小区物业公司工作总结及工作计划.docx

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1、小区物业公司工作总结及工作计划一、基本服务计划1、按国家相关法规、住宅物业服务三级标准、物 业管理服务合同、业主公约及业主大会决议等文件精 神制定管理服务方案，提供管理服务；2、审核各分包单位资质，服务质量，监督分包单位（电 梯：优力维特；监控、对讲、门禁：盛世恒安；保洁：洁雅； 绿化：）管理服务工作；3、复核、公示20*年度特约服务收费标准、特约服务 管理办法；4、签订专项服务委托合同；5、根据*要求，坚持作好新冠疫情防控工作；6、根据国家政策、法律法规，小区设施设备现状，拟 定消防报警联动系统更新改造、热水供回水管道更新改造及 小区空调机台围栏更新改造方案，协同业主委员会，申请使 用住宅专

2、项维修资金，实施上述更新改造工程。二、共用部分、共用设备设施维修服务（一）第一季度工作计划一月份1、每月进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归 档；检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明， 低压供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡视，消防水泵4、季度检查保养，季度检查保养工作的重点，应放在 影响电梯工作可靠性的各部件之间的配合间隙或相对尺寸 的检查、调整和保养上，并兼顾日检、周检、月检时疏忽、 遗漏的地方。季度保养中，对电梯各运动部件之间的配合间 隙或相对尺寸进行检查、调整的主要内容有检查调整自动门 机系统、门刀与各层厅门地坎间距、轿层门电气联锁触点的 可靠啮合性，以及曳引钢丝绳各绳之间的

3、涨紧度、制动器的 间隙、轿厢对重装置的撞板与缓冲器顶面的距离、安全嵌楔 块与导轨两侧间隙和*层精度等。5、年度检查保养，年度检查保养工作内容同样可作为 专职质量检验人员在进行年度年检维保工作质量检验时的 必检内容，年度检查保养工作的重点是，对电梯的安全可靠 性、易磨损零部件以及各系统部件重要相关尺寸，进行一次 全面、系统的检查、维护保养工作。对需年度检查保养的电 梯，须检查保养的部位和主要内容有：电梯整机性能和安全 可靠性进行检查、测试，对易磨损零部件及其完整可靠性进 行更换，对影响电梯工作可靠性的各运动部件之间的重要的 配合间隙或相对尺寸进行检查、调整等。6、专项检查维护保养。专项检查保养工

4、作内容可作为 专职质量检验人员在进行专项维保工作质量检验时的必检 内容，电梯的专项检查维保工作就是我们通常说的项目修理 或大修，需要维保人员根据电梯具体状况确定专项检查维保 的内容。但对涉及到的安全项目（如限速器安全钳、安全回 路各开关、门保护系统等）必须作为专项检查维保的必检项 目，虽然电梯具体状况不同，电梯的专项检查维保即项目修 理或大修工作的内容会各异，但常见专项修理项目内容有: 曳引机制动器、各种绳轮、导轨、曳引钢丝绳、轿层门、补 偿装置、井道信息装置、控制柜中的各电器元件的检查保养 或更换。（电梯具体保养及巡检内容请见附表）7、根据国家规定每年做两次电梯困人救援演习。每年 演习时间为

5、当年4月与9月。8、*市海淀区质量监督局每年对*东苑小区68部电梯 进行质量年检，年检合格后给与年检合格报告及电梯检验合 格证。电梯年检具体时间为六月份、八月份、九月份、十月 份、十二月份。（一）园区秩序维护计划新的一年里，为了能保证保安部工作有条不紊的的进行, 提高队伍的整体素质，防止各种案件的发生，为业主提供更 优质的服务，特制定以下具体的工作计划：1、职工队伍建设L1在现有各种保安规范的基础上，增加新的保安员日 常行为规范及纪律要求，并推行到队伍的管理中。1.2每季度组织安全大检查，及时整改隐患。1. 3每半年演练各种计划和突发事件处理方案。1. 4对队员进行两次岗位职责的整体培训。1.

