2023年CPA税法13个小税种深度总结版.docx

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1、小税种（一）房产税纳税范围纳税范围计税依据与税率一比例税率税收优惠征收管理及纳税申报征税对象：房屋，按房屋计税余 值或租金征收；房企 的商品房，出售前不 征，但出售前已使 用、出租、出借的征（不征土地增值税） 独立于房屋之外（围 墙水塔等不证） 纳税人：房屋产权所 有人。属于国家，经营管 理单位，集体或个人 的，谁用谁缴出典 的，承典人交；产 权所有人，承典人不 在房屋所在地的或 产权未拟定及租典 纠纷未解决，代管人 和使用人交；无租使用的，使用 人代缴（房产余 值）外商投资公司和 外国公司外籍 个人也交征税范围：位于城 市、县城、建制镇、 和工矿区的房屋，不 涉及农村房屋。法定减免：（前四条

2、同土地 使用税）1、国家机关、人民团队、军 队自用的房产2、由国家财政部门拨付事业 经费的单位，如学校、医疗 卫生单位、托儿所、幼儿园、 敬老院、文化、体育、艺术 这些实行全额或差额预算管 理的事业单位所有的，自身 业务范围内使用的房产免征 房产税。3、宗教寺庙、公园、名胜古 迹自用的4、个人所有非营业用的房产 免征；出租、营业用房，征 5、经财政部批准免税的其他 房产：3项1 .对非营利性医疗机 构、疾病控制机构和妇幼保 健机构等卫生机构自用的房 产，免征房产税。2 .对按政府规定价格出 租的公有住房和廉租住房， 暂免征收房产税。涉及公司、自收自支事 业单位向职工出租的单位自 有住房，房管部

3、门向居民出 租的公有住房等。3 .经营公租房的租金收 入，免征房产税。纳税义务发生时间：1、将原有房产用于生产经营，生产经营之月起2、自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月 起3、纳税人委托施工公司建设的房屋从办理验罢 手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新 建房屋，应从使用或出租、出借的当月起）4、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起 5、购置存量房，自办理房屋权属转移，变更登 记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证 书之次月起6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借 房产之次月起，缴纳7、房地产开发公司自用、出租、出借，自使用 或交付之次月纳税。（注：4、5、6相应土地使用税的1、

4、2、3 模同样）8.其他、因房产的实物或权利状态发生变化而 依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计 算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的 当月末终止房产纳税义务发生变化的当月末纳税地点云房产端在地。对房产不在同一地方的纳税人, 应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务 机关缴纳。纳税期限：房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。（同土地使用税）具体纳税期限由省、自治区、 直辖市人民政府规定（同土地使用税及车船税）从价计征依照房产原值一次减10%30%后的余额计征。税率1.2%1、房产原值，不管是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算。2、房产原值涉及与房屋不可分割的附属设施

5、：如给排水、采暖、消防 中央空调、电气及智能化楼 宇设备等，3、纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增长房屋的原值。交付使用次月。4、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：A、共担经营风险的，以房产余值为计税依据不交营业税B、收取固定收入，不承担经营风险，实际是以联营名义出租，由出租方按租金收入计征房产税。（有 也许分段计算）5、融资租房屋的，以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由本地税务机关根据实际情况 拟定。6、以房屋为载体的不可随意移动的附属设备和配套设施，都一并计入房产原值；对于更换的设备和 设施，将其价值计入原值时，可扣减本来相应设备和设施的价值，对其中易损坏、需经

6、常更换的零 配件，更新后不计入房产原值7、对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（涉及自营和出租）的代管人或使用人缴纳 房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%-30席后的余值计征；没有房产原值或不能将业主共有房 产与其他房产的原值准确划分，参照同类房产核定房产原值；出租的，依租金收入计征。8、从价计征的，房产原值应包含地价，涉及为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费 用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此拟定计入房产原值的地 价。（每单位建筑面积地价*2）9、地下建筑物：工业用途以房屋原价的50$-60%、商业及其他用途的按70$-80%相连

7、的视为一个整 体。从租计征:计税依据为房产租金收入，以劳务或其他形式抵付，应按同类房地产的租金水平拟定标准 租金额；对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产余值（从价计 征）缴纳房产税。税率：12%；个人出租不区分用途一律4%（营业税3%/2房产税4%个人所得税10%印花城乡土地使 用免）；从租12% （按年计算）税额计算公式：从价计征:全年应纳税额=应税房产原值X （1-扣除比例）X1.2%从租计征：全年应纳税额=租金收入X 12席 （个人为4舟）境物品的所有人以及 推定所有人（携带进境 的，为携带人；分离运 送的行李，为相应的进 出境旅客；邮递方式进 境的，为收件

