李开源-中级经济师-房地产经济-冲刺串讲班-第五章.docx

《李开源-中级经济师-房地产经济-冲刺串讲班-第五章.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《李开源-中级经济师-房地产经济-冲刺串讲班-第五章.docx（10页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、中级经济师房地产专业知识与实务冲刺串讲班授课教师：李开源【本节考点】【考点】房地产投资项目可行性研究的概念房地产投资项目可行性研究是在房地产投资项目投资决策前，分析论证房地产投资项目投资 目标实现的可能性的综合研究过程。通常针对房地产直接投资进行：房地产开发投资:研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接 受的最低投资目标。房地产置业投资：研究项目的出租、经营收入是否能够清偿抵押贷款及实现投资者所要求的 最低投资收益率。【本节考点】【考点】房地产投资项目不确定性分析概述【考点】房地产投资项目盈亏平衡分析【考点】房地产投资项目敏感性分析【考点】房地产投资项目风险分析一、房地

2、产投资项目不确定性分析概述不确定性分析包括：盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析。于仅有或仅需计算费用现金流的互斥型方案，可比照上述方法计算费用现值进行比选，判别 准则是：费用现值最小的方案为最优可行方案。【本节考点】【考点】房地产投资项目可行性研究报告的作用【考点】房地产投资项目可行性研究报告的主要内容【考点】房地产投资项目可行性研究报告编制的步骤一、房地产投资项目可行性研究报告的作用(1)申请项目核准的依据。(2 )项目投资决策的依据。(3 )筹集建设资金的依据。(4 )房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据。(5 )规划设计工作的依据。(6 )项目考核

3、和后评价的依据。二、房地产投资项目可行性研究报告的主要内容支.项目总说明1 .项目概况.开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定2 .市场分析和建设规模的确定.规划设计方案的选择3 .资源供给条件分析.环境影响评价4 .项目开发组织机构和管理费用的研究.开发建设计划的编制5 .项目的经济评价及社会效益分析.结论及建议三、房地产投资项目可行性研究报告编制的步骤*(1)资料搜集与整理统计。(2 )项目规划方案设计。(3 )项目进度安排。(4 )项目总投资费用估算。(5)项目的租售计划及价格预测。(6 )项目资金筹措计划。(7 )基本报表的编制及经济指标计算。(8 )对经济评价指标的检验。(9 )不

4、确定性分析和风险分析。(10 )可行性研究报告的结构设计。(11)可行性研究报告的编写。敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。房地产投资项目的主要不确定因素(1) 土地取得成本。(2 )建筑安装工程费。(3 )房地产租售价格。(4)房地产投资项目开发周期。(5 )融资成本。(6 )空置率。(7 )经营成本。(8 )投资收益率。可出售面积、房地产置业投资项目的权益投资比率等二、房地产投资项目盈亏平衡分析*(-)盈亏平衡分析的概念及基本原理基本原理：利润=销售收入一总成本一税金总成本包括固定成本和变动成本固定成本：一定时期一定产量范围内，不随产量变化而变化的成本。变动成本：成本

5、总额与生产量总数成正比增减变动关系的成本。(二)线性盈亏平衡分析方法.线性盈亏平衡分析的假设条件1 .盈亏平衡点的计算盈亏平衡点就是指项目既不盈利又不亏损、销售收入等于生产经营成本之点。(1)图解法B=PQ C=CF+VQ(2 )数学计算法销售收入=总成本费用+税金+利润设T为单位产品税金，R为利润,B=C+R+TQPQ = CF+VQ+TQ+R幻灯片11第二节房地产投资项目不确定性分析 用产量表示的盈亏平衡点BEP(Q):令利润R=0 ,则用产品单价表示的盈亏平衡点BEP(P):IBEP(P)= .用生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP ( % ),盈亏平衡点销售量占正常销售量比重。TT B

6、EP(Q) BEP(%)=八=Q CP-V-T) Q用销售额表示的盈亏平衡点BEP(B):用单位变动成本表示的盈亏平衡点BEP(V):BEP(v) = P-T-小技巧：将待求设为X,整理公式即可。（四）盈亏平衡的评价原则盈亏平衡点的值越低越好BEP （ V ）除外。因为：1 .抗风险能力强，说明项目达到较低的年产量就可保本。2 .取得较好的经济效益。3 .项目单位产品售价高，单位产品成本低，显然项目盈利能力强。4 .项目生命力强，有较高的竞争能力。三、房地产投资项目敏感性分析（-）敏感性分析的含义和作用敏感性分析的含义敏感性分析：是指预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标（如FIRR、FN

7、PV等） 的影响，从中找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值 时项目的承受能力。1 .敏感性分析的作用可以提高决策的准确性和科学性。可以提高预测的可靠性。可以了解投资项目的风险根源和风险大小。可以尽量降低其不确定性，进而减少投资项目风险。可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类 最乐观和最悲观的边界条件或边界数值。（二）单因素敏感性分析方法有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种。确定用于敏感性分析的财务评价指标；选择需要分析的不确定因素；逐个分析所选择的不确定因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况；确定敏感性因素；

