项目代建制操作手册1.pdf

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1、目目录录目录.-1-一、前言.-2-二、项目代建制的形式.-3-（一）项目全程代建制.-3-（二）阶段项目代建制.-4-三、项目代建单位的选择.-5-（一）代建单位的选择形式.-5-（二）代建单位的要求.-5-四、代建单位的主要职责和工作内容.-6-（一）代建项目管理的主要职责.-6-（二）代建单位工作内容.-9-五、项目业主的工作内容.-13-六、代建项目管理模式及资源配置.-14-（一）代建项目管理模式.-14-七、代建单位的价款及其支付.-23-（一）代建单位合同价款的确定.-23-（二）代建单位合同价款的支付.-23-项目代建制操作手册项目代建制操作手册一、前言一、前言工程项目代建制度

2、是国际上通常采用的一种工程项目管理模式，是由项目出资人委托有相应资质（通常为监理咨询企业）（同下）的项目代建人对项目的可行性研究、勘察、设计、监理、施工等全过程进行管理，并按照建设项目工期和设计要求完成建设任务，直至项目竣工验收后交付使用人的项目建设管理模式，其特点是由过去工程自管型的小生产管理方式向项目专业化管理转变，项目的工程技术及管理手段也趋于现代化。2004 年 7 月根据国家发改委起草、国务院原则通过的关于投资体制改革方案的决定（国发200420 号）中明确提出：“对非经营性政府投资项目加快推行代建制，代建制是指政府通过招标或委托的方式，选择专业化的项目管理单位负责项目的投资管理和建

3、设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。同时该决定中明确指出推行“代建制”的项目是政府投资的非经营性项目，目前已延伸至大型经营性项目，民间投资项目也可以参照实施。二、项目代建制的形式二、项目代建制的形式（一）项目全程代建制（一）项目全程代建制项目全程代建，是指从项目建议书批复开始至竣工验收，对项目进行全过程代建管理；由政府部门或项目业主委托具有相应资质的项目管理公司为代建单位。代建单位代理投资人对项目建设的全过程进行组织管理，包括项目前期工作和建设实施两个阶段。项目的建设组织实施包括编制可行性研究报告，委托勘察设计及监理，工程招标及合同签订，办理相关建设手续，项目实施过程管理，竣工验收，

4、工程决算，项目移交等。覆盖了除资金筹措与供应外的建设单位在项目实施阶段的全部内容。如图 1 所示：项目代建管理前期工作工程实施收尾工作项目可行性研究报工程设计管理各项政府手续报批招投标管理计划管理施工监管财务管理质量控制进度控制投资控制安全文明施工合同管理信息管理风险管理组织协调交工验收竣工验收工程缺陷责任保修档案管理运营后评估其它图 1 整体项目代建管理工作框架图（二）阶段项目代建制（二）阶段项目代建制阶段项目代建制，是指从初步设计批复开始至竣工验收，对项目进行阶段性代建管理。阶段项目代建，由政府主管部门或项目业主委托具有相应资质的项目管理公司为代建单位。代建单位依据项目代建合同，对整个建设

5、项目的建设实施阶段工作进行代建管理。项目的建设组织实施主要包括工程招标、设计管理、质量控制、进度控制、投资控制、安全文明施工、合同管理、信息管理、风险管理、组织协调工作，以及交工验收、工程保修、竣工验收、档案管理等工作。如图 2 所示：招工投程标设管计理管理阶段性代建管理质量控制进度控制投资控制安合全同文管明理施工信息管理风险管理组织协调交竣工验收档案管理其它图 2阶段项目代建管理工作框架图三、项目代建单位的选择三、项目代建单位的选择（一）代建单位的选择形式（一）代建单位的选择形式1、公开招标：通过公开招标的形式选择代建单位。2、邀请招标：大型项目或专业技术要求较高的项目可以通过邀请招标的形式