6、 5对队员进行两次物业知识的整体培训。1. 6进行两次突发事件处理程序的培训。1.7、 行消防安全检查，学习消防知识。1.8、 台警情提示，由于夏季入室案件高发，提示业主 外出及休息时关闭门窗，另天气干燥，注意防火。1.9、 夏季天气较热，加强队员的个人卫生，内务卫生 及公共卫生的检查，防止疾病的发生。1.10、 制定各种事件的应急方案，做好节前的各项培训 工作。举行节日前的安全检查，发现隐患限期整改或及时处 理。1.11、 对队员进行爱国主义教育，学习优秀员工事迹。1.12、 检查消防设施设备，进行消防知识的培训，迎接 消防日的到来并举行一次消防演习。2、各岗位工作要求2.1园区封闭管理，主

7、要出入口设专人24小时值守，管 理外来行人、车辆出入园区。2. 2完善巡查路线，巡视检查并做好记录。6： 00至22：00巡视2次、22： 00至次日6： 00巡视1次。2.7、 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。2.8、 安防控制室设专人24小时值守；监控影像资料、 报警记录，应留存30日备查；管理制度、应急预案张贴在 显著位置。2.9、 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。2.10、 每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。2.11、 备勤人员24小时待岗。（二）安全防范系统服务计划1、报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状 态；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。2、对

8、讲门口机每月检查1次按键、显示屏等；每月表 面清洁1次；每半年内部除尘1次。3、图像采集设备每周检查1次监视画面、录像功能； 每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。4、摄像机每季度检查1次聚焦、接线、防水状况等， 进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内 部除尘1次。5、读卡器每月检查1次外观；每月表面清洁1次，查 看防水状况。6、电磁锁门锁每2月检查1次吸力、外观、接线。7、出门按钮每2月检查1次开锁功能、接线。五、消防安全服务计划1、建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人， 逐级逐岗明确消防安全职责。2、成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员 掌握消防基本知识和技能

9、；每年组织2次消防演练。3、设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。4、每日防火巡查1次；每月进行防火检查1次，按照 规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、 消防车通道和消防设施器材符合消防安全要求；每月对消防 水泵检修、试运行，保证其完好，抽查消防栓、水龙带的系 统部件，确保齐全、有效。5、发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排 除；无法立即纠正、排除的，应向*机关消防机构报告。6、消防控制室设专人巡视，及时处理各类报警、故障 信息。发生火情立即报警，组织扑救初期火灾，疏散遇险人 员，协助配合*机关消防机构工作。7、灭火

10、器每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月 检查核对1次灭火器压力和有效期，保证处于完好状态。8、对小区的灭火器进行检测。六、保洁工作计划第一季度：1、疫情防控及消毒工作按原有计划作业;2、遇雨雪天气时，根据冬季扫雪预案安排工作及时清 扫积雪；3、春节前，安排好员工春节探亲假的往返时间及节日期 间的安全工作，做好春节期间各项工作的安排以保证小区的 卫生质量；4、春节后及时招收新员工并抓好员工培训工作，除日 常保洁工作培训之外疫情防护，垃圾分类，各种安全培训也 是培训重点；5、依据上年度的各种突发事件的预案，制定新的.突发 事件的预案，在突发事件发生时，做到及时有效地处理应对;6、提高管理人员的专

11、业素质，根据每个主管的不同个 性和特点，拿出相应的管理方法，同时加大主管的巡查力度, 力争提高工作质量。第二季度：1、天气转暖后，逐项落实小区定保项目一一楼道玻璃 和一层大厅的高玻璃；2、执行消杀计划，申购消杀药品，在去年消杀的基础 上加大消杀力度，根据季节具体实施，合理安排消*员及消 杀时间；3、夏季安排小区外围员工进行轮流巡视加班工作，保 障好因白天时长增加产生下班后污染的清理工作；4、夏季生活垃圾增多、增重早晚投放垃圾多，调整清 运垃圾员工的上下班时间以防垃圾桶满溢。第三季度：1、针对季节性执行消杀计划；2、针对夏季雨水多，按照雨季汛期预案做好小区内雨 水的清扫工作，做好历年在雨季漏水位

