李开源-中级经济师-房地产经济-教材精讲班-第一章.docx

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1、中级经济师房地产专业知识与实务教材精讲班授课教师：李开源第一章房地产经济基本理论【本章教材结构】第一节区位理论第二节供求理论第三节地租地价理论第四节城市化理论第一节区位理论【本节考点】.区位和区位理论1 .农业区位理论.工业区位理论一、区位（一）区位的概念区位：是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间几何位置。评判一宗房地产的好坏，重要因素之一是区位。(2)中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。不包括制造业方面的活动。(3)中心性：一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小。(4)需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买

2、力和服务水平。(5)商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供 商品和劳务的最大销售距离和服务半径。2.克里斯塔勒的中心地理论(1)假设条件研究的区域是一个均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用与距离成正比。厂商和消费者都是经济人。平原上货物可以自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。(2)六边形市场区(3)市场等级序列不同规模等级的中心地，其需求门槛和销售范围是不同的。在空间地域上，经过互相作用和人类经济活动的干预，形成规律有序的中心地-市场等级体系。商服设施和商品

3、种类：大城市多而全中等城市一中高级小城市一低级，种类少而不齐全城镇基本生活型商服，水平很低，种类更少【例题7 : 2012年单选】关于中心地理论的说法，正确的是（）oA.商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最近路程B.需求门槛是指某中心地能够维持供应某种商品和服务所需的最高购买力和服务水平C.中心地职能以商业、服务业方面的活动为主，不包括中心地制造业方面的活动D.克里斯塔勒中心地理论的假设之一是厂商和消费者都是社会人【答案】C【解析】中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。主要以商业、服务业为主，不包括 制造业方面的活动。【例题8 : 2014年单选】需求门槛是指中心地能维持供

4、应某种商品和服务所需要的（）购 买力和服务水平。A最低B.一般C .平均D最高【答案】A【解析】考察需求门槛的概念。需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最 低购买力和服务水平。（五）城市空间结构理论具有代表性的是同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。1.同心圆理论同心圆理论是伯吉斯总结出来的。他基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空 间上的排列形态。5个同心圆用地结构：第一环带是中心商务区。第二环带为过渡地带。第三环带是工人住宅区。第四环带是高级住宅区。第五环带为通勤人士住宅区。2扇形理论扇形理论是霍伊特创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要

5、交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。市中心的通达性称为基本通达性把沿辐射状交通主干线所增加的通达性称为附加通达性。3 .多核心理论形成城市多核心的因素有4个：某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性。某些活动互补互利，自然集聚。某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起。高地价、高房租吸引较高级的使用，而排斥较低品质的使用。4 .中心商务区土地利用模式中心商务区(CBD)的两项重要指标：把CBHD1 , CBID50%的区域界定为CBD。【例题9 : 2013年多选】城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结

6、果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和，其代表性理论有()oA.多核心理论B.扇形理论C.级差地租理论D.中心商务区土地利用模式E.同心圆理论【答案】ABDE【解析】城市空间结构理论包括同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地用 模式.中心地理论是区位理论之一。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地 理论和城市空间结构理论。5商业区区位选择指向栩正(1)单一的消费指向性。商业区位的空间取向则主要考虑接近和方便消费者。商业区位选择 以最大限度地接近或方便消费者前来购物为单一的空间指向性，着眼的是商业设施与顾客的 关系。(2)空间关系的外部性。(3)地价是商业区位的重要因素

7、。越是区位条件好的地方商业效益越高，而且地价也越高。(4)商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。消费者在 购物过程中.追求的是最大剩余效用。消费者的剩余效用为：剩余效用=(购物效用+体验效用)-(购物成本+交通成本+时间机会成本)6上成市空间结构对区位的影响城市土地用分异和中心地体系决定区位的土地成本、效益和市场地域。(2)城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来发展。城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择。【例题10 : 2014年单选】关于商业区位选择的说法错误的是()0A.商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者B.众多商家在地段上

