广州市商业大厦项目财务分析报告.pdf

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1、6868表 1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表楼层使用功能管理中心、维修间、变压器房等低压配电负二层夹层负一层每层面积（平方米）总面积（平方米）房等4464170446417030137647264815411541250517741695115411541169511541138691541180商场3013小计1 层2 层3 层4 层5 层616 层17 层18 层1929 层30 层3139 层4040大堂、商场等商场商场酒楼、餐厅技术层写字楼避难层设备层写字楼避难层写字楼设备层停机坪26481541154125051774154115411541154115411541154

2、1180小计6412471771合计表 2 东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表每层面积（平方楼层负二层负一层使用功能管理中心、维修间、变压器房等管理中心、低压配电房米）20482048小计总面积（平方米）20482048409620481803180320482048266242048327681536153612888409610242831 层2 层3 层4 层5 层618 层19 层2035 层36 层37 层3845 层4649 层50 层50 层核心部大堂、商场等商场商场商场技术夹层写字楼避难层写字楼写字楼避难层写字楼写字楼设备层设备层20481803180320482048204

3、82048153615361536153610241024283小计写字楼10249195351201011695155 层合计一、一、项目投资估算与资金筹措项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、本项目的开发总工期为三年，从 2002 年 10 月起，至 2005 年 9月。2、3、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30 年。根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：元人民币，汇总详见表3。表 3 项目总投

4、资估算表项目1、开发成本（静态）土地购置费前期工程费工程建设费开发期间税费2、开发费用管理费其他费用东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价89752891合计8365289154496351033163505845050496251213901493588550508647000不可预见费财务费用销售费用3、总计16365700100081496573859755（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000 万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金

5、缺口为55220 万元，计划由开发商投入自有资金 970 万元作为启动资金，另需向银行贷款 45500万元用于投资，剩余部分 66051 万元由租售收入补充，总追加投资为 121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4 所示。表 4 项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期2002200324254242542425458260001767265822004339563395633956696450028760519620056063560635606356017350001961941017123投资总额建设投资资金筹措自有资金借款资金销售收入再投资资金缺口（+）121271121

6、27112127197204550066051552002425242524252425002425二、二、项目销售与租赁收入测算项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共 58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表 5、表 6、表 7 所示。表 5 西塔楼写字楼销售收入测算表20031300030%174282265620042005售价销售率销售面积2003销售收入（万元）售价销售率销售面积2004销售收入（万元）1400075%2614236598售价销售率销售面积2005合计（万元）7886113500100%1

7、452319606销售收入（万元）年份平均月租金（元）出租率租赁费用（万元）20042005 2006 2007 2008 2009 20102011 2012201320142015 20162017201840041543045047046048045043041045045045087%85%85%85%45085%20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%53335363839384038363438383838商场（-1 至 租金收入（万租金收入（万地面四层）元）元）年份平均月租金（元）出租率30730741034103 54835483 59635963 6832

8、6832 72907290 7210721072087208 6610661061756175582158216241 62416241 6241624162416241624120192020 2021 2022 2023 2024 20252026 2027202820292030 2031203245085%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%商场（-1 至 租赁费用（万地面四层）元）3839393939394141414141414141租金收入（万租金收入（万元）元）6241624165536553 65536553 65536553 655

9、36553 65536553 6881688168816881 6881688168816881688168816881 68816881 688168816881表 6 西塔楼商场租赁收入测算表表 7 东塔楼出租收入测算表年份平均月租金（元）出租率租赁费用（万元）租金收入（万租金收入（万元）元）平均月租金写字楼（元）2005 2006 20072008200920102011201220132014201520162017201814715015515%60%80%16595%17096%16593%16894%16391%15085%14082%15080%15080%15015080%8

10、0%313131414141414131213131313609609 9980 13755 17390 18106 17024 17520 16455 14144 12734 133119980 13755 17390 18106 17024 17520 16455 14144 12734 1331113311 13311 1331113311 13311 13311400415430450470460480450430410450450450450出租率租赁费用（万元）租金收入（万租金收入（万元）元）商场（1 至 东塔小计（万东塔小计（万4 层）元）元）25%70%90%95%95%96%