6、选择代建单位。3、直接委托：对于项目较小不适合招标的项目可以直接委托。（二）代建单位的要求（二）代建单位的要求目前，我国对代建人的资质未实施全国统一管理，但相关文件中提出了代建人选择的基本要求。国务院关于投资体制改革的决定 指出，对非经营性政府投资建设项目要“选择专业化的项目管理单位负责建设实施”，但没有具体提出对项目管理单位的要求。2005 年国家发改委颁发的工程咨询单位资格认定办法规定，工程咨询单位可以从事工程项目管理服务。2004 年建设部颁发的建设工程项目管理试行办法规定，项目管理企业应具有工程勘察、设计、施工、监理、造价咨询、招标代理等一项或多项资质；项目管理企业应根据委托项目管理合

7、同约定，选派具有相应执业资格的专业人员担任项目经理，组建项目管理机构，建立与管理业务相适应的管理体系，配备满足工程项目管理需要的专业技术管理人员，制订各专业项目管理人员的岗位职责，履行委托项目管理合同。综上所述，对代建单位的要求概括如下：1、具有独立法人资格、具备独立履约能力。2、具有工程监理、咨询、勘察设计、招标代理等一项或多项资质。3、具有与代建项目相适应的工程建设管理能力。4、拥有和代建项目建设规模、技术要求相适应的管理及专业技术人员。5、具有与开展项目代建工作相适应的资产。6、具有与工程建设管理相适应的组织机构和项目管理体系四、代建单位的主要职责和工作内容四、代建单位的主要职责和工作内

8、容（一）代建项目管理的主要职责（一）代建项目管理的主要职责根据浙江省政府投资项目代建制管理办法（试行）规定，代建单位应前期工作和建设实施中分别承担以下职责，实行全过程管理的职责为二个：1、前期工作代建责任1)组织编制项目可行性研究报告，代办项目可行性研究报告审批及与该阶段相关的项目规划选址、用地预审、环评等行政许可手续；2)依法组织项目勘察、设计等招标活动，并将招标文件和招标投标情况报有关行政监管部门备案；3)依法与勘察、设计单位签订项目勘察、设计合同，并报有关行政监管部门备案；4)组织开展项目初步设计文件编制工作；5)代办项目初步设计审批及项目用地规划许可、房屋拆迁、消防等有关行政许可手续；

9、6)定期向项目委托单位和使用单位报送项目前期工作进展情况；7)办理前期工作相关文件资料的归档和移交；8)主动接受监察、审计部门的监督检查；9)履行代建合同约定的其他事项。2、建设实施代建职责：1)组织项目施工图设计，与政府相关部门、使用单位沟通协调，保证在功能方面最大限度地满足使用单位的需要；2)负责项目预算（施工图预算及相关费用）编制工作，经政府相关部门的使用单位审核后报财政部门审批；3)依法组织施工、主要材料设备采购等招标活动，并将招标文件、招投标情况报有关行政监管部门备案；4)依法与施工、主要材料供应单位签订项目施工、主要材料设备采购合同，并报有关行政监管部门备案；5)代编项目年度投资计

10、划和基建支出预算，交由使用单位按规定程序报批；6)按照政府下达的年度投资计划，提出项目用款申请，经委托单位和使用单位审查后向财政部门申领资金；7)按月向委托单位、财政部门和使用单位报送工程进度和资金使用情况，代编项目年度财务决算报表；8)代办项目建设工程规划许可证、开工报告或施工许可证等开工前必须履行的报批手续；代办消防、人防、市政等竣工验收前必须履行的报批手续；9)组织项目施工，负责代办项目施工或出现的设计变更、概算调整等报批手续；10)协助监理单位组织竣工项目中间验收，会同相关部门和使用单位组织竣工验收；11)负责代编项目竣工财务决算报告；12)负责将项目竣工及有关项目建设的技术资料完整地

