李开源-中级经济师-房地产经济-冲刺串讲班-第一章.docx

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1、中级经济师房地产专业知识与实务冲刺串讲班授课教师：李开源【本章教材结构】第一节区位理论第二节供求理论第三节硼地价理论第四节城市化理论【本节考点】.区位和区位理论1 .农业区位理论.工业区位理论一、区位（一）区位的概念区位:是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系具体可标示为一定的空间坐标。 企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位因素主要有：区位周边的空间环境特性、 通达性、互赖性、排斥性和成本费用。（二）区位的特征和种类特征：综合性，确定性，层次性，历史性。（三）城市的分类分类标准分类结果地形地貌平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、局J原城市、河谷城市城市平面几何形状块状城市、

2、带状城市、星状城市城市内部结构单中心城市、多中心城市城市道路格局棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市（四）城市的产生和发展（”先集中后分散，绝对在两边）绝对集中阶段：工业化初期，农村人口不断向城市集中（2）相对集中阶段：工业化进入成熟期，市区人口增长速度高于郊区人口增长速度（3）相对分散阶段：后工业化初期，郊区人口增长超过了城市人口的增长（4）绝对分散阶段：后工业化的成熟期，城市人口的下降和郊区人口的上升二、城市化和逆城市化（一）城市化的概念城市化也称为城镇化，是乡村转变为城市。（二）城市化进程初级阶段：城市化水平较低，城市化速度较慢。加速阶段：人口向城镇迅速集聚，城市化运动加快。后期阶段也叫

3、做饱和阶段或后期阶段：城市化水平很高，城市化过程减速。（三）城市化的度量城市化水平也称城市化率，是指一个区域的城镇人口占该区域总人口的百分比。L=U/P 城市化水平越高，表明一个区域的城市化程度越高。（四）城市化引起的变化（1）引起城市体系的属性和动态特征的变化（2）引起城市形态的变化空间布局、建筑环境（3）引起城市生态的转变多元化的人口族群（4）引起城市性态的改变人的生活方式、处事态度、价值观念及行为模式（五）城市化与社会经济发展（相互促进）（六）城市化与房地产发展初期、加速、高速、后期（七）新型城镇化与住房保障四化：人口城镇化、经济城镇化、社会城镇化、资源城镇化三、郊区化郊区化是指区域城市

4、化水平达到一定程度（约70%-80%）,市区发展速度变得缓和平稳，人 们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城市 由市区向外迁移的一种分散化过程。郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。【区别】郊区化是站在城市中心，考察由内向外的扩散力量；郊区城镇化则是站在郊区。四、逆城市化逆城市化：大都市区的人口向乡村地区流动的分散化过程。其结果是：都市区人口的绝对数 量下降，人口的净增长率为负值。逆城市化是城市化进程中一种暂时的调整，而不是一种长 久的变化。继大城市衰退（逆城市化）之后的城市复兴被称为再城市化。1 .区位的综合性天部每斛 自然区位-自痴膻

5、区位 一磔区位 社会区位-文化区位 赢区位2 .区位的确定性方位和距离决定区位的唯一性。方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。方位是指方向和位置。3 .区位的层次性(1)大位置：几千公里(2)小位置：几百公里研究(3 )地址：店址、场址、厂址(4)微位置：单一店铺、房间内的布局4.区位的历史性：是城市迁移和兴衰的重要原因。(三)房地产区位的概念1.房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。位置：坐落、方位、距离、临街状况、朝向、楼层交通：通达性；进可及性；出便捷性周围环境和景观：自然环境、人文环境和景观外部配

6、套设施：基础设施和公共服务设施二、区位理论支(-)区位理论的概念1.区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。(二)农业区位理论L杜能农业区位理论的主要内容(1)杜能区位理论的基本经济分析P=V- ( E+T)P+T=v-E=KP-最大利润、V-农产品销售价格、E-生产成本、T-运输成本。利润加运费等于一个常数。只有把运费支出压缩为最小，才能将利润增至最大。(2 ) 杜能杜能在孤立国中提出六种耕作制度圈层名称生产项目第一圈自由农作区易腐烂、难运输的农产品第二圈林业区第三圈轮栽农作区粮食第四圈谷草农作区谷物和备产品第五圈三圃农作区1/3黑麦、1/3燕麦、1/3休闲第

