项目运营管理流程.pdf

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1、项目运营管理流程项目运营管理流程一、可行性方案一、可行性方案项目可行性研究报告所含部分一览表项目可行性研究报告所含部分一览表部分部分封面报告摘要目录内容概要内容概要需包含反评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告的写作时间需用简洁的语言介绍并评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况与特点、评估的结论等，文字需字斟句酌、言必达意在摘要后面，应提出可行性研究报告的目录，指引相关人员阅读报告需包括项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近竞争正文对手、城市规划状况、建设方式、进度安排、投资估算与资金筹措、项目评估基础数据的预测与选定、项目经济效益评、风险分析、分析结论与建议

2、等 14 项内容对正文中不变插入的较大型表格、文件进行补充，一般应包括项目工程进度计划表、附表附图项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表等包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等1 1、项目市场调研项目市场调研第 1 条调查与预测的目的项目开发部在开发项目之前，应进行市场调查与预测，以了解市场的过去和现状，把握市场的发展动态，为分析和确定项目建设的必要性、用途、规模、档次、时机、开发经营方式等，以及估算收入、投资与成本费用等提供可靠的依据。第 2 条市场调查和预测的内容与方

3、法项目开发部应根据项目的用途、未来获取收益的方以及所在地区的具体情况确定市场调查与预测的方法，科学进行决策。第 3 条市场调查与预测内容市场调查与预测的内容包括投资环境的调查与预测、市场状况的调查与预测等。1投资环境的调查与预测应基于国家、区域、城市、周围环境的层次上，主要内容有：政治条件、法律条件、经济状况、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施、未来政策走向等。2市场状况的调查与预测的主要内容包括项目周边的供求状况，商品房价格、租金、经营收入，项目开发的成本、费用、税费等情况。第 4 条市场调查方法项目市场调查的方法因调查的对象、内容和目的不同而有所不同，通常采用的方法有：普查法、抽样调查

4、法、直接调查法、间接调查法。第 5 条市场预测方法市场预测方法一般分为定性预测和定量预测，主要采用的方法有以下三种。1直观判断法，包括德尔菲法和专家小组法等。2历史引伸法，包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。3因果预测法，包括回归分析法和相关分析法等。2 2、行业的市场发展趋势、行业的市场发展趋势1）政治环境调查分析2）经济环境调查分析3）文化环境调查分析3 3、目标市场的目标客户、目标市场的目标客户1）目标客户租赁行为调研2）目标客户租赁行为分析3）目标客户租赁动机分析4 4、项目风险性报告、项目风险性报告一、项目名称二、项目编号三、顾客名

5、称四、开发时间五、技术能力六、制造可行性及生产能力七、生产成本八、材料采购零部件外协九、新增费用十、存在危险二、立项二、立项1 1、立项报告、立项报告项目立项报告包括以下几个方面：一、项目概述二、项目建设的必要性三、需要解决的主要问题四、项目设计与规划五、投资预算六、经济效益分析三、项目规划及方案三、项目规划及方案1 1、项目分析市场预测、项目分析市场预测以下为项目分析市场预测模板文书名称文书名称一、项目介绍一、项目介绍1项目地理位置2地块解读3交通解读4配套解读二、市场机会二、市场机会三、开发项目主题三、开发项目主题1设计思路2项目主题四、主题策划活动（分四个阶段）四、主题策划活动（分四个阶

6、段）1预热阶段2升温阶段3沸腾阶段4保温阶段五、相关费用预算五、相关费用预算编制人员编制人员编制日期编制日期审核人员审核人员审核日期审核日期批准人员批准人员批准日期批准日期项目分析市场预测项目分析市场预测执行部门执行部门监督部门监督部门2 2、项目定位项目定位1 形象定位2项目定位3客户定位3 3、项目开发方案步骤项目开发方案步骤1、开发商提出开发设想是整个项目开发的起点2、可行性研究是项目开发的第二步也是关键一步3、申请项目用地4、项目设计5、征地及拆迁安置6、筹措开发资金7、建设工程招标8、施工9、市场营销及策划10、物业管理4 4、项目（资源）租赁价格评估项目（资源）租赁价格评估估价程序

7、一般包括：1、接受估价委托；2、明确估价基本事项；3、拟定估价作业方案；4、搜集估价所需资料；5、实地查勘估价对象；6、选定估价方法进行计算；7、确定估价结果；8、撰写估价报告；9、估价资料归档。5 5、项目风险控制项目风险控制1.项目危害辨识记录表岗位/工序：作业活动/设备设施名称：序号12施工作业步骤（设备状态）潜在危害控制措施分析人员：分析日期：年月日审 核 人：审核日期：年月日2设备安全风险检查表单位：工序/岗位：设备设施：序号12检查内容标准产生偏差的主要后果现有控制措施LS风险度（LS）风险等级（R）建议整改/控制措施分析人员：分析日期：审核人：审核日期：3.重大风险应对表风险应对

