房地产设计管理过程中的成本控制方法及要点.docx

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1、房地产设计管理过程中的本钱控制方法及要点摘要：房地产设计阶段是从技术层面与经济层面对房地产工程进行谋划的重 要阶段，直接关系到房地产工程投资目标和功能目标的实现。本文分析了房地产 设计管理过程实施本钱控制的必要性，以及具体的本钱控制方法，提出了本钱控 制的实施要点，期望对提高房地产工程设计阶段的本钱管控水平有所帮助。关键词：房地产工程；设计管理；本钱控制近年来，政府对房价管控力度不断增加，加之房地产工程开发本钱不断上涨, 使得房地产企业的经济利润空间受到严重压缩。面临如此严峻的形势，如何在保 证房地产工程质量功能的前提下降低工程本钱已经成为房地产企业可持续开展必 须解决的首要问题。在房地产工程

2、开发的全阶段中，设计阶段对工程本钱的影响 程度较大，在设计阶段运用科学有效的本钱控制方法可节省投资总额5%-10%,所 以这就要求房地产企业设计部门必须明确自身职责，增强本钱控制意识，合理降 低设计管理过程中的本钱。1房地产设计管理中本钱控制的必要性分析设计管理阶段的本钱控制对房地产工程总本钱的影响极为关键，此阶段实施 本钱控制的必要性主要表达在以下方面：其一，房地产设计管理不仅是从技术层 面设计工程方案，而且还要从经济层面规划部署整体工程实施，在施工图设计完 成后，可以基本确定80%的工程总造价。根据统计资料显示，设计管理阶段的费 用占比为房地产开发工程总费用的但是对本钱控制的影响却到达了

3、75% 以上。所以，必须加强设计管理阶段的本钱控制。其二，设计贯穿于房地产工程 的全过程中，对设计管理阶段实施本钱控制，能够有效减少工程实施阶段发生的 设计变更，关注工程动态本钱变化，最大程度降低无效本钱支出，保证工程投资 效益目标的实现。其三，房地产工程本钱控制分为事前、事中和事后控制，设计 管理阶段属于事前控制环节，从源头处把好本钱控制关口，有助于强化房地产项 目本钱控制的薄弱环节，实现本钱控制由被动管控向主动管控转变。2房地产设计管理过程中本钱控制方法1 .1价值工程方法2 . 1. 1方法概述价值工程是对产品使用功能进行分析，通过剔除非必需功能以到达降低本钱、 提升产品价值目的的一种方

4、法。价值工程由功能、本钱和价值三要素构成，公式 为价值=功能/本钱川。在房地产设计阶段，应用价值工程进行本钱控制，能够有 效平衡工程造价与工程质量功能的关系，力求用最少的本钱投入建成功能好、寿 命长的工程，提升房地产工程的价值。在运用价值工程进行本钱控制时，要通过计算工程功能与全部本钱投入之比, 求得价值系数，根据价值系数制定具体的本钱控制措施。具体如下：1、当价值系数等于1时，说明工程功能实际本钱接近于实现功能的目标成 本，此时造价十分合理，无须采取本钱控制措施。2、当价值系数大于1时，可能存在两种情况：第一种情况，工程存在较大 的功能优势，无须降低本钱；第二种情况，工程功能的实现本钱小于功

5、能评价值, 造价过低，无法实现功能，需对本钱方案进行改进。3、当价值系数小于1时，可能存在两种情况：第一种情况，工程受制约因 素影响，与工程开发要求存在一定差距，需改进本钱方案；第二种情况，工程功 能实现本钱大于功能价值，说明本钱偏高，需进行改进。2. 1. 2方法应用在运用价值工程进行房地产设计阶段的本钱控制时，要基于最优效益的角度 出发降低本钱，实现工程价值价值最大化。1、在各阶段设计运用价值工程控制本钱。房地产设计管理包括概念规划设 计、详细规划设计、方案设计、施工图设计、专项设计、深化设计。各阶段由概 念到清晰、由面到点不断深化，针对各阶段特点运用价值工程有侧重的进行本钱 管控，防止前

