2023年房地产估价师之房地产案例与分析自我提分评估(附答案).docx

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1、2023年房地产估价师之房地产案例与分析自我提分评估（附答案）单选题（共80题）1、在Word编辑状态下，将正文中所有“internet explorer改写为 Internet Explorerv ,常选用编辑子菜单上的（）命令；单击“工具”栏中的“（）”按钮可以在光标所在处插入超链接。A. “修订”“替换”B. “定位”“粘贴”【答案】B2、（请作答此空）模式定义一系列的算法，把它们一个个封装起来，并且使它 们可以相互替换，使得算法可以独立于使用它们的客户而变化。以下（）情况 适合选用该模式。一个客户需要使用一组相关对象一个对象的改变需要改 变其他对象需要使用一个算法的不同变体许多相关的类

2、仅仅是行为有异A.命令(Command )B.责任链 (ChainofResponsibility)C.观察者(Observer)D.策略(Strategy)【答案】D3、程序语言的语句从功能上大体可分为（）两大类。A.声明语句和可执行语句B.简单语句和复杂语句C.顺序语句和判定语句28、继承关系是父类和子类之间共享数据和方法的机制，子类都是父类的特 例。当一个类只能有一个父类时，称为（）；当一个类有两个或两个以上的类作 为父类时，称为（请作答此空）。A.单重继承B.多态C.混合继承D.多重继承【答案】D29、商品关系P （商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关 系的主键。查询由

3、“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.商品名B.条形码C.产地D.价格【答案】B30、动态数据流机最突出的特点是（）。A.需要程序记数器来实现B.数据流令牌无标号C.令牌带上标号D.同步由门（Latch）寄存器来实现【答案】C31、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是 王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/成，张某与王某就该店面达成的 月租金是180元/n)2,租期为5年，费用按法规各自承担。A.剩余3年租期的月租金为200元/ni2条件下的净收益于2006年10月的现值 之和B.剩余3年租期的月租金为180元/n)2条件下的净收益于2006

4、年10月的现值 之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年 租期的价格D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额于2006年10月的 现值之和【答案】D32、软件的易使用性反映了用户学习、使用该软件以及为程序准备输入和解释 输出所需的工作量。按照IS0/IEC 9126软件质量度量模型定义，一个软件的易 使用性不包括()oA.易理解性B.易操作性C.易改变性D.易学性【答案】C33 The spiral model is a software development model combining elements of both ( ) a

5、nd prototyping-in-stages, so its a healthy mix of top-down and bottom-up conceptSoA. designprogamC. codingD. plan【答案】A34、采用面向对象程序设计语言C+/Java进行系统实现时，定义类S及其子类 Do若类S中已经定义了一个虚方法int fun(int a, int b),则方法(44) 不能同时在类S中。D中定义方法int fun(int a, int b),这一现象称为(45) oA.覆盖/重置B.封装C.重载/过载D.多态【答案】A35、小张在M公司担任程序员，他执行本公司

6、工作任务，独立完成了某应用程 序的开发和设计，那么该应用程序的软件著作权应当归属()享有。A.小张M公司B. M公司和小张共同D.购买此应用程序的用户【答案】B36、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D37、以下关于CMM的叙述中，不正确的是（）。A. CMM是指软件过程能力成熟度模型B.CMM根据软件过程的不同成熟度划分了 5个等级，其中，1级被认为成熟度最 高，5级被认为成熟度最低C. CMMI的任务是将已有的几个CMM模型结合在一起，使之构成集成模型D.采用更成熟的CMM模型，一般来说可以提高最终产品的质量【答案】B38

7、、以下关于CMM的叙述中，不正确的是（）。A. CMM是指软件过程能力成熟度模型B.CMM根据软件过程的不同成熟度划分了 5个等级，其中，1级被认为成熟度最 高，5级被认为成熟度最低C. CMMI的任务是将已有的几个CMM模型结合在一起，使之构成集成模型D.采用更成熟的CMM模型，一般来说可以提高最终产品的质量【答案】B39、在面向对象技术中，不同的对象在收到同一消息时可以产生完全不同的结 果，这一现象称为（作答此空），它由（）机制来支持。利用类的层次关 系，把具有通用功能的消息存放在高层次，而不同的实现这一功能的行为放在 较低层次，在这些低层次上生成的对象能够给通用消息以不同的响应。A.绑定