8、人；邮递 或其他方式出境的，为 寄件人或托运人）报进境之日实行的税率征税。3、进出口货品的补税和退税，应按该进出口货品原申报进口或出口之日所实行的 税率0但有斯列情况：原按特定减免后补税，按再次填写报关单申报办理之日税率；保税性质进口货品转内销，按申报转为内销之日税率；擅转，按查获日；暂时进口转正式进口，按申报正式进口之日税率；分期支付租金，分期付税，按再次填写报关单申报办理税率；溢卸, 误卸需征，按原运送工具申报进口日实行的税率，无法查明，按补税当天 税率；税则归类的改变、完税价格的审定或其它工作差错需补税的，按原征税日期税率; 批准缓税进口以后交税，不管分期或是一次交清，按原进口之日税率；

9、查获的 走私补税，按查获日期税率。A、在境外运送途中或在起卸时，遭受损坏或损失的。B、起卸后海关放行前，因不可抗力 遭受损坏和损失C、海关查验时已经破漏 损坏的或者腐烂，经证明不是保管不慎导致的。 9、无代价抵偿货品，即进口货品在征税放行后，发现货品残损、短少或品质不良，而由国 外承运人、发货人或保险公司免费补偿或更换的同类货品，可以免税。如未退运，其进口 的无代价抵偿货品应照章征税。特定减免：（政策性减免）涉及科教用品、残疾人专用品、扶贫慈善性捐款、加工贸易产品（加工贸易和补偿贸易， 进料加工；剩余料件或增产产品转内销时，假如来料加工，进口总值2$内，价值3000元以 下免；如是进料加工，进

10、口总值2$内，价值5000元以下免）、边境贸易进口物资（边民互 市每人每日8000元以下免关税和增值税，边境小额贸易除烟、酒、化妆品等外，减半征收 关税及增值税）、保税区进出口货品、出口加工区进出口货品、进口设备，特定行业或用途 的减免I缶时减免税：I缶时减免由海关总署或会同财政部按照国务院的规定，根据某个单位、某类商品、某个时 期或某批进出口货品的特殊情况，对其进口应税货品特案予以关税减免。小税种（十一）关税（2）一般进口货品的完税价格出口货品完税价格完税价格中各项费用一、以成交价格为基础的完税价格二、进口货品海关估价方法以成交价格为基础的完税价格1、以一般陆、海、空运方式进由海关以该货品向

11、境外销售的成交 价格为基础拟定。涉及货品运至境内输出地点装卸 前的运送及其相关费用、保险费。 其中包含的出口关税，应当扣除； 其中支付给境外的佣金，如单独列 明，应扣除；未列明，不能扣。不涉及：1 .出口关税税额；2 .支付给国外的佣金，如与货品的离 岸价格分列，应予扣除；未分列则不 予扣除。3 .售价中含离境口岸至境外口岸之 间的运费、保险费的，该运费 保险 费可以扣除。出口货品应纳税额二完税价格X出口 关税税率海关估价法：1、相同货品2、类似货品3、成本+利润+一般费用+境内运保费 4、其它合理方法（不合用倒扣的方 法）口货品：运费应计算至卸货口 岸（海运），目的地口岸（空运、 陆运）运费

12、和保险费的实际支出费 用计算。无法拟定的，运费应按照该货品 进口同期运送行业公布的运费 率计算；保险费可按货价+运费”的 3%。估算。2、以其他方式进口货品： 邮运的进口货品，应当以邮费 作为运送及其相关费用、保险 费；以境外边境口岸价格条件 成交的铁路或公路运送进口货 品，海关应按照货价的1 %计算 运送及其相关费用、保险费； 进口货品的自驾进口的运送工 具，海关在审定完税价格时，可 以不另行计入运费进口货品完税价格=货价+运送费用（涉及货品运抵中国关境内输入 地起卸前的运送、保险和相关费用等）1、需计入完税价格的项目：由买方承担的除购货佣金外的佣金和经纪费。（不涉及买方佣金）由买方承担的包

