毅昌科技：广州毅昌科技股份有限公司拟转让股权所涉及的沈阳毅昌科技发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告.docx

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准那么编制广州毅昌科技股份拟转让股权所涉及的沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程资产评估报告国融兴华评报字2022第550023号（共一册第一册）评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司评估报告日：2022年9月14日沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告本资产评估报告仅供委托人、被评估单位的监管部门和国家法律、法规规定 的资产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。（四）委托人与被评估单位关系委托人为被评估单位参股股东。二、评估目的 广州毅昌科技股份拟转让持有的沈阳毅昌科技开展股权,为此需对沈阳毅昌科技开展的股东全部权益价值进行评估，为上

2、述经济行为提供价值参考依据。三、评估对象和评估范 （一）评估对象和评估范围 本工程评估对象为沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值。评估范围为沈阳毅昌科技开展截至2022年6月30日的全部资产及 负债。资产总额为21,457.11万元，其中：流动资产为17,706.58万元，非流动资 产3,750.53万元；负债总额为11,287.78万元，其中：流动负债为11,287.78万元, 非流动负债为0.00万元；所有者权益总额为10,169.33万元。详见下表：金额单位：人民币万元工程账面价值A1流动资产17,706.582非流动资产3,750.533长期股权投资50.004投资性房地产1,237.69

3、5固定资产2,048.986无形资产0.197长期待摊费用362.698递延所得税资产50.989资产总计21,457.1110流动负债11,287.7811非流动负债.12负债合计11,287.7813净资产（所有者权益）10,169.33委托评估对象和评估范围与涉及的评估对象与评估范围一致。评估范围内资 产和负债的账面价值，经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了 2022京会兴专字第70000014号标准无保存意见审计报告。北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：822537438沈阳毅昌科技开展股东全

4、部权益价值工程评估报告（二）主要资产概况纳入本次评估范围的实物资产为存货、投资性房地产、固定资产等，资产的 类型及特点如下：存货、投资性房地产、固定资产（房地产）均为沈阳国际设计谷工程，位于 沈阳浑南高新区全运五路与沈本大街交汇处，占地95,574.60平方米，工业用地；不动产权证明细如下表:序号不动产权证号土地使用权人使用权面积（of）使用权 类型使用期限1辽（2018）沈阳市不动产证第9000195号沈阳毅昌科技开展78,784.40出让2064/1/7 止2辽（2021）沈阳市不动产证第0270248号沈阳毅昌科技开展16,790.20出让2064/1/7 止合计95,574.60沈阳国

5、际设计谷工程规划有8栋研发设计楼、4栋人才公寓、19栋企业总部 等，总建筑面积173,846.37平方米，分为二期开发，由沈阳毅昌科技开展有限公 司建设并运营。截至2022年6月30日，工程已开发建设完成1期2栋研发设计楼、2.1期2 栋研发设计楼及11栋企业总部共63,459.33平方米。其中1期28,202.96平方米于 2019年6月建成；2.1期35,256.37平方米，于2022年5月底建成，2.2期50,007.00 平方米人才公寓及地下车位计划2022年下半年开工建设，2024年9月竣工交付， 2025年开始对外出租，2.3期24,447.68平方米研发设计楼预计2026年9月竣

6、工交 付，2027年开始对外出租，2.4期35,932.36平方米1栋研发设计楼及8栋企业总 部预计2028年12月竣工交付，2029年研发设计楼开始对外出租，8栋企业总部 对外销售。1、存货-产成品（开发产品）：主要为沈阳国际设计谷工程1期及2.1已建成待 销售的开发产品，包括研发设计楼和企业总部，共计132项，建筑面积合计 33,076.29 平方米。2、存货-在产品（开发本钱）：共计3项，主要为2期分摊前期费用、35#楼（地 上车库）、期待开发土地使用权。3、投资性房地产：共计33项，为企业持有的1期开发完成的研发设计楼0 包括1#研发设计楼2层整层、2#研发设计楼2、3、4层整层及2#