11、92%90%88%87%85%85%85%85%835363839384038363438383838251251 29792979397939794397439745934593454345434541454141644164389038903666366639313931393139313931393139313931129512958608609 917734 21787 22699 21566 22061 20619 18033 16401 1724117734 21787 22699 21566 22061 20619 18033 16401 1724117241 17241 172

12、4117241 17241 17241续表 7 东塔楼出租收入测算表年份平均月租金（元）出租率租赁费用（万写字楼元）2019 2020 20212022202320242025202620272028202920302031203215080%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%1313131313131414141414141414租金收入（万租金收入（万 13311331 13971397元）元）平均月租金（元）出租率租赁费用（万元）租金收入（万元）3931 41273931 4127 4127412741274127412741274127412

13、74333433343334333433343334333433343334333433343334333433343334333383939393939414141414141414145085%85%85%85%85%85%85%85%85%1 17 713977 13977 13977 13977 14675 14675 14675 14675 1467513977 13977 13977 13977 14675 14675 14675 14675 1467514675 14675 1467514675 14675 1467585%85%85%85%85%商场（1 至 东塔小计（万 17

14、241724 181018104 层）元）1 14 418104 18104 18104 18104 19009 19009 19009 19009 1900918104 18104 18104 18104 19009 19009 19009 19009 1900919009 19009 1900919009 19009 19009三、三、项目借款还本付息分析项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500 万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006 年开始还本付息，2010 年还清。根据中国人民银行2002 年 2 月调整后的利率，五年以上的贷款

15、年利率为。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以的系数，即本项目当前融资成本为年利率：*。本项目合计需支付利息元，详见借款还本付息表8。表 8 借款还本付息表（单位：元）项目建设经营期2003合计2010200420052006200720082009年初借款累计本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计1900800534763568582750四、四、项目销售与租赁税金及附加测算项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表 9、表 10 所示。表 9 销售税金及附加一览表序号项目计算依据建设经营期200320042005合计2002123销

16、售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加防洪工程维护费交易印花税交易管理费土地增值税2265636598196067886013911133793420111132272247183012855331818336612049806929181098196484239432761187139394789（1）*5（）*7（）*3（1）*（1）*（1）*（1）*1表 10 租赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据合计建设经营期20022003 2004 2005 2006 2007 2008200920102011 2012 2013 2014 2015 20166855301租赁收入租

17、赁税金及2附加营业税城市维护建设税（）*71844 2369 28613074963272926 2722 2420 2222 2348 234898222929989 287769120927548753253 4180 5048529050765163 4803 4270 3920 4142 4142152489221185 1431149914391463 1361 1210 1111 1174 1174（1）*5 34276239910177652883100105364345101102954344418536783382358235教育费附加（）*31028防洪工程维617（1）*

18、护费00421792112261427152614261525142212201121122112交易印花税（1）*343房产税（1）*12 82264375962213 2844 3434359934533512 3267 2905 2667 2818 2818续表 10 租赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据建设经营期2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 20322348223482234822465724657246572465724657258902589025890258

19、90258902589025890258904142 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 456712租赁收入租赁税金及附加营业税（1）*5 1174 1174 1174 1233 1233 1233 1233 1233 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 129582352112823521128637221286372212863722128637221286372212913923139139231391392313913923139139231391

20、3923139139231391392313城市维护建设税（）*782教育费附加（）*335防洪工程维护费（1）*21交易印花税房产税（1）*12（1）*12 2818 2818 2818 2959 2959 2959 2959 2959 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107五、五、项目财务评价项目财务评价（一）本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。1、价格水平的假定本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得

21、出物业将来推出市场时的价格。2、租金升幅的假定在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5。本租金基本可视为净租金标准。3、税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。4、出租物业的折旧本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005 年至2032 年，共 28 年）。5、出租物业的期末转售价值本项目不考虑出租物业的期末转售价值。6、期望收益率（基准收益率）的确定设定为 7。（二）损益表与项目静态盈利能力分析详见表 11 所示。表 11 项目损益表序号项目

22、名称200计算依据 合计22003 2004 20052006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017764391收入2456 1844 2369 2861 2998 2877 2926 2722 2420 2222 2348 2348 23480 2265636905919602799699822221销售收入7886068553226563659861844 2369 2861 2998 2877 2926 2722 2420 2222 2348 2348 23482租赁收入总成本费用0307 4963279969982