13、装材料和包装劳务费用、以及与该货品视为一体 的容器费用与该良品的生产和境内销售有关的，由买方免费或低于成本的方 式提供并可以按适当比例分摊的料件、工具、模具、消耗材料及类 似货品的价款，以及在境外开发、设计等相关服务的费用与该货品有关的，并作为卖方向我国销售该货品的一项条件，应 由买方直接或间接支付的特许权费。（不涉及境内复制权费）卖方直接或间接从买方对该货品进口后获得的收益。2、下列费用如能与货品实付或应付价格区分，不计入完税价格：货品运抵境内输入点后的运送费用；进口关税及其他国内税（重要指增值税和消费税）机械、设备等货品进口后的基建、安装、装配、维修和技术服务 的费用O境内复制进口货品而支

14、付的费用境内外技术培训及境外考察费用进口货品的价格不符合成交价格条件或成交价格不拟定的，应按下列顺序估价：1、相同或类似货品成交价格方法注：应在海关接受申报进口 之日的前后各45天（且有多个价格时合用最低价）相同商业 水平且进口数量基本相同，对因运送距离及方式不同，产生 的差异应调整2、倒扣价格方法3、计算价格方法4、其他合理方法，但不得使用下列方法：境内生产的货品在境内销售的价格可供选择的价格中较高的价格以计算价格方法规定的有关事项之外的价值或费用计算的 价格货品在出口地市场销售的价格出口到第三国或地区的销售价格最低限价或武断虚构的价格对买卖双方有特殊关系的规定向境内无特殊关系的买方出售相同

15、或类似货品的成交价格 按照使用倒扣价格拟定的相同或类似货品的完税价格 按照使用计算价格拟定的相同或类似货品的完税价格小税种（十一）关税（3）特殊进口货品的完税价格原产地规定征收管理及纳税申报一、加工贸易进口料件及其制成品：1、进口时需征税的进料加工进口料件，以该料件申报进口时的价格估定。2、内销的进料加工进口料件或其制成品，以料件原进口时的价格估定。不能拟定海关以接受内销申报的同时或 大约同时进口的与料件相同或类似的货品的进口成交价格。3、内销的来料加工进口料件或其制成品，以接受内销申报的同时或者大约同时进口的与料件相同或类似的货品 的进口成交价格为基础。4.加工公司内销加工过程中产生的边角料

16、或副产品以海关审查拟定的内销价格作为完税价格。5.出口加工区内的加工公司内销的制成品，以接受内销申报的同时或者大约同时进口的与料件相同或类似的货品 的进口成交价格为基础。6、保税区内的加工公司内销的进口料件或其制成品，同上。7、加工贸易加工过程中产生的边角料，以申报内销时的价格估定。二、保税区、出口加工区货品销往区外、从保税仓库内销的进口货品，以海关审定的价格为完税价；对经审核销售价不能拟定的，海关按照一 般进口货品估价办法的规定，估定完税价。在保税区、出口加工区或保税仓库中发生的仓储、运送及其他相关费用，应计入销售价。三、运往境外修理的货品出境向海关报明，在规定期限内又复运进境的，以海关审定

17、的境外修理费和料件费为完税价格。四、运往境外加工的完税价格=境外的（加工费+料件费）+进境的运保费+相关费用五、暂时进境的6个月免税，之后按海关拟定的留购价格作为完税价格。六、租赁方式进口货品：以租金方式对外支付的租赁货品，租赁期间用海关审定的租金留购的租赁货品，用审定的留购价格申请一次性缴纳税款的，经海关批准，可按一般进口货品估价方法的规定估定。七、予以补税的减免税货品完税价格=海关审定的该货品原进口时的价格X【1 一申请补税时的已使用时间（月）4-（监管年限X12）】税率 用再次填写报关单税率八、易货、寄售、捐赠、赠送等其它方式进口的货品应当按完税价格办法第六条。进口载有专供数据解决设备用

18、软件的介质，以介质自身的价值或成本为基础拟定完 税价格。（介质的价值或成本与所载软件的价值分列）美术摄影声音图像影视游戏电子出版物的介质除外。一、所有产地生产标准： 1、在该国领土或领海内开 采的矿产品；2、在该国领土上收获或采 集的植物产品；3、在该国领土上出生或由 该国饲养的活动物及从其 所得产品；4、在该国领土上狩猎或捕 捞所得的产品；5、在该国的船只上卸下的 海洋捕捞物，以及由该国船 只在海上取得的其他产品； 6、在该国加工船加工上述 第5项所列物品所得的产 品；7、在该国收集的只合用于 作再加工制造的废碎料和 废旧物品；8、在该国完全使用上述1 至7项所列产品加工成的 制成品。二、实