11、整理汇编移交，根据项目产权归属向使用单位办理资产移交手续；13)办理项目资产移交手续后，向委托单位、财政、建设等行政主管部门报送项目代建总结报告；14)主动接受监察、审计部门的监督检查；15)履行代建合同约定的其他事项。（二）代建单位工作内容（二）代建单位工作内容1、项目代建前期管理内容1）代表委托人办理规划、环保、电力、消防、通讯、人防、抗震、园林、卫生等报批手续，完成测绘、交评、景观等工作。2）组织完成设计方案选择、工程勘察、初步设计及审批。3）组织完成施工图设计及审批。4）组织完成通电、通水、通路、场地平整等开工前的施工准备工作。5）做好设计管理工作。6）组织完成监理、施工和设备材料供应

12、单位的委托工作。7）完成建筑许可证和施工许可证的申领工作。8）完成办理项目前期的其他工作及相关审批。2、设计管理内容1）组织调查、编制工艺和工程设计需求文件。熟悉设计文件内容，审查设计文件的规范性、工艺的先进性和科学性、结构的安全性、工程的适用性和外部环境的相协调性，施工的可行性和设计强制性标准的适宜性等。2）代表委托人审查各项设计变更，提出意见和优化建议，负责工程设计变更的报批手续.3）与设计单位签订有关合同、协议，掌握关键设计环节和进度情况，督促设计单位按合同和协议要求及时供应合格的设计文件。4）对设计中出现的重大问题和情况，代建单位要及时向委托从反馈，并及时与设计单位进行磋商，寻求解决方

13、法，并及时将处理结果向使用单位反馈。5）验收设计图纸、设计文件和组织施工图审查。6）组织设计单位进行现场设计技术交底和图纸会审工作。7）审核施工单位对设计文件的意见和建议，会同设计单位进行研究，并督促设计单位尽快给予答复。8）保管所有设计文件及过程资料，项目代建管理服务期限届满或合同终止时移交委托人和档案管理部门。9）负责审核工程变更，做好设计变更管理工作。10）对设计工作质量进行评定。3、建设招标管理服务内容1）代表委托人实施各项招标投标活动，招标具体工作由委托人委托具有相应资质的其他中介机构完成。2）审核与委托人签订服务协议的中介机构提交的招标规划、招标方案，对招标工作实施全过程监督。3）

14、协助委托人组建招标领导小组，与委托人共同参加开标、评标，评标结果提交招标领导小组确认，确定中标单位。4）连同委托人共同与中标单位进行合同谈判，签订合同。4、施工项目代建管理报务内容协助委托人签订施工合同、监理合同、设备材料供应合同等工程建设合同，并代表委托人执行上述合同下的业主权利和义务（付款义务除外），包括：1）全面管理工程建设合同，就承建单位选择的分包单位资格及分包项目进行审查批准。2）代表委托人按照工程合同的规定，落实必须提供的施工条件，检查工程承包单位的开工准备工作。3）代表委托人制定工程项目总体规划，审批承建单位提交的施工组织设计、施工方案等，并提出审核意见。4）审查承包商的建筑材料

15、、建筑物配件和设备采购及使用，负责设备及材料的订货、中间检查、催货、清点验收等工作，并负责联系供货方技术人员的现场安装调试等。5）根据代建项目概算投资、进度控制目标及项目建设计划，编制项目年度资金计划报委托人审批。6）工程进度控制：编制工程控制性进度计划，提出工程控制性进度目标，并以此为基础审查批准承建单位提出的施工实施进度计划，检查其实施情况，督促承建单位采取切实措施实现合同目标要求。当实施进度发生较大偏差时，及时向委托人提出调整控制性进度计划的意见，并在通过批准后完成其调整。7）施工质量控制：审查承包单位的质量控制体系和措施，核实质量文件。根据工程建设合同文件、设计文件、技术规范与质量检验