23、2221712711502174901433 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 47481由于销售写字楼总成本分摊3383391329311502172539585用于租赁物业折旧212577237 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 47483税金销售税金及附加01391 2301 20793253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 41421391 2247 1204

24、4842120924租赁税金及附加土地增值税754875 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 4142227366196789(1)-(2)-(4665656利润总额所得税3)-(4)11044 1476 1882 1995 1895 1935 1767 1519 1355 1459 1459 14599537 167487961193128804222(5)*33%153963147 5527 26273445 4874 6211 6584 6254 6388 5834 5013 4473 4815 4815 4815

25、5312597税后利润(5)-(6)61261 1336 1269 1297 1184 10176390 112215334 6995 98951续表 11 项目损益表780479081 9776 9776 9776序号项目名称计算依据2018 2019 20202021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 20322465 2465 2465 2465 2465 2589 2589 2589 2589 2589 2589 2589 25891收入销售收入234822348277777000000002465 2465 2465

26、2465 2465 2589 2589 2589 2589 2589 2589 2589 25892租赁收入总成本费用由于销售写字楼总成本分摊234822348277777000000004748 4748 47484748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 451034用于租赁物业折旧税金销售税金及附加租赁税金及附加土地增值税4748 4748 47484748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 45104142 4142 43494349 4349 4349

27、4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 45674142 4142 43494349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567(1)-(2)-(56利润总额所得税3)-(4)(5)*33%1556 1556 1556 1556 1556 1657 1657 1657 1657 1657 1657 1657 1681145921459200000555555534815 4815 51355135 5135 5135 5135 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5

28、470 55481042 1042 1042 1042 1042 1110 1110 1110 1110 1110 1110 1110 11267税后利润(5)-(6)9776 97765555555555555分析：项目年投资利润率为基准收益率 7，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。（三）现金流量表与动态盈利能力分析1、全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表如表 12 所示。表 12 全部投资现金流量表序号项目名称合计建设经营期20022003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20

29、1618441现金流入 764396销售收入7886022656 369052456922369728619299892877629269272292420822222234822348222656 36598196061844租赁收入 685536500030749632236972861929989287762926927229242082222223482234822现金流出02425 29019 4215065537 6699 9054 1126011874113301155110637 9283 8393 8958 89585000建设投资 17127002425 24254 339

30、5660635销售56311618 2613 14002.2 销售税金及.12.2.2 土地增值税789租赁税金及附加70710附加48421391 2247 1204227366196548753253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 41423147 5527 2627 3445 4874 6211 6584 6254 6388 5834 5013 4473 4815 4815-4096 117431464317359181151744617718165921492513829145241452411141所得税153963-500

31、3净现金流量累计净现金4流量0-2425-6363-52458-500-1378-1903-6000-482-3361-1625315850-7425861859 1930537023536156854082369968948续表 12 全部投资现金流量表序号项目名称合计建设经营期2017 20182019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032234824651现金流入销售收入223482 23482 246572465772465724657258902589025890258902589025890

32、25890258902348租赁收入2465223482 23482 24657246577246572465725890258902589025890258902589025890258908958 89588958 9484 9484 9484 9484 9484 10037100371003710037100371003710037101152现金流出建设投资销售2.2 销售税金及.12.2.2 土地增值税租赁税金及附加4142 41424142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567附加所得税48

33、15 48154815 5135 5135 5135 5135 5135 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5548145215173净现金流量累计净现金4流量414524 14524 15173151733151731517315853158531585315853158531585315853157751259 14046 15499 1701618533 2005 21568230852467126256278412942631012325973418235760437258113603693694根据评价指标显示：（1）本项目投资回收期为年（2）本项

34、目全部投资净现值（NPV）86866 万元（3）全部投资内部收益率为由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。2、自有资金投资现金流量表本项目自有资金投资现金流量表如表 13 所示。表 13 自有资金现金流量表序号项目名称合计建设经营期2002 20032004200520062007200820092010201120122013201420152016764391现金流入622656 36905 24569 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 2348222656 36598 19606销售收入78