19、质性加工标准： 是指产品加工后，在进出口 税则中四位数税号一级的 税则归类已有了改变 或者加工增值部分所占新 产品总值的比例已超过 30%及以上的。一、关税缴纳（不合用征管法的规定）1、申报时间：进口货品自运送工具申报进境之日起14日内；出口货品运抵海关监管区后装货的24小时以前2、纳税期限：填发缴款书之日起15日内。3、因不可抗力或国家税收政策调整的情形下，经海关总 署批准，可延期缴纳，最长不超过6个月。二、强制执行1、征收关税滞纳金：关税滞纳金;滞纳关税税额X0. 5%X滞纳天数【算头算 尾】2、强制征收：如纳税义务人自海关填发缴款书之日起3 个月仍未缴纳税款，经海关关长批准，海关可以采用

20、强制 扣缴、变价抵缴等强制措施。三、关税退还（海关发现后应立即退还）如碰到以下情况，纳税义务人可自缴纳税款之日起一年 内，书面声明理由，连同原纳税收据向海关申请退税并加 算同期银行活期存款利息。1、因海关误征，多纳税款的。2、海关核准免验进口货品，在完税后，发现有短卸情形， 经海关审杳认可的。3、已征品关税的货品，因故未将其运出口，申报退关， 经海关查验属实的（品种规格因素原状进出境查验属实可 退）四、关税补征和追征1、非纳税人责任的，补征期1年；（从纳税或放行之日起） 2、纳税人责任的，海关在3年内追征，并加收滞纳金。五、关税纳税争议：可%请复议，但应先纳税，逾期则构成滞纳，海关有权采 用强

21、制执行措施。填发缴款书之日起30日内申请复议； 海关收到申请之日起60日内作出复议决定；收到复议决 定书之日起15日内提起诉讼。小税种（十二）资源税征税范围计税依据税率税收优离征收管理及纳税申报备注纳税义务人： 在我国境内开 采应税资源的 矿产品或生产 盐的单位和个 人，在自用或销 售时一次性征 税。属于价内税 1、对外资、外 国公司、外籍人 员也征。2、自2023-11-1 起， 开采陆上和海 洋的油气资源 的中外合作油 气田、开采海洋 油气资源的自 营油气田，不再 缴纳矿区使用 费，依法缴纳资 源税。3、独立 矿山、联合公司（本单位应税 产品税额）和其 他收购未税矿 产品的单位（涉 及个人

22、）（核定） 为资源税的扣 缴义务人；中外 合作油气田的 资源税由作业 者负责代扣1、开采原油过程中用于 加热、修井的原油，免 税2、纳税人在生产过程 中，因意外或自然灾害 遭受重大损失的，由 省、自治区、直辖市人 民政府可酌情决定减 免。3、铁矿石资源减按80% 征收4、尾矿再运用，不再 征收。5、2023年1月1日起， 对地面抽采煤层气也 称煤矿瓦斯，暂不征收 资源税。6 .油气减征资源税项 目：1）油田范围内运 送稠油过程中用于加 热的原油、天然气，免 征资源税。2）对稠油、 高凝油和高含硫天然 气资源税减征40舟。3） 对三次采油资源税减 征30%o 4）对低丰度油 气田资源税暂减征 2

23、0%o 5）对深水油气田 资源税减征30%o7 .煤炭减征资源税项 目：1）对衰竭期煤矿 开采的煤炭，资源税减 征30%。2）对充填开采 置换出来的煤炭，资源 税减征50%o纳税义务发生时间：销售的，同增值税、消费税；自用的，移送使用当天；分期收款：协议规定的收款日期预收款：发出应税产品；扣缴的：支付首笔货款或初次开具支付货款凭证当天。纳税期限（同增值税、消费税）按月的，期满10日内申报纳税其余的，5日预缴，次月1日起10 内申报纳税并结清上月税款纳税地点：1、凡是缴纳资源税的纳税人，都应当向应税产品开采或者生产地 主管税务机关缴纳。2、属于跨省开采，生产单位和核算单位不在同一省、自治区、直