8、的集聚是为了展开竞争C.地价是商业区位选择的重要因素D.商业区位选择是为了追求商家最大利润与消费者最大剩余效用间的平衡【答案】B【解析】众多商家在地段集聚是为了创造共同市场。第二节供求理论【本节考点】1 .房地产需求2 .房地产供给3 .房地产均衡价格一、房地产需求（一）房地产需求的概念房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。房地产市场需求是所有的消费者需求的总和。购买欲望支付能力甲VX乙XV丙XX丁VV（二）决定房地产需求量的因素 该种房地产的价格水平。需求规律：价格T需求I,价格1需求T需求规律的例外：炫耀性物品和吉芬物品消费者的收入

9、水平。消费者的偏好。相关物品的价格水平。消费者对未来的预期。当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时, 当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或 者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加；反之，消 费者对该种房地产的当前需求通常会减少。（三）房地产需求曲线是一条向右下方倾斜的需求曲线。图房地产看来曲线P注：需求量的变动是由商品本身价格变化引起的，辘标中表现出来的是点的移动；需求的变动是由商品本身价格以外的因素变化引起的，辘标中表现出来的是线的移动. 一【例题11 : 2012年多选】影

10、响房地产需求量的因素主要有（）。A.房地产的价格水平B.房地产开发的技术水平C.消费者的收入水平D.消费者的偏好E.房地产开发商对未来的预期【答案】ACD【解析】决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平。消费者的收入水平。消 费者的偏好。相关物品的价格水平。消费者对未来的预期。二、房地产供给（一）房地产供给的概念房地产供给是指房地产开发企业和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售或出租的数量房地产市场供给是所有房地产开发企业和拥者供给的总和。潜在供给量=存量一灭失量一转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量（二）决定房地产供

11、给量的因素该种房地产的价格水平。供给规律：价格T ,供给T ；价格I，供给1该种房地产的开发建设成本。建设成本T ,房地产开发利润率就会I ,从而会使该种房地产的供给I ；反之亦然该种房地产的开发技术水平。开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发商就会开发更多的房地 产。房地产开发商对未来的预期。如果房地产开发商对未来的市场看好，例如，房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则 在制定房地产投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发 的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少房地产的现期供给；如果房地产开发商对未来的 预期是悲观的，其结果会相反。当一种房

12、地产的价格高时，当该种房地产的开发建设成本低或开发技术水平提高时，当房地 产开发商预期该种房地产的价格未来会上升时，该种房地产的当前供给通常会增加；反之, 该种房地产的当前供给通常会减少。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可 移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动 及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。【例题12 : 2011年多选】导致房地产供给缺乏弹性的原因有（）0A.房地产需求的难测性B.土地总量不可增加C.房地产开发期长D.房地产不可移动E.城镇化速度加快【答案】BCD【解析】由于土地总量不可增加、建设用

13、地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期 长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价 格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。【例题13 : 2014年多选】导致房地产供给缺乏弹性的原因有（）0A城市化进程加快B.土地总量有限C.房地产开发周期长D.房地产不可移动E.政府垄断建设用地使用权出让市场【答案】BCDE【解析】考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让 市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很 大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。（三

14、）房地产供给曲线是一条向右上方倾斜的供给曲线。0Q0(b)三、房地产均衡价格*房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市 场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量 不相等的非均衡状态。房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升, 需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。【例题14 : 2013年单选】当房地产供给一定时，房地产价格与房地产（）正相关。A .需求量B .开工量C.销售量D .竣工量【答案】A【解析】当房地产供给一定时，房地产价格与

15、房地产需求量正相关。2012年本知识点考核 负相关。【例题15 : 2012年单选】房地产价格与房地产（）负相关。A .需求B .供给C.开发成本D .价值【答案】B【解析】房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：供给一定，需求增加，则 价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格 上升。四、房地产供求与价格关系的特殊性房地产的供求状况分为以下4种类型：全国房地产总的供求状况。本地区房地产总的供求状况。企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位因素主要有：区位周边的空间环境特性、 通达性、互赖性、排斥性和成本费用。(二)区位的特征和种类特征：综合