7、研发设计楼105 单元。目前均能正常使用。4、固定资产-房屋建筑物：共计11项，为企业持有自用的1期开发完成的研北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：822537439沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告发设计楼、地下车库及门卫室。包括1#楼101、102、103单元；2#楼101、102、 103、106、108单元；1#2#楼地下车位（99个）；南、北门门卫室。目前均能正常使 用。5、固定资产-车辆：共计3项，为企业生产经营用车辆。包括捷达轿车、别 克商务车、晶马客车各一辆。目前均能正常行驶。6、固定资产

8、-电子设备：共计54项，为企业办公用电脑、打印机、空调、 电视机、会议系统等。除三台电脑损坏外，均能正常使用。（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况被评估企业申报评估范围内的无形资产共1项为广联达软件。（四）企业申报的表外资产的类型、数量企业未申报表外资产。（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产本次评估范围内的资产、负债账面值引用北京兴华会计师事务所（特殊普通 合伙）以2022年6月30日为基准日出具的2022京会兴专字第70000014号审计报 告。四、价值类型及其定义根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态 等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价

9、值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的 情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日（一）本工程评估基准日为2022年6月30日。（二）由委托人确定评估基准日。（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值 确实定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确 定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据（一）行为依据广州毅昌科技股份第五届董事会第三十一次会议决议，审议通过北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51

10、667811 ：8225374310沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告关于转让参股公司沈阳毅昌科技开展股权的议案。（二）法规依据1、 中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；2、 中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；3、 中华人民共和国公司法（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修正）；4、 中华人民共和国证券法（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订，于2020年3月1日起施行）；5、 资产评估行业财政

11、监督管理方法（财政部令第97号，2019）；6、 中华人民共和国城市房地产管理法（2019年08月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）；7、 中华人民共和国城市土地管理法（2019年08月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）；8、 企业会计准那么基本准那么（财政部令第33号）、财政部关于修改企业会计准那么基本准那么的决定（财政部令第76号）；9、 中华人民共和国增值税暂行条例实施细那么（财政部、国家税务总局令第65号）；10、 中华人民共和国企业所得税法（2018年12月29日第十三届全国人 民代表大会常务委员会第七次会议修正）；11、 关于深化增值

12、税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）；12、其它相关的法律法规文件。（三）评估准那么依据资产评估基本准那么（财资（2017） 43号）；1. 资产评估职业道德准那么（中评协（2017） 30号）；资产评估执业准那么一资产评估报告（中评协（2018） 35号）；2. 资产评估执业准那么一资产评估程序（中评协（2018） 36号）；资产评估执业准那么一资产评估档案（中评协（2018） 37号）；北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：8225374311沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评

13、估报告3. 资产评估执业准那么一资产评估方法（中评协（2019） 35号）；资产评估执业准那么一资产评估委托合同（中评协（2017） 33号）；4. 资产评估执业准那么一企业价值（中评协（201838号）；资产评估执业准那么一不动产（中评协12017） 38号）；5. 资产评估执业准那么一机器设备（中评协（2017） 39号）；资产评估机构业务质量控制指南（中评协（2017） 46号）；6. 资产评估价值类型指导意见（中评协201747号）；资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017） 48号）；7. 投资性房地产评估指导意见（中评协201753号）；资产评估专家指引第12号一收益法评估企

14、业价值中折现率的测算（中 评协2020）38 号）。（四）产权依据1、沈阳国家大学科技城管理委员会与沈阳毅昌科技开展签订的工程意向协议书及工程备忘录；2、土地出让合同及不动产权证；3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商 品房预售许可证等；4、车辆行驶证；5、委托人及被评估单位承诺函；6、被评估单位提供的其它相关产权证明资料。（五）取价依据1、资产评估报告常用数据与参数手册；2、1688网上查询；3、京东网上查询；4、评估基准日银行LPR利率；5、企业提供的工程规划方案，预测数据等资料；6、企业提供的未来年度销售计划；7、评估人员现场勘察记录及提供的其他相关估价信息资

15、料；8、Wind资讯系统提供的相关行业统计数据；9、被评估单位提供的其它评估相关资料;北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：8225374312沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告10、 与此次资产评估有关的其他资料。（六）其他参考依据1、城镇土地估价规程（GB 18508-2014）；2、城镇土地分等定级规程（GB1 18507-2014）；3、房地产估价规范（GB/T50291-2015）；4、房屋完损等级评定标准（试行）（城住字1984第678号）；5、被评估单位提供的资产清单和评估申报表；6、北京兴华