12、置的清扫预案；3、夏季安排小区外围员工进行轮流巡视加班工作，保 障好因白天时长增加产生下班后污染的清理工作；4、夏季生活垃圾增多早晚投放垃圾多，调整清运垃圾 员工的上下班时间以防垃圾桶满溢。第四季度：1、对本年度的消杀工作进行收尾；2、安排小区内的定保项目；3、按照预案做好小区内清扫积雪准备工作。在做好每项工作的同时要加强与各部门的工作协调与 沟通工作，对各部门提出的问题以积极的态度去执行，并对 有关部门提出的问题处理完后及时向其反馈。七、绿化养护计划一、年度养护计划1月：植物休眠期内，清理绿地内落叶杂物，修剪花灌 木及大乔木的干枝死杈。2月：春节假期结束，工人返岗， 清理绿地卫生，修剪。月底

13、至3月上旬用石硫合剂对绿地植 物做一次普遍消杀，杀灭越冬虫卵、蛹以及病原物。3月： 浇返青水，修剪龙爪槐，本月中旬开始是一年中种植的最好 时间，可以进行绿地补植。返青水需浇足浇透，以保证植物 春季返青生长需要。4月：浇水，结合浇水对月季、玉兰以 及绿篱施肥，四月中旬开始第一次修剪绿篱，五一之前第一 次剪草。4月20日以后开始根据情况打药，防治虾虫、天幕毛虫， 大叶黄杨白粉病应在四月底第一次用药防治。*春季一向旱 情严重，4月正是万物生长，花开春暖的时节，一定要保证 绿地植物对水分的需要。5月：浇水，剪草，打药防治鲂虫、 刺蛾，打药防治大叶黄杨及月季白粉病（每30-40天用一次 药）5月下旬打药

14、防治红蜘蛛，本月开始草坪修剪、病虫害 防治、杂草防除成为重点。6月：浇水，剪草，除杂草（人 工拔除、打除草剂），打药防治大叶黄杨及月季白粉病、草 坪病害、防治红蜘蛛。7月：浇水、剪草，除杂草，打药防 治病虫害，进行第二次修剪绿篱。本月雨季到来，高温高湿， 为草坪病害高发期，秋季杂草旺盛生长期，要适当增加用药 次数。8月：浇水，剪草，除杂草，打药防治大叶黄杨及月季 叶斑病，防治红蜘蛛刺蛾，注意观察本年度最后一次美国白 蛾是否爆发，必要时及时打药，继续重点防治草坪病害。8 月中旬到9月上旬第三次修剪绿篱。9月：浇水，剪草，除 杂草，打药防治大叶黄杨白粉病、月季黑斑病，打药防治红 蜘蛛、蜥虫。本月开

15、始天气转凉爽，草坪病害基本消失，草 坪生长加速，需要增加修剪次数，本月也是草坪播种的最佳 时间（病害、杂草相对较少），可以对夏季病害和杂草侵占 造成斑秃的草坪进行补播。10月：浇水，剪草，除杂草，打药防治红蜘蛛，蜘虫, 白粉病。对绿地内杂草进行最后的清理。物业管理圈。n月： 浇冻水，剪草，清理部分树木落叶。天气转冷，本月中下旬 开始出现霜冻，植物开始落叶进入休眠期，需要对所有绿地 植物灌一次透水，帮助植物安全越冬。有可能的话本月中旬 对所有植物及地面用石硫合剂进行一次消杀，减少病原物越 冬。12月：花灌木冬季修剪，清理落叶。本月所有植物基本 都进入休眠，应该对海棠、紫叶李、榆叶梅、紫薇、月季等

16、 植物进行修剪。大部分落叶树木都开始落叶或者落叶结束, 本月和下月上中旬落叶清理工作量很大。以上是常规病虫害防治，还有一部分病虫害需要注意观 察，发现后及时用药防治，如刺蛾、美国白蛾、天幕毛虫、 国槐尺蟆、玫瑰叶蜂等，地下害虫，如蟒蟾、金针虫等大量 发生时也要打药防治，还有因外来植物材料带入的病虫害, 也要在种植后注意观察，及时防治。杂草高发期，人工拔除来不及，需要使用选择。更多物业知识关注微信公众号物业邦圈及微信公众号 物业集结号学习物业知识。盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材 完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；3、观察各楼户 内暖气温度；重点关注各楼宇之间、各单元之间