16、性，确定性，层次性，历史性。1.区位的综合性天文区位自然区位TL自然地理区位一经济区位社会区位I文化区位一文化区位区位的种类：(1)天文区位：是指反映某一事物的经纬度位置。例如，北京市位于北纬3954, ,东经11623；(2)自然地理区位：是指反映某一事物与山、河、江、湖、海等自然环境要素的相互关系的 区位。例如，贵州省贵阳市因在贵山南面而得名，江苏省江阴市表示位于长江南岸。一般来 说，阴阳反映了区位的相对优劣，通常阳优于阴。(3)经济地理区位：是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。例如，临港物流区反 映利用接近航空港的优越经济地理区位，开辟为物流仓储和贸易区。(4)文化地理区位：是指

17、反映某一事物与文化环境的相互关系的区位。全国同类房地产的供求状况。本地区同类房地产的供求状况。决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。【例题16 :2013年单选】房地产供求状况中，对某一房地产的价格水平起直接决定作用的 是（）。A.全国房地产总的供求状况B本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况【答案】D【解析】决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。第三节地租地价理论【本节考点】.地租的概念1 .级差地租、绝对地租和垄断地租【本节内容精讲】一、地租和地价的概念（一）地租的概念狭义地租是

18、指使用土地所获得的超额报酬或超额收益。广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或超额收益。地租的本质是超额报酬或超额收益。地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。（二）地价的概念地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，买卖（具体称为出让和转让）的本质是一次性收取的若干年 的地租。二、地租的产生和发展时期基本形式奴隶制地租（最早）劳役地租封建制度时期前期以实物地租为主，后期出现了货币地租资本主义时期货币翊目为主

19、要形式社会主义地租土地收益的分配关系、调节社会生产和分配的经济杠杆三、级差地租、绝对地租和垄断地租（一）级差地租（历年考试重点）级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。地租=市场价格一生产成本一平均利润。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租n是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利 润所转化的地租形态。【例题17 :2011年单选】一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产 生的超额利润转化的地租形态是（）oA.级差

20、地租IB.级差地租IIC.绝对地租D垄断地租【答案】B【解析】级差地租n是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生 的超额利润所转化的地租形态。【例题18 :2013年单选】等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度的土地上所产生的 超额利润转化的地租是（）oA.绝对地租B .垄断通目C.级差地租ID .级差地租II【答案】C【解析】级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生 的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。（二）绝对地租绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。（三）垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润

21、而转化成的地租。四、地租与地价的关系地价是地租的资本化，是资本化的地租,是预买一定年数的地租。地价=地租/平均利息率对于永久租期土地，地价是每年的地租折现到初期之和。（此处计算题可以暂时忽略） 【例题19 : 2011年单选】关于地租的说法,错误的是（）0A.绝对地租是土地所有者凭借对土地使用权的垄断所取得的地租B.级差地租I是不同土地由于肥力等不同而形成的差别地租C.垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租D.地租的本质是超额报酬或超额收益【答案】A【解析】绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。【例题20 : 2012年单选】级差地租n是指（）oA.在同一块

22、土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的 地租形态B.等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力 带来的级差超额利润的转化形态C.不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度的不同而形成的差别地租D.使用土地所获得的超额报酬或收益【答案】A【解析】级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而 形成的差别地租。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租n是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超

23、额利 润所转化的地租形态。第四节城市化理论【本节考点】.城市及其产生和发展1 .城市化和逆城市化.郊区化【本节内容精讲】一、城市及其产生和发展(一)城市的概念城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织形式，是国家或者一定地域的政治、经济和文化中心。我国的城乡居民点系列为：村一乡镇一建制镇一市。其中，村和乡镇是乡村型居民点，统称乡村；建制镇和市是城市型居民点，统称城镇或城市。(二)城市与乡村的区别(1)在人口职业构成上不同于乡村。(2)在规模和密度上不同于乡村(人口数量、人口密度、建筑密度、容积率等(3)在空间形态和物质构成上不同于乡村(用地类型、基础设施和公共

24、服务设施I(4)在职能类型和产业结构上不同于乡村(政治、经济和文化中心，工业、商业、交通等产（三）城市的分类分类标准分类结果城市人口规模大城市（50万以上中等城市（20-50万）和小城市（小于20万）城市行政级别一是直辖市。是地级市。二是县级市。四是建制镇城市职能商贸城市、工业城市、交通枢纽城市、旅游城市城市地理位置南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市地形地貌平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市城市平面几何形状块状城市、带状城市、星状城市城市内部结构单中心城市、多中心城市城市道路格局棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市（四）城市的产生和发展（”先集中