24、辖市的，一律在开采地纳税，按开采地的销售量及合用税额计算 3、扣缴义务人代扣代缴的，向收购地主管税务机关纳税新增：煤炭从价征收的资源税1 .纳税人开采原煤：（1）直接对外销售的：原煤应纳税额=原煤 销售额X合用税率 销售额不含从坑口到车站、码头等的运送 费用。（2）将开采的原煤自用于连续生产洗选煤的，在原煤移送 使用环节不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售原煤。2 .纳税人将其开采的原煤加工为洗选煤：（1）洗选煤对外销售： 洗选煤应纳税额=洗选煤销售额X折算率X合用税率 洗选煤销 售额涉及洗选副产品的销售额，不涉及洗选燥从洗选煤厂到车站、 码头等的运送费用。（2）洗选煤自用的：视同销售洗选

25、煤。3 .纳税人同时以自采未税原煤和外购已税原煤加工洗选煤的，应 当分别核算；未分别核算的，按洗选媒对外销售计算缴纳资源税。 新增：原油、天然气资源税计算对开采稠油、高凝油、高含硫天然气、三次采油的陆上油气田公 司及低丰度油气资源，根据上年符合上述减税规定的原油、天然 气销售额占其原油, 天然气总销售额的比例，拟定资源税综合减 征率和实际征收率，计算资源税应纳税额综合减征率= （减 税项目销售额X减征幅度X6$总销售额实际征收率=6%综合减征率应纳税额=总销售额X实际征收率新增：稀土、筲、铝资源税计算（2023年5月1日起）1 .纳税人开采原矿：（1）直接对外销售或视同销售的：可采用成 本法或

26、市场法将原矿销售额换算为精矿销售额，销售额不含从坑 口到车站、码头的运送费用。（2将开采的原矿自用于连续生产 精矿的，在原矿移送使用环节不缴纳资源税；自用于其他方面的， 视同销售精矿。2 .纳税人将其开采的原矿加工为精矿：（1）精矿对外销售：按精 矿销售额计算资源税，精矿销售额不涉及从洗选煤厂到车站、码 头或用户指定运达地点的运送赛用。（2）精矿自用的或视同销售 的：按精矿销售额计算。3 .纳税人同时以自采未税原矿和外购已税原矿加工精矿的，应当 分别核算；未分别核算的，按未税原矿加工精矿计算缴纳资源税。增值税与资源税的结合 1、销售的，征资源税， 增值税2、自用的，除 液体盐连续加工固定盐 之

27、外的自用，如投资、 福利赠送等，以自用数 量为课税数量，征资源 税；以平均价格征收增 值税3、若是应税产品 连续加工成非应税产 品，如原矿加工精矿等, 征资源税，不征增值税。 无法掌握自用原矿数量 的，按选矿比或折算比 折算原煤数量4、若是连续生产应税产 品的，对自用的不征资 源税，不征增值税，按 加工的应税产品的数量 征资源税（如盐的规定） 纳税人以自产的液体盐 加工固体盐，按固体盐 税额征税，以加工的固 体盐数量为课税数量。 纳税人以外购的液体盐 加工成固体盐，其加工 固体盐所耗用液体盐的 已纳税额准予抵扣。居 民煤炭制品、天然气、 食用盐合用13%的税税目（征税范围）都是初级原矿1、原油

28、：开采的天然原油征税；人造石油不征税2、天然气：指专门开采或与原油同时开采的天然气，不涉及煤矿生产的天然 气（瓦斯）3、煤炭：原煤征，涉及原煤和以未税原煤加工的洗选煤4、其他非金属矿原矿，是指除上列产品和井矿盐以外的非金属矿原矿5、黑色金属矿原矿（铁矿、镒矿、铭矿）6、有色金属矿原矿7、盐。涉及固体盐、液体盐固体盐，涉及海盐、湖盐原盐和井矿盐 伴采的其它应税矿产品，凡未单独规定合用税额，一律按主矿产品或视同主矿 产品税目征收未列举名称矿由人民政府决定征收或暂缓，报财政局和国家税务总局备案 税率实行从量+从价税率，实行级差调节原则从价定率征收：原油、天然气6%10瓦煤炭2023年12月1日起轻稀

29、土（内 蒙古11.5%,四川9.5%,山东7.5%）,中重稀土 27%,筲6.5%,铝11% （2023年5月1 日起）价款和价外费用（折合率1年内不得变更）应纳税额=（不含增值税）销售额X税率从价定率征收的计税依据销售额销售额为纳税人销售应税产品（原油、 天然气、煤炭）向购买方收取的所有价款和价外费用（如违约金、优质费等）， 但不涉及收取的增值税销项税额。【提醒】与应税矿产品缴纳增值税的销售额 一致。【新增：特殊情形】（1）纳税人开采应税产品由其关联单位对外销售,按关联 单位销售额征收资源税；既有对外销售，又有将应税产品用于连续生产非应税 产品或其它自用，对自用的这部分应税产品，按对外平均售