16、会计师事务所（特殊普通合伙）具的2022京会兴专字第70000014 号审计报告；7、北京国融兴华资产评估有限责任公司信息库。七、评估方法（一）评估方法的选择依据资产评估准那么的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基 础法三种方法。收益法，是指将评估对象预期收益资本化或折现，确定其价值的评估方法。市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比拟，确定 其价值的评估方法。资产基础法，是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基础，评估表内 及可识别的表外各项资产、负债价值，确定其价值的评估方法。资产评估执业准那么企业价值规定，执行企业价值评估业务，应当根 据评估目的、评估对象

17、、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法和资 产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方法。对于适合采用不同评估方法进 行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。本次评估选用的评估方法为：资产基础法和收益法。选择理由如下：资产基础法是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及 可识别的表外各项资产、负债价值，确定其价值的评估方法。本次评估的委估资 产具备以上条件。因无法获得与评估对象相似的市场交易案例，也难以从资本市场上收集与被 评估企业相似的处于同一行业上市公司的相关财务数据和信息，故本次评估不考 虑采用市场法。北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址

18、：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：8225374313沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告收益法是从资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整表达企业的整体价 值，其评估结论通常具有较好的可靠性和说服力。被评估单位管理层能够提供公 司的历史经营数据和未来年度的盈利预测数据，且盈利预测与其资产具有较稳定 的关系；评估人员经过和企业管理层访谈，以及调研分析认为具备收益法评估的 条件。(二)资产基础法资产基础法即本钱加和法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同 的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将 构成企业的各

19、种要素资产的评估价值加总减去负债评估价值求得企业价值的方 法。1、流动资产流动资产评估范围包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、预付账款、 其他应收款、存货、其他流动资产等。(1)货币资金：对货币资金中的现金账面金额进行核实，人民币资金以核实后 的账面价值确定评估价值，对银行存款通过核实银行对账单、银行函证等，以核 实后的账面价值确定评估值。(2)交易性金融资产，为银行理财产品，因投资时点较短，按照审定后的账面 价值确定评估价值。(3)应收账款、其他应收款：评估人员在对应收款项核实无误的基础上，根据 每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全 部应收款额计算评估值

20、；对于很可能收不回局部款项的，在难以确定收不回账款 的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和 原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法， 估计出这局部可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿 依据说明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。(4)预付账款，评估人员按照资产评估相关法规及规范的要求，具体分析了预 付款项形成的原因。本次评估以核实后账面价值确定为评估价值。(5)存货存货概况沈阳毅昌科技开展存货包含开发产品及开发本钱，开发产品为企业 北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市东城区安定

21、门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：8225374314沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告已建设开发完成的沈阳国际设计谷工程1期工程及2.1期工程房地产，开发本钱 为企业待开发沈阳国际设计谷工程22-2.4期土地使用权、35号车库、前期费等。根据沈阳毅昌科技开展与沈阳国家大学科技城管委会签订的工程 备忘录，委估宗地土地使用情况存在一定限制，其中不少于60%的地上建筑属于 自持局部；被评估单位根据该工程各楼盘的规划面积进行划分，其中1期1#2# 楼、2.1期3#6#楼及2.4期8栋企业总部为可售房产，2.2期、2.3期及2.4期1栋 研发设计楼为自持房产。评估方

22、法本次对存货采用假设开发法进行评估。假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开 发完成后的价值，减去未来的正常开发本钱、税费等，以此求取估价对象的客观 合理价格或价值的方法。本次评估采用假设开发法中的现金流量折现法进行评估，其基本原理是将评 估基准日后该工程所产生的净现金流量折现到评估基准日的价值。基本公式如下:评估价值=x （CI - CO）t（l + 叫-口t=l式中：Cl现金流入（销售收入）；CO现金流出（后续开发本钱、销售费用、管理费用、销售税金及附加、 土地增值税、企业所得税等）；（ClCO）t第t年的净现金流量；n计算期年数（预测期为有限期，评估基准日至土地