25、后分散，绝对在两边）从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可划分为四大阶段：绝对集中阶段：工业化初期，农村人口不断向城市集中相对集中阶段：工业化进入成熟期，人口仍向城市集中，但开始向郊区扩散，市区人口增长速度高于郊区人口增长速度（3）相对分散阶段：进入后工业化初期，郊区人口增长超过了城市人口的增长（4）绝对分散阶段：进入后工业化的成熟期，城市人口的下降和郊区人口的上升【例题21 : 2014年单选】按照城市的()划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、 星状城市等类型。A.地理位置B.地形地貌C.内部结构D.平面几何形状【答案】D【解析】考察城市的分类。按城市平面几何形状，可以将城市划分为

26、块状城市、带状城市、 形状城市等。【例题22 : 2013年单选】工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断 扩大，城市化水平迅速提高，这种现象为城市发展演变的()阶段。A.绝对集中B.绝对分散C.相对集中D.相对分散【答案】A【解析】从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可划分为四大阶段：(1)绝对集中阶段：农村人口不断向城市集中(2)相对集中阶段：人口仍向城市集中，但开始向郊区扩散(郊区人口出现增长)相对分散”阶段：郊区人口增长超过了城市人口的增长(4)绝对分散阶段：城市人口的下降和郊区人口的上升【例题23 : 2010年单选】从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可

27、依次划分为（）四个阶段。A,相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散B.相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散C .绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散D .绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散【答案】D【例题24 : 2010年单选】按城市内部结构，城市可分为（）oA .块状城市、带状城市、星状城市B .单中心城市、多中心城市C.棋盘形城市、放射形城市D .大城市、中等城市、小城市【答案】B【解析】按城市内部结构，可将城市分为单中心城市、多中心城市。【例题25 : 2011年单选】按城市人口规模，城市分为（）0 （A.直辖市、地级市、县级市B.单中心城市、多中心城市C.棋盘形城市、放射形城

28、市、不规则形城市D.大城市、中等城市、小城市【答案】D【解析】按城市人口规模，将城市分为大城市、中等城市和小城市。二、城市化和逆城市化（一）城市化的概念城市化也称为城镇化，是乡村转变为城市的一种复杂过程。通常表现为：农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式。由于产业结构调整和技术的进步，农业经济向m除业经济转移并产生空间集聚。城市规模不断增大，城市范围向外围扩展。区域内城市数量不断增多，形成城市体系。（二）城市化进程初级阶段：城市化水平较低，城市化速度较慢。加速阶段：人口向城镇迅速集聚，城市化运动加快。后期阶段也叫做饱和阶段或后期阶段：城市化水平很高，城市化

29、过程减速。（三）城市化的度量表征一个区域城市化程度的最基本指标是城市化水平。城市化水平也称城市化率，是指一个 区域的城镇人口占该区域总人口的百分比。假定某区域总人口为P,其中城镇人口为u，则 城市化水平L可用下式求得：UL = - x 100%城市化水平越高，表明一个区域的城市化程度越高。（四）城市化引起的变化（1）引起城市体系的属性和动态特征的变化（2）引起城市形态的变化空间布局、建筑环境（3）引起城市生态的转变多元化的人口族群（4）引起城市性态的改变人的生活方式、处事态度、价值观念及行为模式（五）城市化与社会经济发展经济发展推动了城市化进程，城市化反过来推动了国家或地区经济发展。（六）城市

30、化与房地产发展在城市化初期阶段，房地产市场需求量和开发投资规模都较小。到城市化加速阶段，房地产开发投资规模迅速增长，房地产业进入高速发展的成长期。在城市化高速发展阶段，房地产投资资金、开发建设和消费需求也主要集中在大城市和中 心城区。后期阶段，城市化进入减速平稳发展时期，房地产开发逐渐向郊区和农村地区发展，城市 房地产市场交易以二手房为主，房地产业进入成熟阶段。（七）新型城镇化与住房保障人口资源要素投入产出社会资源与服务四化：人口城镇化、经济城镇化、社会城镇化、资源城镇化【例题26 : 2012年多选】城市化进程中的各种量变和质变会引起（）变化。A.城市体系属性B.城市形态C.城市生态D.城市