6、期“摊大饼”式追求高标准，造成不适应工程定位的无效功能及成 本浪费，给后期本钱管控带来压力。2、统筹协调各专业。房地产技术设计阶段涉及初步设计、施工图设计、深 化设计等多个环节，要求建筑、结构、给排水电气、景观、消防等多个专业的工 程师共同参与设计工作，增加了工程工程设计的复杂程度。在应用价值工程进行 本钱控制中，必须协调好各专业配合本钱控制工作，要求各专业工程师提供最优 价值系数，并在相互统筹规划的基础上给出工程整体价值系数，平衡各专业领域 的本钱支出，防止出现某一领域本钱降低而导致其他领域本钱大幅度增加的问题 2O3、考虑工程质量功能。设计部门要考虑房地产企业对工程开发的需求，寻 求工程功

7、能与本钱的平衡点，实现工程价值最大化。如，设计部门可通过采用新 技术、新方法、新材料提升工程功能，同时降低本钱；设计部门可采用新设计构 思、新设计思维，设计高档房屋建筑产品，大幅度提升设计产品功能、小幅度增 加本钱；设计部门可在保证工程质量不变的前提下，通过优选材料等方式降低 本钱。4、重点分析工程功能。价值工程理论需要考虑价值创造与本钱投入的关系, 设计部门在房地产工程设计时，对工程质量功能进行分解，区分必要功能、次要 功能，充分发挥出设计人员的创新精神，在不影响工程必要功能的前提下，通过 降低或剔除次要功能，设计经济实惠型房地产工程产品，以降低本钱。同时应深 入结合市场及营销需求，在客户痛

8、点以及关注点上加大本钱投入，对提升工程品 质起到事半功倍的效力，在其他非客户敏感点的局部进行本钱控制，不影响工程 整体质量及定位。在本钱控制中，要制定最为合理的经济方案，既保证房地产项 目功能，又实现工程造价控制。2.2目标本钱限额设计方法2. 2. 1方法概述目标本钱限额设计是目标本钱方法与限额设计在房地产工程设计管理中的结 合运用。其中，目标本钱要根据房地产企业的经营计划，以及房地产开发工程的 预期售价和目标利润进行确定，将目标本钱作为设计阶段的造价控制目标。限额 设计是将总的目标本钱分解到每个单项工程设计中，以保证主体、安装、园林、 装饰、设备、消防等的本钱造价始终在投资概预算范围内。为

9、到达目标本钱限额 设计目标，应满足以下条件：施工图设计预算初步设计概算方案设计估算V 投资额。在目标本钱限额设计中，设计部门要充分考虑影响本钱的多种因素， 包括总本钱控制限额指标、技术可行性、结构安全性、经济合理性等，在合理、 安全的前提下，提高本钱控制在工程设计中的重要地位，防范“三超”问题发生。3. 2. 2方法应用1、结合运用价值工程理论。在房地产设计管理过程中，对本钱进行控制时, 可以对价值工程理论进行运用，借此来优化工程功能，降低总本钱。设计部门可 在工程设计阶段引入价值工程的方法，对方案进行比选，从中选取最优方案，在 提升工程价值的基础上，使本钱控制在限定的额度以内，防止超出。在对

10、工程的 限额指标进行分解时应预留出一局部费用，以备调节之用，这局部费用应为总成 本的20%左右，由此能够为后期的方案创新提供资金支撑，使先进技术和设备的 引入成为可能。在房地产工程设计阶段，价值工程法对于控制本钱虽然效果比拟 显著，但却存在缺乏，而目标本钱限额法也有一些缺陷，为提升本钱控制水平， 可将这两种方法结合到一起使用，通过对工程功能、质量、本钱等方面进行综合 分析，到达工程利润最大化的目标。2、采用PDCA循环方法。在运用目标本钱限额设计进行本钱控制时，设计部 门应采用PDCA循环法，不断优化设计方案，以到达强化动态本钱控制的目的。 房地产开发工程开发包括工程启动、开发实施、工程结束三

11、个阶段，在工程启动 中动态本钱等于目标本钱；在工程实施中，动态本钱等于已发生合同、设计变更、 经济签证、人工本钱变动、材料价格变动、设备租赁价格变动等各项因素发生成 本之和；在工程结束阶段，动态本钱等于结算本钱。这就要求设计部门做好动态 本钱检查工作，掌握准确的动态本钱信息，构建起设计目标制定（P）、设计目标执行（D）、跟踪检查（C）、目标调整（A）的循环机制，不断优化调整工程 设计。3、灵活调解各分项工程设计限额及目标本钱分配。在保证总体目标本钱不 便的前提下，根据工程实际需要及产品定位，灵活调整各分项工程目标限额分配 情况，在客户敏感点及关注点上，能表达工程品质和影响力的环节进行本钱倾斜,