8、B.继承C.消息D.多态【答案】D40、评价软件详细设计时不考虑（）。A.可理解性，使最终用户能理解详细设计，并提出改进意见B.可扩展性，容易添加新的功能C.灵活性，使代码修改能平稳地进行D.可插入性，容易将一个模块抽出去，将另一个有同样接口的模块加进来【答案】A41、软件工程项目质量管理不包括（）。A.质量计划B.质量保证C.质量控制D.质量评级【答案】D42、关系代数运算是以集合操作为基础的运算，其五种基本运算是并、差、（）、投影和选择，其他运算可由这些运算导出。为了提高数据的操作效率和 存储空间的利用率，需要对（）进行分解。A.交B.连接C.笛卡尔积D.自然连接【答案】C43、继承关系是

9、父类和子类之间共享数据和方法的机制，子类都是父类的特 例。当一个类只能有一个父类时，称为（）；当一个类有两个或两个以上的类作 为父类时，称为（请作答此空）。A.单重继承B.多态C.混合继承D.多重继承【答案】D44、设某系统由P1和P2两个子系统组成，当且仅当两个子系统都能正常工作 时，该系统才能正常工作。若P1和P2的可靠性均为0.9,则该系统的可靠性 是（）。A. 0. 10. 45B. 0.810.9【答案】c45、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑 面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2,该房屋于2010年1月出租给乙公 司，租赁期限为10年，

10、乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部 加建了 500nl2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了 3年期抵押贷款，丙 房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。A.由于该房屋已出租，抵押人甲公司未告知银行，所以抵押价值中不考虑租赁 的影响B.虽然该房屋已出租，若甲公司不能按期还贷，在处置抵押房地产时，该租赁 合同对新的受让人没有约束C.该房屋的抵押建筑面积应为3500m2D.该房屋的抵押建筑面积应为4000m2【答案】C46、以下关于C/C+程序变量的叙述中，错误的是()。A.变量实际上是存储位置的名字B.变量都具有类型属性C.变量必须先声明，然后才能引用D.除

11、了赋值运算，其他运算都不能改变变量的值【答案】D47 The maximum number of data that can be expressed by 8 bits is ().A. 64128B. 255256【答案】c48 In C language, () are used to create variables and are grouped at the top of a program block.A. declarationsdimensionsB. commentsD.descriptions【答案】A49、DoS攻击的目的是()oA.获取合法用户的口令和帐号B.使计算机

12、和网络无法提供正常的服务C.远程控制别人的计算机D.监听网络上传输的所有信息【答案】B50、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商 业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请 抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产 不存在其他法定优先受偿款。A.首次抵押时的价值一首次抵押贷款余额B.再次抵押时的价值一首次抵押贷款余额C.再次抵押时的价值-已抵押贷款金额/贷款成数D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数【答案】D51、敏捷开发的原则不包括()。A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎

13、需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】D52、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估 价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业 要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.句子简洁，概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】D53、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估 价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A 房屋办理了权属登记，B房屋为其10年

14、前自行建设，未办理相关手续。甲房地 产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评 估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼【答案】B54、敏捷开发的原则不包括（）。A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】D55、已知X=-73,若采用8位机器码表示，贝!JX原=()，补=

15、()。B. 10100111D. 01011001【答案】A56、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区, 企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.应对房屋建筑物、房屋改造装修部分分别计算折旧B.无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息C.在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终积算价值中应扣减需补交的土地使用权出让金【答案】C57、两个带符号的数进行运算时，在()的情况下有可能产生溢出。A.同符号数相加B.同符号数相减C.异符号数相加D.异符号数相“或”【答案】AD.程序语句和注释语句【答案】A4、不同的对象收到同一消息可以进行

16、不同的响应，并且会产生完全不同的结 果，这种现象称为多态，其实现由（请作答此空）支持。多态分为多种，（）多态 是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.继承B.封装C.过载D.覆盖【答案】A5、DoS攻击的目的是（）oA.获取合法用户的口令和帐号B.使计算机和网络无法提供正常的服务C.远程控制别人的计算机D.监听网络上传输的所有信息【答案】B6、已知X=-73,若采用8位机器码表示，则X原=（），X补=（）。【答案】A58、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（）方式进行通信。以下关 于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（请作答此空）。A.应该支持被封装的对象B.应该支持类

17、写实例的概念C.应该支持通过指针进行引用D.应该支持继承和多态【答案】C59、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接 口、构建属于（）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解 释的简单符号为（请作答此空）事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】D60、（）语言不是面向对象的程序设计语言。A. JavaC+B. SmalltalkFortran 77【答案】D61、如果待排序序列中两个元素具有相同的值，在排序前后它们的相互位置发 生颠倒，则称该排序算法是不稳定的。()是稳定的排序方法，因为这种方法 在比较相邻元素时，值相同的元素并不进行交换。A.冒泡排