35、86068553租赁收入63074963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 2348246384 52422现金流出3523019 37650 30538 18209 20564 22770 23384 22840 11551 10637 92838393895889585242自有资金597205预售收入再投入582696601717672 28760 19619贷款还本付息销售税金及附加48421391224712045755011510 11510 11510 11510 11510租赁税金及 1209

36、2附加95487532534180504852905076516348034270392041424142土地增值税78915396所得税322736619631475527262734454874621165846254638858345013447348154815-5243净现金流量累计净现金4流量25-363-745-59692333133584966055936 17718 16592 14925 13829 14524 14524-524-5278-5353-5950-5926-5613-5028-4368-3774-200225832967268-3436 11489 25318

37、 39843 54367续表 13 自有资金现金流量表序号项目名称建设经营期2017 20182019202020212022202320242025202620272028202920302031203223481现金流入销售收入223482 23482 2465724657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 258902348租赁收入223482 23482 2465724657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 258

38、902现金流出 8958 8958895894849484948494849484 10037 10037 10037 10037 10037 10037 10037 10115自有资金预售收入再投入贷款还本付息销售税金及附加租赁税金及附加4142 414241424349434943494349434945674567456745674567456745674567土地增值税所得税4815 48154815513551355135513551355470547054705470547054705470554814523净现金流量414524 14524 1517315173 15173 15

39、173 15173 15853 15853 15853 15853 15853 15853 15853 15775累计净现金 68894流量11311 12828 14346 15863 17380 18965 20551 22136 23721 25307 26892 28477 30055702592582583283416 979414根据评价指标显示：（1）本项目自有资金投资净现值（NPV）50829 万元（2）自有资金投资内部收益率为由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。（四）项目资金来源与运用表资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。

40、本项目的资金来源与运用详见表14 所示。表 14 资金来源与运用表序号项目名称建设经营期200220032004 2005 200620072008200920102011201220132014201520164210 65581资金来源2425 292381618442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 234823659 1960销售收入租赁收入2265686307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482自有资金2

41、425582696 60173500银行贷款6000450004215 65532资金运用2425 290190718209 20564 22770 23384 22840 11551 10637 92838393895889583395 6063建设投资2425 242546借款还本付息销售税金及附加租赁税金及附加511510 11510 11510 11510 1151013912247 12045487532534180504852905076516348034270392041424142227366196土地增值税3所得税盈余资金31475527 2627 3445487462116

42、584625463885834501344734815481500219-49492333133584966055936 17718 16592 14925 13829 14524 145244累计盈余资21917021945235859434 16039 21975 39693 56285 71210 85039 99564 11408金续表 14 资金来源与运用表序号项目名称8建设经营期201720182019 2020 20212022202320242025202620272028202920302031203223482348 2465724657 24657 24657 24657

43、 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 258901资金来源销售收入223482223482租赁收入自有资金银行贷款2348 2465724657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 258902234822资金运用895889588958 9484 9484948494849484 10037 10037 10037 10037 10037 10037 10037 10115建设投资借款还本付息销售税金及附加租赁税金及附加414241424142 4349 434

44、943494349434945674567456745674567456745674567土地增值税所得税481548154815 5135 51355135513551355470547054705470547054705470554814521452 1517315173 15173 15173 15173 15853 15853 15853 15853 15853 15853 15853 157753盈余资金4145244累计盈余资 12864金1576 1728 18800 20318 21835 23352 24938 26523 28108 29693 31279 32864 34

45、449 36027358136036936941314313762由表中计算结果看出，本项目累计盈余资金大于零，故从资金平衡能力角度分析，本项目满足投资要求。六、六、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析（一）销售部分盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的写字楼销售率为时，用于销售部分的写字楼投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率70时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为，可见其风险程度较低。（二）租赁部分盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且租赁价与收款进度如基准方案所设，则由于出租部分的物业出租率为时，租赁部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的出租率70时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的出租率为，可见其风险程度较低。七、七、项目财务评价结论项目财务评价结论通过上述财务评价结果来看，本项目方案的财务净现值大于零；财务内部收益率大于基准投资收益率 7；借款偿还期能满足贷款机构的要求，且项目具有较强的抗风险能力。因此，本方案在财务上可行。