23、使用权终止日期）；r-折现率（本报告采用年中折现，折现期为0.25年、1年、2年，以此 类推）。A、可售局部销售收入根据预计的销售单价、销售进度、回款进度确定，自 持局部的收入按照租金收入测算。B、后续开发本钱：对未来工程本钱的现金流出主要根据工程投资预算总额、 施工进度、预计付款进度编制工程支出计划表，对未来年度工程本钱支出是根据 工程后续预算支出确定，开发产品的后续投入本钱为零。C、销售费用北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：8225374315沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告销售费用按照开发完成后

24、的房地产价值的一定比例来测算，根据企业实际情 况取值。D、管理费用管理费用按照后续年度实际费用支出预测，自持局部需考虑维修费用和保险 费用。E、销售税金销售税金包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加等，根据企业 实际税负情况取值，自持局部需考虑房产税。F、土地增值税可售局部按照相关规定，采用先预征后清算的原那么，在工程取得预收款时进 行预缴土地增值税，当工程主要产品销售完成后，按照相关文件规定进行清算， 并汇算清缴土地增值税。自持局部不涉及土地增值税。G、企业所得税企业所得税=应纳税所得额X适用税率，按照房地产相关规定测算；折现率因房产出售和出租的风险、收益均存在较大差异，故本次动态假

25、开测算时采 用分段折现率测算；其中销售阶段(评估基准日至2029年末)的折现率采用加 权平均资本本钱(WACC)作为折现率，出租阶段(2030年至土地使用权到期日)的 折现率采用累加法测算。其中，折现率(加权平均资本本钱,WACC)计算公式如下：EDWACC = Kex+ Kdx (1 t) x E + DE + D其中：ke ：权益资本本钱；kd：付息债务资本本钱；E ：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；t：所得税率。其中，权益资本本钱采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下： ke=Rf+MRPxp+A式中：Rf：无风险利率；北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市东

26、城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：8225374316沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告P:权益的系统风险系数；MRP：市场风险溢价；：特定风险调整系数。(7)其他流动资产：其他流动资产为预缴的增值税、土地增值税及城建、教育 费附加，因存货采用假设开发法测算时，已考虑上述预缴税款对汇算清缴的抵减， 故该科目按照零值确认评估价值。(8)长期股权投资：对全资长期股权投资进行整体评估，首先评估获得被投资单位的股东全部权 益价值，然后乘以所持股权比例计算得出股东局部权益价值。(9)投资性房地产及房屋建筑物本次委估的投资性房地产和房屋建筑物为企业开发的沈阳国际

27、设计谷工程1 期局部房地产、车位及门卫房，本次对于房地产采用市场法评估，车位采用收益 法进行评估。1)市场比拟法对于市场交易活跃，可取得同一地区类似房屋建筑物交易案例的建筑物，采 用市场比拟法评估，以同一供需圈内房屋交易的市场价格，通过楼层、面积、装 修等因素调整后确定评估价值。对产权存在瑕疵的房屋通过修正系数适当考虑产 权完善费用。采用市场法得出的房地产评估价值包含了土地使用权价值。市场法的计算步骤如下：根据替代原理，以处于同一地区或同一供需圈的，具有相同或相似用途的 房地产交易实例价格为参照价格，通过比拟待估房地产与交易实例的区域状况、 实物状况、权益状况、交易时间和交易情况等，对交易实例

28、的房地产价格进行区 域状况修正、实物状况修正、权益状况修正、交易日期修正和交易情况修正后， 得出待评估房地产在评估基准日的价格。修正系数确实定交易情况修正系数=正常市场交易情况指数/实际成交交易情况指数交易日期修正系数=估价时点价格指数/成交日期价格指数区位状况修正系数=估价对象区位状况条件指数/可比实例区位状况条件指北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：8225374317沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告评估报告目录声明1资产评估报告摘要2资产评估报告正文4一、委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的

29、其他评估报告使用者.4二、评估目的8三、评估对象和评估范围8四、价值类型及其定义10五、评估基准日10六、评估依据10七、评估方法13八、评估程序实施过程和情况22九、评估假设24十、评估结论26十一、特别事项说明27十二、资产评估报告使用限制说明29十三、资产评估报告日29十四、评估机构和资产评估师签章30资产评估报告附件31北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 :010-51667811 ：82253743沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告实物状况修正系数=估价对象实物状况条件指数/可比实例实物状况条件指 数权益状况修正系数=估价对