18、序B.希尔排序C.快速排序D.简单选择排序【答案】A62、2019年8月1日，某房地产估价公司对XX市XX区XX路XX号的在建 商业大厦进行了抵押评估。A.原规划审批文件B.房屋预售许可证C.房屋所有权证、土地使用权证D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施 工许可证【答案】D63、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递(请 作答此空)进行通信。()是对对象的抽象，对象是其具体实例。A.对象B.封装C.类D.消息【答案】D64、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估 价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地

19、产估价师，达到执业 要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右B.该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语C.从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想D.这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引【答案】C65、()不是面向对象程序设计的主要特征。A.封装B.多态C.继承D.结构【答案】D66、云计算支持用户在任意位置、使用各种终端获取应用服务，所请求的资源 来自云中不固定的提供者，应用运行的位置一对用户透明。云计算的这种特性 就是(56) oA.虚拟化B.可扩展性C.通用性D.按需服务【答案】A67、内关穴直上，平孑L最

20、穴的骨度分寸为A.5寸B.4寸C.3寸D.2寸【答案】A68、已知X=-73,若采用8位机器码表示，贝口幻原=(),X补=()。A.11001001B.01001001C.11011001D.01011001【答案】A69、某通信公司公布了速率为512K的两种ADSL使用类型的资费标准如下：A. 15小时30分28小时20分B. 30小时40小时【答案】B70、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑 面积为2000m2,二层建筑面积为1500川2,该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了 5001

21、T12的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了 3年期抵押贷款，丙 房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置【答案】B71、详细的项目范围说明书是项目成功的关键，()不属于项目范围定义的输 入。A.项目章程B.项目范围管理计划C.批准的变更申请D.项目文档管理方法。【答案】D72、WWW服务器与客户机之间采用()协议进行网页的发送和接收。A. HTTPURLB. SMTPHTML【答案】A73、结构化分析方法(SA)的主要思想是()oA.

22、自顶向下、逐步分解B.自顶向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解【答案】A74、软件工程项目质量管理不包括()。A.质量计划B.质量保证C.质量控制D.质量评级【答案】D75 Computer () is a complex consisting of two or more connected computing units, it is used for the purpose of data communication and resource sharing.A.storagedeviceB. networkprocessor【答案】C76、在while型循环结构中

23、，()。A.循环体的执行次数等于循环条件的判断次数B.循环体的执行次数多于循环条件的判断次数C.循环体的执行次数少于循环条件的判断次数D.循环体的执行次数与循环条件的判断次数无关【答案】C77、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择 适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转 让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】B78、()是指系统或其组成部分能在其他系统中重

24、复使用的特性。A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】C79、HTML页面的“title主页面的le”代码应写在()标记内。A. body/bodyhead/headB. font/fontframe/frame【答案】B80、面向对象程序设计的基本思想是通过建立与客观实际相对应的对象，并通 过这些对象的组合来创建具体的应用，其中对象是指（）。A.数据结构的封装体B.数据以及在其上操作的封装体C.程序功能模块的封装体D. 一组有关事件的封装体【答案】B大题（共15题）一、房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。、王某可通 过哪些渠道获得估价所需资料？、抵押估价报告

25、的结果报告中需要进行变现能 力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？、估价技术报告应说明哪些内容？【答案】1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资 料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地 产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士； （4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主 要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程 度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影 响；（

26、2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价 值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿 顺序。3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下 内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象 最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估 价结果确定。二、1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函XX公司：受贵 公司委托，我们对位于X X市X X路X X号16楼办公房地产的抵押价值进行了 评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵 押价值。经

27、过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理 法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法 规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价 师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价 值为28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357 元/nV,估价对象的抵押价值为25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌 仟七百七拾伍元整），19127元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全 文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估 价的详细结果、过程及有关说明，请见附

28、后的估价结果报告、估价技术 报告。XX房地产评估有限公司法定代表人：XXX二。一二年四月十九日【答案】错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误2：估 价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款， 缺法定优先受偿款的数额。错误3：缺估价机构盖章。三、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模 不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已 知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300 万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了 350万元作为估价对象房地产 的年净收益。、这样的做法有

29、哪些错误？、若估价对象的年净收益保持不变， 具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？【答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较 大的交易实例不宜作可比实例；（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客 观收益；（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；（4）不 应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作 为估价对象的年净收益）。本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处 理。具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来 数据资本化公式法确定

30、。四、房地产抵押估价报告估价报告编号：XX估字2015第XX号估价项目名 称：XX房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：XX房地产开发有限公司 房地产估价机构：XX房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：XXX（注册号XX）、XXX （注册号XX）估价作业日期：2015年6月14日至 2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假 设和限制条件（略）XX房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”，应 为估价报告出具日期；2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；3.价值类型 的表述不

