超市项目可行性分析.pdf

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1、XX 超市项目可行性分析一、投资与收益分析说明 1 1:自 2xxx2xxx 年以来，各连锁零售企业均取消了中型超市的选址计划，因此并无系统、完善的中型超市成本及收益测算模板。经验判断中型超市的成本 构成应介于便利店与大型超市之间，而本项目无物业租赁成本，测算中当地消费 水平等未知因素均以模糊变量考虑，而因此得出的结论数值可能存在较大误差。小型超市/便利店（一般均为 2424 小时营业，代表：sxxx-elevensxxx-eleven，大方便利、津工等）面积区间：100-200 m100-200 m中型超市：无（20 xx20 xx 年以后均已纷纷倒闭）面积区间：1000-20001000-

2、2000m大型超市（代表：xxxxxx 等）面积区间：5000-150005000-15000m,标准店面积在 1000010000m左右（不含招商区）。说明 2 2:正常情况下，1000010000m左右大型超市年营业额在 2-42-4 亿元之间，150150m左右的便利店，年营业额为 200-500200-500 万元，据此预估正常情况下，800-1000800-1000m中型超市年营业额在 1000-30001000-3000 万元之间，本次测算取最高值 30003000 万元。测算 1 1：不考虑本项目位于小区内部，无法辐射其他区域的因素，仅以正 常选址位置考虑其收益情况，则测算如下。

3、项目销售额毛禾 U流转税净毛利变动费用：商品损耗金额（万元）3x4xx7x3xx1xx3x3x1x1x3x2x2x2 2备注亡亡弗 丿 告费商丿占用品运费固定费用：设备折旧费递延资产摊销房租物业管理费人工费用能源消耗费经营费用合计付现费用合计商店净利润十年折旧，残值 10%开办费，五年摊销xxxxxx扣除折旧、摊销x如上表，正常情况下，此中型超市年运营费用约为 xxxx 万元，其中需付现费用 x x 万，净利润约 x x 万元，净利率 X%X%测算 2 2:本项目超市位于社区内部，辐射范围难以扩出本社区以外，则本社 区 18001800 户人口将作为其核心主力客群，而核心主力客群的消费能力与购

4、物频次，我们可以参照大型超市与便利店的标准，取中模糊计算。说明 1 1:大型超市一般的辐射范围划定一一一级辐射圈：以项目地块所在位置为中心，半径一公里范围内区域，要求常住人口 x x万。次级辐射圈：以项目地块所在位置为中心，半径三公里范围内区域，要求常住人口 x x万。边缘辐射圈：以项目地块所在位置为中心，半径五公里范围内区域。便利店一般的辐射范围划定一一步行 x x 分钟，自行车 x x 分钟范围内，要求常住人口 x x 万人。根据此范围，应要求中型超市一级辐射圈内常住人口为 x x 万人，而本项目社 区内人口仅 x x 户，按 x x 口之家考虑，仅 x x 人，不足要求人口的 x x，则

5、营业额同样 最高仅为正常营业额的 X%X%取最高数额 x x 测算如下：项目销售额毛禾 U流转税净毛利变动费用：商品损耗金额（万元）3x4xx7x3xx1xx3x3x1x1x3x2x2x备注亡亡弗 丿 告费商店用品运费固定费用：设备折旧费递延资产摊销房租物业管理费人工费用能源消耗费经营费用合计付现费用合计商店净利润十年折旧，残值 10%开办费，五年摊销xxxxxxx扣除折旧、摊销如上表，超市运营费用不受营业额的影响，因此按最佳情况考虑，若经营此 中型超市年运营 费 用 不 变，约 为2 2 x x万 元，其 中 需 付 现 费 用1 1 x x 4 4万，而 净 利 润 约为 x x 万元。此

6、项目选址位于小区内部，基本无流动客群，而固定客群有限，此属于硬伤，无法通过其他手段（如促销让利等）吸纳流动客群来改善。二、超市盈利点与中型超市退出历史舞台的原因说明 1 1、超市赢利点超市属于低门槛，同时低收益的业态，大型超市普遍毛利率在利率在 X X；而便利店则更低，普遍毛利率在 X X 之间，净利率仅 X%X%一般大型超市的盈利点来自于开源节流：开源各种名目的进店费、管理费、促销费等；另辟招商面积出租；长期 占压供货商货款。节流降低能耗，提高物流配送效率。小型便利店的赢利点来自于政府政策补贴：税收减免根据不同商家背景，减免比例各不相同，一般本地品牌减免比 例高，外埠品牌减免比例低。享受政府

7、补贴例如大方便利，每开一家店，每年享受补贴 5 5 万元。2 2、中型超市退出历史舞台的原因说明面积尴尬，吸引力不足，成本浪费。面积尴尬：便利店以日常用品为主，大型超市则基本囊获各类商品，而中型 超市面积不足以展销所有商品，而仅销售日用品、食品及生鲜等，又不经济，缺 乏吸引力又浪费能源。吸引力不足：不似大型超市，可作为商业中心的旗舰店，而位于社区中心，人口密度又不能满足其正常运营。成本浪费：既要购置大型设备、设施，又不能做到能源循环利用，同时最重 要的是物流配送问题，便利店用小货配送即可，而中型超市则需要与大型超市一 样最少用中型货车。X X 沱间，净三、此类公建的定位问题位于社区内部的配套商业，必须围绕社区居民日常生活所需业态来定位，且 应尽量多划分面积，分割出租以分散投资风险；若不考虑辅助住宅销售，不宜由 业主（开发商）自身投资，直接经营。x x 卅面积，建议划分如下：便利店、副食店：x x 家（x x 卅）；早点部、快餐店：x x 家（x xm2）其他相应服务型商业：药店（x xm2）,理发店（2x2xm）等 物业管理办公室：（2x2xm）生鲜超市（摊位式菜市场）：（3x3xm）按此划分方式，可能受益不高，但基本无成本投入，风险低