商业地产招商运营分析.pdf

《商业地产招商运营分析.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产招商运营分析.pdf（3页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、以“商业+”为核心，打造全新生活方式以“商业+”为核心，打造全新生活方式一、一、商业地产背景说明商业地产背景说明近几年来,商业地产运营两级分化十分严重，其中一部分商业地产运营十分糟糕，商场空置严重，长期陷入“租不抵营”的境遇当中。而另一部分商场经营效果较好。因区别于住宅“拿地，开发，销售，结算交付”，商场的开发本身就较复杂。商场的开发和经营涉及规划，定位，招商规划，定位，招商,运营运营这样的全链条。如果只是建造并销售，很可能造成供给结构和商家需求不匹配的局面。由于总量过剩，不少商场实际上处于门可罗雀的状况。因消费时代的变革，国内所有商业体系已经开始从传统的“供给者”角色，开始全面向“服务者”角

2、色开始转换。商业地产因受到多重因素的影响，其中包括经济增速放缓、居民消费增速放缓、奢侈品消费长期低落的系统性冲击。其中互联网对居民消费行为的影响最大。在互联网时代,线下企业想吸引消费者，“文化+体验的策略尤为重要。与此同时，服务和体验在商业地产的运营中日渐重要。围绕餐饮、健康、主题、文化、围绕餐饮、健康、主题、文化、科技、旅游、运动、美妆、儿童等娱乐体验式业态改进招商运营重心科技、旅游、运动、美妆、儿童等娱乐体验式业态改进招商运营重心，已经成为了商业地产商的共识。企业不断追求增加更时尚、更有趣、更新奇、更富有探索性的商业元素，以此来吸引更多人流。二、二、招商运营分析招商运营分析虽然国内众多商业

3、地产运营都在探索更多的体验性元素来加入商场运营当中，但效果普遍不佳，国内商业地产运营目前还是较多的受制于地段、交通便利性、品牌效应等因素影响。还未正式达到“体验式服务这一步。现对商业地产运营简单分析如下。商业地产运营过程中,主要分为两大阵营,分别为“需求侧与“供给侧”,需求侧为入驻商户,供给侧为商业地产运营方.传统运营模式下，主要着眼于“需求侧”的招商为主，完全忽略了“供给侧”改革创新的重要性。依据运营模式进行改变，现提出以“商业+为核心,从“供给侧”思考，打造全新生活方式的招商运营模式，以达到为消费者提供“极致体验”为目的的招商运营策略。进一步深入影响消费者心理，为消费者打造一个“购物可以来

4、、吃饭可以来、娱乐可以来、运动可以来、为消费者打造一个“购物可以来、吃饭可以来、娱乐可以来、运动可以来、散步可以来、旅游可以来”的“综合体验馆”散步可以来、旅游可以来”的“综合体验馆”。三、三、何为“商业何为“商业+”“商+即商业+文化+旅游+科技+健康等等，综合性的商业集群效应模式。从“供给侧”的角度出发，通过改革创新，不固守传统商业模式，不单纯比拼价格,开始强调有品质的生活方式，将体验做到极致的商业运营模式。如今主题化商业项目已经在全世界遍地开花，案例不胜枚举，现以日本大阪难波公园为例.日本难波公园，在城市绿洲中逛街日本难波公园，在城市绿洲中逛街大阪是日本的第二大城市，古时又叫难波，它东接

5、历史悠久的京都和奈良，西连神户,在保留着丰富历史古迹的同时,也有着现代的一面。大阪难波公园（Namba Parks）是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑,名称中有公园其实并非传统意义的公园.进入难波公园后，会让你以为自己来到了一个生态绿色公园。室内室外的空间界限被打破，因地势而打造的“峡谷内有一条“8 字形”倾斜上升的通道，一路精心设计出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，更让你常常有“柳暗花明又一村”的惊喜。从街道地平面上升至 8 层楼的高度，层层推进、绿树茵茵。其中心区域是三层的“豪华购物广场”,商场业态非常丰富,从餐饮、服饰、珠宝，到美容、动植物花卉、居家用品、日本传统和服等等，包括

6、了上百家专业的时尚商店和餐厅.四、四、分析与总结分析与总结近几年来，国内商业地产也在不断进行变革与创新，也开始尝试以“文化+体验”为主的体验式服务来吸引消费群体.然而绝大多数地产运营商都忽略了非常重要的一点，对客群进行细分化，他们总想着去吸引消费者，而没有想过去吸引哪一部分消费者.从大数据分析，性别不同、年龄段不同、甚至性格不同的消费者，消费习惯都会相差很大。对于一个商业地产,是不可能吸引多数消费者进入商场进行消费的。此时,就需要对消费者群体进行细分，并针对某一群体进行准确定位与服务.从人口基数分析，80、90 后人群占比可达 35以上，所以,未来 510 年的主力消费群体为 80、90 后。

7、而这一人群比较崇尚个性化消费、差异化消费、认同化消费等消费习惯。基于他们的消费习惯，这就要考验吸引他们眼光的办法了，分析如下.定位定位&喜好喜好:追求差异化消费心理追求差异化消费心理,追求与众不同，追求与众不同，8080、9090 后普遍喜爱追求自我价值的后普遍喜爱追求自我价值的体现，消费习惯全凭喜好决定。体现，消费习惯全凭喜好决定。因受到年龄层段的影响，这个年龄段的人群绝大多数会追求一个共有的元素，那就是“时尚”，品类全面的时尚品牌，完全可以满足他们的喜好。而年龄段决定他们绝大多数不会有太强的消费能力，所以他们就只能接受“轻度奢侈品”。“轻奢+时尚”可以为大多数年轻人所接受。主题生活主题生活

8、:追求个性化消费，追求个性化消费，特色消费心理，特色消费心理，打造个性化的商业主题打造个性化的商业主题.必须要有吸引必须要有吸引我的地方我的地方,我才会来。可以迅速的聚拢人气我才会来。可以迅速的聚拢人气.对于年轻人来说，较大的社会压力很难让他们专门驻足去欣赏一些常见的风景，这时就需要特色商业主题去留住他们的目光以及脚步。例如动漫主题活动，就可以吸引喜欢动漫的消费者，美妆主题活动来吸引女性消费者，运动主题来吸引热爱运动的年轻人等。商业文化：商业文化：打造商业特色的文化，例如阿里的“双打造商业特色的文化，例如阿里的“双 1111”，京东的“618”等。”，京东的“618”等。特色文化对于一个企业来说，会起到至关重要的作用，首先就是宣传作用，其次为打造品牌作用。一个具有特色且可以延续下去的商业文化，不仅可以带来较大商业利益，其中至关重要的是品牌效应的建立。招商内容招商内容:从“经营商品”到“运营客群”，从“经营商品”到“运营客群”，从“地段依赖”到“内容创新”从“地段依赖”到“内容创新”.做到做到以“商业+”为核心的内容创新模式。以“商业+”为核心的内容创新模式。改变运营模式，深入影响消费者心理，为消费者打造一个“购物可以来、吃饭可以来、娱乐可以来、运动可以来、散步可以来、旅游可以来”的以“极致体验”为目的的综合体验馆。