30、象权益状况条件指数/可比实例权益状况条件指 数比准价格的求取比准价格=可比实例成交价格x交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域 状况修正系数X实物状况修正系数X权益状况修正系数评估价值确实定根据具体情况，对选取的可比案例进行综合分析，再根据比准价格，确定最 终的评估价值。2）收益法收益法，系通过估算委估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算 成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估价值的一种资产评估方法。收益法的基本公式如下：n乙（1 +厂）-。51=1式中：P收益价格（元）；Fi未来第i年的净收益（元）；r一折现率（）；n-未来可获收益的年限（年）。收益法是利用预期收益原理，求取委

31、估房地产未来正常净收益，选用适当的 折现率（还原率）将其折现到评估基准日时点后累加，得到各年净收益现值总和， 以此估算委估房地产的客观合理价格或价值的方法。采用收益法进行评估，首先确定估价工程的年总收益，再扣除年经营费用计 算出年纯收益和年现金流量，并进一步求取委估资产的市场价值。本次收益法评估的具体评估步骤如下：确定委估资产的剩余收益年限；北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：8225374318沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告预测在收益年限内的年总收益，主要为租金收益；预测年经营费用、管理费用及税金；

32、求取年净收益。选用适当的折现率将年净收益折现到评估基准日时点后累加，得到各年净收 益现值总和，即评估价值。（9）设备类资产本次评估中根据评估目的，按照持续使用原那么，以评估基准日市价为依据， 电子设备采用重置本钱法进行评估，车辆采用市场法和重置本钱法行评估。1）车辆根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车辆的现行 含税购价，在此基础上根据中华人民共和国车辆购置法规定计入车辆购置税、 新车上户牌照手续费等，同时根据“财税201636号”文件规定购置车辆增值税 可以抵扣政策，确定其重置全价，计算公式如下：重置全价=不含税购置价+车辆购置税+新车上户手续费对于车辆，依据国家公布的车

33、辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限 两种方法根据孰低原那么确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，其公式为：使用年限成新率=（规定使用年限一已使用年限）/规定使用年限）X100%行驶里程成新率=（规定行驶里程一已行驶里程）/规定行驶里程X 100%综合成新率=理论成新率X调整系数评估值确实定车辆评估值=重置全价X综合成新率市场法市场比拟法是将委估车辆与在近期已经发生了交易的类似车辆加以比拟对 照，从已经发生了交易的类似车辆的价格修正得出委估资产价格的一种估价 方法。计算公式：被评估车辆价值=可比交易实例价格x100/交易情况指数X100/成交日期指数 X100/年限因素指数X100/交

34、易地点指数X100/车辆状况因素指数X100/里程因素指数2）电子设备北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：8225374319沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告重置全价确实定根据当地市场信息等近期市场价格资料，依据其购置价确定重置全价；对于 购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价 格确定其重置全价。成新率确实定主要依据电子设备实际使用年限和经济使用年限确定其成新率。年限成新率=(经济使用年限-实际已使用年限)/经济使用年限X100%(10)无形资产被评估单位无形资产-其他为广

35、联达软件，以现行市场价格确定评估价值。(11)长期待摊费用长期待摊费用为企业自持房地产装修的费用分摊和施工现场围挡，装修费已 在相关房地产评估中考虑，此项评估值为零；围挡费用评估人员通过查询合同以 及有关凭证和账簿，未见异常，以核实后账面价值确定评估价值。(12)递延所得税资产根据递延所得税的明细账，发生原因，核对金额是否正确，以核准后的账面 价值确定评估价值。2、负债对企业负债的评估，主要是进行审查核实，评估人员对相关的文件、合同、 账本及相关凭证进行核实，确认其真实性后，以核实后的账面价值或根据其实际 应承当的负债确定评估价值。(三)收益法本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估

36、来间接获得股东 全部权益价值，企业整体价值由正常经营活动中产生的经营性资产价值和与正常 经营活动无关的非经营性资产价值构成，对于经营性资产价值确实定选用企业自 由现金流折现模型，即以未来假设干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适 当折现率折现后加总计算得出。计算模型如下：股东全部权益价值=企业整体价值一付息债务价值1、企业整体价值企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：82253743202沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告的资产配置和使用