7、六圈畜牧业区畜牧业(三)工业区位理论1 .以运输成本指向的工业区位分析 韦伯认为，工业企业应选择在原料和制成品两者的总运输成本为最小的地方。遍布性原料、限地性原料原料指数邛艮地性原料总重量+制成品总重量原料指数 1,在原料地；原料指数 1,在消费地；原料指数=1,可自由选择区位。2.劳动力成本影响工业区位趋向的分析工业区位由运输指向转为劳动力指向仅限于节约的劳动力成本大于增加的运输成本。4.集聚与分散因素影响工业区位的分析(第二次变形)(1 )集聚因素：是指促使工业向一定地区集中的因素，分为一般集聚因素和特殊集聚因素。生产或技术集聚：也称纯集聚，是一般集聚因素。社会集聚：也称偶然集聚，是特殊集

8、聚因素。(2)分散因素：指不利于工业集中到一定区位的因素。(四)中心地理论中心地理论是由德国著名地理学家克里斯塔勒提出的。1 .中心地理论的基本概念中心地：是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心 居民点。(2)中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。不包括制造业方面的活动。中心性：一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小。(4)需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。(5)商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供 商品和劳务的最大销售距离和服务半径。2 .克里斯塔勒的中心

9、地理论(1)六边形市场区(2)市场等级序列商服设施和商品种类：大城市多而全中等城市一中高级小城市一低级,种类少而不齐全城镇基本生活型商服，水平很低，种类更少(五)城市空间结构理论具有代表性的是同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。1 .同心圆理论一伯吉斯。第一环带是中心商务区。第二环带为过渡地带。第三环带是工人住宅区。第四环带是高级住 宅区。第五环带为通勤人士住宅区。2 .扇形理论霍伊特核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈 扇形发展。3 .多核心理论.中心商务区土地利用模式中心商务区(CBD)的两项重要指标：才巴CBHD1 , CB

10、ID50%的区域界定为CBD。4 .商业区区位选择指向尚正（1）单一的消费指向性。主要考虑接近和方便消费者。（2）空间关系的外部性。（3）地价是商业区位的重要因素。（4）商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。剩余效用=（购物效用+体验效用）-（购物成本+交通成本+时间机会成本）【本节考点】.房地产需求1 .房地产供给.房地产均衡价格一、房地产需求（一）决定房地产需求量的因素该种房地产的价格水平。消费者的收入水平。消费者的偏好。相关物品的价格水平。消费者对未来的预期。（二）房地产需求曲线是一条向右下方倾斜的需求曲线。二、房地产供给（一）房地产供给的概念房地产市场供给

11、是所有房地产开发企业和拥有者供给的总和。（二）决定房地产供给量的因素 价格水平。开发建设成本。开发技术水平。房地产开发商对未来的预期。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，房地产供给缺乏弹性。（三）房地产供给曲线是一条向右上方倾斜的供给曲线。三、房地产均衡价格*房地产均衡价格是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升,需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。四、房地产供求与价格关系的特殊性房地产的供求状况分为以下4种类型：全国

12、房地产总的供求状况。本地区房地产总的供求状况。全国同类房地产的供求状况。本地区同类房地产的供求状况。决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。【本节考点】.地租的概念1 .级差地租、绝对地租和垄断地租一、地租和地价的概念（一）地租的概念地租的本质是超额报酬或超额收益。（二）地价的概念地价是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，买卖（具体称为出让和转让）的本质是一次性收取的若干年的地租。二、地租的产生和发展时期基本形式奴隶制地租（最早）劳役地租封建制度时期前期以实物地租为主，后期出现了货币地租资本主义时期货币地租为主要形式社会主义地租土地收益的分配关系、调节社会

13、生产和分配的经济杠杆三、级差地租、绝对地租和垄断地租（一）级差地租（历年考试重点）级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租n是指在同一块土地上连续追加投资，每次投人资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。（二）绝对地租：土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。（三）垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。四、地租与地价的关系地价是地租的资本化，是资本化的地租，是预买一定年数的地租。地价=地租/平均利息率【本节考点】L城市及其产生和发展2城市化和逆城市化3郊区化一、城市及其产生和发展（一）城市的概念我国的城乡居民点系列为：村一乡镇一建制镇一市。其中，村和乡镇市乡村型居民点，统称乡村；建制镇和市是城市型居民点，统称城镇或城市。（二）城市与乡村的区别人口职业、规模和密度、空间形态和物质、职能类型和产业结构（三）城市的分类分类标准分类结果城市人口规模大城市（50万以上X中等城市（20-50万）和小城市（小于20万）城市行政级别一是直辖市。二是地级市。三是县级市。四是建制镇城市职能商贸城市、_L业城市、父通枢纽城市、商贸城市、旅游城市城市地理位置南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市