31、居民生活方式（5）政治地理区位：是指反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。 政治区位有两面性，既可能是资源，又可能为负担。经常提到的边缘化，其重要内容是政治 区位的边缘化。【例题1 : 2012年单选】我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳。这说明含有阴阳两字 的地名，大都与（）区位有关。A.天文B .自然C.经济D.交通【答案】B【解析】自然地理区位：是指反映某一事物与山、河、江、湖、海等自然环境要素的相互关 系的区位。例如，我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳。贵州省贵阳市因在贵山南面而 得名，江苏省江阴市表示位于长江南岸。2.区位的确定性方位和距离决定区位的唯一性。方

32、位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。方位是指方向和位置。主体和客体间的区位关系可以用方位表述。例如，某座写字楼位于火 车站东南侧。距离是指与某一事物或场所的远近。【例题2 : 2013年单选】区位由（）和距离所决定。A .坐落B .朝向C .方位D .地址E.城市人口性别【答案】ABCD【解析】城市化引起的变化：Q）城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化。（2）城市化引 起城市形态的变化。（3）城市化引起城市生态的转变。（4）城市化引起城市性态的改变。城市 性态是表示由城市环境培育的人的生活方式、处事态度、价值观念以及行为的模式。三、郊区化（一）郊区化的概念郊区化是指区域城市化水平

33、达到一定程度（约70%-80%）,市区发展速度变得缓和平稳，人 们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城市 由市区向外迁移的一种分散化过程。郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。这种郊区城镇化发展的动力包 括来自向心的、离心的以及本土的各种力量。而郊区化的实质是人口与经济要素由城市中心 区向近郊区的离心扩散，郊区化的发展动力来自于城市内部的离心力量。郊区化是站在城市 中心，考察由内向外的扩散力量；郊区城镇化则是站在郊区。（二）发达国家的郊区化可分为以下5个阶段。1 .郊区化前的外迁现象.汽车郊区化时期2 .普遍郊区化时期.郊区化城市功能逐步

34、完善时期3 .郊区化形成边缘新城（三）我国的郊区化现象.我国郊区化的出现人口郊区化。工业郊区化。外来人口郊区集聚。1 .我国郊区化形成的机制郊区化是城市发展中的一个必然阶段，有其规律性。【例题27 : 2013年单选】关于郊区化的说法,正确的有（）oA.郊区化是城市郊区的乡村地域向城镇化地域转化的过程B.大城市外围区人口绝对量的下降可作为城市郊区化的标志C .发达国家的郊区化现象主要始于20世纪20年代D.郊区化是城市发展中的一个必然阶段E.郊区化的发展动力来自城市内部的离心力量【答案】CDE【解析】郊区化概念。A属于郊区城镇化概念，B表述错误。【例题28 : 2014年单选】城市郊区的乡村地

35、域向城镇地域转化的过程，称为（）。A.郊区城镇化B.逆城镇化C.过度城镇化D.再城镇化【答案】A【解析】考察郊区城镇化的概念。郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过 程。四、逆城市化 逆城市化：大都市区的人口向乡村地区流动的分散化过程。其结果是：都市区人口的绝对数量下降，人口的净增长率为负值。逆城市化是城市化进程中一种暂时的调整，而不是一种长久的变化。继大城市衰退（逆城市化）之后的城市复兴被称为再城市化。【答案】C【解析】区位由方位和距离决定。【例题3 : 2014年单选】甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的()0A.环境B方位C.距离D朝向【答案】B【解析】考察方位的概念

36、。方位是指方向和位置，例如，某写字楼位于火车站东南侧。3.区位的层次性(1)大位置：从几千公里甚至全球角度研究，仰观天象，俯察经纬”(2)小位置：从几百公里研究，省域内进行研究(3)地址：店址、场址、厂址，例如，某商店位于两条交叉路口的东南角(4 )微位置：单一店铺、房间内的布局，如柜台摆放、房门开设、厨房的位置等。例如：90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女士们的注意力。这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。【例题4 : 2012年单选】某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力。根据区位尺度大小，这反