12、 同时在其他非关注点上进行本钱控制。3房地产设计管理过程中本钱控制实施要点3.1方案设计的本钱控制在方案设计阶段，设计部门要根据房地产工程的规划设计和经济技术指标， 对建筑方案进行比选。在比选过程中可运用价值工程理论，选出满足工程功能定 位和本钱控制目标的设计方案。多方案比选要考虑以下因素：一是检验方案设计 的可行性，剔除不符合功能与本钱要求的方案；二是比拟多个方案的经济效益， 或者对多个方案中的局部经济效益进行测算，比选出经济合理方案；三是建立比 选评价指标体系，合理确定经济性评价指标的比重，对多个方案进行综合评分， 选出最优方案。如，在某高层住在工程方案设计中，房地产企业要求设计部门 设计

13、出建筑单体户型分配方案，共设计出5组强行排布方案，在方案比选中，结 合经济技术指标排除3个无法满足指标要求的方案，并运用价值工程理论，算出 剩余2个方案的工程本钱与价值系数，选出最优的方案设计。3. 2初步设计中的本钱控制在初步设计阶段，设计部门要采用目标本钱法进行本钱控制，对建筑立面各 构件的尺寸、材质、工艺等方面提出明确要求，为施工图设计提供依据。在初步 设计完成后，设计部门要将设计方案交由财务部门进行初步核算，判断初步设计 本钱是否超出目标本钱，假设超出目标本钱，那么设计部门要继续对设计方案进行优 化，确保总本钱在总目标本钱范围内。如，在某住宅建筑设计中，房地产企业 要求突出古典建筑风格

14、，将其设计成富有现代感和尊贵感的洋房。在这一设计要 求下，建筑立面设计会更加复杂，需要考虑诸多装饰性元素，大幅度增加了本钱 造价。为有效控制本钱，设计人员必须加强与财务人员的沟通，及时了解材料价 格，分析施工工艺，对材料比重进行调节，进而将本钱控制在总目标本钱范围内。4. 3施工图设计的本钱控制在施工图设计阶段，房地产企业设计部门可以采取以下本钱控制措施：参照 限额设计，按从前到后的顺序，从纵向上对房地产工程施工图纸的设计本钱进行 有效控制，从而在确保施工图合理可行的前提下，到达降低本钱的目的；对设计 人员进行考核，以考核结果作为奖惩依据，由此能够为施工图的设计品质提供保 障；在对主体结构进行

15、设计时，当建筑方案明确后，应对结构限额的设计思想进 行贯彻，防止限额超出的情况发生；钢材对房地产工程的本钱影响较大，所以在 施工图设计阶段，应对不同业态下，工程含钢量的限额标准值进行合理设计，后 续设计中，那么应当以该标准值为依据，对结构进行合理设计。为防止含钢量超限 导致本钱增加的情况发生，应当制定相应的奖惩机制，一旦超限应对设计费进行 局部扣除，并外聘第三方对结构设计进行优化。4结论综上所述，房地产开发过程中在设计管理过程进行本钱管控，在不降低产品 力和产品定位的基础上，能有效控制无谓的本钱消耗，节约本钱达10%以上，是 房地产企业本钱管理的重点，直接影响房地产开发的利润率。房地产企业设计

16、部 门要重视设计管理中的本钱控制，以保证房地产开发工程质量功能为前提，采用 价值工程、目标本钱限额设计等有效方法，对方案设计、初步设计以及施工图设 计中的本钱进行有效控制，寻求降低本钱的操作空间，从而选出经济合理的最优 设计方案，为工程实施阶段的造价控制提供执行依据，保证工程投资目标的实现。参考文献1宁波.房地产工程开发建设过程中的本钱控制J.建材开展导 向，2017 (18):290-290.2杨睿轩.房地产设计管理过程中的本钱控制方法及要点J.工程技术研 究,2018 (7) : 153T54.3刘晓南，赵斌，谷俊芳.房地产工程管理中的本钱控制分析J.名城绘，2017(10) :9-10.4王顺利.房地产公司工程全过程本钱控制模式研究J.企业改革与管 理,2019(23) : 158-158, 160.5张忠雄.房地产工程设计阶段本钱控制与管理探讨J.住宅与房地 产，2017(4X):26-27.6郑芳.房地产开发过程中本钱控制的关键要点分析J.城市周 刊,2019 (18) : 28-28.7张然，王新波.浅谈房地产开发设计管理阶段本钱控制J.门 窗，2018(7):136136.