16、标准，对施工前准备工作进行检查，对施工工序与资源投入进行监督。以单元工程为基础，对基础工程、隐蔽工程、分项分部工程的质量进行检查、签证和施工质量评价。组织或配合质量事故调查，分类评定质量事故等级，审批质量事故处理措施。8）工程造价控制：编制投资控制目标和分年度投资计划。审核承建单位提交的工程计量及费用等，并签发付款凭证。受理索赔申请，进行索赔调查和谈判，并提出处理意见。9）施工安全文明监督：严格遵守国家建设工程安全生产管理条例和地方有关法规，杜绝发生重大安全事故、重大机械设备损坏事故和重大火灾事故，参与重大安全事故调查并提出处理意见。杜绝违章指挥。10）协调管理：主持建设管理服务合同授权范围内

17、工程建设各方协调工作会议，编发工程管理协调会议纪要。11）技术档案管理：按照国家规定参与或组织工程各阶段验收，单位工程验收及竣工验收，提交相应工程建设管理服务报告，审查设计单位、施工单位编制的竣工图纸和资料，督促施工单位整理归档文件。12)信息管理：做好施工现场建设管理服务记录与信息反馈。按要求编制建设管理服务月报、年报、工程决算报告，对工程资料及档案（包括影像资料）按期进行整编和管理，并在工程竣工验收或建设管理服务期结束后移交委托人。5、工程竣工验收组织通过各阶段的验收（包括系统和设备），完成质量要求。1)参与项目初步验收，并提出整改意见。2)审查竣工验收资料，协助有关部门做好竣工验收工作。

18、3)进行竣工验收结算审核工作，解决遗留问题并向委托人提交书面报告；4)编制项目竣工结算报表，协助进行竣工决算审查，提出审查意见，配合审计工作。5)与委托人办理项目移交手续。6)办理房屋产权证等权属证明。6、代建保修期服务内容在规定的工程质量保修期内，负责检查工程质量状况，组织鉴定质量问题责任，督促责任单位维修。五、项目业主的工作内容五、项目业主的工作内容1、采用全程代建方式的，项目业主负责办理以下事项：1)提出项目的建设性质、建设规模、使用功能配置、建设标准，组织编报项目建议书；2)参与项目可行性研究报告、初步设计和施工图设计编报；3)协助办理规划许可、施工许可等有关手续；4)监督项目勘察、设

19、计、施工、监理及设备材料采购的招标工作；5)会同代建单位编制年度投资及基建支出预算计划，向发展改革部门申请项目年度投资计划；向财政部门申请年度基建支出预算及资金拨付；6)筹措自筹资金；7)监督工程质量、施工进度及资金使用情况，参与工程验收。核实初步设计概算和工程设计变更、概算调整事项，委托社会中介机构进行工程造价咨询；8)监督检查项目实施，制止或者纠正有关违规、违约行为，或者提请有关行政监督部门处理。2、采用阶段代建方式的，项目业主除负责办理前款规定的事项外，还应当负责组织编报项目可行性研究报告、初步设计。六、代建项目管理模式及资源配置六、代建项目管理模式及资源配置（一）代建项目管理模式（一）

20、代建项目管理模式代建项目采用“大项目部制、首席工程师制”模式进行管理，项目经理作为信息中心，沟通中心和协调中心，以目标管理作为主要责任。大项目管理部以公司层面进行项目管理，项目重大问题实行集体决策，公司各部门、各专业工程师具体负责公司管理项目本专业管理工作的实施。大项目部管理模式见下图：大项目管理部前期报批设计优化招标合约投资资金施工现场机电设备文档资料（二）（二）各部门岗位职责各部门岗位职责1、项目管理办职能1）负责各个工程项目的项目经理、总监、项目经理秘书的管理。2）负责各个工程项目的人力资源及办公资源配置3）负责公司生产管理标准、作业指导书的编制、修订和贯彻执行。4）负责处理项目部（监理