30、价征收资源税。（2） 纳税人将其开采的应税产品直接出口，按离岸价格（不含增值税）征收资源税。 从定额征收：应纳税额=课税数量X单位税额代扣代缴应纳税额二收购未税矿产品的数量X合用的单位税额（独立矿山、联 合公司合用本单位的税额标准，其它单位按税务机关核定的税额标准） 新增：开采海洋或陆上油气资源的中外合作油气田，按实物量计算缴纳资源税， 以开采量扣除作业用量、消耗量之后的产量为课税数量，由作业者代扣资源税。 拟定课税数量1开采或生产应税产品实际销售数量和视同销售的自用数量。2不能准确提供应税产品销售数量的，以应税产品的产量或主管税务机关拟定 的折算比换算。3.纳税人在资源税纳税申报时，除财政部

31、、国家税务总局另有 规定外，应当将其应税和减免税项目分别计算和报送4纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数 量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液 体盐的已纳税额准予抵扣。5.金属和非金属矿产品原矿，按选矿比折算原矿数量。选矿比二精矿数量/耗用原矿数量小税种（十三）土地增值税（D纳税人及征税范围计税依据与税率税收优惠征收管理备注一、纳税义务人：只要有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 产权，并取得收入，都是纳税人。二、征税范围的界（三点须同时符合）。1、转让的土地使用权是否属于国家；2、土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是

32、否发生转让。（不涉及出让二 一级市场上的转让）3、房地产是否取得收入三、征税范围的具体鉴定增值率税率扣除数1、建造普通标 准住宅出售， 增值额未超过 扣除项目金额 20%的，免征。 超过，全额征 收。2、企事业 单位社会团队 转让旧房作为 租房房源且增 值额不超过扣 除项目的20% 免征。3、因国家征 用、收回的房 地产，免征。4、因实行城市 规划、国家建 设需要而搬 迁，由纳税人 自行转让的房 产，免征。对已经实行预征办法的地 区，可根据不同类型房地 产的实际情况，拟定适当 的预征率。除保障性住房 外，东部地区省份预征率 不得低于2舟，中部和东北 地区省份不得低1.5$,西 部地区省份不得低

33、于1%o1、申报时间：纳税人签订 房地产转让协议之日起7 天内。2、纳税地点：房地产所在 地主管税务机关申报A、纳税人是法人的，房产 坐落地与其机构所在地或 经营所在地一致时，在原 管辖税务机关申报，否则 房地产坐落地B、纳税人是自然人的，房 产坐落地与其居住所在地 一致时，在住所所在地， 否则在过户手续所在地税 务机关纳税人有下列情 况按房地产评 估价格计算征 收：1、隐瞒 虚报房 地产成交价格的 2、提供扣除项目 金额不实的。3、转让房地产的 成交价格低于评 估价格，无合法 理由的4、旧房及建筑物 的转让既无评估价格 又无购房发票 的，需要核定征 收。能提供契税 完税凭证的，准 予扣除，但

34、不作 为加计5%的基 数。50%30%0(50%100%40%5%(100200%50%15%60%35%有关事项是否属于征税范围200%1、出售征税：出售国有土地使用权；涉及出售、互换和赠 与地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权 一并转让；存量房地产买卖四级超率累进税率计算环节：1、计算应税收入总额2、计算扣除项目的金额合计2、继承、赠予法定继承不征；非公益性赠予的征3、计算土地增值额增值额=转让房地产收入一准予扣除项目金额4、计算增值税与扣除项目金额的比例增值率=增值额：扣除项目金额5、拟定合用的税率，计算应纳税额应纳税额=增值额X税率一扣除项目X扣除系数3、出租不征（无权属转移）4、

35、房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿债的，不征；不能偿还债 务，抵债的，征。5、房地产互换（核算免）单位间换房有收入的，征；个人之间互换自有居住 房地产，核算后不征7合作建房建成后自用，暂免征；转让（涉及互相间的转让），征8、公司兼并转让房地产暂免9、代建房不征（无权属转移）10、房地产重新评估不征（无收入）-账面反映而已拟定增值额的扣除项目：1、转让新建房扣除的项目：（按每个项目单独归集，如写字楼、会所、停车场等分别归集）取得土地使用权所支付的地价款及缴纳的有关费用（+契税）。Ps：有也许配比分摊（2次）。房地产开发成本（土地的征用、耕地占用税及拆迁费、前期工程、建筑安装工程、公共配套设施费等）

