4：项目无效成本统计表项目无效成本统计表填写人：审核：填写时间：填写人：审核：填写时间：总成本总成本序号序号成本科目成本科目总价总价(万元万元)123456789101112合计合计单方造价单方造价(元元/m2)/m2)其中无效成本其中无效成本总价总价(万元万元)单方造价单方造价(元元/m2)/m2)无效成本比例无效成本比例()无效成本产生原因汇总无效成本产生原因汇总Important&Selected Documents