21、部）发生的需要公司出面协调事项。5）根据公司生产的需要提出项目经理、总监、项目秘书的需求计划并负责其专业能力面试；组织、参与对项目经理、总监、项目秘书的能力培训。6）根据需要对各项目部派出负责人（项目经理、总监）、项目秘书。7）建立项目管理规划、工程监理规划模块，指导项目经理、总监组织编制项目管理规划和工程监理规划。8）对各项目部执行公司相应制度的情况进行监督检查；9）负责文档管理。收集、整理项目管理部月报、简报、各项业主、第三方满意度调查表等项目管理资料；建立项目管理、工程监理数据库。10）负责各项目与公司各部门间专业工作的协调。11）完成领导交办的其他工作。2、前期报批管理部职能1）负责公

22、司管理项目的前期报批工作。2）负责与本部门相关的相应标准、作业指导书的编制、修订和贯彻执行。3）参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的编写。4）根据工作需要提出本部门人员需求计划并协助人力资源部门负责其专业能力面试；组织本部门人员学习培训，提升员工的专业工作能力。5）建立办证数据库，维护与办证报批相关的政府部门或机构的公共关系。6）配合做好竣工验收阶段与本部门相关的工作。7）完成领导交办的其他工作。3、设计优化管理部职能1）负责公司管理项目（代建）的勘察设计管理工作，确保项目设计阶段的进度、投资、质量、安全等管理目标的实现。2）负责与本部门相关的相应标准、作业指导书的编制、修订和贯彻

23、执行。3）参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的编写。4）负责施工阶段重大设计变更的设计沟通及分析建议。5）根据工作需要提出本部门人员需求计划并负责其专业技术能力面试；组织本部门人员学习培训，提升员工的专业工作能力。6）负责为咨询事业部提供项目咨询报告中的功能设计与概念设计方案的委托。7）独立对外完成项目结构设计优化、设计管理等业务的承接与实施。8）独立对外承接设计业务，并负责设计业务的实施。9）建立勘察设计管理数据库，维护与勘察设计相关的部门或机构的公共关系。10）配合做好竣工验收阶段与本部门相关的工作。11）负责公司建筑绿色与节能的课题研究及项目实施。12）积极学习新型设计理念，

24、鼓励发挥创新，运用价值工程对设计分析13）完成领导交办的其他工作。4、招标合约管理部职能1）负责公司管理项目的招标合约管理工作。2）负责与本部门相关的相应标准、作业指导书的编制、修订和贯彻执行。3）参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的编写。4）根据需要提出本部门人员需求计划并负责其专业能力面试；组织本部门人员学习培训，提升员工的专业工作能力。5）建立招标合约管理数据库，维护与招标合约相关的部门或机构的公共关系。6）贯彻执行国家、省、市有关建设工程招标投标的法律、法规和制度，严格保守招投标活动中知悉的商业、技术秘密以及应当保密的事项，维护委托人招投标过程的合法权益。7）承担代建项目设

25、计、监理、施工以及重要材料设备招标采购与合约管理工作，组织审核招标代理机构提交的成果文件，向委托人提出合理化建议或意见。8）组织代建项目招标规划、计划、方案的编制。9）主持或参与开标、评标、询标、决标会议。10）加强与前期、设计、投资、施工、机电等公司其它生产管理职能部门的协作配合工作。11）承担公司承接的招标代理业务工作，负责招标过程文件的编制与备案。12）处理招标活动与合同履行过程中的争议纠纷及违约索赔事项。13）提供完善规范的承包商、供应商、评标专家数据库。14）为工程情况进行保密事项15）完成领导交办的其他工作。5、投资资金管理部职能1）负责公司管理项目的投资资金管理工作。2）负责与本

26、部门相关的相应标准、作业指导书的编制、修订和贯彻执行。3）参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的编写。4）根据需要提出本部门人员需求计划负责其专业能力面试；组织本部门人员学习培训，提升员工的专业工作能力。5）建立投资资金管理数据库，维护与投资资金管理相关的部门或机构的公共关系。6）负责项目投资控制工作，确保各个阶段的委托项目达到既定的投资控制目标。7）参与项目前段，协助合理选择造价指标，为科学、合理确定投资估算、设计概算提供依据。8）参与设计优化，对设计方案进行经济比选，为设计管理部优选设计方案提供支持，协助进行设计概算的编审工作。9）参与项目招标过程，协助对招标文件、合同中涉及价款