36、。房地产开发费用。销售费用、管理费用、财务费用A、纳税人可以按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，其房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%以内。B、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X10%以内 利息不高于银行同类同期贷款利率；超过国家规定的上浮幅度的部分不能扣；逾期利息、加息和罚息不能扣。既有金融机构借款，又有其他借款的，不能同时合用上述A、B；土地清算时，已经计入房地产开放成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除转让房地

37、产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加，印花税（房地产开发公司不单独扣除印花税-已计入管理费用）房地产开发公司，取得上述扣除项目后，另按【+】X20%加计扣除费用（印花税已记入开发费用）2、转让旧房及建筑物：（由政府批准设立的房地产评估机构估价，税务局确认）旧房及建筑物的评估价格二重置成本价X成新度折扣率，不能取得评估价格但能提供购房发票的，按发票所载金额从购买年度起至转让年度每年加计5%计算扣除；超过1年的，未满12个月超 过6个月的视为1年。取得土地使用权所支付的地价款（有时候包含在房价中了），能提供已付地价款的凭据的，可扣除转让环节中缴纳的税金（三税一费）+印花税（非房地产开发公司）。营业

38、税的营业额按转让收入减除购置原价或抵债时作价后的余额计税，税率5%,不能减其它相关费用小税种（十三）土地增值税（2）房地产公司的土地增值税清算清算单位清算条件收入拟定扣除项目核定征收以国家有关部门审 批的房地产开发项 目为单位进行清 算；分期开发的， 以分期项目为单位 清算。报送资料：1、书面申请、申报 表2、竣工决算报表、 地价款凭证、土地 使用权出让（或转 让）协议、利息结 算告知单、商品房 购销协议登记表、 项目工程协议结算 单等及收入、费用 资料3、委托中介审核 的，应报送土地 增值税清算税款鉴 证报告4、税务机关规定的 其它资料。纳税人应进行的清算： 房地产项目所有竣工， 完毕销售的

39、；整体转让未竣工决算房 地产开发项目的；直接转让土地使用权 的。主管税务机关可规定的： 已峻工验收的房地产开 发项目，已转让的房地产 建筑面积占整个项目可售 面积的85与以上，或未超过 85%,但剩余的可售面积已 出租或自用；取得销售（预售）许可 证满3年仍未销售完毕的; 纳税人申请注销税务登 记但未办理清算手续的；省税务机关拟定的其他 情况。符合上述条件之一的纳税 人，须在主管税务机关限 定的期限内办理清算手 续。非直接销售和自用房产1、房地产开发公司将开发产品用 于职工福利、奖励、对外投资、分 派给股东或投资人、抵偿债务、换 取其他单位和个人的非货币性资 产等，发生所有权转移时应视同 销售

40、房地产，其收入按下列方法 和顺序确认：_按本公司在同一地区，同一年度 销售的同类房地产的平均价格 由税务机关参照同类房地产的 市场价格或评估价值2、房地产开发公司将开发的部分 房地产转为公司自用或用于出租 等商业用途时，假如产权未发生 转移，不征收土地增值税，在税 款清算时不列收入，不扣除相应的 成本和费用。3、清算时，已全额开具商品房销 售发票的，按发票确认收入；无发 票的，按协议记载金额；协议面积 与实际测量面积不一致的,在清算 前已发生补退房款的，应在计算土 地增值税时予以调整。1、扣除取得土地使用权所支付的金额、开发成本、费用及转让房地产的有关税 金，须提供合法有效的凭证，否则不能扣除

41、2、办理土地增值税清算附送的相 关费用的凭证或资料不符合清算规定或不实，地方税务核定上述四项开发成本 的单位面积金额标准，据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关拟定。3、开发建造的与清算配套的公共设施：（派出所用房、会所、停车场（库）、物 业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医 院、邮电通信）建成后，产权属于全体业主的，其成本、费用可扣除；无偿移交政府、公 共事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可扣除；建成后有 偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；4、销售已装修的房屋，其装修费用可计入开发成本；预提费用，除另有规定外, 不能扣除5、属于多个房地