8、总负责人风险名称风险事件应对措施描述风险应对措施具体负责人开始时间应对计划制订部门里程碑 1里程碑 2结束时间制定时间6 6、项目财务评测项目财务评测1、项目财务评估的程序是指进行项目财务效益分析的步骤，主要有：1、项目基础财务数据的估算。2、评价或编制财务效益分析基本报表。3、计算与分析财务效益指标。4、提出财务效益分析结论。5、进行不确定性分析。四、项目设计四、项目设计1 1、初步设计、初步设计以下为项目初步设计方案模板文书名称文书名称一、目的一、目的二、职责分工二、职责分工三、工程图纸设计管理三、工程图纸设计管理1工程图纸设计评审2工程图纸审查与验收3工程图纸设计总结四、工程图纸设计变更

9、四、工程图纸设计变更1因企划、销售、配套、资产、物业等原因导致的变更2因施工单位原因导致的设计变更3因设计单位原因导致的设计变更编制人员编制人员编制日期编制日期审核人员审核人员审核日期审核日期批准人员批准人员批准日期批准日期项目初步设计方案项目初步设计方案执行部门执行部门监督部门监督部门2 2、总设计、总设计以下为项目总设计方案模板文书名称文书名称一、工程概况一、工程概况二、工程经济指标二、工程经济指标1用地面积2建筑物的面积指标（总面积及组成部分的面积分配）3总投资控制4市场定位三、城市规划的要求三、城市规划的要求1建筑红线范围（四角坐标）及后退红线的要求2各类建筑所占比例3建筑高度4建筑体

10、型、景观及环境的要求5占地系数、绿化系数、容积率的要求6防火间距及消防通道7主要及次要出入口与城市道路的关系8日照、通风、朝向9对污染、噪声、粉尘等环境保护的要求10停车场及车库面积11对市政、煤气、热力、给排水、电力、电信等管线的布置要求四、建筑的风格及造型四、建筑的风格及造型1建筑的特色、共性与个性工程设计方案工程设计方案执行部门执行部门监督部门监督部门2建筑群体与个性的体型结合3建筑的立面构图、比例与尺度4建筑物视线焦点部位的重点处理要求5外装饰的材料质感与色彩五、使用空间设计方面的要求五、使用空间设计方面的要求1使用空间的平、剖面形状及组成2使用空间的尺度、空间感3使用空间序列、导向、

11、功能4使用空间的合理利用的要求六、平面布局的要求六、平面布局的要求1各组成部分的面积比例及使用功能的要求2各使用部分的联系与分隔要求3水平与垂直交通的布置与选型要求4出入口布置要求5防火、防烟、安全疏散及消防指导中心6人防设施7辅助用房的设置，如煤气、热力、给排水、电力、电信等专业机房及管井的要求七、建筑剖面的要求七、建筑剖面的要求1建筑标准层高度2对有特殊使用层要求的高度3建筑地上、地下高度满足规划及防火要求八、室内装饰要求八、室内装饰要求1一般的装饰要求2重点公共区域的装饰要求3有特殊用途的装饰要求九、结构设计要求九、结构设计要求1地基基础的设计要求2抗震结构的设计要求3主体结构体系的选择

12、4人防和特种结构的设计要求5结构设计主要参数的确定十、设备设计要求十、设备设计要求1排水系统管网、污水处理及化粪池等2空调、采暖、通风的要求3电气系统的电源、负荷、变配电房、高低压设备、防雷等的要求4电信系统的电话、电传、有限广播、闭路电视、声像系统、对讲系统、自控系统等十一、消防设计要求十一、消防设计要求1消防等级2消防指挥中心3自动报警系统4防火及防烟分区5安全疏散口的数量、位置、距离和疏散时间6防火材料、设备及器材的要求十二、环境设计要求十二、环境设计要求1总体环境设计要求2中心规模及标准3环境设施设计要求十三、图纸要求十三、图纸要求1总体平面图、各建筑物主要立面与剖面图2人车流分析、景

13、观分析3环境设计总图、小区中心环境设计图纸4结构、水、电、消防、人防专业图纸5主要透视、效果图编制人员编制人员编制日期编制日期审核人员审核人员审核日期审核日期批准人员批准人员批准日期批准日期3 3、项目施工方案、项目施工方案1、施工工序2、材料及用料3、施工机械4、施工注意事项五、项目建设五、项目建设1 1、招投标、招投标以下是招投标实施细则模板制度名称制度名称执行部门执行部门第 1 条目的第 2 条适用范围第 3 条职责分工第第 2 2 章章招标工作准备招标工作准备第 4 条招标前提条件第 5 条标段划分第 6 条招标备案登记第 7 条编写招标文件第 8 条招标文件内容第 9 条发布招标公告