27、确定、变更及支付条款的审查。10）负责工程施工阶段工程变更价款、索赔费用、违约费用的审查。11）负责工程款（预付款、进度款、结算款）支付审核。12）负责投资预算管理，编制总投资计划、年投资计划及资金使用计划，建立资金支付台账，掌握项目资金使用情况。13）负责投资控制动态管理，进行工程投资偏差动态分析，制定项目投资控制纠偏措施。14）配合其它部门与本部门相关工作的技术支持。15）完成领导交办的其他工作。6、施工现场管理部职能1）根据代建合同负责公司管理项目的施工现场管理工作（包括安全文明施工、资料、验收、进度控制、联动试车、竣工验收）。2）负责与本部门相关的相应标准、作业指导书的编制、修订和贯彻

28、执行。3）参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的编写。4）根据需要提出本部门人员需求计划并负责其专业能力面试；组织本部门人员学习培训，提升员工的专业工作能力。5）建立公司技术标编制模块，负责公司技术标编制的审核工作。6）负责公司管理项目保修期的管理。7）建立施工现场管理、保修期管理、技术标编制数据库。8）负责对部门下属安全管理部、资料管理部的部门建设。9）负责代建项目现场经理，监理项目总监代表、专业监理工程师、监理员、安全员、资料员的人员管理。10）配合项目负责人及公司各部门落实项目管理其他工作。11）协助公司经营部门工作。12）完成领导交办的其他工作。7、机电设备管理部职责1）负责

29、公司在建项目机电专业的总体组织协调管理工作；2）负责公司在建项目的机电技术化、标准化、流程化管理；3）负责各项目现场工程师的筛选、委派、配备，承担本部门内人员的考核工作；4）参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的的编制；5）根据工作需要提出本部门人员需求计划并负责其专业能力面试；6）负责机电管理规划的编制，协助编制项目招标采购规划、计划；7）参与前期设计阶段的管理与监控，对设计进度、质量进行跟踪检查；8）协助相关部门编写涉及机电专业的设计任务书，制定招标文件中机电部分的技术规格和技术指标；9）参与工程材料设备的招投标、合同谈判与签定工作；10）参与施工图会审，负责机电专业施工图的自审

30、和技术交底；11）负责室外电力、自来水、燃气、热力、消防、电信、广电等配套管线协调、谈判；12）负责各项目机电专业协调、沟通日常管理工作，解决机电专业的重大技术问题；13）负责本部门相应数据库的建立，收集相关新技术、新产品的技术信息，负责机电专家俱乐部的关系维护；14）参与工程阶段性验收和竣工验收，协助项目移交和保修工作；15）协助各项目文件、资料的整理和归档建档工作；16）提供各项目现场工程师的培训、指导、监督、考核、支持与服务工作；17）积极配合其他部门涉及到本部门相关专业工作的技术支持；18）负责组织部门内人员培训、学习、参观、考察活动；19）办理上级主管部门和领导交办的其它工作。七、代

31、建单位的价款及其支付七、代建单位的价款及其支付（一）代建单位合同价款的确定（一）代建单位合同价款的确定1、代建单位的合同价款通过招投标确定，一般为工程建安费的 0.3%3.5%。（二）代建单位合同价款的支付（二）代建单位合同价款的支付1、代建单位的合同价款支付：项目代建管理费应由组织实施部门按项目进度分期支付具体支付方式在项目代建合同中明确。2、实行前期工作阶段代建的，代建管理费在项目初步设计批准前支付不超过80，项目开工后再支付1O，余额待项目竣工验收后清算。3、实行全过程代建或者建设实施阶段代建的，代建管理费在项目竣工前支付不超过8O，项目竣工财务决算批复后再支付1O 余额待工程保修期满后清算