42、产项目共同的成本费用，按清算项目可售建筑面积 占多个项目可售总建筑面积的比或其他合理方法分摊。6、房企在工程验收后， 根据协议扣留施工公司一定比例的工程款，作为开发项目的质保证金，施工 公司就此对房企开具发票的，按发票金额扣除；未开具发票的，质保金不得扣 除。7、房地产开发公司逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。8、房企为取得土地使用权支付的契税，视同“按国家统一规定交纳的有关费用”, 计入”取得土地使用权所支付的金额”。9、（1）房企用建造的该项目房地产安顿回迁户的，视同销售，同时将此确认为 房地产开发项目的拆迁补偿费。房企支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿 费；回迁户支付给房企的补差价款，

43、抵减拆迁补偿费。（2）开发公司采用异地安顿，异地安顿的房屋属于自行开发建造的，房屋价值 计入本项目的拆迁补偿费；异地安顿的房屋属于购入的，以实际支付的购房支 （3）货币安市京（迁的，房地产开发公司凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。纳税人在清算前取得收入的， 可预征。,兑务中介按不低于预征率的征收率核 定征收（不低于5%）核定征收的情形：1、依照法律，行政法规应设 立但未设立帐簿的；2、擅自销毁帐簿或拒不提供 纳税资料的；3、虽设帐簿，但帐簿混乱或 凭证残缺不全，难以拟定转让 收入或扣除项目金额的4、符合清算条件，未按照规 定的期限办理清算。经税务机 关责令限期清算，逾期仍不清 算的；5、申报的计税

44、依据明显偏低, 且无合法理由的。清算后再有偿转让的：扣除项目金额二清算时单位建 筑面积成本费用X销售或转 让面积单位建筑面积成本、费用二清 算时扣除项目的总金额;清 算时总建筑面积清算后补缴的：在规定的期限内补缴的，不加 收滞纳金。此估是府设评构评评格须主税机确外价经批立估进估估 认评格政准的机行，价必经管务关小税种（二）城乡土地使用税纳税范围纳税范围计税依据与税率税收优惠征收及纳税申报纳税人：在城市、县城、建制镇和工 矿区内使用土地的单位和 个人，涉及内资公司、外商 投资公司和外国公司在华 机构、事业单位、社会团队、 国家机关、军队及其他单 位，个体工商户及个人也是 纳税人。不涉及农村的土地

45、 （房产税同样）。1、拥有土地使用权的单位 和个人不在土地所在地的， 实际使用人和代管人纳税 2、土地使用权未拟定或权 属纠纷未解决的，实际使用 人纳税3、土地使用权共有的，双 方都是纳税人分别纳税，按 各自占用的土地面积纳税 4、2023年1月1日起，公 园、名胜古迹内的索道公司 经营用地，征。实行有幅度的差别税额定 额税率。计税依据：实际占用的土地面积1 .以测定面积为计税依据，合用于由省、自治区、直辖 市人民政府拟定的单位组织测定土地面积的纳税人。2 .以证书确认的土地面积为计税依据，合用尚未组织测 量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳 税3 .以申报的土地面积为计税依据，合

46、用于尚未核发土地 使用证书的纳税人。待核发土地使用证以后再作调整4 .新增：对单独建造的地下建筑用地暂按应纳税款 的50%征收土地使用税（1）取得土地使用证，按证书面积；2）未取得土地使用证或证书未标明土地面积，按地下 建筑物垂直投影面积。全年应纳税额二实际占用应税土地面积）X合用税额 拟定土地面积：1、由省、自治区、直辖市人民政府拟定的单位组织测 定土地面积的，以测定面积为准2、以核发的土地使用证上确认的面积为准3、未发土地使用证的，用纳税人申报的面积，核发证 书后再调整税率:定额税率（有幅度的差别税额）最高与最低税 额之间相差50倍，同一地区最高与最低税额之间相差 20倍经济落后地区，合用税额标准可减少，但减少额不能 超过最低税额的30%；经济发达地区可适当提高，须报 财政部批准采用按年计算、分期缴纳 的征收方法。具体纳税期 限省 自治区、直辖市人 民政府拟定。纳税义务时间：1、购置新建房，交付使用 次月。2、购置存量房，办理房屋 权属转移，变更登记手续, 签发证书之次月3、出租、出借，自交付房 产之次月4、以出让或转让方式有偿 取得土地使用权，应由受 让方从协议约定交付土地 时间的次月起，未约定交 付时间的，从协议签订的 次月起缴纳5、新征用耕地，自批准使 用之日起满一年。（耕地占 用税）6、新征用非耕地，自批准 征用次月。土地所在地纳 税。7.纳税人因土