17、、各户型之 间二次水流量*衡，为达到供暖温度标准和锅炉房节能工作 创造条件；检查楼竖井供暖立管工作情况，及时排除故障隐 患，保证采暖系统正常运行。二月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档； 检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压 供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、 点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、 标志标识完整清晰、记录清晰准确；3、排查各楼外围排水 管线，及时疏堵，保证正常运行；4、春节前对小区内各污 水井、化粪池排查一次，清除可能产生的沼气；5、挂灯笼、 彩旗，布置园区，营造节日气氛。三月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档

18、； 检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压 供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、 点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、 标志标识完整清晰、记录清晰准确；3、停暖后对小区采暖 系统检查、检修楼内各阀门和水管井各接口以及各楼外围管 线和阀门，关闭局部供暖微循环，为下年度的供暖工作打下 良好的基础；4、停暖前后重点关注B区热水系统，与锅炉 房配合重点解决生活热水系统循环问题，保证小区热水正常 供应；5、对小区外围排水管线进行疏通检查；6、化粪池检 查、清掏；7、对在供暖季无法解决的问题制定出具体方案， 争取在非供暖季予以解决；8、安排组织房屋结构安全检

19、查， 记录、排除安全隐患。（二）第二季度工作计划四月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档， 检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压 供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；消防栓系统巡 视，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐 全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；核 查抄录水电表；3、空调冷凝水管排水管进行疏通，保证畅 通；4、顶层*台、首层*台雨水口清扫，漏水点打胶封堵；5、 对各楼变压器维护保养，为夏季用电高峰做准备；6、兀接 室、配电室穿墙孔密封检查、封堵；7、景观水池蓄水。五 月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、 楼梯扶手

20、，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备, 及时排除故障；核查抄录水电表；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识，完整清晰、记录清晰准确；消防栓系统巡视，消防 水泵盘车、点动；3、外围管井检查（雨后抽水）；4、外围井盖除锈防腐和给水管道除锈防腐；检查热力 小室，除锈防腐；5、检查小区内排水系统，清陶排雨水水井於积，保证 汛期到来前小区排水系统通畅；6、临时供电系统维护，准备夏季供电系统应急抢修所 需备品备件；7、防雷系统检测；8、安排组织房屋结构安全检查，记录、排除安全隐患。六月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道 路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压

21、供电设 备，及时排除故障；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标 志标识完整清晰、记录清晰准确；检查水泵润滑情况，补充 润滑脂，保养水泵；3、雨后外围管井抽水；4、准备防汛工具（编织袋、沙子），重点检查排水泵 情况；5、安排组织房屋结构安全检查，记录、排除安全隐患；6、应急处理屋面防水。（三）第三季度工作计划本季度工作重点是保证小区雨水管路及排水管路畅通七、八月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、楼梯扶手，及时维修，巡视公共区域照明，低压供电设备, 及时排除故障；核查抄录水电表；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标 志标

22、识完整清晰、记录清晰准确；消防栓系统巡视，消防水 泵盘车、点动；3、每日两次监测各楼变压器电流，两次巡查供电设备 设施运行情况，及时应急处理设备故障，保证供电系统正常 运行；4、极端天气后，外围管井排水，检查雨水排水口，保 证通畅。5、雨后检查外围雨水管路6、生活水箱管理员身体检查，合格的办理健康证； 九月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道 路、楼梯扶手，及时维修；每月进行共用部分门窗、玻璃检 查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共 区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表； 消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材

23、完备、标 志标识完整清晰、记录清晰准确；3、完成下一个供暖季供暖工作的前期准备；4、各采暖管道除污器检查清理；5、合理安排国庆节的员工休假，保证节日期间各项工 作正常行；6、化粪池检查清掏；7、组织房屋结构安全检查，记录、排除安全隐患。（四）第四季度工作计划十月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、 楼扶手，及时维修；每月进行共用部分门窗、玻璃检查，记 录归档；检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照 明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；消防 栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标 志标识完整清晰、记录清晰准确；3、按卫生

