中山市小榄镇高沙社区股份合作经济联合社六顷路”工改工”宗地项目“三旧”改造方案.docx

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1、中山市 榄镇高沙社区股份合作经济联合社（六顷路y工改工宗地项目三旧改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规 划条件论证，小榄镇人民政府拟对位于小榄镇高沙社区的中山 市小榄镇高沙社区股份合作经济联合社（下称“高沙股联社”） 旧厂房用地进行改造，由高沙股联社自主改造，采取全面改造 的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造项目涉及3宗土地，均位于小榄镇高沙社区，北至六 顷路，南至永发巷，东至村庄，西至联安街，总用地面积2. 0873 公顷（20872. 5平方米,折合约31. 31亩）。其中，地块用地面积0.8960公顷（8959. 6平方米，折 合13.

2、 44亩）；地块用地面积0.4026公顷（折合4026. 4平 方米，6. 04亩米 地块用地面积为0. 7887公顷（折合7886. 5 平方米，H. 83亩）。（二）标图入库情况改造项目正在同步开展标图入库工作，图斑编号，图斑面 积2. 0873公顷（20872. 5平方米，折合约31. 31亩）拟标图入 库，纳入本次改造范围。（三）权属情况改造范围内全部属国有建设用地，土地用途均为工业，改 造涉及的3宗土地已经确权、登记。其中，地块不动产权证 号为粤（2022）中山市不动产权第号，地块不动产权证号为 粤（2022）中山市不动产权第号；地块不动产权证号为粤 （2022）中山市不动产权第号；

3、3宗用地均为土地权利人高沙 股联社自2006年12月开始使用。（四）土地利用现状情况改造范围内现有15栋建筑物，均为土地权利人高沙股联 社自2007年7月开始使用。均无合法规划报建等手续，现有建 筑面积17970. 97平方米，现状容积率0. 86,作工业厂房及辅 助用房所用。目前暂未拆除现状建筑，改造前年产值为6089万 元，年税收为209万元。改造范围内三宗地块均不涉及抵押、历史文化资源要素等 情况；三宗地块已依据中山市村镇低效工业园改造升级工作 指挥部联席会议第一次会议纪要（20224号）、中山市 城市更新局关于印发中山市旧厂房升级改造实施细则第二十 三条解释说明的通知（中山更新发202

4、216号）的规定，由 小榄镇人民政府出具的核实意见已明确三宗用地于2009年12 月31日前地上建筑物（构筑物）基底面积达到用地面积1/3及 以上并使用至今，符合“三旧”改造要求，未被认定为闲置土 地。（五）规划情况改造项目符合土地利用总体规划、经批复规划条件论证。 其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地2. 0873公顷 （20872.5平方米，折合约31. 31亩）。在中山市小榄镇工 业用地规划条件论证报告（中府函2022） 305号）中，一类 工业用地2. 0752公顷（20752. 37平方米，折合约31. 13亩）, 规划容积率1.0-3. 5,建筑密度35%-60%,绿地率10

5、%-15%,生 产性建筑高度W50米（特殊工艺除外），配套设施建筑高度W 100米；道路用地0.0120公顷（折合120. 13平方米，约0.18 亩）。改造项目未纳入现行中山市“三旧”改造（城市更新） 专项规划（2017-2020），但已纳入我市在编中山市城市更 新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）旧厂房潜力资源 和镇级重点更新片区管理，根据中山市人民政府关于印发促 进村镇低效工业园改造升级若干措施的通知（中府2022 11号）第（一）条，视同符合我市“三旧”改造专项规划。改造项目位于城镇开发边界内，不涉及到永久基本农田、 生态保护红线等管控要求。二、改造意愿情况改造范围涉及高沙

6、股联社1个权利主体，小榄镇人民政府 已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造 情况等事项征询涉及所有权利人改造意愿，经征询农村集体经 济组织成员的成员代表会议三分之二以上成员代表同意，将涉 及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、 经批复规划条件论证管控要求实施建设。在经批复规划条件论 证中属道路等公益性用地部分，日后小榄镇人民政府需按规划 开发建设时，应无偿将用地交给小榄镇人民政府使用。该改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造方 式，由高沙股联社作为改造主体，实施全面改造。改造后将用 于工业生产及辅助用房（家

7、用电器，电子元器件、建筑金属制 品，金属加工机械以及金属门窗制造等产业），在符合经批复 规划条件论证的基础上，容积率不小于3.4,新建建筑面积不 小于74966. 95平方米（含不计容建筑面积2966. 95平方米）, 不保留原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中 山市差别化环保准入促进区域发展实施细则、中山市“三 线一单“生态环境分区管控方案和中山市涉挥发性有机物 项目环保管理规定。改造后年产值将达到19000万元（606.8 万元/亩），年税收将达到939. 3万元（30万元/亩）。四、需办理的用地手续改造项目涉及3宗土地，在改造方案报审前办理国有建设 用地合并手续。并凭经批准的改造方案办理延长土地年限，按 中山市城市更新项目土地出让价款计收规则中的相关规定 缴纳土地出让价款。五、资金筹措改造项目拟由改造主体拟投入资金14400万元，其中自有 资金4320万元，银行借贷10080万元。六、开发时序项目开发周期为2年，拟一期开发，开发时间为2023年5 月，拟投入资金14400万元，拟建建筑面积新建建筑面积不小 于74966. 95平方米（含不计容建筑面积2966. 95平方米），主 要实施建设工业生产及辅助用房。七、实施监管改造主体应按规定与小榄镇人民政府签订项目实施监管 协议，并按项目实施监管协议约定实施改造。