14、第 10 条发布招标公告渠道第第 3 3 章章招标工作程序招标工作程序第 11 条资格预审第 12 条资格复审第 13 条备案第 14 条审核招标文件第 15 条现场勘查及投标预备会第 16 条开标第 17 条评标第 18 条招标结果备案第 19 条合同签订第 20 条合同备案第 21 条工程开工第第 4 4 章章检查与监督检查与监督第 22 条日常监督第 23 条阶段性成果监督第 24 条招标工作评估工程施工招标实施细则工程施工招标实施细则监督部门监督部门第第 1 1 章章总则总则受控状态受控状态编编号号编修部门编修部门2 2、工程进度跟进、工程进度跟进以下是施工进度跟进规范模板制度名称制度

15、名称施工进度跟进规范施工进度跟进规范受控状态受控状态编编号号执行部门执行部门第 1 条目的第 2 条相关定义第 3 条适用范围第第 2 2 章章职责分工职责分工第第 3 3 章章编制施工进度计划编制施工进度计划第 8 条施工进度计划编制原则第 9 条施工进度计划分类第 10 条施工总进度计划编制依据第 11 条施工总进度计划的内容第 12 条编制施工总进度计划的步骤第 13 条单位工程施工进度计划编制依据第 14 条单位工程施工进度计划内容第 15 条施工审查第第 4 4 章章施工进度计划的实施施工进度计划的实施第 16 条项目施工进度计划分解第 17 条实施施工进度计划第 18 条实施分包工

16、程计划第第 5 5 章章施工进度计划的检查与调整施工进度计划的检查与调整第 19 条施工进度计划检查第 20 条施工进度报告第 21 条施工进度计划调整内容第 22 条施工进度控制总结第 23 条施工进度控制总结的内容第 24 条问题处理第 25 条考核第第 6 6 章章附则附则第 26 条本规范由市场运营部部制定，解释权、修改权归本公司所有。第 27 条本规范由自发布之日起开始执行。修修订订记记录录1.施工进度计划表编号：序号123工程项目前期报建工程进场准备主体工程持续时间开始时间完成时间紧前工作月111211月11211修订标记修订标记修订处数修订处数修订日期修订日期修订执行人修订执行人

17、监督部门监督部门第第 1 1 章章总则总则编修部门编修部门审批签字审批签字以下是施工进度中涉及的表格(包括：施工进度计划表、施工进度异常整改表)月11212.施工进度异常整改表编号：日期：年月日分部名称计划日期施工单位实际进度 停电 待料 设计变更 天气恶劣故障原因分析 机械 安全 人力不足 品质异常 其它（详细说明）整改措施计划变更与跟进施工单位项目经理日期1212监理工程师日期主管工程师日期工程技术部经理日期六、项目招商六、项目招商1 1、招商方案、招商方案第一部分本项目招商的目的与目标一、本项目招商的目的二、本项目的招商目标第二部分本项目招商人员要求一、项目招商的机构建设二、项目招商部门

18、的人员职责及要求三、项目招商培训第三部分本项目的招商原则一、本项目招商原则制定的基础二、本项目招商的具体实施基本原则三、项目招商策略原则第四部分本项目的招商流程第五部分本项目的主要招商策略一、本项目招商实施的总体策略二、项目招商策略实施的步骤三、项目招商策略实施中的相关具体措施第六部分?项目招商准备一、项目招商文件的准备二、项目招商计划的制定三、项目招商机构的建立和培训四、项目招商硬件设施的完善五、与相关政府及经营主管部门协商项目经营掩耳盗铃环境改善的相关事宜六、项目宣传资料的设计及制作七、确定项目目标商源并进行安排八、辅助招商单位的确定第七部分?本项目招商的初步工作计划第八部分?项目招商成本

19、估算第九部分?招商尚存在的问题及解决建议一、本项目目前已展开的工作状况二、本项目就招商的经营商家要求而言尚不明确的情况和存在的问题三、对于项目招商条件完善的相关建议2 2、项目策划方案、项目策划方案以下是项目广告策划方案模板文书名称文书名称一、项目广告目标一、项目广告目标（一）总目标（二）广告目标综述二、本项目产品特点及目标市场分析二、本项目产品特点及目标市场分析（一）项目 SWOT 分析（二）项目广告目标市场分析（三）目标消费群定位三、本案的广告推广计划三、本案的广告推广计划（一）广告诉求重点（二）广告表现（三）广告媒体发布计划四、本案广告费用的预算四、本案广告费用的预算编制人员编制人员编制日期编制日期审核人员审核人员审核日期审核日期批准人员批准人员批准日期批准日期项目广告策划方案项目广告策划方案执行部门执行部门监督部门监督部门