37、映的是()0A .大位置B .小位置C .微位置D .地址【答案】C【解析】区位可以用不同的距离尺度表述:大位置、小位置、地址、微位置。微位置仅涉及 单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放，房门的开设，厨房的位置等。4.区位的历史性地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可 引起自然地理区位的变更。交通技术革新、交通网络扩展、行政区划变更等，会引起经济地 理位置的变化。区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。（三）房地产区位的概念.房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位 置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。1

38、 .一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括：坐落、方位、距离、临 街状况、朝向、楼层。2 .交通条件，是指进出该宗房地产的方便程度通达性；进一可及性；出一便捷性 4.一宗房地产的周围环境和景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中, 人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、文化程度、宗教 信仰等）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。5.一宗房地产的外部配套设施，是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。二、区位理论支（-）区位理论的概念L区位理论主要是研究：人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。2

39、.区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。(二)农业区位理论农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，代表作是孤立国1 .杜能孤立国理论的假设前提(1)孤立国是一个天然均质的大平原。在其中央只有一个城市。(2)城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。(3)孤立国内唯一的交通工具是马车。(4)农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比。(5)农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。2 .杜能农业区位理论的主要内容(1)杜能区位理论的基本经济分析P=V- ( E+T)p+T=V-E=KP-最大利润、V-农产

40、品销售价格、E-生产成本、T-运输成本利润加运费等于一个常数。只有把运费支出压缩为最小，才能将利润增至最大。杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。(2 )杜能圈杜能在孤立国中提出六种耕作制度圈层名称生产项目第一圈自由农作区易腐烂、难运输的农产品第二圈林业区和第二圈轮栽农作区粮食第四圈谷草农作区谷物和畜产品第五圈三圃农作区1/3黑麦、1/3燕麦、1/3休闲第六圈畜牧业区畜牧业【例题5 : 2013年多选】根据杜能区位理论的基本经济分析，某个农业经营者要在单位面积土地上获得最大利润的决定因素有（）0A.市场供给量B.市场需求量C.农产

41、品销售价格D.生产成本E.运输成本【答案】CDE【解析】杜能区位理论基本经济分析。P=V- （ E+T）市场价格-成本-费用=利润。（三）工业区位理论工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯，其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。1 .韦伯工业区位理论假设前提研究的对象是一个均质的国家或地区。工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知。工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。劳动力供给也为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的。运输成本是重量和距离的函数。仅就同一产品讨论其生产和销售问题。2 .

42、以运输成本指向的工业区位分析韦伯认为，工业企业应选择在原料和制成品两者的总运输成本为最小的地方。遍布性原料，指到处都有的原料，此类原料对工业区位影响不大；限地性原料，指只分布在某些固定地点的原料，对工业区位选择影响大。原料指数邛艮地性原料总重量一制成品总重量原料指数 1 ,在原料地；原料指数 1 ,在消费地；原料指数=1 ,可自由选择区位。3 .劳动力成本影响工业区位趋向的分析韦伯认为，当劳动力成本（工资）在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力（工资较低）的地区选址建厂。工业区位由运输指向转为劳动力指向仅限于节约的劳动力成本大于增加的运输成本

43、。4 .集聚与分散因素影响工业区位的分析（第二次变形）（1 ）集聚因素：是指促使工业向一定地区集中的因素，分为一般集聚因素和特殊集聚因素。 生产或技术集聚：也称纯集聚，一是由企业规模的扩大带来的；二是同一工业部门中，企 业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。社会集聚：也称偶然集聚，是由于企业外部因素引起的，包括两个方面，一是由于大城市 的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位 置，获得额外利益。生产集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定内在因素，后者是 集聚的偶然外在因素。在讨论工业区位时，主要考虑一般集聚因素。（2）分散因素：指不利于工业集中到一定区位的因素。【例题6 : 2014年单选】工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的（）最低点是工业 企业选址的理想区位。A.原料成本B.生产成本C.运输成本D销售成本【答案】B【解析】工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的生产成本最低点是工业企业选址的理 想区位。（四）中心地理论中心地理论是由德国著名地理学家克里斯塔勒提出的。1.中心地理论的基本概念Q）中心地：是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心