8、进一步分析。四、房地产投资项目风险分析(-)房地产投资项目风险的含义从事房地产投资而出现不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括预期收益没 有达到(实际收益小于预期收益)和所投入资金的损失。(二)房地产投资风险的特征(1)客观性。(2 )不确定性。(3 )潜在性。(4 )可测性。(5 )相关性。(三)房地产投资风险识别L概念感知风险和分析风险两个环节。2 .目的和特点目的：为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础；为选择最佳的风险应对方案提供依据。特点:系统性、连续性和制度性。3 .房地产投资风险的类型：系统风险、非系统风险。系统风险(对所有项目产生影响、无法避免或消除)：(1)通货膨

9、胀风险：也称为购买力风险。(2 )市场供求风险(3 )市场周期风险(4)变现风险 (5)利率风险(6 )政策风险(7 )政治风险(8)或然损失风险非系统风险(对个别项目产生影响、可以避免或消除)：(1)收益现金流风险(没有达到预期)(2 )资本价值风险。(3)比较风险：也称为机会成本风险(4)时间风险(5)持有期风险.房地产投资风险识别主要方法：问卷调查法、专家调查法和情景分析法。(四)房地产投资风险估计及评价风险估计分为主观概率估计和客观概率估计。在房地产投资项目经济评价和可行性研究阶段，风险估计是主观概率估计。经济指标的累计概率、标准差、变异系数的判别标准为：投资项目的财务内部收益率大于等

10、于基准收益率的累计概率值越大，风险越小；标准差越 小，风险越小；变异系数越小，风险越小。投资项目的财务净现值大于等于零的累计概率值越大，风险越小；标准差越小，风险越小； 变异系数越小，风险越小。(五)房地产投资风险应对(1 )风险回避(2 )风险组合。如分别投资住宅及写字楼。(3)风险控制(最适用1(4 )风险转移：如参加保险、租赁等。(5)风险自留：包括承担风险和自保风险【本节考点】【考点】房地产投资项目方案比选概述【考点】计算期相同的互斥方案比选【考点】计算期不同的互斥方案比选一、房地产投资项目方案比选概述支L房地产投资项目方案的类别(1)独立型方案(2)互斥型方案(3 )相互关系型方案2

11、作用(1)有利于把握最佳的投资机会和选择最优的投资方案，使投资者有限的资金得到相对安 全和有效的利用；(2)有利于提高决策者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的失误；(3)有利于增强房地产企业市场竞争的能力。二、计算期相同的互斥方案比选经济效果评价通常包括两部分内容：一是考虑各个方案自身的经济效果，即绝对效果检验,效果评价标准(如FNPV0 , FIRRic )检验方案自身的经济性，称为绝对经济效果检验。二是考察哪个方案相对最优，称为相对（经济）效果检验。先以绝对经济效果方法 筛选方案，然后以相对经济效果方法优选方案。（-）净现值比较法当互斥方案的寿命期相同时，在已知各方案的收益和费用的前提

12、下，直接计算出各 方案的净现值，以净现值较大的方案为最优方案。还可用净将来值、净年值等指标进行方案 比选。（二）净现值率比较法净现值率：净现值与投资现值之比。在投资资金受到强制约束情况下，采用净现值率。其计,npv INPVR = xlOO%算公式为：ZI采用净现值率法对方案比选的结果与采用净现值法的结果不一致。这是因为净现值 率比较法是从单位投资收益的角度进行方案比选，而净现值法是从投资总额收益的角度进行 方案比选。两种方法评价的角度不同，所以评价的结论就可能不同。即当决策者受到的最大制约是资金不足时，选取净现值率大的方案。（三）差额投资内部收益率法差额投资内部收益率是两个方案各年净现金流量

13、差额的现值之和等于零时的折现 率。C0）2 一 C。）式1 +A/RH尸=01=1在对互斥方案进行比选时，不能直接用各方案的内部收益率作为比选的标准，只能 用投资差额内部收益率进行比选。（四）差额净现值法对于互斥方案，利用不同方案的差额现金流量来计算分析的方法，称为差额净现值 法。其分析过程是：首先计算两个方案的净现金流量之差，然后分析投资大的方案相对 于投资小的方案所增加投资在经济上是否合理，即差额净现值是否大于零。若NPV20 , 表明增加的投资在经济上是合理的，投资大的方案优于投资小的方案；反之，则说明投资小 的方案是更经济的。三、计算期不同的互斥方案比选对于计算期不同的互斥方案比选，要

14、求一是设定一个合理的共同计算期；二是给计 算期不等于寿命期的方案选择合理的方案接续假定或者残值回收假定。（-）年值法.净年值法：是通过计算各方案净效益的等额年值（NAV ）进行比较，以年值较大的方案为 优。1 .费用年值法：是把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较，较低的方案为较优方案。 在各互斥方案之间的效益基本相同，但效益又难以量化时，用费用年值法进行方案比选。（二）现值法当互斥方案的计算期不同时，各方案的现金流量在各自计算期内的现值一般不具有 可比性。如果要使用现值指标进行方案比选，必须设定一个共同计算期。共同计算期的设定 通常有以下几种方法： L最小公倍数法.年值折现法在对计算期不同的互斥方案进行比选时，净现值最大且非负的方案为最优方案。对