37、情况，企业整体价值的计算公式如下：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值（1）经营性资产价值经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：P =加（1+夫）” 1-1式中：P:评估基准日的企业经营性资产价值；Ai ：评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量；R：折现率；N ：预测期（预测期为有限期，评估基准日至土地使用权终止日期）；i ：预测期第i年（本报告采用年中折现，折现期为0.25年、1年、2 年，以此类推）。其中，企业自由现金流量采用直接现金流法，按照预测年度的现金净流入测 算；现金

38、流入为销售回款和租金收入，现金流出为后续投资本钱、各项税费等。 因本报告采用有限期模型测算，现金流入包含预测期末固定资产残值及营运资金 回收；因房产出售和出租的风险、收益均存在较大差异，本报告采用分段折现率测 算。销售阶段（评估基准日至2029年末）的折现率采用加权平均资本本钱（WACC） 作为折现率，出租阶段（2030年至土地使用权到期日）根据工程风险选择合理的 折现率数据；WACC测算公式详见P16页。（2）溢余资产价值溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现 金流量预测不涉及的资产。（3）非经营性资产、负债价值非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评

39、估基准日后企业 自由现金流量预测不涉及的资产与负债。2、付息债务价值付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债，付息债务以核实 北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：8225374321沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告后的账面值作为评估值。（五）评估结果确实定方法对两种评估方法得出的初步结论进行比拟、分析，综合考虑不同评估方法和 初步价值结论的合理性及使用数据的质量和数量，形成最终评估结果。八、评估程序实施过程和情况评估人员于2022年09月01日至2022年09月08日对评估对象涉及的资产 和负

40、债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：（一）接受委托2022年08月30日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评 估基准日等评估业务基本领项，以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托人 协商拟定了相应的评估计划。（二）前期准备拟定评估方案1、 组建评估团队实施工程培训（1）对被评估单位人员培训为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工 作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材料，对被评估单位相关 人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填报中碰到的问题进行解答。（2）对评估人员培训为了保证评估工程的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产评估方案

41、， 我公司对工程团队成员讲解了工程的经济行为背景、评估对象涉及资产的特点、 评估技术思路和具体操作要求等。（三）现场调查评估人员于2022年09月01日至2022年09月08日对评估对象涉及的资产 和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽 职调查。1、资产核实（1）指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：8225374322沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上， 按照评估机

42、构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估 范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、 状态、经济技术指标等情况的文件资料等。(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然 后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错填、资产工程不明确 等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估明细表”有无漏项等，同 时反应给被评估单位对“资产评估明细表”进行完善。(3)现场实地勘查根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相 关人员的配合下，按照资产

43、评估准那么的相关规定，对各项资产进行了现场勘查， 并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。(4)补充、修改和完善资产评估明细表评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一 步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。(5)查验产权证明文件资料评估人员对纳入评估范围的存货等资产的产权证明文件资料进行查验，对权 属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。2、尽职调查评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了 必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管

44、理 结构；(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；(3)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；(4)被评估单位所在行业的开展状况与前景；(5)其他相关信息资料。(四)资料收集北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：8225374323沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告评估人员根据评估工程的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等 渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各 类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对提供的评估资料进行了必要分析、 归纳和整理，形成评定估

45、算的依据。（五）评定估算评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式 和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。工程负责人对各类资产评 估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评估报告。（六）内部审核根据我公司评估业务流程管理方法规定，工程负责人在完成初步资产评估报 告后提交公司内部审核。工程负责人在内部审核完成后，与委托人或者委托人同 意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通，根据反应意见进行合理 修改后出具并提交资产评估报告。（七）评估档案归档按照资产评估准那么的要求对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整 理，形成资产评估档案。九、评估假设本资产评估

46、报告分析估算采用的假设条件如下：（一）基本假设1、公开市场假设，即假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产， 资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于 对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断；2、交易假设，即假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据 待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一 个最基本的前提假设；3、持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可 预见的经营期内（评估基准日至土地使用权到期日）不会因为各种原因而停止营 业，而是合法地持续不断地经营下去。（二）一般假设1、假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化， 北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层 ：010-51667811 ：8225374324沈阳毅昌科技开展股东全部权益价值工程评估报告本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；2、针对评估基准日资产的实际状况，假设企业有限期持续经营（评估基准 日至土地使用权到期日）；3、假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税