24、健康委员会规范要求对二次供水水箱清洗消 毒，保证水质符合国家生活饮用水卫生标准；检查各种卫生 设施运行情况，保证完好；4、外围管井清除积水、阀门及流量调节阀调整;5、景观水池排水，清理水池积水。H一月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备, 及时排除故障；核查抄录水电表；消防栓系统巡视，消防水 泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器 材完备、标志标识，完整清晰、记录清晰准确；3、做好采 暖准备工作，择期进行系统冷循环，调试系统参数；4、采 暖系统末端排气，观察各楼管井阀门及末端压力，做好采暖 工作。十二月份1、进行共

25、用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道 路、楼梯扶手，及时维修；每月进行共用部分门窗、玻璃检 查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共 区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表； 消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查， 防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清 晰准确；3、检查楼宇公共区域采暖情况，采取设备设施防 冻措施，开启车库热风幕；4、检查水泵润滑情况，补充润 滑脂，保养水泵；5、安排组织房屋结构安全检查，记录、 排除安全隐患；6、园区元旦节日布置，烘托节日气氛。三、电梯维保计划众所周知，电梯与其它机电设备一样，需要定期检查、 保养和维

26、护。通过对电梯设备的定期保养、维护，可以使电 梯最大限度地达到并符合原设计、制造的标准和技术要求; 并可保证电梯设备的安全可靠运行，降低故障率和延长电梯 设备的使用寿命。应制订专门的适用于各种具体型号电梯的定期循环检 查保养计划，并严格地执行，才能从技术上有效地保证电梯 设备的定期检查、保养和维护工作的质量。电梯设备和其它机电设备一样，需针对其使用环境、使 用频次等不同情况，采取不同的保养周期，才能最大限度地 保证电梯设备的安全可靠运行、降低故障率。通常电梯的定期循环保养周期，有日检、半月检、月检、 季检、半年检、年检等方式，针对不同型号电梯的特点和用 户具体使用的情况，制订专门的检查保养工作

27、内容或计划, 是必要的。物业管理圈。因为每种保养制度、方式，都有其 各自的重点和具体内容，在前后环节上，都是互相紧扣和密 切联系的，保养人员须根据电梯的现有状况和使用频次等情 况，制定该梯具体的保养方式，然后认真、严格地按技术规 程和制订的保养计划执行，才能真正地保证电梯的安全可靠 运行。所以根据本小区电梯运行时间、运行频率以及电梯安装 日期特制订20*年电梯维护保养计划书。1、每日检查，保养的重点部位放在电梯运行的可靠性上（即电梯运行动作的正确性、电梯运行速度的稳定性和有 无故障），确保电梯不带故障、安全运行。在电梯运行动作 的正确性方面，主要检查各按钮、信号指示、*层、电梯运 行是否正常，

28、并做好记录。每周检查保养，每周检查保养工 作的重点应放在检查保养电梯的安全装置，以及电梯运转零 部件的灵活性方面。在电梯运行安全装置的安全可靠性方面, 主要需检查保养电梯各层门锁、电气联锁触点和安全回路各 安全开关的可靠，以及制动器制动性能和轿门安全保护装置 的情况。对电梯运转零部件灵活性方面，主要需检查保养轿 层门滑轮滑块和门机各运动部件的灵活性，以及电机、蜗轮 蜗杆、导向轮等转动清洁润滑状况。2、每月检查保养，每月检查保养工作的重点是，检查 电梯因频繁运行而可能易松动、易磨损的部件（如轿层门） 的牢固性和完好性，使电梯在整体结构上，处于完整无损、 牢固、安全可靠的良好工作状态。在电梯各紧固部位牢固性 方面，须检查保养的内容主要是轿层门各处的螺栓、层门自 复门装置、导轨支架压板螺栓、曳引绳绳头、*衡补偿装置、 控制柜中各电气紧定螺钉、井道信息装置等。3、对因滑移滚动易磨损部位的完整、可靠性方面，须 检查保养或更换的内容主要是轿层门滑轮滑块、门机传动带、 导靴的靴衬、各熔断器熔芯曳引、曳引钢丝绳等，且对电梯 进行一次较全面清洁卫生和定期检查、保养的维护工作。