31、符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；4,“估价原则”缺少 谨慎原则；5.结果报告中估价结果缺少单价；6.结果报告中缺少市场价值、法 定优先受偿款的披露；7.结果报告缺少风险提示；8.技术报告假设开发法选择 “业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；9,假设开发法的计算 公式缺少销售税费扣除项；10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的 理由（未说明未来收益是否变化）；H.收益法测算建成后房地产价值时计算净 收益时不应该计算年折旧费用；12 .假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；13 .收益法 测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；五、某房地产估价机构接

32、受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师 拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相 邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字 楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。、请问造成两者 差异较大的原因有哪些？、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B 写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处 理？【答案】、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内 涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一 个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（

33、不包含租 赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保 证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、 空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。、本题考查 的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内 涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是 否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比 率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服 务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。六、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如

34、下：估价目的 是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托 人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价 对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报 告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月187、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价 机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房 屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产 估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估 范围和评估结果有

35、异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估【答案】A8、在面向对象方法中，()机制是对现实世界中遗传现象的模拟。A.封装B.继承C.多态D.抽象接口【答案】B9、在“Excel 2000”表处理中,假设Al=2, A2=2. 5,选择A1:A2区域,并将 鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10,则A10=(),SUM (Al:A10) = () oA. 5.56

36、B. 6. 5D. 7 日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法 前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经 营。本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为 前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担 责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年 6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对 象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值 时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的 正常使用

37、要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所 有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地 方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合 法、完整、准确为前提。 改为：本次估价以委托人（或XX房地产开发公 司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土 地使用权年限自价值时点起为40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状 况与实地查勘的状况保持一致

38、。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。七、张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一 段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房 屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为 5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通 住宅的投资回报率是5000X12/1000000 = 6%,而酒店式公寓的投资回报率是 70000/1000000 = 7%,所以选择购买酒店式公寓。、张某的选择是否正确？、针 对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某

39、投 资决策提供专业建议？【答案】1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择 不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益 率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能 短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值 能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较 好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三 是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重 点要关注它的升值空间大小。八、指出并改正下

40、面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅，于2001年1 月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2008 年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用 成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算公式如下：房地产价 格=土地重新取得成本+建筑物重置总价一建筑物折旧1. 土地重新取得成本的 计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用 期限的楼面地价为280元/n）2,现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为 260元/m2,则土地重新取得成本为：土地重新取得成本二楼面地价X建筑面积 =280X93.

41、 88=26286.4 （元）2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的房屋重置价 格标准中砖混结构房屋的重置单价为3200元/n）2,房产管理部门2015年1月 1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为3500元加2, 房产管理部门2016年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的 重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价二重置 单价X建筑面积二3500X93. 88=328580 （元）3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧 采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:建筑物折旧=建筑物重置总价X （1 一成新率）其中，建筑物成新率由

42、房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场 评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：建筑物折旧 =328580X （1-70%） =98574 （元）4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价 格为：房地产总价二26286. 4+328580-98574=256292. 4 （元）【答案】1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得 成本二楼面地价义建筑面积=260X93.88=24408.8 （元）；2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对象建筑物重 置总价为：建筑物重置总价二重置单价X建筑面积二4000X93. 88=375220（元）；3

43、.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好 房改为基本完好房。九、李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的， 中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税 证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心， 李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所 有房屋列入征收范围，评估价是7480元/ni2,李某不同意这个征收价格，他指 出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2；认为找来的估价公司的评估价应该 不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/

44、n）2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补 偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。答题需要层次，考三个问题1.房屋用途的确定、违章建筑确认2.征收估价机构的选择3.征收补偿的确定【答案】1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。 中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行 补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。由 于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途 补偿。2估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意， 在规定时间提出复核评估，再不同意，提请

45、专家委员会鉴定。3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老 屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。一十、（）makescomputersabletodojobswhichtillnow, onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能够让计算机做那些现在只有人类大脑才可以做的一些工 作。A人工智能B大数据C云计算D物联网一十一、某市旧城改造需对某沿街房屋进行征收，房地产管理部门公示了有资 质的征收估价

46、机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构 咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被征收人过程中了 解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。、应通过何种途径 选择估价机构？、你应如何确定作为征收估价依据的该被征收人房屋的用途？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人 在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织 被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式 确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎 合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手

47、段承揽房屋征收评 估业务。2 .本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用 途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书 与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋 登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理 结果进行评估。该房屋的法定用途为住宅，应按照住宅用途评估。一十二、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4 个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错） 本 次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于

48、XX市XX路1号XX园XX座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使 用权面积为679. 6平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20XX年11月14日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价 对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对 影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒 佰零柒万零捌佰元整（7, 070, 800元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段： 估价假设和限制条件 一、估价 假设 （一）一般假设 1 .市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重 大变化或实质性改变。